boites aux lettres et quotites

lili · #1 06-12-2010 15:27:37

nous avons un immeuble de rapport avec 3 propriétaires, quotités differentes pour chacun .
nous devons mettre dans le couloir commun, des nouvelles boites aux lettres, moi j'ai le plus de quotité car le plus appartement
mais le syndic veut partager les frais des boites aux lettres par rapport au nombres de boites mais pas par rapport aux quotités
est ce normal, qui a raison wink
merci de m'aider kiss

luc · #2 08-12-2010 17:18:11

lili a écrit :

nous avons un immeuble de rapport avec 3 propriétaires, quotités differentes pour chacun .
nous devons mettre dans le couloir commun, des nouvelles boites aux lettres, moi j'ai le plus de quotité car le plus appartement
mais le syndic veut partager les frais des boites aux lettres par rapport au nombres de boites mais pas par rapport aux quotités

Votre syndic a probablement au moins partiellement raison.

Les boites aux lettres font partie des appartements et sont par essence donc privatives (le secret postal). Les frais liés à eux sont donc des frais privatives.

Si les frais du socle sont importants, alors ces frais sont communs et doivent être divisé prorata.

Mais vu le nombre des boîtes je ne crois pas qu'il y aura des frais communs.

Votre acte de base peut avoir d'autres dispositions. Lisez ce document.

Ceci est mon opinion personnelle.

rexou · #3 08-12-2010 18:13:55

3 copropriétaires et vous avez un syndic ?

Est-ce vraiment utile ? avez-vous beaucoup de charges communes ? (chauffage, eau chaude...)

J'ai habité une petite copropriété de 4 CP, avec des quotités différentes, et à part l'assurance, nous divisions tous les frais en parts égales. J'avais 400 millièmes et je n'étais pas l'instigateur du système, mais je l'ai accepté volontiers. Par contre, au niveau des décisions à prendre, je n'ai jamais cherché à faire valoir mes quotités non plus. Et à l'occasion, je rendais certains services bénévoles, genre peinture escaliers, etc...

Ceci dit, les boites aux lettres sont pareilles et indépendantes de la taille de l'appartement. Si au moins 2 CP sont d'accord, il semble logique, simple et cohérent de faire ce que préconise votre syndic.

Il me semble bien plus important de maintenir une entente parmi les 3 CP que de chipoter avec des centimes...

Votre syndic a raison, mais si vous voulez faire des économies, remerciez-le et faites faire la compta par un CP bénévole. Avec deux signatures pour retraits bancaires par exemple. A part la minuterie, il ne doit pas y avoir trop de frais communs... Un cahier d'écolier et une petite calculette, ça fait des miracles pour pas cher...

immorp · #4 08-12-2010 23:21:14

Je vous signale quand même qu'il existe une loi sur la copropriété.. Et elle est la même qu'il y ait 3 copropriétaires ou 300...

rexou · #5 08-12-2010 23:52:51

immorp a écrit :

Je vous signale quand même qu'il existe une loi sur la copropriété.. Et elle est la même qu'il y ait 3 copropriétaires ou 300...

La loi est la même, oui.
Pas la comptabilité !

Et la répartition des frais pour des travaux spécifiques se décide en AG.
De plus, il me semble cohérent de facturer une boite par appartement...
Désolé, mais je ne vois pas ce qui serait contraire à la loi...

luc · #6 09-12-2010 08:39:22

rexou a écrit :

(...)
La loi est la même, oui.
Pas la comptabilité !
(...)

Tiens.

Est-ce la république de rexou est devenu souveraine envers l'Etat Belge et pas seulement envers le syndic?

Est-ce elle a imposé un autre Code Civil, qui n'a pas la disposition suivante:

CC2010 a écrit :

Art. 977-8 §4
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

Ce qui est marqué en gras est applicable aux ACP de moins que 20 lots depuis le 01.09.2010. La loi est donc la même pour la comptabilité des petites ACP. Règles minimales mais obligatoires.

Mettez vos deux pieds sur terre. Ne mélangez pas la situation d'avant 2010 avec celle de maintenant. Étudiez votre dossier avant de donner des réponses un peu bizarres, mais qui vont tous dans votre intérêt privé.

En ce qui concerne le sujet lui-même relisez ma réponse que j'ai déja donné. Et qui est cohérente avec la loi ET les statuts.

immorp · #7 09-12-2010 10:11:33

rexou a écrit :

Par contre, au niveau des décisions à prendre, je n'ai jamais cherché à faire valoir mes quotités non plus.

Ceci par exemple n'est pas légal: Les décisions se prennent en comptant les voix, c'est à dire les quotités.

rexou a écrit :

Avec deux signatures pour retraits bancaires par exemple.

