terrasses

coralia0 · #1 22-11-2010 16:44:40

je suis copropriepaire dans un immeuble a anderlecht et on veut nous imposer la renovation des terrasses alors que la notre est impeccable et,ce,moyennant le paiement de 123 euros par mois et durant 6 ans je ne suis pas du tout d'accord mais que faire car en plus des 207 euros par mois de charges c'est tres lourd merci de votre aide

PIM · #2 22-11-2010 17:17:11

Ces travaux ont-ils été décidés en Assemblée Générale de l'ACP ?
Ces terrasses (ou parties de terrasses) sont-elles considérées, en vertu de l'acte de base, comme des parties communes ?

Francis · #3 22-11-2010 19:31:31

8.856 € (123x12x6), cela fait beaucoup! Ce sont de grandes terrasses?

Quelle type de rénovation ?

luc · #4 22-11-2010 20:17:55

Quelle est la cause structurelle des travaux?

Est-ce un fonds de réserve existe? Si oui, quelle est le % de sa participation?

Est-ce les travaux sont payés par voie d'un prêt?

Est-ce un cahier des charges, approuvé par une AG précédente (AG 2009 ?), existe?

Est-ce le principe des travaux a été approuvé par une AG précédent la dernière (AG 2008?).

Est-ce le syndic a vérifié la situation juridique de l'entrepreneur? Capital net > capital légal ? Pas en concordat judiciaire ni autre situation dans ce genre (voir BCE)? L'entrepreneur (ET le syndic) sont-ils assuré en ce qui concerne leur RC?

Ce n'est pas exceptionnel qu'un entrepreneur "terrasses" fait faillite en cours des travaux. Chez moi on en est à notre 5ème entrepreneur: un a désisté et 3 autres sont en faillite. Cause des travaux: infiltration d'eau (problème commun).

Prix des travaux: +/- 500 EUR/m2 (refonte partielle béton, pose d'étanchéité & remise carrelage d'un qualité plus bas qu'avant).

Non inclus: châssis, remise en état & peinture plafond, ....

Non inclus: architecte (= pas de suivi de la garantie), coordination sécurité, ...

Non inclus: penthouse, rez, sous-sol.

Pour ceux qui se réfèrent à la situation d'avant le 01.09.2010: la loi a quelque peu changé.

La loi de 2010 rend les travaux de ce type plus facile à imposer, mais exige par contre une plus grande transparence avant d'entamer les travaux.

coralia0 · #5 24-11-2010 14:22:37

PIM a écrit :

Ces travaux ont-ils été décidés en Assemblée Générale de l'ACP ?
Ces terrasses (ou parties de terrasses) sont-elles considérées, en vertu de l'acte de base, comme des parties communes ?

je n'y comprend pas grand chose mais lors de l'assemblee il y avait beaucoup de contre ainsi que des abstensions et, la terrasse figure bien dans le contrat d'achat de l'appartement et non dans les parties communes de toute facon je trouve excessif le prix demande de 123 euros par mois pendant 6 ans et cela pour une terrasse qui fait environ 8 mètres de long sur environ 1,20 mètres de large merci a vous de votre aide

coralia0 · #6 24-11-2010 14:28:01

Francis a écrit :

8.856 € (123x12x6), cela fait beaucoup! Ce sont de grandes terrasses?
Quelle type de rénovation ?

merci de votre attention voila cette terrasse ne fait pas partie des communs et est donc du domaine privatif elle mesure environ 8 mètres de long sur environ 1,20 de large et il s'agirait de l'etancheite alors que chez moi je n'ai aucun probleme de ce genre merci a vous pour votre aide

grmff · #7 24-11-2010 14:38:24

L'étanchéité fait partie des communs. Donc, c'est l'ACP qui devra supporter le coût des travaux. A charge de l'ACP de remettre en pristin état , et de recarreler si nécessaire.

