pour un investissement locatif quel prêt choisir ?

grmff · #1 12-07-2010 23:06:21

Le tout est effectivement de franchir le cap, sûr de ce qu'on fait, et en maitrisant au maximum les paramètres.

Avec une apparence de saut à l'élastique dans les sentiments lors du grand saut: c'est vraiment solide, ce foutu élastique? lol

crisisfrance · #2 12-07-2010 22:57:41

grmff a écrit :

Je reviens sur ce fil de discussion pour rajouter une petite considération.
75.000€ pour un appart? Ne pas oublier les frais d'acte d'achat ET de prêt.
Mensualité de 450€ à la banque? Dont près de la moitié de remboursement du capital. La "dépense" n'est donc que de 225€ d'intérêt.
Donc, même deux fois plus cher, ce n'est pas nécessairement de l'argent jeté par les fenêtres: c'est une épargne long terme.
Dernier point: le loyer est indexé. Si au début il faut remettre "quelques euros", l'indexation leur fait une cure d'amaigrissement rapide. En effet, ce ne sont pas les quelques euros qui sont indexés, mais tout le loyer. Bon, ces derniers temps, ce n'est pas gras. Mais c'est aussi un investissement qui p^protège extraordinairement de l'inflation.
Faites vos simulations sur 10 ou 20 ans, avec 2% d'indexation du loyer, et 2% d'augmentation de la valeur du bien immobilier. Vous aurez peur de montrer vos simulations à votre banquier. Il n'y comprendrait rien et vous prendrait pour un rigolo. C'est vrai que 30% de rendement sur l'argent investi, cela fait un peu Madoff. Et pourtant...
Voilà pourquoi je préconise de commencer le plus tôt possible. Vous n'avez pas de sous? Votre fiche de paye est votre crédibilité! (Etre crédible, chez un banquier, c'est obtenir un crédit!)

grmff merci. je te suis à 100 %. le tout est de franchir le cap et se renseigner à 100 % sur toutes les modalités.

grmff · #3 12-07-2010 22:52:29

Je reviens sur ce fil de discussion pour rajouter une petite considération.

75.000€ pour un appart? Ne pas oublier les frais d'acte d'achat ET de prêt.
Mensualité de 450€ à la banque? Dont près de la moitié de remboursement du capital. La "dépense" n'est donc que de 225€ d'intérêt.

Donc, même deux fois plus cher, ce n'est pas nécessairement de l'argent jeté par les fenêtres: c'est une épargne long terme.

Dernier point: le loyer est indexé. Si au début il faut remettre "quelques euros", l'indexation leur fait une cure d'amaigrissement rapide. En effet, ce ne sont pas les quelques euros qui sont indexés, mais tout le loyer. Bon, ces derniers temps, ce n'est pas gras. Mais c'est aussi un investissement qui p^protège extraordinairement de l'inflation.

Faites vos simulations sur 10 ou 20 ans, avec 2% d'indexation du loyer, et 2% d'augmentation de la valeur du bien immobilier. Vous aurez peur de montrer vos simulations à votre banquier. Il n'y comprendrait rien et vous prendrait pour un rigolo. C'est vrai que 30% de rendement sur l'argent investi, cela fait un peu Madoff. Et pourtant...

Voilà pourquoi je préconise de commencer le plus tôt possible. Vous n'avez pas de sous? Votre fiche de paye est votre crédibilité! (Etre crédible, chez un banquier, c'est obtenir un crédit!)

crisisfrance · #4 09-06-2010 13:08:33

Panchito a écrit :

En 2007, via le site de Cash!, il y avait moyen de télécharger tout un business plan en Excel pour calculer le ROI d'un projet immobilier.
Sur la première page on rentrait toutes les données, et on obtenait la rentabilité estimée au fil des années, l'analyse des cash-flow, etc...
Votre banquier (s'il est sérieux) se devrait de l'avoir!

merci pour le conseil mister panchito. il n'y a pas moyen de télécharger ce programme ou une version approchante qq part ?

