Charges comprises dans le loyer

jeanbrussel · #1 21-03-2010 16:40:49

Bonjour, j'écris pour un ami,
Celui-ci a conclu le 1er décembre 2006 en temps que locataire un contrat de location d'un an renouvelable pour un studio meublé.
Dans le bail des plus succins (une page A4 écrite à la main) il est stipulé:

Location mensuelle 450,00 euros comprend le loyer du studio meublé avec cuisine, douche frigo une armoire et deux fauteuils.
Les charges sont comprises dans le loyer. Le loyer sera indexé ...........

Hors pour la première fois, ce 19 mars 2010 le propriétaire réclame un supplément de charges de 925 euros et à partir du 1er avril des provisions supplémentaires de 77 euros par mois !!!!!

A mon sens il n'en a pas le droit, puisque le bail stipule noir sur blanc ; les charges sont comprises dans le loyer. De plus aucun compteur individuel dans cet immeuble de trois appartements - studios avec un commerce au rez-de chaussée.

Puis je répondre dans ce sens à ce propriétaire?

Erico · #2 21-03-2010 17:01:43

A mon sens et à vous lire, il n'en a pas le droit non plus, mais laissons les pros répondre....

grmff · #3 21-03-2010 18:16:05

A mon sens, il n'a pas le droit non plus. L"indexation par contre, si elle est réclamée, est due.

Gof · #4 21-03-2010 20:56:37

La convention fait la loi des parties. Elle s'impose à elles, à moins d'une disposition légale impérative ou d'ordre public contraire. Même dans ce cas, la nullité de la clause illicite doit être constatée par un juge pour produire quelque effet.

Dans le présent cas, il s'agit, j'imagine d'un bail de résidence principale.

Du point de vue des charges, l'article 1728ter précise textuellement : "Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles."

Les parties ont opté pour le forfait, ce qui est parfaitement conforme à la loi. Je dirais que la seule limite, est que la convention doit être exécutée de bonne foi. S'il devait dès lors y avoir abus de charges (consommation sans compter, qui ne serait pas celle d'un bon père de famille - p.ex. robinet qui coule en permanence, chauffage continu, etc.), je suis d'avis que le bailleur pourrait réclamer ce qui excède une consommation normale, qui serait celle d'un bon père de famille.

Une astuce tout de même, l'article 7 de la législation sur les baux de résidence principale précise tout de même ce qui suit : "A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible."

Chaque partie peut donc demander la conversion de charges forfaitaires en charges réelles, qui sont préférées par la loi. Ce n'est cependant que le juge qui peut modifier la convention. Il faudrait vérifier, mais je pense que cela doit être possible, que les parties peuvent en convenir de commun accord, sans avoir à faire entériner cette nouvelle convention par le juge. La conversion doit en outre être possible, ce qui suppose une infrastructure de comptage.

grmff · #5 21-03-2010 21:14:56

Chaque partie peut donc demander la conversion de charges forfaitaires en charges réelles, qui sont préférées par la loi. Ce n'est cependant que le juge qui peut modifier la convention. Il faudrait vérifier, mais je pense que cela doit être possible, que les parties peuvent en convenir de commun accord, sans avoir à faire entériner cette nouvelle convention par le juge. La conversion doit en outre être possible, ce qui suppose une infrastructure de comptage.

Cette possibilité de passer aux charges réelles m'a toujours bien fait rire.

En effet, avec un loyer de 450€ charges forfaitaires comprises, comment passer aux charges réelles? En effet, la répartition loyer / charges n'est pas mentionnée au contrat... Impossible alors de convertir le forfait (de combien???) en charges réelles...

Gof · #6 21-03-2010 21:25:57

Sans doute pourquoi il est prévu que le juge décide la conversion, si elle est possible.

YAKA · #7 22-03-2010 08:40:31

Ce type de contrat évitait aussi au proprio de devoir séparer les compteurs.
Si de plus il y a un rez commercial, il est bien difficile d'estimer la répartition des charges.
Pour moi c'est clair : indexation : oui; provision de charges : NON.

jeanbrussel · #8 22-03-2010 10:27:34

Bonjour à tous et merci pour vos commentaires qui réconfortent ma position.

Une seule remarque dans ce cas, c’est que le locataire en question n’est pas domicilié à cette adresse mais chez sa mère.

Cela porte t-il à conséquence?

Pour votre information complémentaire ce propriétaire (qui devrait également nous consulter pour bien faire! lol)

1. N’a jamais indexé son loyer
2. Il n’a pas demandé d’état des lieux d’entrée
3. Il réclamait la garantie locative en main propre (2 mois) le locataire lui a soumis les document bancaire de blocage et il n’a donné aucune suite donc pas de garantie locative constituée!

