Décision non prise en AG

jean08 · #1 27-01-2011 11:38:36

Bonjour,

Voilà, je vais vous exposer mon problème.
Lors de la dernière assemblée générale en avril 2010, notre syndic nous a parlé des calorimètres à radiofréquence pour voir si ça nous intéressait. (Nous avons toujours des calorimètres à évaporation). De plus il n’est pas content de la société qui fait le relevé actuel et il nous parle aussi d’une autre société.
Une semaine plus tard, il nous envoie la documentation sur ces calorimètres et nous demande de lui faire savoir si nous étions intéressés pour avoir une offre de prix ferme. N’étant pas intéressé, je ne lui réponds pas et je n’ai plus de nouvelles à ce sujet.
Début janvier (comme chaque année), on ne viens pas relever les calorimètres. Je m’en étonne et contacte le syndic qui me répond que c’est normal car comme nous l’avions décidé en AG, on va changer de calorimètre.
Je lui réponds donc que nous n’avions rien décidé en AG et qu’il n’y a d’ailleurs rien à ce sujet dans le procès verbal.
Il me réponds que c’est vrai, il n’y a rien dans le PV et que « il est impossilble dans un PV d’assemblée de transcrire textuellement tout ce qui est dit à ce moment là ce qui serait interminable » (ce sont ses dire) et que d’ailleurs tous le monde était d’accord de changer (on ne nous a rien demandé, c’était juste une proposition!)
Ce que je voulais savoir c’est si il peut faire changer ces calorimètres dans ces conditions. Est-ce légal si rien n’est écrit concernant cette décision dans le PV.Ce n point n’était d’ailleurs pas à l’ordre du jour.

Merci de vos réponses.

grmff · #2 27-01-2011 11:44:36

Ben non, il ne peut pas.

jean08 · #3 27-01-2011 12:00:42

C’est bien ce qu’il me semblait.
Mais alors, qu’est ce que je dois faire ? Qui dois-je contacter ?

grmff · #4 27-01-2011 12:05:44

Mis en demeure circonstanciée, information au conseil de gérance avec copie à un max de copropriétaires.

Et éventuellement demandez les coordonnées des autres propriétaires afin de communiquer avec eux.

jean08 · #5 27-01-2011 12:45:53

Merci de votre réponse. Je vais suivre votre conseil.

Il n'y a pas de conseil de gérance car nous sommes une petite copropriété de 7 appartements.

jean08 · #6 27-01-2011 14:29:07

J’ai encore une petite question : je ne sais pas sur quel article de loi je dois me baser pour la mise en demeure ?

bada · #7 27-01-2011 15:51:14

La loi, c'est qu'il devait mettre le sujet à l'ordre du jour de l'AG de 2010 et voter sur le sujet. Ce qui ne semble pas avoir été fait. Lors de votre AG de 2010, il a parlé de calorimètres à radiofréquence mais, étais-ce inscrit à l'ordre du jour, si NON, on peut en parler mais on ne peut pas voter sur le sujet et on doit inscrire le sujet à l'ordre du jour de la prochaine AG. Voilà où est la loi et pour le reste, le syndic est fautif.

jean08 · #8 27-01-2011 18:12:05

OK, j’ai bien compris que le syndic était fautif, mais sur quoi (article de loi, règlement,..) dois-je me baser pour rédiger la mise en demeure ?
Même si on est tous d’accord qu’il est fautif, comment puis-je le prouver ?

rexou · #9 27-01-2011 18:33:35

Et les autres copropriétaires, qu'en disent-ils ?
S'ils sont d'accord avec vous, n'hésitez pas.
Le syndic n'est pas mandaté pour décider tout seul d'un changement de fournisseur et de système de calorimètres. Il me semble que vous pouvez le mettre en demeure de prendre à sa charge les frais que sa décision implique, ou le contraindre à revenir (sans frais pour les CP) à l'ancien système. La preuve que vous cherchez, c'est le rapport de l'AG et l'absence de vote.
Vous pouvez aussi décider de remplacer votre syndic...

luc · #10 28-01-2011 06:18:37

Ce qui suit est mon avis personnel et est d'application pour une AG tenue à partir du 01.09.2010 (même si invité avant cette date).

L'article de la la loi à appliquer est d'abord l'Art. 577-6. En trois pages A4 la loi décrit dans un ordre logique comment organiser une AG, d'une façon cohérente et lisible. C'est une des réussites de la loi d'avoir regroupé toute une série de dispositions dans une description logique et assez lisible pour un néophyte.

Le syndic de l'ACP l'organise au nom de l'ACP, pas en son nom propre. Ce n'est pas lui qui est le chef, mais l'ACP (donc l'AG). L'AG est souveraine envers le syndic. C'est la différence essentielle avec la situation en France.

