Compte rubriqué chez l'agent au lieu de garantie chez le notaire?

Goudurix · #1 05-02-2011 12:44:56

Rebonjour,

Pour l'achat d'un immeuble, l'agent immobilier (ce filou qui a déjà tenté de m'arnaquer plus d'une fois) propose dans le projet de compromis de placer la garantie de 10% sur une compte rubriqué géré par l'agence.

Or, je ne connais absolument pas ce procédé. Différentes personnes de ma famille qui ont déjà acheté plusieurs biens ne connaissent pas non plus. Tout le monde m'a toujours dit "La garantie, chez le notaire et pas ailleurs!".

Mon notaire, dont je suis très satisfait du sérieux jusqu'à présent, me dit que c'est correct, que je peux le faire sans crainte, malgré le fait que j'avais déjà bien insisté au moment de l'offre que je voulais déposer la garantie chez LUI.

Je précise que dans l'offre, soumise à la signature d'un compromis aux conditions générales d'usage, il fait mention d'une garantie, et non pas du terme "acompte". De plus, il n'est pas précisé à qui elle sera versée.

L'agent invoque une assurance décès gratuite, qui couvre si j'ai bien compris, la période entre le compromis et l'acte. Mon notaire me dit que c'est utile, et que si je place la garantie chez lui, je ne peux pas prendre cette assurance séparément.

Il me dit aussi que si je veux placer la garantie chez lui, il faudra signer le compromis chez le notaire du vendeur et non pas à l'agence comme souhaité par l'agent. Ce qui va sans doute énerver le vendeur et l'agent. Mais ça moi je m'en ....

La sécurité avant tout.

Mon notaire ajoute que c'est un agent agréé IPI, et qu'avec un compte rubriqué il ne peut pas y toucher avant l'acte, et que le compte est à mon nom. Mais néanmoins, il reste un flou, je crois comprendre que l'agent peut quand même se servir sa commission si la vente tourne mal. Or, c'est justement ce que je veux éviter.

Depuis le début, je constate que l'agent fait le minimum et arrondi les angles pour faciliter la vente. Il lèse même son client car il a oublié des clauses dans l'offre, ce qui m'avantage par rapport à son client. Donc, il se fiche que la vente passe réellement à l'acte ou pas, il veut juste chiper sa com au passage. Hors de question de lui faciliter cette tâche alors que j'ai du lutter contre lui à chaque étape pour tenter d'obtenir des infos fiables sur le bien.

Un bien immobilier malgré tout intéressant, donc c'est pour ça que je me donne cette peine. Sinon j'aurais abandonné depuis longtemps.

Alors, qu'en est-il exactement de ce compte rubriqué??? Est-ce une vraie sécurité?

PS: je sais qu'il y a quelques agents immobilier ici, mais SVP, essayer de ne pas voir exclusivement les choses de votre point de vue, sachant qu' avec un agent un minimum correct, ce compte est peut-être une option valable, mais avec cet agent-ci, je dois contrôler chaque geste.

Même le notaire me dit "Mais enfin, il est agréé, il ne va quand même pas risquer ça". Et bien, à mon avis, si. Il n'a pas hésité à m'envoyer des mails officiels à son nom en mentant sur la situation urbanistique du bien (donc en laissant des traces), alors qu'un simple coup de fil à la commune prouve le contraire. Il a aussi transmis un projet de compromis avec plein de fautes d'orthographes et de frappes, ainsi que des clauses absurdes et pas valables...

PIM · #2 05-02-2011 13:23:43

PS: je sais qu'il y a quelques agents immobilier ici,

Ben oui.... vous êtes sur le forum d'une agence immobilière !...

Pour en revenir à votre question:

- déontologiquement (cfr art. 28 & svts du code de déontologie), l'agent immobilier agréé Ipi est obligé d'ouvrir un compte de tiers destiné à réceptionner ou transférer les fonds et valeurs qu’il est appelé à détenir.

Si vous ne lui faites pas confiance (ce qui semble être le cas):
- s'il est impératif de signer le compromis chez lui, qu'il vous justifie au préalable des caractéristiques du compte bancaire concerné (en clair: du point de vue de la banque, peut-il toucher à cet argent sans votre accord ? Quid si l'acte authentique n'est pas signé par la faute du vendeur ? etc.)

- si ce n'est pas impératif, signez donc ce compromis chez le notaire du vendeur, avec consignation de la garantie chez le notaire instrumentant (cad le vôtre).