Seul celui qui est nommé comme syndic peut avoir la signature. Une banque n'admet pas en principe d'autres pratiques..

bada · #8 09-12-2010 10:13:43

Rexou à quand même raison en disant que la comptabilité n'est pas la même. Pour les copropriétés de moins de 20 lots, elle est simplifiée donc pas la même que pour les copropriétés de + de 20 lots (normalisée). Par ailleurs, je trouve que les frais des boites aux lettres doivent être réparti en fonction des quotités, à partir du moment où toute les charges communes sont réparties de cette façon sinon, vous pouvez avoir la même discussion avec chaque dépense à savoir qui utilise + ou - l'ascenseur, les escaliers, la porte d'entrée,l'éclairage, etc...etc...

luc · #9 09-12-2010 10:51:17

1.
Une comptabilité est la même si pour la même catégorie d'ACP on doit tenir le même type de comptabilité.

- pour les ACP: deux catégories (-20 ou 20-+)
- pour les ASBL: trois catégories
- pour les sociétés: deux catégories, si responsabilité limité des administrateurs
- pour les sociétés: une catégorie, si responsabilité illimité des administrateurs

2. La méthode de répartition des dépenses est en principe la méthode pro-rata, mais elle peut être différente si une décision statutaire a été prise et acté comme la loi l'impose.

Si les frais de ces boôtes sont reparties pro rata, parcequ'ile ne sont pas considéré comme privatifs par les statuts, alors le syndic a AUSSI accès à la boîte aux lettres et peut donc réceptionner votre courrier privé. C'est votre intention?

Si les frais sont reparties par lot avec boîte aux lettres, parcequ'il sont une partie privative, alors le syndic N'a PAS d'accès à la boîte aux lettres.

C'est à l'AG a déterminer la quota part entre les frais liés à la structure du bloc des boîtes et les boîtes elles-mêmes.

PIM · #10 09-12-2010 11:05:05

luc a écrit :

Si les frais de ces boôtes sont reparties pro rata, parcequ'ile ne sont pas considéré comme privatifs par les statuts, alors le syndic a AUSSI accès à la boîte aux lettres et peut donc réceptionner votre courrier privé. C'est votre intention?

C'est encore un de ces raccourcis dont Luc a le secret !

On peut très bien avoir, par exemple, un bloc de boîtes aux lettres dans le hall commun qui est à considérer comme une dépense commune, sans que le représentant de l'ACP ne puisse avoir, en conséquence, accès à votre propre boîte aux lettres !

Faut-il pour autant préciser dans l'acte de base que chacun a la jouissance privative et exclusive de sa propre boîte ?

Dans quel monde vit-on ?

rexou · #11 09-12-2010 11:05:40

@ Immorp :

Concernant la double signature, je sais que ce n'est plus autorisé. J'évoquais des fait anciens (1982/1998). C'était légal à cette époque.

Malgré les différences de quotités, il avait été convenu que chacun verse une provision identique, destinée à payer l'éclairage des communs et les petits travaux. Et entre 4 copropriétaires parmi lesquels règne une bonne entente, il me paraissait correct et courtois de ne pas faire valoir mes quotités. Dans la pratique, nous n'adoptions une décision que si trois CP sur quatre le souhaitaient, même si selon mes quotités, j'étais majoritaire avec un seul des autres CP. Il n'est pas illégal de ne pas faire valoir tous ses droits, et d'en user avec correction dans le cadre de bonnes relations.

@ Luc :

J'aime bien votre humour, mais je cherche encore où j'ai bien pu écrire que l'ACP n'avait pas de comptabilité. Et malgré son immense simplicité, elle reprenait bien tous les éléments que vous citez...

Et pour en revenir au sujet :

- Pour une copropriété de 3 appartements, est-il bien nécessaire d'avoir un syndic ???
- L'acte de base ? Trois personnes de bonne composition ne peuvent-elles pas convenir à l'unanimité du mode de répartition à adopter dans ce cas précis ? Et ces mêmes personnes peuvent décider de se conformer ou de déroger à l'acte de base. Et ceci en toute légalité, n'en déplaise à Luc.

luc · #12 09-12-2010 11:58:01

rexou a écrit :

Pour une copropriété de 3 appartements, est-il bien nécessaire d'avoir un syndic ???

Ma soeur, étant propriétaire dans un bloc de 3 appartements français (chaque appartement avec une entrée individuelle - parties communes très très minimaliste), m'a convaincu que oui: il faut au moins un syndic bénévole, même chez eux.

Tout à fonctionné à la merveille (deux factures par an !!), jusqu'au moment qu'un d'eux est décédé et que l'héritier a vendu.

Je passe les détails ... .

Ils ont maintenant un syndic bénévole (ma soeur), un CC bénévole (sa voisine), un président d'AG (le nouveau) et tiennent une AG annuelle d'un quart d'heure dans le salon du syndic. Les problèmes du début sont maintenant résolu avec ce cadre formel. Cela n'aurait pas été possible autrement.

rexou · #13 09-12-2010 12:25:54

Luc, un CP bénévole qui tient la compta, ce n'est pas un syndic à mon sens... Quels que soient les titres attribués à chacun, si vous avez trois personnes de bonne composition qui entretiennent des rapports corrects, est-il vraiment utile de chercher midi à quatorze heures ?

