Critères de sélection d'un syndic

Telquel · #1 26-10-2010 14:33:53

Bonjour,

Je souhaiterais savoir si un syndic professionnel peut gérer un immeuble tout en étant propriétaire d'un appartement de cet immeuble?
N'est-il pas juge et parti?
Pour info, ce syndic est payé par la co-propriété.

Merci d'avance.

ABSA · #2 26-10-2010 17:09:56

La réponse est sans équivoque oui.

Est-il juge et parti? Ni plus, ni moins qu'un copropriétaire qui serait syndic non-professionnel de l'immeuble.

rexou · #3 26-10-2010 17:17:44

Je ne vois pas d'objection majeure.
Juge ? Quel juge ?
Il n'est pas juge, il est syndic smile
Les + : Il connait bien l'immeuble et ses occupants et devrait avoir à coeur de soigner son image de marque auprès de ses voisins. Disponible, volontaire, démocratique (s'il ne fait pas un geste commercial pour vous, pour qui le fera-t-il?)...

luc · #4 26-10-2010 18:21:20

Je doute quand-même. Citation d'un article de janvier 2009, paru dans une publication d'une association pour la défense des intérêts des copropriétaires.

Le devoir de neutralité du syndic: attitude à la "Ponce Pilate"?
On admet que le syndic doit veiller à être neutre dans les conflits qui surviennent entre les copropriétaires ou les occupants et qui n'ont rien à voir avec la gestion de l'association des copropriétaires.
Le syndic doit néanmoins respecter ses obligations légales ou contractuelles et doit veiller à l'application d'une décision de justice le cas échéant.
Le syndic doit par conséquent être impartial et surtout prendre de la hauteur dans tous les conflits qui pourraient survenir entre copropriétaires ou occupants. Il pourrait même offrir d'intervenir comme amiable interlocuteur dans le but de trouver une solution négociée aux conflits éventuels.
Cependant, si le syndic se doit d'être neutre, ce devoir de neutralité n'est plus de mise lorsque le conflit porte sur la gestion de la chose commune. Dans cette hypothèse, le syndic a l'obligation d'intervenir activement et efficacement dans la gestion du conflit, et doit être guidé dans pareilles circonstances par le seul souci de faire respecter la loi ou une décision de l'assemblée générale voire même une décision de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque le conflit porte sur la gestion de la chose commune, le syndic ne saurait se conduire en "Ponce Pilate"!

Il est difficile d'être impartiale quand on est une des parties impliqués.

Tant qu'il n'y a pas de conflits cela fonctionne, mais ... quand il y en a, il dégradent très vite.

Telquel · #5 26-10-2010 22:17:12

En réponse à Rexou et Yves, voici un exemple concret.

En fait le syndic loue son appartement, comme d'autres propriétaires, donc il n'est pas question de soigner son image auprès de ses voisins, c'est purement un investissement financier.

A chaque changement de locataire, les dégâts provoqués par les locataires du syndic sont toujours reportés sur le dos des autres et partagés sur le compte de la copropriété sous prétexte que le syndic fait un état des lieux des communs avant tout emménagement ou déménagement.

Grand merci pour vos avis et réflexions.

Marc

Francis · #6 28-10-2010 20:51:51

Si je suis le raisonnement de Luc, personne ne peut être bourgmestre dans sa commune, ni ministre dans son pays, ni directeur dans sa société.

Luc, je suis régulièrement d'accord avec vous mais là, vous poussez le bouchon un peu loin.

Il ne faut pas rendre générales des situations particulières !

Fledermaus · #7 29-10-2010 08:08:22

Bonjour,

Il est dans les attributions du syndic (mission extraordinaire), qu'il soit copropriétaire ou non, d'effectuer ou de faire effectuer un état des lieux des parties communes, avant et après le déménagement d'un occupant ... les dégâts occasionnés aux parties communes sont alors à charge du "déménagé" (sortant ou entrant) ... pour autant que ce soit mentionné dans le R.O.I. ... et dans le bail.

luc · #8 29-10-2010 08:41:09

Francis a écrit :

Si je suis le raisonnement de Luc, personne ne peut être bourgmestre dans sa commune, ni ministre dans son pays, ni directeur dans sa société.
Luc, je suis régulièrement d'accord avec vous mais là, vous poussez le bouchon un peu loin.
Il ne faut pas rendre générales des situations particulières !