Vous n'avez pas de problème chez vous? Non, mais celui qui est en dessous a des problèmes. Un peu facile de dire que ce n'est pas le vôtre: c'est celui de toute l'ACP.

Les 123€ ne concernent donc pas "que" votre terrasse. Mais votre quote-part dans l'ensemble des travaux qui sera financé. La dimension de votre terrasse n'a donc aucun espèce d'importance.

luc · #8 24-11-2010 15:09:43

@grmff
La dimension globale des terrasses concernés a une importance.

100 appt de la même grandeur à 8 m * 1,25 = 1000 m2 * 500 EUR = 500.000 EUR.

Comme l'ACP a prévu un budget de 4.000.000, je me demande quel est le coût des travaux et quel est le coût du prêt.

@coralia0

Le fait que vos terrassés sont selon l'acte de base privatif n'a rien à voir avec l'obligation de faire ces travaux. L'ACP peut imposer ces travaux et les faire lui-même.

Mais le syndic doit faire une facture individuelle par lot privatif. Ces travaux, en somme privatif, ne peuvent pas être financé par un prêt global, mais le peuvent par un prêt individuel. Je viens encore de lire un jugement très récent qui va dans ce sens. L'ACP n'est pas une banque. il ya des CP qui peuvent payer ces montants et qui vont éviter des intérêts.

Pour le partie des travaux des parties communes, vous devez participer pro rata dans les frais. Et pour cette partie l'ACP peut voter un prêt, .... .

grmff · #9 24-11-2010 15:25:39

@ Luc: je ne connais pas les détails évidemment. Je donne donc la règle générale et les pistes de réflexion à appliquer à cette ACP par l'intervenant ...ou par vous si vous êtes dans la même copropriété. Je finis par me demander si vous êtes dans une seule copropriété, ou dans des dizaines de copropriétés à problèmes...

Par ailleurs, ce n'est pas parce que la terrasse est privative que l'étanchéité par dessous est privative aussi. Pour moi, l'étanchéité est commune. Toujours!

Si on doit refaire l'étanchéité, il faut enlever le carrelage, et en remettre par dessus. L'enlèvement du carrelage étant imposé par le besoin de réfection de l'étanchéité, il est une partie accessoire du principal.

Principal: l'étanchéité
Accessoire: le carrelage.

Sur base du principe que l'accessoire suit le principal, le carrelage devra être supporté par la communauté également.

PIM · #10 24-11-2010 15:54:08

luc a écrit :

100 appt de la même grandeur à 8 m * 1,25 = 1000 m2 * 500 EUR = 500.000 EUR.
Comme l'ACP a prévu un budget de 4.000.000, je me demande quel est le coût des travaux et quel est le coût du prêt.

D'où sortent ces chiffres ?

luc · #11 24-11-2010 18:30:49

PIM a écrit :

luc a écrit :
100 appt de la même grandeur à 8 m * 1,25 = 1000 m2 * 500 EUR = 500.000 EUR.
Comme l'ACP a prévu un budget de 4.000.000, je me demande quel est le coût des travaux et quel est le coût du prêt.

D'où sortent ces chiffres ?

C'est un exemple extrait d'un dossier concret, pour donner un ordre de grandeur de ce type de travaux pour 100 appartements identiques.

Le chiffre de 4 millions EUR a été cité dans le message initial, je crois. Il est possible que dans ce prix sont inclus le renouvellement des chassis, la pêinture du plafond, ... . Ce qui n'est pas le cas pour le prix cité.

Francis · #12 24-11-2010 18:43:21

Généralement l'étanchéité est commune et le carrelage privatif.
Généralement, lorsque l'étanchéité n'est plus assurée, le carrelage est également en mauvais état et on doit rénover les 2.
Il est illusoire de penser que chaque propriétaire fera remplacer son carrelage individuellement ou alors il n'y aura plus de garantie pour l'étancheité par l'entrepreneur qui l'auré réalisée.
Généralement, l'acp fait exécuter l'ensemble des travaux et réparti les frais d'étanchéité en fonction des quotités et le carrelage en fonction des supeficies des terrasses.