Plus en détail les dispositions suivantes de quatre alinéas du §3 de cet article, dont surtout le premier, le 2ème te le 4ème vous intéressent:

Art. 577-6 § 3.
La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Donc votre syndic a omis de mettre ce point sur l'ordre du jour, dans l'invitation (= 15 jours avant l'AG), de détailler sa proposition et d'indiquer où on pouvait consulter le dossier technique, si une copie n'était pas jointe à l'invitation.

En résumé:
- seul le syndic fait l'ordre du jour et en est en somme l'auteur (il y a une exception, que je ne discute pas ici)
- il doit mettre tout point, proposé par un CP à l'ordre du jour, sans préjuger, filtrer ni censurer.
- il doit mettre à disposition des CP au même moment sans discriminer sa proposition intégrale, ou bien en joignant une copie ou bien en indiquant où on peut consulter le dossier, et ceci au moins 15 jours avant l'AG. Le dossier n'est pas prêt, alors il s'en suit que le point n'est pas prêt pour être soumis à l'AG pour décision.

Attention aux contrats-cadre, où la firme du syndic conclut un contrat-cadre avec un fournisseur afin de de recevoir une ristourne pour chaque contrat conclus, ... .
Cette "commission" est en fait une ristourne qui doit être passé à l'ACP, si non c'est une commission sécrète (pour l'ACP).
Exemple classique: la fourniture de l'électricité pour les parties communes. Je ne rentre pas dans les détails, mais je veux bien le faire dans un sujet séparé.

Peut-il décider lui-même?
Dans certains cas oui. Ces cas sont sont spécifiés dans la loi dans l'article 577-8 §4 4°. (NB je vous conseille à lire la loi, et certainement les articles 577-6 à 577-8).

L'article 577-8 §4 reprend les tâches impératives du syndic, ceux qu'il ne peut pas déléguer à d'autres personnes. La seule exception est un syndic qui lui a été adjoint par le Juge ou l'AG pour une mission déterminée. Donc ces tâches ne peuvent pas être délégué au Conseil de Copropriété.

Art. 577-8 § 4.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° ...
2° ...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

D'abord le point 3° est d'application. Le point 4° est une exception au 3°, qui doit être motivé par celui qui veut l'utiliser.

@jean08

Cette décision du syndic n'est pas attaquable en justice, mais elle est attaquable en AG.

En marge: dans ce cadre j'insiste sur le fait que la loi française permet au syndic d'exécuter des travaux qui sont nécessaires sans autorisation de l'AG. Ce qui n'est pas le cas en Belgique. Le loi française est entre autre par ce fait plus compliqué, ce qui n'est pas le cas en Belgique. Il faut donc limiter vos recherches sur internet à des pages belges, qui ne sont pas une copie de sites français.

Finalement le point 18° n'est pas sans importance. Il doit par ce fait, en cas d'application du 4°, aussi indiquer l'implication de cette décision sur le budget.

Besoin de plus d'information sur un détail spécifique? Pose la question précise sur ce forum.

jean08 · #11 28-01-2011 10:38:05

Merci beaucoup pour vos réponses qui vont beaucoup m'aider.
La réunion a eu lieu en avril 2010. Est-ce vraiment différent?

J'ai contacté un autre copropriétaire qui est d'accord avec moi.

Bonne journée.

luc · #12 29-01-2011 09:48:00

jean08 a écrit :

La réunion a eu lieu en avril 2010. Est-ce vraiment différent?

Oui.

Avec la loi de 1994 le syndic pouvait "interpréter", semer le doute et vous forcer d'aller en justice. Depuis le 01.09.2010 il ne peut en pratique plus interpréter comme avant.

Un point classique: avant le 01.09.2010 il pouvait refuser de donner la liste des adresses des CP. Maintenant plus, puisque c'est écrit en clair dans la loi en laissant aucun doute.

Dans votre cas il n'y a aucun doute possible: pas de point sur l'ordre de jour de l'AG 2010, ni repris dans le PV, donc pas de décision d'AG.

Le délai de trois mois n'est valable que pour des décisions de l'AG. C'est à l'ACP (et au syndic comme représentant de l'ACP) à prouver qu'une décision explicite a été prise.

Dans votre cas il s'agit d'une décision du syndic, qu'il faut attaquer à l'AG. Donc mettre un point à l'ordre du jour de l'AG suivante. Ce que vous pouvez faire à n'importe quel moment, indépendant de la date de l'AG suivante.

jean08 · #13 29-01-2011 14:12:15

Merci pour ce complément d'information.

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