Les bourgmestres ont perdu la fonction de présidence du conseil communal.

Un associé actif d'une société s'appelle gérant, ... et pas directeur, qui est un membre du personnel.

Un ministre est soumis à une déontologie spécifique.

On vient en Wallonie d'interdire (partiellement) le cumul entre des mandats régionaux et communaux.

....

Pourquoi tout-cela croyez-vous ?

luc · #9 29-10-2010 08:44:01

Fledermaus a écrit :

Bonjour,
Il est dans les attributions du syndic (mission extraordinaire), qu'il soit copropriétaire ou non, d'effectuer ou de faire effectuer un état des lieux des parties communes, avant et après le déménagement d'un occupant ... les dégâts occasionnés aux parties communes sont alors à charge du "déménagé" (sortant ou entrant) ... pour autant que ce soit mentionné dans le R.O.I. ... et dans le bail.

Selon moi seulement si cette mission extraordinaire est contractuellement (contrat du syndic) ou statutairement (= Réglement de Copropriété) prévue d'avance ...

Francis · #10 29-10-2010 20:28:40

Luc, vous jouez avec les mots et cela devient vraiment absurde de discuter avec vous. Je vais finir pas zapper les sujets dans lesquels vous intevenez.
Pour info, un directeur de société peut être asocié, etc....

Encore une fois vous utilisez l'arbre qui cache la foret et ne voyez plus la copropriété (prise au sens large) que par le petit bout de votre lorgnette. Assistez à d'autres ag que dans votre immeuble et vous verrez qu'il y a des immeubles bien gèrés et des cp heureux.

Ce forum est fait pour aider les gens et non pour inventer plus de problèmrs qu'ils n'en ont.

@ Feldernausss, le syndic n'est pas systématiquement chargé de faire l'état des lieux des communs avant chaque déménagements. Il n'est peut-être pas compétent pour cela non plus. Et s'il le fait, qui le rémunère?

luc · #11 29-10-2010 20:56:06

Francis a écrit :

Luc, vous jouez avec les mots et cela devient vraiment absurde de discuter avec vous. Je vais finir pas zapper les sujets dans lesquels vous intevenez. Pour info, un directeur de société peut être asocié, etc....
(...)

Francis,

Vous jouez avec des mots ... dans ce cas-ci vous laissez tomber le mot "actif".

Quand on se donne la liberté d'interpréter les mots à sa guise et être sélectif (parce c'est cela que je conteste en général), alors on peut interpréter comme on veut. C'est le Far West.

Réaction primaire: celui qui gène est mis à l'index ... I know.
Mais c'est pas comme ça que la problématique sera résolue.
On met seulement le couvercle sur le pot qui bouille ... pour qu'il puisse éclater plus fort plus tard. C'est ça que vous voulez?

Francis · #12 29-10-2010 21:07:12

Luc,

Franchement, relisez tout et réfléchissez avec autre chose qu'un code civil ou une mauvaise foi ou encore la volonté d'avoir toujours raison. Votre dernière réaction ne fait que renforcer mon approche de votre problème. cela dit, je ferme boutique pour aujourdhui.

luc · #13 30-10-2010 07:00:32

Francis,

Vous insinuez qu’un copropriétaire ne peut pas se référer au Code Civil sous le prétexte de mauvaise foi ou la volonté d’avoir toujours raison.

Le Code Civil date de 1804. Au Moyen Age le seigneur féodal était la loi et déterminait son contenu/interprétation selon sa volonté.

Votre argumentaire pointe vers le fait que le secteur immobilier n’a plus d’autres arguments, que comme au Far West de tirer sur le pianiste.

Le secteur immobilier devra tôt ou tard tenir compte avec les implications de l’interdiction du mélange d’intérêts, qui est maintenant d’application depuis des décennies.

Cette discussion n’est pas hors le sujet « critères de sélection d’un syndic ».

En effet mon opinion personnelle est qu’une ACP doit choisir comme syndic une personne morale ou physique qui répond aux critères d’un mandataire, tel que repris dans le Code Civil, qui sait donc être neutre dans les conflits entre CP et qui sait être impartial quand aux intérêts de l’ACP.