L'assurance-décès accidentel existe également chez les notaires, si le compromis est signé en leur présence.

Par ailleurs:
- que l'agent immobilier touche sa commission maintenant ou lors de la signature de l'acte: ce n'est pas votre problème, mais celui du vendeur. Cela ne change rien à vos propres droits et obligations.

- faites vérifier le compromis de vente par votre notaire

- la différence entre "garantie" et "acompte" est juridique: votre notaire vous l'expliquera. A défaut, je le ferai ici, si nécessaire.

Cela vous convient comme réponse d'un agent immobilier ?....

grmff · #3 05-02-2011 17:03:57

J'ai déjà déposé des garanties/Arhes/caution/acompte chez des agents immobiliers. Mais en général, je dépose les 10% chez MON notaire et chez personne d'autre.

A ma connaissance, cela ne change rien pour l'assurance en question.

A ma connaissance toujours, le compte est peut-être rubriqué, de tiers ou de tout ce que vous voulez, l'agent immobilier y a accès comme à tout autre compte bancaire. S'il se paye sa commission, que la vente ne se fait pas, et qu'il a des problèmes financiers, vous pourrez toujours courir.

A noter que c'est pareil avec les notaires...

PIM · #4 05-02-2011 17:22:32

grmff a écrit :

A ma connaissance, cela ne change rien pour l'assurance en question.

Ben si.
En pratique, cette assurance-décès accidentel est offerte par la compagnie soit de l'agent immo, soit du notaire... selon que c'est signé chez l'un ou chez l'autre. A ma connaissance, ce n'est pas la même compagnie.

Le mieux, c'est évidemment que l'acquéreur ne meure pas du tout...

grmff · #5 05-02-2011 17:40:14

On peut parfaitement signer chez l'agent immobilier en déposant l'acompte chez le notaire. C'est alors l'assurance décès de l'agent immobilier qui joue.

Je me trompe?

PIM · #6 05-02-2011 17:46:48

grmff a écrit :

On peut parfaitement signer chez l'agent immobilier en déposant l'acompte chez le notaire. C'est alors l'assurance décès de l'agent immobilier qui joue.
Je me trompe?

Non. Je n'ai d'ailleurs pas dit l'inverse...

(par "déposer l'acompte chez le notaire", il y a lieu d'entendre, par exemple, que lors de la signature du compromis, chez l'AI, l'acquéreur remet au vendeur un chèque certifié à l'ordre du notaire instrumentant)

grmff · #7 05-02-2011 17:57:43

La dernière fois que j'ai signé chez un agent, j'ai fait le versement de l'acompte le lendemain...

Mais bon, je suis sans doute un cas spécial...

PIM · #8 05-02-2011 18:02:28

grmff a écrit :

La dernière fois que j'ai signé chez un agent, j'ai fait le versement de l'acompte le lendemain...
Mais bon, je suis sans doute un cas spécial...

Pas à conseiller du tout !...

Vais pas compliquer l'affaire ici avec des considérations à ce sujet...

Goudurix · #9 06-02-2011 15:18:48

Cela vous convient comme réponse d'un agent immobilier ?....

Tout à fait PIM, j' apprécie l'effort d'objectivité smile

A ma connaissance toujours, le compte est peut-être rubriqué, de tiers ou de tout ce que vous voulez, l'agent immobilier y a accès comme à tout autre compte bancaire. S'il se paye sa commission, que la vente ne se fait pas, et qu'il a des problèmes financiers, vous pourrez toujours courir.
A noter que c'est pareil avec les notaires...

C'est bien ça que je veux éviter. Et c'est là que mon notaire n'est pas clair. Je pensais que déposé chez lui, c'est quand même plus sûr.

Les points que je dois vérifier pour la solution choisie:

* Si la vente ne se fait pas par la faute du vendeur, ou même par ma faute présumée mais sur laquelle il y aurait un litige, je ne veux pas que l'agent ou le vendeur puisse se servir sur ce compte avant qu'une décision officielle (du notaire, ou de justice) soit prise.

* Idem s'il y avait un retard pour passer à l'acte.

* Même si tout se passe bien, ils ne doivent pas se servir avant l'acte.

* Je voudrais quand même bénéficier de l'assurance pour ne pas laisser des héritiers dans les problèmes.

Bref, je ne veux pas d'un compte sur lequel l'agent ou le vendeur a une sorte de droit de décision UNILATERALE.