On se croise dans le couloir, chacun est d'accord sur le principe du remplacement des boites aux lettres. Un devis mentionne disons 300 euros de frais, et on décide de payer chacun le tiers. Vous voudriez vraiment ergoter et rechercher des textes de loi pour répartir cela différemment ? Soyons sérieux, comme dirait Rico smile

Et pour moi, même pas besoin d'une AG de 10 secondes. Tout au plus un simple document reprenant la décision d'effectuer les travaux, la nature de ces travaux, et la répartition des frais. Avec toutes les signatures pour accord. Que ce papier soit intitulé "PV d'AG", signé par le syndic, le prédident du CC et le président d'AG... on s'en fout... l'important est d'avoir un accord.

luc · #14 09-12-2010 12:50:32

rexou a écrit :

Luc, un CP bénévole qui tient la compta, ce n'est pas un syndic à mon sens... Quels que soient les titres attribués à chacun, si vous avez trois personnes de bonne composition qui entretiennent des rapports corrects, est-il vraiment utile de chercher midi à quatorze heures ?
On se croise dans le couloir, chacun est d'accord sur le principe du remplacement des boites aux lettres. Un devis mentionne disons 300 euros de frais, et on décide de payer chacun le tiers. Vous voudriez vraiment ergoter et rechercher des textes de loi pour répartir cela différemment ? Soyons sérieux, comme dirait Rico
Et pour moi, même pas besoin d'une AG de 10 secondes. Tout au plus un simple document reprenant la décision d'effectuer les travaux, la nature de ces travaux, et la répartition des frais. Avec toutes les signatures pour accord. Que ce papier soit intitulé "PV d'AG", signé par le syndic, le prédident du CC et le président d'AG... on s'en fout... l'important est d'avoir un accord.

C'était aussi la méthode de ma soeur jusqu'au moment que ce 3ème appartement a été vendu à quelqu'un d'autre.

Cela a été un enfer pendant quelques mois, jusqu'au moment que cette petite structure a été mis en place au lieu du système convivial selon vous, mais qui n'est que convivial tant que tout le groupe reste convivial.

C'est un système dépendant d'une condition. Tandis que le système légal est indépendant de toute condition.

L'avantage que c'était un système légal, et donc impartial, a permis que le 3ème se rangeait.

Pour finir avec un peu d'humour:

Vous voulez pouvoir déterminer vous-même quand vous roulez plus que 120/h sur l'autoroute et quoi correspond à la définition d'une voiture.

Eh bien je ne voulais pas être le chauffeur d'une 2CV qui roule sur l'autoroute la nuit quand vous avez décidé avec votre Porche de pouvoir le tester, puisque nous êtes seul sur l'autoroute selon vous. Une 2CV n'est quand même pas une voiture? Oui? Non?

rexou · #15 09-12-2010 13:33:23

Bien sur, si un des trois CP tourne à contresens, il devient nécessaire d'adopter un cadre plus formel. Il n'en demeure pas moins qu'étant minoritaire, on prendra acte de son opposition, avant d'adopter la mesure à la majorité.

Ah, Luc... Si vous m'offrez une Porche, je vous promets d'être prudent, et de saluer avec respect et déférence votre 2CV chaque fois que j'aurai le plaisir de la croiser ! smile

bada · #16 09-12-2010 13:55:32

Je partage l'avis de Luc qu'il vaut mieux un système légal plutôt que mêlant légal et convivial. A partir du moment où l'on prend une décision convivial plutôt que légal, c'est la porte ouverte à toutes les dérives et le jour où vous avez un nouveau CP, même dans une petite copropriété, qui veut que tout soit légal, Que fait-on avec toutes les anciennes décisions "conviviales", je nouveau CP risque de les rejeter les unes après les autres. Le fait aussi d'être "dans la loi" supprime toute discussion et décision qui peut-être n'aurait pas été acceptée par certain CP , dans leur fort intérieur. On dit parfois oui par influence , par pression ou par obligation.

bada · #17 09-12-2010 14:05:00

Désolé mais ça n'a rien à voir avec le sujet.
Qui peut m'expliquer comment on fait pour encadrer le texte repris dans la réponse.
Je fais un copier/coller et puis ???

rexou · #18 09-12-2010 14:05:50

@ Bada :

Mais cette convivialité n'empêche pas de préserver un cadre légal ! En croisant tout simplement vos voisins dans le couloir, chacun est d'accord pour remplacer les boites aux lettres. Chacun est d'accord pour en pârtager équitablement les frais en trois. Une offre de prix est acceptée...

Le CP responsable de la compta établit un "PV d'AG" et le fait signer par les deux autres CP. Et l'AG peut rester toute virtuelle... Mais en effet, cela implique une cohésion unanime de chaque CP. Et peu importe la motivation profonde de cet accord, l'important est d'avoir un accord.

lili · #19 09-12-2010 14:08:01

c'est bien beau toutes ses paroles mais qui a raison
et comment se fait le partage
par quotités ou par boites aux lettres

rq ; au départ meme si il n'y a que 3 propriétaires, il n'y avait pas de syndic, hélas je payais tous les frais, jamais remboursé
d'ou syndic et obligation de payer pour chacun smile

bada · #20 09-12-2010 14:19:19

Les quotités Lili pour tout et vous n'aurez jamais de soucis avec n'importe quel décision. Tout le monde saura que c'est comme ça que ça fonctionne.

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