Panchito-9340 · #5 09-06-2010 13:04:33

En 2007, via le site de Cash!, il y avait moyen de télécharger tout un business plan en Excel pour calculer le ROI d'un projet immobilier.

Sur la première page on rentrait toutes les données, et on obtenait la rentabilité estimée au fil des années, l'analyse des cash-flow, etc...

Votre banquier (s'il est sérieux) se devrait de l'avoir!

crisisfrance · #6 09-06-2010 12:52:45

Panchito a écrit :

Citation :comment reconnait-on un vendeur très pressé ?
Il ne se fait pas trop prier avant de diminuer son prix...
Il est ouvert à "toutes propositions convenables"

en moyenne, à partir de quand l'achat d'un bien immobilier pour rendement locatif devient-il vraiment rentable ? en d'autres termes, quand est-ce que le cash-flow devient positif (car au départ, le montant du prêt à rembourser doit être plus ou moins égal au loyer perçu mais il reste encore les charges communes, le PI, les assurances, etc à payer en plus) ? merci :-)

Panchito-9340 · #7 08-06-2010 21:40:21

comment reconnait-on un vendeur très pressé ?

Il ne se fait pas trop prier avant de diminuer son prix...
Il est ouvert à "toutes propositions convenables"

crisisfrance · #8 08-06-2010 20:08:40

Panchito a écrit :

Excellent!!!! Oui tout à fait!

comment reconnait-on un vendeur très pressé ?

Panchito-9340 · #9 08-06-2010 19:46:50

Excellent!!!! Oui tout à fait!

PIM · #10 08-06-2010 19:43:32

Panchito a écrit :

En ce qui me concerne je ne regarde que les sites Internet Imm*b et V*n.

et P*m wink

Panchito a écrit :

Le tout est de tomber sur des vendeurs très, très pressés ou qui en ont assez d'attendre...

Ah non. Pas sur P*m alors

Panchito-9340 · #11 08-06-2010 19:22:59

En ce qui me concerne je ne regarde que les sites Internet Imm*b et V*n.
Le tout est de tomber sur des vendeurs très, très pressés ou qui en ont assez d'attendre...

crisisfrance · #12 08-06-2010 17:58:55

Panchito a écrit :

Peut-être que Grmff voudra bien vous dévoiler la source de ses bonnes affaires (ventes publiques?).
Il faut aussi savoir négocier avec son banquier. Regardez Grmff qui est arrivé à obtenir un taux variable à 2,5%. Cela change évidemment toute la donne!

tu ne regardes quasi que les ventes publiques c'est ça ? tu assistes à plusieurs ventes publiques de gens surendettés et tu fais des super affaires. à mon avis, ça doit être la bonne planque ;-) c'est vrai qu'un 2,5 % (à moins d'un cataclysme financier dans les années à venir) c'est très avantageux.

Panchito-9340 · #13 08-06-2010 17:56:07

Peut-être que Grmff voudra bien vous dévoiler la source de ses bonnes affaires (ventes publiques?).
Il faut aussi savoir négocier avec son banquier. Regardez Grmff qui est arrivé à obtenir un taux variable à 2,5%. Cela change évidemment toute la donne!

crisisfrance · #14 08-06-2010 17:47:22

Panchito a écrit :

Bon si je retourne sur le même site de simulation de crédit, je vois que pour emprunter 75000€ sur 25 ans (quotité de 100% - taux fixe de 5,5%), cela fait quand même une mensualité de 454,58 € / mois .
Donc il faut savoir si l'appartement 1ch que vous visez peut être loué au moins 460€ /mois

oui c'est le premier calcul à faire. donc il faut trouver la bonne affaire et avoir un bon ptit budget travaux. mais j'imagine que les vraies bonnes affaires ne sont pas sur immo..b mais bien dans des ptites annonces que quasi personne ne regarde non ?