Vous avez l’impression que je veux toujours avoir raison, mais il y a assez d’éléments sur ce forum du contraire.

Mais ce que vous ne voyez pas avec ce type de raisonnement, est que je suis en fait intransigeant avec la vraie malhonnêteté, tel que définit récemment dans une étude officielle sur la lutte contre la fraude.

La juge Brandon, qui était la spécialiste de la médiation au niveau de Juge de Paix, a écrit que dans 99% des cas il faut de la médiation, mais que dans 1% des cas il faudra appliquer la devise « Dura lex sed lex ».

La discussion dans le salon copropriété, et dans un moindre degré le salon locations, sont beaucoup plus polémiques, parce que le secteur d’immobilier n’accepte pas le cadre tracé par le législateur, va en justice, dit entre temps qu’ils ont raison et perdent en justice, comme récemment à la Région Bruxelloise.

C’est ce jeu de deux poids et deux mesures qui énervent beaucoup de copropriétaires. Si le secteur avait d’une façon constructive appliquée la loi de 1994, alors la loi de 2010 n’était pas nécessaire. Parce que cette loi est en fait la loi de 1994 + la jurisprudence 1995-2009.

Le secteur d’immobilier informe d’une façon au moins incomplète ses membres, dénigre ses adversaires, évite le débat sur le fond de la problématique, … Pourquoi font-il un procès contre une association de défense des intérêts des copropriétaires ?

Le secteur projette en fait sur son adversaire ses problèmes, dus au refus du secteur d’appliquer la loi. Wikipédia dit concernant la projection ce qui suit:

Il désigne l'opération mentale (généralement inconsciente) par laquelle une personne place sur quelqu'un d'autre ses propres sentiments, dans le but de se sortir d'une situation émotionnelle vécue comme intolérable par elle. La personne n'a généralement pas conscience d'appliquer ce mécanisme, justement car elle n'accepte pas les sentiments, ou sensations, qu'elle "projette" sur l'autre. Il s'agit donc généralement de sentiments négatifs, ou en tous cas, perçus comme tels.

Comme dans d’autres sujets, je m’arrête d’intervenir, dès qu’on polémique trop. Il est inévitable qu’on polémique sur un forum de ce type, mais on ne peut pas tourner en rond.

Francis · #14 30-10-2010 08:23:58

Luc,

Là, on tourne effectivement en rond et cela s'éloigne du sujet.

Jamais je n'ai défendu systématiquement le secteur immobilier professionnel, que du contraire, mais il ne faut pas tout mélanger. Pour rencontrer quotidiennement des propriétaires, des locataires, des entrepreneurs, agents immobiliers, syndics, etc. Je peux aussi vous garantir que les problèmes du secteur ne proviennent pas exclusivement des professionnels, que du contraire. Je pourrai vous fournir des dizaines d'exemples, mais à quoi bon !

Evidemment, mon expérience est n'est que celle du terrain !

La large majorité des ACP fontionne avec peu de problèmes et à la satisfation d'une très large majorté de CP et il ne faut pas faire référence à ceci ou cela pour tenter d'avoir raison. En fouillant un peu dans la litérature et les traités on trouve très facilement tout et son contraire. J'avais un prof de droit qui disait entre autre que le droit et la justice ne regardaient pas toujours dans la même direction.

luc · #15 30-10-2010 18:18:52

Francis,

D'abord je n'ai jamais dit que tous le professionnels sont en défaut. J'en connais toute une série qui travaillent correctement.

Mais quand j'ai parlé du secteur immobilier, je parlais en fait de ceux qui disent de le représenter (inclus leurs clients).

La mutation en cours du gérant d'immeuble de 1985 vers le syndic de l'ACP de 2015 est en fait bien décrite indirectement dans le Blog en français de Louis Naguès (voir entre autres "Changing The Way We Work"). Regardez la courbe de Gauss. C'est l'image clé.

Je veux bien en discuter un peu plus en détail, mais dans un autre sujet du forum.

grmff · #16 01-11-2010 22:53:50

Pour répondre à la question initiale: Oui, un propriétaire peut être syndic. C'est spécifiquement mentionné au code civil.

Et cela ne l'empêche pas de devoir rester honnête et de ne pas pouvoir faire n'importe quoi.

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