C'est mon notaire qui doit décider que tout est en ordre et qui libère l'argent.

Cela dit, j'ai bien remarqué (moi qui n'ait jamais fait appel à un notaire par le passé), que le notaire n'est pas mon avocat. C'est avant tout un agent de l'Etat qui est là pour s'assurer que tout est fait dans les règles, sans prendre parti pour l'un ou pour l'autre.

J'ai un peu l'impression, bien qu'il me donne des conseils avec soin, que de temps en temps, il m'invite à faire des choses qui ne sont pas forcément dans mon meilleur intérêt, mais plutôt dans l'intérêt global de la transaction, pour que l'Etat touche ses droits d'enregistrements, que les mises en conformité légales soitent effectuées, et que les tribunaux soient désengorgés.

A ce propos, il m'a expliqué la clause de RENONCIATION aux vices cachés. Mon père, qui a surtout fait des achats immobiliers dans les années 70 et 80, a bondi en voyant que le notaire voulait indiquer cette clause. Mais le notaire m'a expliqué que ça a été adopté ces dernières années pour éviter des conflits interminables devant les tribunaux. Selon lui 99% des compromis incluent désormais cette clause. Et si j'essaie de ne pas la mettre, le vendeur ne voudra jamais signer.

Autrement dit, le rôle du notaire n'est pas d'avantager au maximum son client, mais de faire en sorte que tout se passe pour le mieux dans le meilleur des mondes possibles...

Concernant la différence entre ACOMPTE et GARANTIE, c'est, suivant ce que j'ai lu, que l'acompte va directement au vendeur, alors que la garantie est plus facile à récupérer en cas de problème. Mais ici il me semble que ça dépend surtout du type de compte où ça se trouve, et chez qui.

- que l'agent immobilier touche sa commission maintenant ou lors de la signature de l'acte: ce n'est pas votre problème, mais celui du vendeur. Cela ne change rien à vos propres droits et obligations.

Ca dépend : si vous voulez dire que le vendeur paie la commission de sa poche avant de toucher MON argent, alors là effectivement, ça ne me concerne pas. Mais s'il décide de payer l'AI et de lui offrir le champagne anticipativement avec mes euros, ça me concerne.

Au fait, que veux-dire exactement le terme "rubriqué"?

grmff · #10 06-02-2011 16:23:02

On parle généralement de compte tiers. Le principe du compte tiersd, c'est simplement qu'il est hors bilan.

On demande parfois des rubriques. Chaque somme est alors consignée sur le même compte, mais avec une "rubrique", sorte de sous-compte.

Goudurix · #11 15-02-2011 14:06:41

Je reviens à ce sujet pour ma procédure d'achat toujours en cours. Le compromis n'est toujours pas signé (mais l'offre acceptée), et comme je le pensais, ça coince...

- si ce n'est pas impératif, signez donc ce compromis chez le notaire du vendeur, avec consignation de la garantie chez le notaire instrumentant (cad le vôtre).

C'est la solution que j'ai proposé, mais que l'agent immo refuse, prétextant également que son vendeur veut aussi que l'argent soit sur le compte de l'agence.

Or, j'ai répertorié environ 10 mensonges de l'agent depuis le début, mais ce qui est encore plus "comique", c'est qu'il envoie des mails contenant des "inexactitudes" à mon notaire. Donc il ment tout à fait officiellement. Il écrit même dans le compromis le contraire de choses dont il a lui même apporté les preuves précédemment. Il ne s'en rend apparemment pas compte, ou il pense que ça ne se voit pas. Mais mon notaire lui l'a bien remarqué, et moi encore plus.

Il faut aussi noter que maintenant que l'on connait exactement la superficie et le RC avec les documents authentiques, ils ne sont pas les mêmes que sur leur annonces sur les sites immo (superficie réelle 80% de la superficie annoncée, et RC 20% plus élevé).

Pour me rassurer, il propose une assurance portant sur son compte rubriqué où il veut mon acompte (alors que j'avais utilisé le mot "garantie", y compris dans l'offre, il le change à chaque fois unilatéralement). Or après simple appel à la banque, il apparait que cette assurance n'existe plus depuis plusieurs années. Et d'ailleurs, le nom de la banque n'existe plus, elle a été rachetée. Le compte lui existe bien, mais j'ai du remonté à la source...

Et tout ça dans des documents officiels au notaire, où il me presse en plus de signer au plus vite, alors qu'il a refusé ma version de compromis.

