mauvais locataires - help !

Verveine17 · #1 06-10-2010 20:01:26

J'ai signe un contrat de courte durée (3 ans résiliable tous les ans) avec des locataires il y a 6 mois. Tous les mois ils ont paye en retard. En septembre - 30 jours de retard. Octobre - toujours rien reçu.
Ils me racontent n'importe quoi quand je les appelle... s'ils répondent au téléphone....
Comme il ne répondaient pas à mes appels j'ai recherché le numéro de téléphone du boulot du mari d'après les fiches de salaires qu'il m'avait remises. C'est la que je découvre qu'il n'a jamais travaillé la. après avoir envoyé ses soi-disant fiches de salaires au service personnel de la compagnie, ils m'affirment que ce sont des faux !!!
Je découvre que ni l'un ni l'autre ne travaille et en fait je comprends qu'ils ne peuvent pas payer le loyer.
Comment procéder ? Y a-t-il un moyen rapide d'obliger ces gens à quitter mon appartement ? Est-ce que la falsification des fiches de salaires pourrait être une raison de les obliger à quitter ?
Est-ce qu'une procédure juridique pour les expulser sera plus longue et plus onéreuse que d'attendre 6 mois - prochaine date de sortie possible du contrat ?
Le contrat est celui de PIM et c'est l'occasion de remercier PIM pour toutes les infos utiles sur ce site !
Please - donnez moi vos conseils ! Merci d'avance....

PIM · #2 06-10-2010 21:08:44

Puisque le bail signé est notre bail-type, je suppose que vous y avez laissé la clause d'arbitrage : faites-en immédiatement usage.

grmff · #3 06-10-2010 21:13:19

Il ne faut effectivement pas trainer. Si vous mettez fin pour dans 6 mois, rien en dit qu'ils sortiront effectivement...

Verveine17 · #4 06-10-2010 22:10:31

PIM a écrit :

Puisque le bail signé est notre bail-type, je suppose que vous y avez laissé la clause d'arbitrage : faites-en immédiatement usage.

Merci ! Effectivement, j'ai laisse la clause. Je n'habite pas en Belgique et je lis sur le site de la chambre d'arbitrage que je peux me faire représenter par une personne de mon choix. Pouvez-vous me conseiller une personne/un avocat - quelqu'un de qui me représenterait moyennant rémunération raisonnable ? Avez-vous idée du cout et de la durée d'une telle procédure ?

Merci d'avance

PIM · #5 06-10-2010 22:38:37

Verveine17 a écrit :

Merci ! Effectivement, j'ai laisse la clause. Je n'habite pas en Belgique et je lis sur le site de la chambre d'arbitrage que je peux me faire représenter par une personne de mon choix. Pouvez-vous me conseiller une personne/un avocat - quelqu'un de qui me représenterait moyennant rémunération raisonnable ? Avez-vous idée du cout et de la durée d'une telle procédure ?
Merci d'avance

Réponse donnée par message privé

En ce qui concerne le coût et la durée d'une telle procédure:

- Prix : provision de l’ordre de 350 €, solde inférieur en affaires simples
– durée de quelques semaines max. si pas d’incident de procédure (cas général)
– pas de recours ordinaire
– indemnité de procédure si demandée et gagne instance (permet de rembourser généralement grande partie si pas totalité frais de conseil éventuel, et allouée même si pas d’avocat)

rexou · #6 06-10-2010 22:52:01

Autre solution : tenter d'obtenir leur départ volontaire (et rapide!) pour éviter une plainte au pénal pour faux et usage de faux...

Une procédure prend toujours du temps, et les frais ne sont récupérés que dans la mesure de la solvabilité des intéressés. Or, dans le cas présent, il est permis d'émettre des doutes !

Verveine17 · #7 07-10-2010 19:56:54

rexou a écrit :

Autre solution : tenter d'obtenir leur départ volontaire (et rapide!) pour éviter une plainte au pénal pour faux et usage de faux...
Une procédure prend toujours du temps, et les frais ne sont récupérés que dans la mesure de la solvabilité des intéressés. Or, dans le cas présent, il est permis d'émettre des doutes !