Enfin le locataire n’a aucune objection de passer aux charges réelles, mais le propriétaire doit passer aux compteurs individuels (à ces frais) et effectivement comme le souligne Grmff comment définir le loyer réel sans répartition loyer/charges dans le contrat de bail.

YAKA · #9 22-03-2010 13:07:23

Qu'il ne soit pas domicilié là, rien à y redire, même si je ne vois pas l'intérêt. (à moins que wink ).
Qu'il n'ait jamais indexé le loyer profite au locataire. Il n'empêche qu'il peut rectifier.
Pas d'état des lieux d'entrée profite aussi au locataire.
J'espère qu'il y a eu un papier signé de constitution de garantie sinon c'est perdu! Si c'est le cas, la loi prévaut => montant total + intérêts.

En cas de refus 2 solutions : le proprio passe par le Juge de Paix OU il donne le renom pour effectuer les travaux requis par ex.

Une répartition selon le volume est inadéquate, surtout avec un rez commercial, à mon sens il faut compteurs eau/gaz/électricité séparés.

Gof · #10 22-03-2010 18:40:26

La résidence principale est une question de fait. C'est le lieu où l'occupant vit les principales activités de sa vie privée (manger, dormir, se détendre, etc.). Le domicile participe à la démonstration de la question, mais n'est pas une condition en soi.

En ce qui concerne la garantie locative, la loi est claire. Il s'agit d'une garantie sans dépossession du locataire. En conservant la somme d'argent, le bailleur est néanmoins tenu d'un intérêt, au taux normal du marché. S'il est en demeure de placer la somme sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur, le taux est porté au taux légal (actuellement 5,50 %) jusqu'à ce qu'il ait satisfait à l'obligation. Pour la Cour d'appel d'Anvers, l'obligation de placer la somme d'argent qu'il détiendrait sur un compte individualisé, repose exclusivement sur le bailleur (bien qu'à mon avis, l'intervention du locataire est indispensable).

En ce qui concerne l'indexation, elle ne peut se faire qu'une fois l'an et au plus tôt à la date anniversaire du bail. Si le bailleur (ou le locataire) néglige de poursuivre l'indexation à la date anniversaire, il peut encore la poursuivre, avec un effet rétroactif limité à maximum trois mois (hormis le mois en cours). Exemple : date anniversaire = 01/02. Le bailleur veut indexer en juillet --> il peut remonter jusqu'en avril maximum.

L'absence d'état des lieux d'entrée, enfin, profite au locataire, puisqu'il est présumé restituer les lieux dans l'état où il les a reçus. Il s'agit cependant d'une présomption réfragable, c'est-à-dire qu'elle peut être renversée par des preuves contraires (factures de travaux, ...).

jeanbrussel · #11 23-03-2010 07:34:14

Merci pour toutes ces précisions.

Voici en conséquence la lettre ( brève et courtoise ) que je compte envoyée à ce propriétaire :

Monsieur

Permettez moi de m’étonner de votre courrier repris en objet et par lequel vous me réclamez des charges pour le studio que j’occupe.

Je vous rappelle au bon souvenir du contrat de bail que nous avons conclu ensemble et dans lequel il est stipulé noir sur blanc que les charges sont comprises dans le loyer.

De ce fait, je suppose qu’il s’agit d’une erreur de votre part et que le courrier en question ne m’était pas destinée.

Veuillez agréer, Monsieur X, mes salutations distinguées.

Je suis quand même curieux de savoir pourquoi ce propriétaire envoie un décompte de charges pour l'année 2009 alors qu'il ne l'a pas fait les années précédentes.
De plus sans aucune explication ou justification. Bizarre!

grmff · #12 23-03-2010 20:24:21

Il y en a qui essayent. Ils sont étonné que certains locataires leur résistent.... tellement les locataires sont habitués à payer en râlant...

Sur de son bon droit de pouvoir réclamer n'importe quoi, le priopriétaire oublie qu'il est lui aussi tenu par un bail...

jeanbrussel · #13 02-06-2010 09:09:21

Bonjour à tous,
Je reviens vers vous pour un conseil,

Suite à tout ce qui précède, le propriétaire a donné un préavis (par recommandé) de 2 mois débutant le 1er juin à ce locataire. Il n’en a absolument aucun droit, nous sommes dans un bail de résidence principale de 9 ans qui a commencé en décembre 2006.
J’ai donc répondu par courrier que le locataire resterait occupé les lieux au delà du préavis en toute légalité.

