bail de courte durée ou non ?

nicoliii · #1 16-03-2010 18:17:24

Je vais utiliser une durée classique de 9 ans.

Il y a 90% de chances que je garde la maison. Si ce n'est pas le cas, tant pis, je vendrai la maison louée.
Ca pourrait peut-être même intéresser un investisseur.

Merci pour les infos.

YAKA · #2 15-03-2010 08:37:24

Merci Gof,

Ton premier paragraphe me conforte dans mon interprétation d'un bail à courte durée.
Il est donc préférable pour un proprio de ne pas indiquer cette possibilité vu que c'est unilatéral (!)

Gof · #3 12-03-2010 18:04:00

Soyons clairs.

Un bail de courte durée n'est pas résiliable avant son échéance. Certains juges admettent cependant la légalité de clauses de résiliation anticipée stipulées au profit du seul locataire.

Un bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois et aux mêmes conditions, ce qui ne vise pas la durée. Le bail prorogé, pour être encore considéré comme bail de courte durée, ne peut, compte tenu de la durée du premier terme, excéder trois années au total. Sinon le bail est réputé conclu pour neuf ans.

Enfin, et c'est sans doute le plus important dans ce poste, si vous louez, tout en ayant l'intention de vendre, vous devez vous assurer de ne pas commettre de faute à l'égard de votre locataire. Je m'explique.

La location d'un immeuble n'empêche en aucun cas sa vente. La loi organise un système de subrogation de l'acheteur au vendeur, en sorte que le bail est en quelque sorte réputé conclu dans le chef de ce dernier.

Par contre, l'une des principales obligations d'un bailleur, est de permettre à son locataire de jouir paisiblement des lieux loués. Si l'acheteur subrogé, peu après la location de l'immeuble, met un terme au bail, le locataire pourrait reprocher cette situation au bailleur primitif et le faire condamner à des dommages et intérêts (la Cour de cassation s'est prononcée déjà en ce sens en matière de baux commerciaux).

Conclusion : si vous voulez vendre, mais que vous voulez également louer (bien que serait une bonne chose que vous fassiez un choix), prévoyez une clause d'entretien de bail dans le contrat de vente.

nicoliii · #4 12-03-2010 15:34:34

Un avocat de la consultation hebdomadaire gratuite organisée à la justice de paix de ma commune.

Il serait peut-être intéressant d'avoir l'avis d'un autre avocat.
Etant donné qu'un bail de courte durée offre déjà moins de sécurité au locataire qu'un bail classique, pouvoir y mettre fin tous les 6 mois renforcerait cela.
A réfléchir concernant mon cas wink

YAKA · #5 12-03-2010 15:33:00

Voir l'autre post.
Il est "licite" de prévoir une clause de dédommagement en cas de rupture de bail (3 mois de loyer 1ère année, 2 mois la seconde...).
Voir aussi et surtout les contrats de baux "pim".

Un contrat de bail est dans son sens 1er un "contrat"
L'esprit du bail courte durée (3 ans max) est qu'il est non résiliable.
Ajouter une clause de non respect de contrat me semble correct.
Mais prévoir une cessation du bail tous les 6 mois, NON!

Mais encore une fois je ne suis pas juriste.

Sinon vous le faîte pour 6 mois, renouvellable une fois et après on passe à un contrat de 9 ans OU 1 an, renouvelable 1x ... OU ....

Et louer à un CPAS qui pourrait vous garantir un loyer chaque mois?
On perçoit moins, mais on a des garanties, je ne sais si c'est encore possible?

grmff · #6 12-03-2010 15:29:57

Quelle est votre source? Cela m'intéresse. Mon pif qui me dit des choses, cela ne prouve rien (même s'il a raison ne général...). Alors, si vous avez une source autorisée ou un raisonnement construit ... cela m'intéresse!

nicoliii · #7 12-03-2010 15:01:38

Il m'a été confirmé, comme vous le pensiez, qu'un bail de courte durée ne peut pas être interrompu avant sa durée totale.
Voilà qui réduit le champ des possibilités !

nicoliii · #8 11-03-2010 17:24:50

YAKA a écrit :

La seule réflexion que vous devez vous faire, vais-je bien vendre mon bien? (moi je dis que c'est une erreur) A loyer convenable avec un bon locataire... on ne peut qu'être gagnant.