J'ai un dossier similaire récent, je vais le ressortir et donner une idée du coût !

Je cherche aussi les 4.000.000 € ???

grmff · #13 24-11-2010 22:35:31

Perso, l'accessoire suivait le principal: étanchéité et carrelage à charge de la copropriété.

Francis · #14 25-11-2010 22:56:43

Voila ! 287 € le m² et parfaitement réalisé.

Dans ce cas précis, il y avait eu un accord il y a plus de 15 ans pour rénover d'autre terrasses avec cette répartition des frais. Ce qui a été appliqué cette fois ci par souci d'équité et parfaitement admi par tout le monde.

Très souvent l'étanchéité est étteinte et le carrelage de couverture est également abimé. Quel est le responsable de ces dégâts: l'étanchéité déficiente, le carrelage de mauvaise qualité ou gélif, un défaut de pose, de conception ... Du boulot pour les experts (sic !!!)

Devant ce type de problème, il faut privilégier l'explication et la négociation car le RC ne prévoit pas tout et les causes difficiles à établir.

Saxo · #15 26-11-2010 13:32:33

Effectivement, l'étanchéité est commune et le carrelage est privatif. Si la copropriété veut casser le carrelage pour refaire l'étanchéité, elle doit le remettre en état. Logique.

Là où on délire, c'est au niveau du financement des travaux.

Le syndic fait voter - hop, hop - un emprunt énormissime et les gens se retrouvent endettés sur leur patrimoine et à long terme sans même s'en rendre compte ni le comprendre.

Ca fait, à nouveau, l'affaire des banques (ou de certaines banques).

rexou · #16 26-11-2010 14:38:03

Saxo a écrit :

Effectivement, l'étanchéité est commune et le carrelage est privatif. Si la copropriété veut casser le carrelage pour refaire l'étanchéité, elle doit le remettre en état. Logique.
Là où on délire, c'est au niveau du financement des travaux.
Le syndic fait voter - hop, hop - un emprunt énormissime et les gens se retrouvent endettés sur leur patrimoine et à long terme sans même s'en rendre compte ni le comprendre.
Ca fait, à nouveau, l'affaire des banques (ou de certaines banques).

Logigue, en effet.

- "Le syndic fait voter -hop hop- ... "
Ah non. Tous les CP ne sont pas lobotomisés quand même !
Et ceux qui disposent des fonds nécessaires peuvent très bien honorer leur part de facture s'ils le souhaitent. Cela réduira l'emprunt, qui ne sera remboursable que par les intéressés, en "frais privatifs". Non ?

- "... les gens se retrouvent endettés pour le long terme sans même s'en rendre compte ni le comprendre."
Pas malins les gens...

Quelqu'un a retrouvé les 4 millions ?

luc · #17 26-11-2010 15:06:49

rexou a écrit :

(...)
- "Le syndic fait voter -hop hop- ... "
Ah non. Tous les CP ne sont pas lobotomisés quand même !
Et ceux qui disposent des fonds nécessaires peuvent très bien honorer leur part de facture s'ils le souhaitent. Cela réduira l'emprunt, qui ne sera remboursable que par les intéressés, en "frais privatifs". Non ?

Dans une ACP de 100 CP, dont 10 paient le montant immédiatement, il faut 90 contrats individuels entre la banque et les 90 CP. L'ACP ne peut pas jouer à l'intermédiaire, car ni l'ACP ni le syndic est agréé par la CBFA comme intermédiaire financier.

rexou a écrit :

- "... les gens se retrouvent endettés pour le long terme sans même s'en rendre compte ni le comprendre."
Pas malins les gens...

Qui fait toujours la différence entre les bénéfices à court terme et les risques à long terme?

rexou a écrit :

Quelqu'un a retrouvé les 4 millions ?

