Agent immobilier&vente bien personnel

eltharil · #1 22-10-2010 14:12:51

Un agent immobilier collabore avec une agence immobilière. Il n'en est pas le gérant mais exerce la fonction de directeur adjoint.
Il vend un immeuble dont il est propriétaire par le biais de cette agence.
La qualité en laquelle il a rédigé le compromis de vente est ambiguë.
Est-il possible que cette vente soit considérée comme une vente à un consommateur?

grmff · #2 22-10-2010 14:31:48

A mon avis, non.

PIM · #3 22-10-2010 14:48:04

a) En l'espèce, il ne vend pas un service d'agent immobilier, mais un immeuble en sa qualité de propriétaire.
Donc, à mon avis (aussi): non.

b) En quoi la désignation de la partie venderesse mentionnée au compromis vous paraît-elle ambigüe ?

c) (à titre accessoire): il est agréé Ipi aussi ? Ou, en qualité de directeur-adjoint, il a un statut d'employé (pas indépendant) ?
(à titre accessoire, car, à mon avis, sans incidence sur la vente)

eltharil · #4 22-10-2010 16:12:48

PIM a écrit :

a) En l'espèce, il ne vend pas un service d'agent immobilier, mais un immeuble en sa qualité de propriétaire.
Donc, à mon avis (aussi): non.
b) En quoi la désignation de la partie venderesse mentionnée au compromis vous paraît-elle ambigüe ?
c) (à titre accessoire): il est agréé Ipi aussi ? Ou, en qualité de directeur-adjoint, il a un statut d'employé (pas indépendant) ?
(à titre accessoire, car, à mon avis, sans incidence sur la vente)

a)&c): Il est agréé IPI, directeur-adjoint indépendant et détenteur de part dans la société. Il est donc mandataire de l'agence et peut donc agir en représentation de celle ci.

b) Un conflit d'intérêt semble exister vu les liens juridiques entre le vendeur et l'agence immobilière chargée de la vente.
Le vendeur a bien entendu contracté en sa qualité privée.
Mais en mandatant l'agence en sa qualité privée, il a activé sa qualité professionnelle étant lui même mandataire de l'agence. (le compromis est un document de l'agence, reprenant logo, n°IPI et coordonnées de celle-ci. Un mention indique que la présente convention a été rédigée par l'intervention de l'agence en question)

Cela se traduit dans les textes comme ceci:

1) la désignation de la partie venderesse mentionnée au compromis comporte son adresse e-mail professionnelle xxxxx@agencemachin.be.

Sa formulation "vendeur...(identification d'usage)...agissant" s'opposant à la désignation de l'acquéreur "acquéreur...(identification d'usage)...agissant en nom propre.
On voit donc que la capacité de l'acquéreur a été précisée mais pas celle du vendeur.

Or, vu la situation particulière pré-citée, source de conflit d'intérêt, en professionnel diligent, il aurait dû préciser en quelle qualité il contractait. Par exemple: "vendeur...(identification d'usage)...agissant à titre privé". Coupant ainsi toute ambiguïté.

2) Plusieurs e-mails ont été échangés entre nous via son mail professionnel.Et ce, sur des questions d'ordre privé ayant fait l'objet de réponse portant signature, qualité d'adjoint de direction, logo&coordonnées de l'agence.

Difficile de dire en quelle qualité il a donc agit, a priori les deux.

Edit: Je ne sais pas si les services d'agent immobilier se limitent aux activités d'intermédiaire ou si ils incluent la vente de bien immeuble à proprement parler. Les statuts de la société-agence immobilière reprennent pourtant bien le vente d'immeuble dans l'objet social. Précision peut-être importante.

PIM · #5 22-10-2010 16:38:45

Mr Machin est propriétaire à titre privé et est, à titre professionnel, agent immobilier agréé.

Vous semblez lui reprocher d'avoir utilisé sa structure professionnelle pour trouver acquéreur: vous auriez voulu lui imposer de faire appel à une autre agence ?...

Je ne vois pas très bien, en tout cas, où se trouve l'éventuel préjudice de l'acquéreur.

Est-ce que je me trompe si je m'interroge en pensant que vous cherchez - à mauvais escient - la petite bête pour tenter de trouver une porte de sortie à cet achat ?...

eltharil · #6 22-10-2010 17:06:34

PIM a écrit :

Mr Machin est propriétaire à titre privé et est, à titre professionnel, agent immobilier agréé.
Vous semblez lui reprocher d'avoir utilisé sa structure professionnelle pour trouver acquéreur: vous auriez voulu lui imposer de faire appel à une autre agence ?...
Je ne vois pas très bien, en tout cas, où se trouve l'éventuel préjudice de l'acquéreur.
Est-ce que je me trompe si je m'interroge en pensant que vous cherchez - à mauvais escient - la petite bête pour tenter de trouver une porte de sortie à cet achat ?...

