pour un investissement locatif quel prêt choisir ?

Mon banquier me disait fermement que pour un achat de rapport, la banque prêtait sur maximum 15 ans, avec un maximum de 80% de quotités.

15 jours plus tard, j'obtenais 20 ans fixes, pour 100% du prix d'achat.

Un seul conseil: fonce. Sans hésiter. Sans écouter les mauvaises augures. Même si l'immobilier baisse. Commence petit, mais vite. Ton expérience grandira plus vite, tes remboursements de PH aussi, et ton banquier te suivra de plus en plus "gros"

Perso, chaque investissement immobilier me rapporte en net après déduction des frais, impôts, PH, PrIm, etc.

Relis mes post, et tu auras compris que j'en ai fait ma source de revenu principale.

Dernier investissement, sans doute le pire jamais fait...:
Achat: 335.000€
Frais de notaire compris: 370.000€
Mensualité: 1400€ (2.5% variable)
Loyers prévus: 2770€
Impôt: 400€/mois
Assurance: 100€/mois
Net en main: 2770 - 1400 - 400 - 100 = 870€
Return annuel: 870x12 / 100.000 = 10.44% (hors Rbt PH, hors plus value et hors inflation)
Return annuel PH compris la première année: (870+1400/2)*12/100.000 = 18.8%

Immeuble de 1990, tout béton, bien construit.

Avec des immeubles comme celui-là, mon banquier me suit sans discontinuer.

Je te laisse faire les recherches sur pim.be pour le reste de mon partage d'expérience. Je me lève tôt demain, on m'attend au tribunal pour deux locataires indélicats.

Un bon critère est aussi d'analyser le quartier et de voir en règle générale ce que les autres bailleurs demandent comme loyer pour des biens équivalents.

L'idéal est que le loyer que vous pourrez en retirer soit au mois égal à votre mensualité.

Mais bien souvent au vu des prix actuels le "buy-to-let" n'apporte souvent que quelques % de rentabilité (pour des biens de qualité dans des communes prisées).

Je connais un bailleur qui paie une mesnualité de 1250€ pour un petit (càd 70m²) appartement de 2 chambres à WSP, qu'il n'est pas arrivé à louer pour plus de 750€.

Donc si vous ajoutez les charges incombant au propriétaire, le précompte immobilier, et les taxes (RC indexé * 1,4 ajouté à vos revenus)...

Il ne reste pas grand chose.

En d'autres termes, établir un bon "business plan" avant d'achter me semble être un must.

merci panchito. tu préconiserais quel genre de bien pour une première affaire ? je pensais à un ptit appart de 40/50 mètres carrés maxi dans un quartier sympa du centre ville de Liège à rafraichir moi. 1 (ou max 2) chambres.

Même sans connaître Liège, je pense que votre projet est parfaitement sensé (encore plus si vous pouvez effectuer vous-même une grande partie des travaux de rénovation).
Personnellement, j'ai commencé il a un peu plus de 20 ans avec l'achat d'un petit 2 chambres à WSP que j'ai acheté à l'époque 2.100.000 FB (avec un grand garage de 20m²). J'avais pris un prêt sur 15 ans et je le loue actuellement 950€/mois. C'était donc une très bonne affaire!

Non pas du tout. 950€ pour un 2 chambres à Woluwe-Saint-Pierre c'est plutôt dans le bas de la fourchette. Je loue l'appartement à 800 et le garage à 150. Pour le garage, je n'ai pratiquement pas eu le temps de coller l'affiche, qu'il était loué (en 3 jours!!). Si vous allez sur imm**b, vous verrez que pour les 2 ch à WSP (il y en 230 2ch à louer à WSP) cela va de 500€ (minuscule appart mansardé, quartier "défavorisé") à 2800€.

Evidemment pour acheter là c'est pareil: il y 73 appart 2ch à vendre à WSP depuis 180.000€ (minuscule avec tout à refaire) jusqu'à  750.000€ pour un 2ch en bon état sur 170m².

Même si ce loyer vous paraît énorme, la mensualité pour acquérir un bien à WSP est aussi en rapport et donc tant que je remboursais mon prêt, je ne faisait pas 2% de marge nette...

C'est pour cela que j'ai dit au début que tout dépendait de la localisation, du prix d'achat, de la mensualité à rembourser...et de tas d'autres paramètres (fiscaux entre autres)
Donc chaque cas est une "exception" et avant de s'engager il convient toujours de construire un excellent business plan.

Il est clair qu'avec les loyers en vigueur à WSP, je n'ai jamais eu de locataires "belges". Rien que des Expats ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car nos lois et contrats de bail leur sont parfaitement incompréhensibles.

Le vide locatif est aussi assez important (entre 3 et 5 mois) mais il y a peu de dégâts et je n'ai encore jamais du faire face à des impayés à WSP.

J'ai des appartements à WSP et des unifamiliales en province de Namur et de Hainaut.

Pour la petite histoire, il y a un appartement à louer dans mon building (Amelinckx donc "bas" de gamme). Il s'agit d'un 2 ch sur 85m² sans garage.
La proprio en demande 1200€/mois plus provisions pour charges locatives (+/- 250€ /mois). Evidemment c'est au bord du rond point Montgomery à 1km des institutions Européennes

Dans le buiding à côté (très haut standing / finitions très haut de gamme) un 3 chambres est proposé à 1700€ + provisions pour charges de 400€ /mois.

Cela c'est WSP mais cela doit être pareil (si pas "pire" encore) à Uccle...

et bien dites donc ! tu as l'air de collectionner les biens immobiliers comme certains collectionnent les timbres ;-) chapeau ! le plus dur c'est le premier bien mis en location ? tu as fait une bonne affaire au premier coup j'imagine.

Bon si je retourne sur le même site de simulation de crédit, je vois que pour emprunter 75000€ sur 25 ans (quotité de 100% - taux fixe de 5,5%), cela fait quand même une mensualité de 454,58 € / mois .

Donc il faut savoir si l'appartement 1ch que vous visez peut être loué au moins 460€ /mois