Bref, mon notaire va dans mon sens en refusant de signer tant qu'on a pas un document valable, mais par contre, mon notaire, qui ne prend pas parti, me dit que finalemet, bah... je peux déposer la garantie sur son compte. Qu'après tout, un notaire pour aussi s'enfuir avec la caisse, qu'on a pas plus de garantie chez un notaire.

Or là, je ne suis pas d'accord! J'ai affaire à un agent dont je commence à douter de la santé mentale. On dirait qu'il est dans son monde et qu'il tente le tout pour le tout. Je ne vais quand même pas mettre de l'argent sur son compte?!

Ca sent les complications, alors que j'essaie juste de faire tout dans les règles. Finalement, non seulement il m'a menti et j'ai du lutté contre lui depuis le début, mais là il entrave la transaction.

Je verrai la suite avec mon notaire, mais ai-je un recours au niveau IPI s'il bloque?

Il n'arrête pas de me vanter son sérieux en brandissant son numéro IPI (que j'ai d'ailleurs vérifié), mais franchement, si quelqu'un comme ça est agrée IPI, c'est une vaste blague.

PIM · #12 15-02-2011 14:35:43

Le compromis n'est toujours pas signé (mais l'offre acceptée)

Acceptation sous quelle forme ? (un écrit signé par le vendeur ?)

ai-je un recours au niveau IPI s'il bloque?

l'Ipi ne se préoccupera que du respect des règles déontologiques et cela ne règlera de toute façon pas votre affaire sous son angle "achat-vente". Moralité: concentrez-vous sur le propriétaire-vendeur et sur l'exécution des accords pris.

Il n'arrête pas de me vanter son sérieux en brandissant son numéro IPI (que j'ai d'ailleurs vérifié), mais franchement, si quelqu'un comme ça est agrée IPI, c'est une vaste blague.

L'agréation IPI n'est pas un label de qualité, c'est un minimum requis.

Goudurix · #13 16-02-2011 09:42:26

Oui une offre papier, acceptée et contresignée par le vendeur.

Malheureusement, la superficie et la RC ne figure pas sur l'offre, mais mon notaire a pu constater que les annonces en ligne contiennent les données fausses, et que le premier projet de compromis que l'agent a transmis contient aussi des données fausses.

On voit donc bien son intention de mentir. A cela s'ajoute des mails dans lesquels il y a au moins 5 déclarations et données fausses pour d'autres points dont il y a des preuves évidentes.

Dans ce cas, si ça devient vraiment impossible de s'entendre, peut-on renoncer? Et les droits d'enregistrement? Ils sont déjà dus à ce stade?

Goudurix · #14 16-02-2011 09:50:17

J'ajoute que si ça va vraiment mal et que je suis forcé de signer le compromis, il reste toujours la clause de pret de la banque. Personne aime en parler comme une "porte de sortie", mais en fait, c'est bien ce qu'elle est.

J'ai indiqué un montant maximum élevé (100% du prix d'achat). Je suis donc en droit de demander ça à la banque. Or, j'avais prévu un fort apport personnel. Je sais parfaitement que si je n'apporte pas cet argent, je n'aurai jamais le pret.

Donc si ça tourne au vinaigre, je peux toujours demander le pret sans apporter mon argent, que je ne veux pas investir dans une mauvaise affaire. La banque m'enverra alors gentillement promener, et on en parle plus...

Dans ce cas, je souhaiteais déposer une plainte à l'IPI pour tout ce temps perdu. Mais est-ce que ça a un impact? Est-ce que cet organisme retire parfois des agrégations?

kaplan · #15 16-02-2011 10:57:14

Excusez moi de la question mais voulez vous vraiment acheter ce bien.

PIM · #16 16-02-2011 14:57:46

Dans l'IPI-Mail adressé ce jour à ses membres, je relève ceci, à ce sujet :
L’agent immobilier et l’information sur les biens

En vertu du code de déontologie, l’agent immobilier ne peut, dans ses publicités et annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité et les caractéristiques essentielles des biens qu’il présente (art. 53 du code de déontologie).