Soyons clair: je ne cherche pas une porte de sortie à cet achat, pas plus que je ne vois de raison d'interdire à cet agent d'utiliser sa structure professionnelle encore moins ses compétences professionnelles...ça aurait dû être un atout rassurant pour moi. Comment peut-on utiliser sa structure professionnelle et ses compétences professionnelles sans assumer les responsabilités qui vont avec?

J'ai été locataire via cette agence pendant 9 ans et ai entretenu d'excellents rapports avec elle. Alors quand j'achète un bien via leurs services, bien mis en vente par un responsable de surcroit agent IPI, je m'attends à un minimum de qualité de ces dit services.
Or, quand ce vendeur ne respecte pas son obligation de gestion du bien en bon père de famille (des dégâts matériels sont apparu après signature du compromis par faute d'entretien) et ne se sent pas concerné par ceux-ci, laisse les lieux sales, m'impose indirectement par le compromis de vente de contracter avec lui ma fourniture d'électricité par une seconde société dont il est gérant et viole mes droits sur ma nouvelle propriété en continuant à la répertorier à la BCE comme établissement de la dite société... il ne me semble pas malhonnête de ma part de chercher à connaître l'étendue de mes droits en cette affaire.

Quand à l'utilité de ma question initiale, déterminer s'il s'agit d'une vente professionnelle ou non indiquera si la loi de protection des consommateurs est d'application. Et que si tel était le cas, certaines clauses de ce compromis seraient abusives de par cette loi et donc sujette à nullité.

Les agents immobiliers sont pour la plupart des personnes compétentes et de confiance. Comme dans tout domaine, il y a malheureusement des brebis galeuses. Je suis visiblement tombé sur l'une d'elles, ce n'est pas pour autant que je fustige tout le troupeau. Merci de ne pas me cataloguer trop vite comme chercheur de poux.

PIM · #7 22-10-2010 17:27:48

Merci de ne pas me cataloguer trop vite comme chercheur de poux.

Je vous présente mes excuses. C'est probablement une déformation en qualité de modérateur de notre forum... où j'en ai déjà rencontré de fameux chercheurs de poux, avec des questions "entonnoir".

Donc, pour en revenir à votre question initiale, sans procès d'intention: je ne crois pas que la loi de protection des consommateurs puisse être d'application dans ce cas.

Par contre, un "vendeur professionnel" face à un "acquéreur amateur", en cas de litige par exemple sur la notion de vice caché, verra sa responsabilité plus facilement engagée que s'il s'agit d'un "vendeur amateur".

eltharil · #8 22-10-2010 18:03:29

Il n'y a pas de soucis, les forums sont trop souvent envahis par des adeptes du "trolling". Et ma question initiale ne reprenait pas tout l'ensemble, pensant pouvoir dégager une réponse théorique générale sur une question qui est bien trop spécifique pour y arriver.

L'ambiguïté de la situation que j'expose est difficile a cerner. Elle ressort pourtant, d'une certaine manière, de votre dernier post.

En résumé, vous me dite à juste titre que la LPC n'est pas d'application si le vendeur n'agit pas dans le cadre de sa profession mais aussi que le "vendeur professionnel" peut voir sa responsabilité plus aisément engagée (le code civil le considérant de mauvaise fois et inversant la charge de la preuve en sa défaveur).

Cela peut sembler contradictoire de dire que la qualité professionnelle soit engagée dans un cas et non dans l'autre.
Attention, je ne retourne pas vos propos pour démontrer quoique ce soit qui aille dans mon sens. Ceci ne prouve rien mais donne un sens à mes interrogations vu que vous ne semblez pas non plus complètement engager/dégager complètement le vendeur de sa qualité professionnelle.

Pas évident du tout...

Merci en tout cas d'avoir pris la peine de répondre.

PIM · #9 22-10-2010 18:17:37

vous me dite à juste titre que la LPC n'est pas d'application si le vendeur n'agit pas dans le cadre de sa profession

Ce n'est pas ça que je dis.
Je dis que la LPC concernée n'est pas d'application, même si le vendeur agit dans le cadre de sa profession d'agent immobilier.

Les parties n'ont pas signé un contrat de prestation de services, mais un compromis de vente.

pfffff · #10 22-10-2010 19:47:51

viole mes droits sur ma nouvelle propriété en continuant à la répertorier à la BCE comme établissement de la dite société...

