Résiliation de bail courte durée pour travaux importants

eventory · #1 28-03-2010 15:22:16

Bonjour,

J'ai déjà posé une question allant dans ce sens, mais j'aimerais préciser ma requête.

Dans les semaines qui viennent, je serai (normalement) propriétaire d'un immeuble comportant plusieurs appartements. L'installation électrique de l'immeuble pose des manquements et le rapport des pompiers indique des régularisations nécessaires. A la signature de l'acte, j'aurai donc 18mois pour mettre l'électricité en conformité et je devrai faire les modifications pompiers tant que le permis d'urbanisme délivré par la commune sera valable (2ans je pense).

Or, plusieurs appartements de l'immeuble viennent d'être loués pour 3 ans (courte durée). Etant donné que ces baux ne peuvent être résiliés anticipativement, mais que je suis tout de même obligé de faire les travaux dans les 18 mois, comment puis-je procéder vis-à-vis de mes futurs locataires?

A noter que je compte faire des rénovations plus importantes (chauffage/sanitaires/etc...) en même temps que les autres régularisations.

Merci beaucoup d'avance.

grmff · #2 28-03-2010 16:25:47

En cas de bail de courte durée (3 ans = courte durée...), la loi ne prévoit pas la possibilité de mettre fin au contrat pour travaux.

eventory · #3 28-03-2010 17:51:26

Merci pour ces précisions.

Donc, je me retrouverai dans une situation paradoxale où, d'une part, je devrai faire le nécessaire pour remettre en conformité et, d'autre part, je ne pourrai pas jouir des lieux pour faire les travaux?

Savez-vous quelles dispositions existent dans ce cas?

grmff · #4 28-03-2010 18:22:36

Généralement, les modifications nécessaires aux installations électriques sont limitées à la pose d'un différentiel, et à la mise en conformité de la terre. Eventuellement, un changement de tableau électrique est intelligent à prévoir. Ces travaux ne nécessitent pas que le locataire quitte les lieux.

Pour le rapport pompier, je serait curieux de voir qu'ils impose des travaux tels que les locataires doivent être relogés ailleurs...

eventory · #5 28-03-2010 20:29:37

Hélas, l'installation électrique étant assez vétuste, certains appartements présentent des cablages gainés en fil (coton?) et sans cable de terre. Les lignes alimentant les salles d'eau ne sont pas séparées non plus. Bref, s'il est effectivement possible de placer un différentiel sans aucun problème, il n'en va pas de même pour les autres travaux nécessaires à la remise du certificat de conformité.

Il est bien évidemment toujours possible de s'arranger avec les locataires pour qu'ils logent quelques jours ailleurs. Cependant, j'aimerais profiter de ces travaux pour réaliser l'entièreté des rénovations prévues. Et là, difficile de s'arranger avec les locataires pour qu'ils habitent ailleurs pendant plusieurs mois...

grmff · #6 28-03-2010 20:44:54

Les installations d'avant 1981 avec des "fils en tissus" sont encore légales. Comme celles avec des circuits mélangés prises/lampes/salle de bain. Ce n'est donc pas une raison suffisante pour virer vos locataires.

De même, les circuits sans terre sont valables, pour autant que les prises soient sans broche de terre aussi.

Je doute par ailleurs que le rapport pompier impose un changement au niveau de l'électricité pour ces motifs... on devrait fermer bien des immeubles...

Si vous avez un rapport pompier imposant ces transformations, c'est un peu différent. C'est pour quelle ville?

eventory · #7 28-03-2010 21:44:16

Le rapport pompier ne fait allusion à la conformité électrique qu'en mentionnant que l'installation doit répondre aux critères de la RGIE. Pour le reste, il se concentre sur les parois à remplacer pour qu'elles soient résistantes au feu (parmi lesquelles les portes d'entrée des appartements ou certaines cloisons des communs). C'est pour la ville de Bruxelles, commune d'Etterbeek.