Oui, je les ai probablement retrouvés dans un jugement très récent que j'ai reçu à titre privé quelques heures avant le premier message de ce sujet.

coralia0 pourrait confirmer, si ce jugement concerne son ACP ou non.

rexou · #18 26-11-2010 15:22:35

@ Luc :

Que l'ACP contracte un emprunt remboursable par la totalité des CP ou par une partie d'entre eux, où est la différence ?

Il ne s'agit pas de risques... mais plutôt de conséquence. Et contracter un emprunt entraine une obligation de remboursement. Ne pas s'en rendre compte ni le comprendre, c'est pas vraiment normal...

Les 4 millions... ne dites rien à personne, et on partage ! smile

Saxo · #19 26-11-2010 17:48:33

rexou a écrit :

- "Le syndic fait voter -hop hop- ... "
Ah non. Tous les CP ne sont pas lobotomisés quand même !
Et ceux qui disposent des fonds nécessaires peuvent très bien honorer leur part de facture s'ils le souhaitent. Cela réduira l'emprunt, qui ne sera remboursable que par les intéressés, en "frais privatifs". Non ?

Avez-vous déjà emprunté de l'argent à une banque ?
Avez-vous déjà rencontré l'expression indemnité de remploi
Avez-vous déjà vu à quoi ressemble un contrat d'emprunt conclu par une copropriété avec une banque ?

luc · #20 26-11-2010 18:34:08

rexou a écrit :

@ Luc :
Que l'ACP contracte un emprunt remboursable par la totalité des CP ou par une partie d'entre eux, où est la différence ?
(...)

Si 10 sur 100 CP, ont payé en fait pro rata 10% du montant SANS les intérêts et frais, les 90 autres paieront 90% + intérêts + frais.

Si un des 90 ne paie pas, l'ACP doit payer la mensualité due à la banque.

Tous les 100 CP se sont portés irrévocablement garant, en approuvant le prêt lors de l'AG, avec un prorata lié à leurs quotités (ET pas au fait qu'ils ont participé à l'emprunt ou pas) de payer ce montant.

La garantie des CP envers l'ACP et ses créditeurs est leur appartement, rein de plus ni de moins. Donc voter appartement peut être mis en vente quand l'ACP ne paie pas ses dettes.

Si l'ACP ne sait pas payer des dettes ou refuse de les honorer, les créditeurs peuvent se lancer contre chaque CP et saisir leur appartement. Les frais de saisie sont dans ce cas à charge du débiteur (= chaque CP).

Il ne faut donc pas à la légère approuver un crédit à l'AG.

Par exemple il est impératif qu'une procédure interne très stricte en cas de non paiement des provisions est mis au point et non contesté avant d'approuver un tel prêt. En spécifiant très explicitement les tâches et la responsabilité du syndic et du commissaire aux comptes. Et en adoptant un calendrier prédéfinie dans le règlement de copropriété, qui doit assurer qu'une provision qui n'est pas payé par le copropriétaire est mis devant le Juge à par exemple date de la facture + 120 jours. Et donne lieu à des saisies par exemple dans les 60 jours du jugement. Si le calendrier n'est pas suivi, le règlement de copropriété, rendu opposable contractuellement au syndic, pourrait prévoir que tous les frais de l'ACP, en cas d'inaction ou retard du syndic, sont à charge du syndic.

Oui je sais, cela parait très logique et humain d'aider vos collègues copropriétaires qui ont des problèmes financiers à honorer leurs obligations au sein de l'ACP.

Je ne suis pas contre le fait de les aider, mais l'ACP n'est pas une banque et encore moins une CPAS.

En marge: dans les ACP avec lesquels je suis à titre personnel en contact, je constate que ce ne sont pas des petits CP qui ont des problèmes "financier", mais des "grands" avec les grands lots et/ou plusieurs lots.

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