C'est la question que je me suis déjà posée sur le forum et les réponses ne sont pas unanimes:
https://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19579&idsujet=279798&page_index=0

L'ennui dans le cas d'une vente avec le bail de 9 ans, c'est les visites avec le locataire et le délai de 6 mois pour le candidat acquérant.

Quant à la légalité du bail de courte durée, je vais me renseigner auprès d'un avocat demain.

grmff · #9 11-03-2010 09:16:13

Mon pif me dit que c'est un abus de droit, et illégal.

Perso, je ferais comme tout le monde: un contrat de 9 ans. Le nouvel acquéreur pourra alors résilier le bail s'il le désire, une fois qu'il aura acheté.

YAKA · #10 11-03-2010 09:09:40

Entendons-nous bien, on ne dit pas que c'est illégal, nous ne sommes pas juristes. On doute ! Vu l'esprit de la loi sur les baux de courte durée.

La seule réflexion que vous devez vous faire, vais-je bien vendre mon bien? (moi je dis que c'est une erreur) A loyer convenable avec un bon locataire... on ne peut qu'être gagnant.

Si effectivement le locataire ne paie pas son loyer, vu les procédures, 18 mois c'est long....

Une location avec option d'achat? y avez-vous songé?

nicoliii · #11 11-03-2010 08:49:26

Je ne pensais pas que c'était illégal vu que le bail peut être rempli comme cela. Et le locataire a autant le droit que le propriétaire de mettre fin au bail.

Vous conseillez quoi comme durée alors ?

YAKA · #12 11-03-2010 08:40:54

Juste ! c'est son prénom?
C'est cela ouiiii.

Mais comme le, dit Grmf pouvoir résilier un bail de courte durée tous les 6 mois me semble tendencieux.
La loi dit bien que ce type de bail n'est pas résiliable unilatéralement,
c'est justement une garantie pour le locataire de pouvoir aller au bout du bail et pour le proprio de toucher son loyer sur une durée déterminée.

Je ne connais pas de cas jugés. Mais ces clauses sont-elles lbien égales?

grmff · #13 11-03-2010 08:26:34

C'est douteux comme formule de bail. Permettre au proprio de proclamer la fin du bail tous les 6 mois pendant 3 ans, je doute que ce soit légal...

nicoliii · #14 11-03-2010 08:04:45

Mais je compte utiliser un bail PIM. Et indiquer une durée de 18 mois résiliable à chaque période de 6 mois. Donc je pourrai mettre fin au bail quand ça m'arrange pour pouvoir vendre la maison vide.

Et donc au bout de 18 mois, d'après le bail PIM, si je ne fais rien, il se transforme en bail de 9 ans et sinon je peux le proroger pour 18 mois supplémentaires.

Juste ?

grmff · #15 10-03-2010 23:05:47

Vendre avec un bail de type court est une mauvaise idée. En effet, l'acquéreur ne pourra pas mettre le locataire dehors pour y habiter!!!

Francis · #16 10-03-2010 14:58:16

Sauf qu'au terme des 3 ans vous pouvez continuer en bail de 9 ans qui aura débuté maintenant.
En tout état de cause, un bail court est souvent un bon moyen de gérer son patrimoine car il permet de donner un préavis au terme de 1 ou 2 ans et non de 9 !

nicoliii · #17 10-03-2010 13:23:12

En attendant de savoir si je vais vendre ou continuer à louer ma maison, je souhaite la remettre en location.
L'idéal serait dans les 18 premiers mois que le bail soit résiliable tous les 6 mois (car endéans les 18 mois, j'aurais pris ma décision quant à la vente de la maison ou non).

Je peux donc me diriger vers un bail de courte durée de 18 mois ?

Au bout du 18 mois, si nous souhaitons continuer le locataire et moi, on ne pourra que proroger le bail initial une fois. Donc pas plus de 3 ans au total avec le même locataire même si le locataire et moi voudrions continuer ? C'est bien ça ?

Merci.

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