Regardez au moniteur ce qu'il en est du siège social, en ce qui concerne les établissements, je crains que la BCE ne soit pas tjs des plus à jour.

Si siège social fictif, un recommandé lui notifiant sommation de virer + éventuellement plainte au parquet si vous voulez vous amuser à ca.

Concrètement, les gênes que ca peut vous poser resteront probablement mineures, ceci dit.

m'impose indirectement par le compromis de vente de contracter avec lui ma fourniture d'électricité par une seconde société dont il est gérant

Vous vous attaquez au big boss d'electrabel ? Un courtier énergétique ? :-)

Bizarre, comme truc.

Dans cet aspect-là, a priori, ca fait un peu pratiques de commerce (vente couplée, etc...).

eltharil · #11 22-10-2010 21:37:25

pfffff a écrit :

Vous vous attaquez au big boss d'electrabel ? Un courtier énergétique ? :-)
Bizarre, comme truc.
Dans cet aspect-là, a priori, ca fait un peu pratiques de commerce (vente couplée, etc...).

Un courtier pour un fournisseur d'énergie. Via le compromis, le vendeur impose à l'acquéreur de respecter les contrats existants concernant les compteurs afin de ne jamais être inquiété à ce sujet. Rien d'anormal sur ce point, vu que ces contrats sont bien liés aux compteurs du bâtiment.

C'est plus tendancieux quand il impose la même chose sur les contrats de fourniture existants, car il semblerait que ces contrats soient liés au preneur et non au lieu de fourniture (le contrat pouvant "déménager" avec le preneur).
On notera que cette clause n'a pas de limite dans le temps, ce qui apparemment serait abusif.

Il m'a bien entendu fait remplir un document de déménagement servant de contrat grâce à une petite case à cocher (pratique contraire aux accords commerciaux en la matière). Au final, je suis sous l'effet d'un nouveau contrat avec le fournisseur d'énergie (commission pour le vendeur). Et la clause citée au paragraphe précédent n'ayant pas de limite dans le temps, je suis techniquement tenu de respecter le contrat existant à la signature du compromis (et bien entendu réaffecté au nouveau domicile du vendeur).
On notera pour le surplus que le pseudo document déménagement/contrat comporte le cachet de l'agence immobilière, qui n'a aucun lien juridique avec cette opération. La confusion des activités et des portefeuilles de clientèle est juteuse. Sans parler du détournement du label (l'agence étant franchisée).

Enfin, cette partie de mon litige vient d'être transféré au SPF Economie.

eltharil · #12 22-10-2010 22:35:14

PIM a écrit :

Citation :vous me dite à juste titre que la LPC n'est pas d'application si le vendeur n'agit pas dans le cadre de sa profession
Ce n'est pas ça que je dis.
Je dis que la LPC concernée n'est pas d'application, même si le vendeur agit dans le cadre de sa profession d'agent immobilier.
Les parties n'ont pas signé un contrat de prestation de services, mais un compromis de vente.

LPC 1991 art 1 6 a) "Vendeur : tout commerçant ou artisan ainsi que toute personne physique ou morale qui offrent en vente ou vendent des produits ou des services, dans le cadre d'une activité professionnelle ou en vue de la réalisation de leur objet statutaire"
et art 1 6 c) "Vendeur: les personnes qui exercent avec ou sans but de lucre une activité à caractère commercial, financier ou industriel, soit en leur nom propre, soit au nom ou pour le compte d'un tiers doté ou non de la personnalité juridique et qui offrent en vente ou vendent des produits ou des services"

En signant le compromis, les parties ont signé une convention consistant en une vente à caractère commercial d'un produit par une personne( commerçant) à un consommateur et ce peut importe que le vendeur agisse en nom propre ou pour compte d'un tier.

(N.B.:les biens immeubles sont repris par la LPC 1991 comme produits en ce qui concerne les clauses abusives et pratiques commerciales déloyales art 31-1&art93-2).

pfffff · #13 23-10-2010 11:26:34

Sauf erreur, sans devoir recourir aux lois sur les pratiques de commerce un contrat à presations successives (comme la fourniture d'énergie) ne peut être perpétuel. C'est contraire à l'ordre public. Il y a toujours une porte de sortie. Vous avez lu les conditions générales de votre fournisseur. Aucune disposition relative à la durée ?

Pourquoi ce fournisseur vous déplait tant que ca ? Uniquement parce que vous avez l'impression qu'on vous a forcé la main (et qu'il y a eu commission) ? Ou parce que les conditions de ce contrat sont à votre estime désavantageuses (outre la question de la durée) ?...

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