Pour les prochains locataires: existe-t-il en Belgique un mécanisme qui après recherche , délivre aux demandeurs une attestation comme quoi ils n'ont pas de dettes ? ou est-ce que c'est courant de demander une attestation du propriétaire précédent ?

grmff · #8 07-10-2010 21:17:58

Vous pouvez demander une attestation de la BNB. Disponible en ligne à l'intéressé. Il vous suffit d'un PC, d'un lecteur de carte d'identité et d'une connection internet. Et du code Pin de votre futur locataire...

Goudurix · #9 03-11-2010 16:34:38

Je profite de ce sujet pour y ajouter quelques questions.

Afin d'éviter ce genre d'horribles locataires, j'envisage, si je devais mettre en location un appartement, de demander 4 mois de garantie locative, ainsi que la signature d'un AVAL. Donc un parent ou ami solvable, qui s'engage à payer le loyer si le locataire ne le fait pas.

Et tant qu'on y est (mais la je rêve sans doute), je me demande si on peut inclure une clause, au contrat standard, qui stipulerait quelque chose comme: "Si je ne paie pas le loyer, je mengage à quitter le lieu endéans 2 mois"...

Qu'en pensez-vous? Est-ce valable juridiquement?

Merci.

grmff · #10 03-11-2010 18:37:11

L'aval à titre gratuit n'a pas beaucoup de valeur. Mais au moins une valeur morale...

Pour ce qui est de la clause que vous voulez rajouter, elle n'a pas de sens. Vous pouvez la rajouter, mais elle n'aura que peu d'utilité.

EN effet, la loi prévoit que le loyer doit être payé. Sinon, un jugement tombera pour autoriser l'expulsion.

Si vous rajouter la clause en question, et que le locataire ne veut pas partir, vous devrez aller devant le juge de paix. Ce qui finalement revient au même...

PIM · #11 03-11-2010 18:52:26

Complément à Grmff:

garantie 4 mois, si bail résidence principale, c'est illégal.
Limité à 2 mois.

Erico · #12 04-11-2010 09:05:09

d'où l'importance,même si ce n'est pas toujours facile ni évident, d'essayer par les moyens légaux , ou par la "bande" de se renseigner un max sur les candidats choisis avant de signer
par exemple dans le coin si ils sont un peu connus, ou simplement si on a un doute sur l'existence réelle d'un contrat de travail, demander extraits de comptes sur lequel les salaires sont versés ( quoique à mon avis, ça aussi on sait en faire des faux ) et pourquoi pas... téléphoner à leur employeur....
sorry mais tous les moyens légaux ou un tout petit peu moins, sont pour moi bons pour se renseigner un max

moi j'ai eu le cas d'une famille, dont le père travaillait au CPAS comme article 60....ces gens avaient l'air très bien, mais voilà je voulais en savoir plus...donc je me suis renseigné ' par la bande" à quelqu'un du CPAS...et on m'a répondu que oui il y travaillait bien, mais que son contrat expirait dans 6 mois......donc bien sûr je n'ai pas loué.

Goudurix · #13 04-11-2010 12:42:13

Oui effectivement, maintenant je me rends compte que rajouter une clause de départ volontaire n'aurait pas de sens.

Un aval à titre gratuit, qu'est-ce? Par aval, je voulais dire quelqu'un qui s'engage à PAYER le loyer (donc à être responsable devant un tribunal comme le locataire) si le locataire ne peut plus. Ce qui en plus ajoute une pression sur le locataire pour payer, puisque c'est quelqu'un de son entourage (parents, ami) qui doit le faire à se place. Ca peut se faire dans contrat de bail?

Garantie limitée à 2 mois?! C'est nouveau? Il y a dix ans, j'ai déposé une garantie de 3 mois quand j'ai loué mon appartement en résidence principal. Et je pensais que c'était la règle.

Donc on ne peut même pas faire un arrangment à 4 mois si le candidat locataire est d'accord? Ca veut dire que s'il accepte de payer 4 mois et qu'un jour je veux utiliser cette somme pour réparer ses dégats, je ne pourrai de toute façon utiliser que 2 mois du montant?