Le propriétaire répond par un 2ème recommandé stipulant qu’il reste sur ses positions et que le studio devra être libéré et propre pour le 31 juillet.
Ce propriétaire (étranger de surcroit) ne connait évidemment pas nos lois et abuse de ses biceps pour intimidé en plus verbalement le locataire.

Mes questions :
1. Dois je répondre à ce 2ème recommandé car le locataire ne quittera pas les lieux le 31 juillet.
J’aimerais connaître les risques qu’encourent ce propriétaire pour lui en faire part et peut être le raisonner.
2. Le locataire a-t-il un recours si malgré tout il devrait quitter les lieux face à des menaces réelles ? (je pense à réclamer 18 mois de loyer pour préavis abusif mais à ce sujet je ne suis pas sûr)
3. Imaginons le 31 juillet le propriétaire met de force le locataire à la porte (facile c’est un meublé). Peut on contacter la police, ou faire constater par un huissier?
Voilà entretemps il est clair que le climat n’est pas au beau fixe dans cet immeuble et j’ai suggéré à ce locataire d’introduire une demande de logement social auquel il aurait probablement droit. Notez que tous ces loyers sont toujours payés à heure et à temps.

Merci d’avance pour vos suggestions

Francis · #14 02-06-2010 10:27:17

En cas de menaces (ou de craintes) précises ou pas, vous pouvezles signaler à la police en demandant qu'il y ait une trace de votre demande. Ensuite vous signalez au proprio que la police est prévenue. Cela devrait le calmer.

Erico · #15 02-06-2010 21:42:19

Francis a écrit :

En cas de menaces (ou de craintes) précises ou pas, vous pouvezles signaler à la police en demandant qu'il y ait une trace de votre demande. Ensuite vous signalez au proprio que la police est prévenue. Cela devrait le calmer.

Il y a des connards que ça ne calme pas Françis, car ils savent que tous leurs débordements souvent n'ont aucune suite !

Mon épouse a reçu des menaces de mort de deux personnes qui ont fait irruption dans son commerce...plainte déposée...aucune suite !

grmff · #16 02-06-2010 21:54:04

Mon épouse a reçu des menaces de mort de deux personnes qui ont fait irruption dans son commerce...plainte déposée...aucune suite !

Moi pareil. Mais le gars est à l'asile, et pas prêt d'en sortir...

Erico · #17 02-06-2010 21:58:28

grmff a écrit :

Citation :Mon épouse a reçu des menaces de mort de deux personnes qui ont fait irruption dans son commerce...plainte déposée...aucune suite !
Moi pareil. Mais le gars est à l'asile, et pas prêt d'en sortir...

ils ne finissent pas tous à l asile

si ça se reproduit à moins de leur répondre par la force ( et j'ai du répondant et mon fils aussi...tant par notre physique que par de nombreuses années de pratique d'arts martiaux et sports de combats) je ne vois pas de solution....bref si ils font encore intrusion chez nous, ils en sortiront mal en point....et nous devrions être en position de force, vu qu'étant chez nous

cela dit quand ça s'est produit mon épouse était seule au magasin...deux gars très courageux quoi !

jeanbrussel · #18 03-06-2010 07:38:42

Bon c'est pas très gentil tout çà....

A part engager Rico et cie, un psy ou des albanais, vous n'avez pas une solution plus démocratique ?
Sinon pour résumé, que risque ce propriétaire s'il expulse son locataire et quels sont les recours de ce locataire s'il se retrouve à la rue?

J'ai en un, contacté préalablement la police (merci Francis).
D'autres solutions?

rexou · #19 03-06-2010 12:20:08

jeanbrussel a écrit :

Bon c'est pas très gentil tout çà....
A part engager Rico et cie, un psy ou des albanais, vous n'avez pas une solution plus démocratique ?
Sinon pour résumé, que risque ce propriétaire s'il expulse son locataire et quels sont les recours de ce locataire s'il se retrouve à la rue?
J'ai en un, contacté préalablement la police (merci Francis).
D'autres solutions?

Avoir contacté la police c'est bien... encore faut-il une trace écrite de l'expression de vos craintes !

Vous pouvez encore écrire au bailleur et aviser le juge de paix, qui proposera une conciliation dans un premier temps;

Et si les délais sont trop courts pour prévenir une expulsion illégale : avertir la poilce aussitôt des agissements du proprio, et obtenir réparation (c'est solvable, un proprio, même étranger!) financière.

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