En fonction de la situation urbanistique d’un immeuble (par exemple, la destination urbanistique), la disponibilité d’un bien proposé (par exemple, les baux en cours), du contexte juridique dans lequel l’agent immobilier intervient (cession de parts, vente, bail emphytéotique…), le public doit à tout moment être assuré de la fiabilité et de la véracité de ce qui est indiqué sur le site Internet, les courriers, les folders…

L’agent immobilier peut être convoqué devant la chambre disciplinaire si des informations inexactes ou incomplètes ont eu pour conséquence d’induire en erreur le cocontractant de son client quant aux droits et obligations résultant de la convention. En tant que professionnel, un agent immobilier doit donc faire tout son possible pour vérifier les informations qui lui sont fournies par son commettant et qui sont nécessaires à la réalisation de l’opération (art. 12 du code de déontologie).

Nous vous invitons à consulter à ce sujet la jurisprudence des chambres, qui est à votre disposition sur le site Internet de l’IPI. (lien)"

(fin de citation)

Goudurix · #17 24-05-2011 12:52:27

Je complète ce sujet après quelques mois et après avoir eu une vue plus globale du sujet.

Le compte rubriqué est donc un compte de l'agence qui "théoriquement" n'entre pas dans sa comptabilité, et est donc protégé en cas de faillite de l'agent.

Cependant, c'est un compte sur lequel l'agent a le droit de retirer des sommes comme il veut.

Ce que je ne comprenais pas, c'est pourquoi l'agent tenait tellement à placer cet argent chez lui, si, comme les notaires et l'IPI disent, il ne peut de toute façon en faire aucun mauvais usage sous peine de lourdes sanctions? Pourquoi alors ne pas simplement laisser placer l'argent chez le notaire et attendre que la transaction se fasse gentillement et qu'il reçoive sa part?

La réponse est : lorsque l'argent passe par le notaire, c'est le vendeur qui reçoit l'argent de l'acheteur, et qui doit ensuite remplir son obligation de payer la commision à l'agent. Ce qui force l'agent à attendre, et qui le pose en position de vulnérabilité, si le vendeur ne le paie pas, ou si le vendeur est par exemple endetté envers le fisc. Dans le cas, l'argent va direct du notaire aux créanciers (l'état), et l'agent ne touche pas sa commission.

On pourrait admettre que l'agent veut protéger ses revenus, mais dans la pratique, certains d'agents se soucient peu de la qualité des transactions. Ils font tout pour que la vente se réalise, en faisant prendre beaucoup de risques aux parties. Par exemple en limitant les clauses d'une offre au maximum. Ils réduisent l'achat à une petite formalité apparente, pour reporter les problèmes à plus tard, qui apparaitront au compromis ou la passation de l'acte.

Comme ça ils se servent leur commission directement sur leur compte rubriqué, et le reste ne les concerne plus.

Voici une petite anecdote comique qui résume tout...

Quand j'ai posé la question à l'agent "Mais vous êtes certain que votre compte rubriqué m'offrent toutes les garanties et la sécurité?" sa réponse a été "Oui, bien sur, de toute façon, si je ne respectais pas mes engagements, c'est très grave, vous avez des recours, vous pourriez me poursuivre devant les tribunaux pour ça". A cela j'ai répondu que je me passerais bien d'un procès. A quoi il m'a répondu que les tribunaux sont efficaces et les procédures pas si longues...

Mais juste deux minutes après, je RETOURNE le problème, et lui demande pourquoi il ne veut pas me laisser simplement placer l'argent chez le notaire, puisque, si le vendeur ne le paie pas, lui AUSSI il a un recours devant les tribunaux contre son client. A quoi il me répond "Oulala, mais vous savez... les tribunaux!!"

Voilà !

Pour mon achat, l'agent va toucher environ 7000 euros de commission. Pour avoir ouvert 3 fois la porte, et placé 1 annonce baclée sur un site d'annonces. Et pour m'avoir donné des documents imprécis que j'ai du réécrire moi-même, et menti à chaque étape. Pas mal comme job. Mais comme ce n'est pas assez, il veut aussi totalement minimiser le risque de son activité commerciale ( en cas de client mauvais payeur) en me faisant supporter encore plus de risques.

Et bien NON, je ne suis pas d'accord. Et d'ailleurs, il a quand même fait preuve de bonne volonté en acceptant le depot chez le notaire. Mais sans ça, c'était le conflit. Donc PRUDENCE AVEC LA REDACTION DE L'OFFRE.

Désolé si ça énerve les agents immo ici sur le forum, mon but n'est pas d'accuser de tous les torts la profession, mais de trouver un juste milieu équitable ou chaque partie y trouve son compte, avec des risques raisonnables.

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