Panchito-9340 · #15 08-06-2010 17:45:26

Bon si je retourne sur le même site de simulation de crédit, je vois que pour emprunter 75000€ sur 25 ans (quotité de 100% - taux fixe de 5,5%), cela fait quand même une mensualité de 454,58 € / mois .

Donc il faut savoir si l'appartement 1ch que vous visez peut être loué au moins 460€ /mois

Panchito-9340 · #16 08-06-2010 17:42:35

A Namur, je vois sur I**web, qu'il y a moyen de trouver des appart 1ch sur 60m² à partir de 75000€

crisisfrance · #17 08-06-2010 17:40:38

Panchito a écrit :

Maintenant à Namur, les loyers sont tous différents...
Je viens d'arriver à louer une villa 3ch (170m²) au centre d'une très belle propriété d'un demi-hectare pour 850€/mois. Mais il m'a fallu plus de 5 mois de patience...
Pour celui qui aime le calme absolu et les grandes étendues c'est parafit mais c'est loin de tout (65km de Namur, 30 km de Dinant et 60 km au sud de Charleroi).

et bien dites donc ! tu as l'air de collectionner les biens immobiliers comme certains collectionnent les timbres ;-) chapeau ! le plus dur c'est le premier bien mis en location ? tu as fait une bonne affaire au premier coup j'imagine.

Panchito-9340 · #18 08-06-2010 17:36:59

Maintenant dans la province de Namur et du Hainaut, les loyers ne sont pas comparables...

Je viens d'arriver à louer une villa 3ch (170m²) au centre d'une très belle propriété d'un demi-hectare pour 850€/mois. Mais il m'a fallu plus de 5 mois de patience...

Pour celui qui aime le calme absolu et les grandes étendues c'est parafit mais c'est loin de tout (65km de Namur, 30 km de Dinant et 60 km au sud de Charleroi).

Panchito-9340 · #19 08-06-2010 17:30:52

Pour la petite histoire, il y a un appartement à louer dans mon building (Amelinckx donc "bas" de gamme). Il s'agit d'un 2 ch sur 85m² sans garage.
La proprio en demande 1200€/mois plus provisions pour charges locatives (+/- 250€ /mois). Evidemment c'est au bord du rond point Montgomery à 1km des institutions Européennes

Dans le buiding à côté (très haut standing / finitions très haut de gamme) un 3 chambres est proposé à 1700€ + provisions pour charges de 400€ /mois.

Cela c'est WSP mais cela doit être pareil (si pas "pire" encore) à Uccle...

crisisfrance · #20 08-06-2010 17:28:04

Panchito a écrit :

C'est pour cela que j'ai dit au début que tout dépendait de la localisation, du prix d'achat, de la mensualité à rembourser...et de tas d'autres paramètres (fiscaux entre autres)
Donc chaque cas est une "exception" et avant de s'engager il convient toujours de construire un excellent business plan.
Il est clair qu'avec les loyers en vigueur à WSP, je n'ai jamais eu de locataires "belges". Rien que des Expats ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car nos lois et contrats de bail leur sont parfaitement incompréhensibles.
Le vide locatif est aussi assez important (entre 3 et 5 mois) mais il y a peu de dégâts et je n'ai encore jamais du faire face à des impayés à WSP.
J'ai des appartements à WSP et des unifamiliales en province de Namur et de Hainaut.

moi je rechercherais plutôt à Namur centre ou Liège centre (un appart une chambre à genre 60 000 euros à rafraîchir mais pas de gros travaux avec une situation idéale)

crisisfrance · #21 07-06-2010 19:11:16

bonsoir à tous. j'aurais besoin de vos lumières.

en vue d'un éventuel futur achat pour un logement locatif, quel sorte de prêt me conseilleriez-vous ? qu'est-ce qui se fait généralement dans ces cas-là en sachant que je n'ai quasi pas de cash de réserve ? je préfèrerais un prêt à taux fixe bien sûr mais devrais-je opter pour une formule progressive ?

merci à vous :-)

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