Je vais étudier plus en profondeur les aspects à respecter selon la RGIE afin d'avoir une idée concrète des changements à envisager.

Merci encore pour vos réponses très rapides!

grmff · #8 28-03-2010 21:50:52

L'idéal est de demander au vendeur de pouvoir assister au passage de AIB/BTV/Belor/SGS/... qui sera chargé de procéder au contrôle de votre (future) installation.

L'organisme en question vous dira ce qu'il faut faire pour être conforme au RGIE.

Pour remplacer une porte standard par une porte coupe-feu, pas besoin de flanquer le locataire dehors non plus.

Et pour rendre une cloison RF 1H, c'est loin d'être de gros travaux. (mais j'ai pas dis que c'était gratuit non plus...)

Francis · #9 29-03-2010 06:16:24

Comment est constituée cette cloison à rendre RF ?

YAKA · #10 29-03-2010 06:46:33

Bjr,
Pour répondre 2 ans pour "commencer les travaux" pour le permis d'urbanisme, pas pour les terminer.
Cloison Rf 1 heure = 15 cm de maçonnerie ou 2x 12mm plaques Gyproc (vérifier le P.V. de pose chez un fournisseur).
A vérifier aussi si les portes coupe-feu doivent encore être placées par un soi-disant placeur agréé. (je précise que c'est le "bloc porte" qui doit être Rf). Et si l'on sait compartimenter la cage d'escalier, il ne faut pas changer les portes de tous les appartements, il faut voir ce qui est le plus simple.

grmff · #11 29-03-2010 07:58:03

Sur quoi portait le permis d'urbanisme?

eventory · #12 29-03-2010 08:24:26

Merci pour toutes vos précisions.

Les travaux portant sur les parois RF doivent être placées par un placeur agréé en effet. L'immeuble est en fait une maison de maître où à chaque palier d'étage se trouve la porte d'entrée pour un appartement. Celle-ci ainsi que la porte qui l'encadre sont en verre et doivent être remplacés. De façon générale, toute paroi vitrée donnant sur les communs doivent être remplacées par du RF 1h ou 1/2h.

Le permis quant à lui visait essentiellement la régularisation du volume utilisé. Les plans actuels étant différents des plans enregistrés à la commune (une pièce en plus à chaque étage), nous devons procéder à la régularisation par l'obtention d'un permis d'urbanisme.

Mon but n'est pas de mettre mes futurs locataires dehors, mais simplement d'avoir la possibilité de faire tous les travaux nécessaires dans les temps impartis et, de ce fait, d'être en ordre vis-à-vis des dispositions existantes. Si possible, j'aimerais réaliser tous les travaux que je pensais en une fois (électricité/parois RF mais aussi plomberie, chauffage, double vitrage, etc...) mais si cela n'est pas possible, j'effectuerai donc le minimum requis et procéderai à la suite des travaux une fois la fin du bail atteinte.

YAKA · #13 29-03-2010 09:05:07

Je tiens à préciser qu'il existent des parois Rf en verre. C'est cher mais cela a le mérite d'exister (voir du côté de Pyrobel).
Dans le temps certains services incendies dérogeait en partie si existence d'une détection incendie généralisée conforme S21-100.
Le placement par un placeur agréé avait été abrogé, cela est-il à nouveau d'actualité?
Si l'officier préventionniste est sympa (et pas trop débordé) je pense qu'il serait utile de lui parler des aménagements (voir aussi ce que dit votre architecte).

YAKA · #14 29-03-2010 09:14:03

Un doute m'assaille : 15cm maçonnerie je pense que c'est 2 heure de Rf.
9cm devant correspondre à 1 heure, tout dépend du type de matériau utilisé (c'est donc à vérifier).
Pour des cloisons "légères" il me semble que l'Ytong devrait être une bonne solution, surement meilleure que des cloisons en plaques de plâtre pour des tas de raisons, mais c'est un choix à prendre.

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