Rico, qu'est-ce que "la bande"? C'est secret ou j'ai le droit de savoir?

rexou · #14 04-11-2010 13:14:36

Un "aval à titre gratuit" ???
Une "Caution solidaire et indivisible" plutôt (personne qui se porte solidairement avec le Preneur de tout ou partie de ses obligations).

Garantie de 3 mois, c'était effectivement la règle (en tout cas le maximum autorisé)... mais c'était avant Laurette ! A présent, c'est limité à 2 mois, sauf sous certaines conditions (garantie constituée de versements mensuels notamment). Quant à demander 4 mois, c'est illégal, tout simplement.

"Par la bande"... Disons que c'est "par un moyen quelque peu en marge de ce qui est strictement autorisé". Méthode qui peut parfois choquer les puristes, mais que la saine défense de vos intérêts recommande souvent chaleureusement. Perso, je pratique et je recommande (même si je sais que Luc va me frapper!) lol

Erico · #15 04-11-2010 22:46:33

Disons que vu le nombre croissant de locataires qui se préoccupent comme de leur première chemise du contrat qu'ils ont signé et que en plus bien souvent la justice, soit leur donne raison, soit ne les "punit" pas assez....eh bien il n'y a pas de raisons que tous les coups soient permis uniquement d'un côté

lol

Goudurix · #16 05-11-2010 10:22:34

Merci pour ces précisions.

Je viens de me renseigner sur ce qu'est un aval à titre gratuit. C'est donc un aval qui le fait sans attendre une contrepartie ou un avantage en retour. Donc en clair... quelqu'un de bien naïf qui aime se mettre de lourdes responsabilités à dos pour rien.

Mais néanmoins, je n'hésiterais pas à le demander (reste à voir si je trouverais des amateurs, mais ce serait peut-être un bon filtre).

Mais la question que je me pose encore: si le locataire ne sait plus payer, ou est insolvabl, le juge se tourne donc vers l'aval. Mais si l'aval n'a pas d'argent non plus, alors c'est perdu je suppose.

Cela dit, si l'aval est par exemple un parent qui est propriétaire d'une maison ou d'autres biens matériels (voiture, argent en banque, salaire, pension, ...), est-ce qu'un juge peut le saisir pour récupérer l'argent du loyer?

grmff · #17 05-11-2010 10:32:27

SI le juge considère que l'aval est redevable des engagements pris par votre locataire, il devra payer.

Vous aurez un jugement en main, et vous pourrez demander son "exécution".

On n'est insolvable quand on n'a plus rien, et qu'on a pas de revenus saisissables.

Si ils n'ont pas de revenus saisissables, mais ont une maison, l'huissier ira jusqu'à faire vendre. Les frais sont importants, et à avancer à l'avance. (de la palisse en aurait dit autant...) Mais vous les récupérez sur la vente (si une banque n'est pas prioritaire...)

S'ils ont un revenu saisissable, vous pourrez demander à l'huissier de saisir chez l'employeur (si vous le connaissez...)

Cela fait beaucoup de si, comme toujours...

Erico · #18 05-11-2010 10:38:30

moi je demande souvent des cautions solidaires et indivisibles....et croyez moi , dans un cas précis ça m'a super bien aidé.....et l'histoire n'est pas finie

cela dit Goudurix, quelqu'un qui se porte caution est souvent quelqu'un de très très proche du preneur.........on ne se porte pas bètement caution pour n'importe qui

par exemple, moi à part pour mes enfants, je ne me porterais caution pour personne

rexou · #19 05-11-2010 12:05:41

Rico a écrit :

moi je demande souvent des cautions solidaires et indivisibles....

Je le fais aussi, quand c'est possible.
Cela aide à "responsabiliser" le preneur, et en effet, les seuls candidats à ce statut sont presque toujours les parents.
Je n'ai jamais finalisé en justice, j'aime trop les arrangements amiables... Mais il est certain qu'une caution qui ne serait pas solvable n'est rien de plus qu'une garniture inutile !

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