travaux et problemes paiement.....

actros1730 · #1 22-02-2011 10:31:14

Bjr à tous. qui peux m'aider? des travaux ont été votés en AG pour un montant de +- 1.500.000 euros. Le fait est que à peu près 1/6eme des copropriétaires ( 30 sur 180 ) n'est pas dans la possibilité de payer ces travaux.... ( moi y compris )
Alors, que faire ?
Merci de votre aide.

rexou · #2 22-02-2011 13:11:50

Ces travaux ont été votés en AG. la majorité les estime donc nécessaires.

Dans une copropriété de 180 lots, vous devez disposer d'un fonds de réserve qui absorbera déjà une grande partie de la facture finale.

Vous disposez d'un délai de quelques mois au moins avant la fin de ces travaux et le paiement du solde éventuel.

En cas de réel problème de paiement, vous pouvez avoir recours à un prêt individuel.

actros1730 · #3 22-02-2011 13:36:30

merci de la réaction.....est déjà déduit 300.000 du fond de reserve des 1.500.000 euros.....étant seul, avec un pret hypothécaire, un financement voiture et une pension alimentaire à payer, la banque ne veut pas m'octroyer un prêt personnel supplémentaire...le syndic, en lui proposant, ne peut il pas étaler mes +- 6.000 euros sur quelques années?
Voilà mon soucis.....les sous, toujours les sous....

PIM · #4 22-02-2011 13:37:10

1.500.000 € de travaux !
De quoi s'agit-il ?

Pas de fonds de réserve ?

L'ordre du jour de l'AG qui a statué à ce sujet était suffisamment explicite ?

ps: posté avant d'avoir vu votre réponse à Rexou

actros1730 · #5 22-02-2011 14:06:18

oui....1.845.000 auxquels on a déjà déduit 300.000 de fond de réserve, reste +- 1.500.000 de travaux à payer.....étanchéité des terrasses, nouvelles ballustrades et séparation des terrasses....je ne conteste pas la nécessité des travaux puisqu'ils ont été votés, une contre-expertise à été faite par un autre architecte, qui lui proposait de faire le plus urgent, c'est à dire les réparations les plus urgentes, mais pas de changer un demi immeuble ou presque...le plus drôle dans l'histoire, c'est que impossible d'avoir une copie des frais à financer pour présenter à la banque, et que l'architecte qui a obtenu les travaux a laisser tomber une partie de sa marge bénéficiaire....enfin, le problème ne se résoud pas, et comme je l'ai écrit, 1/6eme des co-propriétaires ne savent pas payer.....solution?

dach · #6 23-02-2011 11:43:30

@actros1730
Si je vous comprends bien, des travaux pour près de 2 millions d'euros ont été voté en bloc par l'AG sans que les CP n'ont reçus de détails !

Si vous estimez que l'information donnée était insuffisante vous pouvez (avec les autre CP qui ont voté contre) peut-être contester la décision de l'AG ... Mais il faudra sans doute avoir de bons arguments !

Vous pouvez également vérifier le quorum et la majorité obtenue par rapport à ceux exigés par l'acte de base.
Si il y a des travaux d'amélioration et non d'entretien les majorités à obtenir peuvent être plus élevées !

D'autre part, quel est est l'étalement des travaux ? Si ceux-ci s'étale sur plusieurs année, il me semble que le syndic ne doit pas réunir la totalité des fonds dès la première année.

Cela dit, si ce sont des travaux d'entretien indispensables, il me semble que les CP (via le fond de réserve ou non) auraient dû provisionner les sommes utiles ou planifier un emprunt. Votre syndic vous a-t-il mis en garde les années précédentes ?

rexou · #7 23-02-2011 12:40:52

Je peux me tromper, mais il me semble que si les travaux urgents ou nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble peuvent être décidés à la majorité simple (plus de 50%), les travaux de rénovation lourde demandent une majorité de 75%, non ?

D'autre part, entamer des travaux d'une telle ampleur sans disposer d'un fond de réserve plus étoffé est peu cohérent... surtout si le détail de la nature exacte de ces travaux, comme leur étalement dans le temps restent des inconnues...

Une solution serait déjà de retarder le début effectif des travaux jusqu'au renforcement important du fonds de réserve, ou de prévoir plusieurs phases étalées dans le temps.

bada · #8 23-02-2011 15:13:30

Un fond de réserve de 300.000€ pour 180 lots, ça me semble faible pour un immeuble déjà âgé puisqu'il faut réparer les terrasses etc... soit 300000 : 180= 1666€ par lots de moyenne en fonction des quotités. C'est bien pour un immeuble de + ou - 10 ans mais trop faible pour un immeuble ancien, ça, c'est pour l'imprévoyance qu'il faut payer maintenant.
Il faut aussi vérifier s'il y a eu plusieurs devis et toute la légalité de la procédure de vote des travaux (quorum, probablement majorité des 3/4 comme l'écrit Rexou.
Vous étiez 30 à voter contre, pour combien de présents à l'AG ?? Cela dit, je suis quand même un peu effaré du montant des travaux et personnellement, je chercherais la faille dans la procédure d'attribution.

luc · #9 25-02-2011 07:44:16

rexou a écrit :

Je peux me tromper, mais il me semble que si les travaux urgents ou nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble peuvent être décidés à la majorité simple (plus de 50%), les travaux de rénovation lourde demandent une majorité de 75%, non ?

Votre doute est justifié.

Les travaux urgents sont la responsabilité du syndic, et doivent être du type "provisoire". Si l'AG le désavoue, en refusant par exemple sa décharge avec 50% ou plus des présents ou représentés, alors ... il devra lui-même payer les travaux, si l'AG juge que les travaux n'étaient pas urgents ni provisoires.

La nécessité des travaux non-urgents ne peuvent être déterminés par l'AG avec une majorité de 75% ....

luc · #10 25-02-2011 08:20:42

@bada

D'accord avec votre analyse ... mais la faille se trouve probablement dans l'inaction de la majorité silencieuse.

Sauf si le pouvoir réel a caché des choses. Alors tout retombe sur le syndic.

@actros1730

Des gens du pouvoir réel ont probablement promis qu'ils arrangerait tout au moment opportun. Maintenant la réalité est là. Mais l'argent pas ... .

Ces ACP devraient d'abord déterminer leurs besoins, faire un planning sérieux et global, puis déterminer leurs moyens financiers, faire un planning réaliste et assumer.

Ce qui impose entre autres d'avoir un dossier présentable aux organismes de prêt, donc un dossier fait par un architecte ou analogue ...

PS Un fonds de réserve devrait être constitué par 10% de la valeur des parties communes de la copropriété, avec exclusion de la valeur du terrain. Ce fonds devrait être constitué pendant le premières années, pour être consolidé avant la 20ème année et utilisé systématiquement à partir de la 21ème année. L'idéal est que les travaux sont payés par le fonds de réserve et que les CP n'ont qu'une contribution fixe à payer au fonds de réserve.

@pim

Mes interventions de ce type ont et vont nettement diminuer, vu que les interventions sur ce forum sont présentés depuis quelques semaines avec des liens pratiquement "inline" comme des avis d'experts immobiliers sur d'autres sites.

Beaucoup entre nous ont une expérience concrète, mais ne sont pas pour cela des experts, même s'ils sont professionnel.

Expert immobilier, on ne l'est après des études, étant agréé d'une façon ou autre et ayant une expérience.

Je ne suis pas un professionnel du secteur. Je n'ai pas l'habitude de travailler d'une façon amateuriste. J'ai une horreur de professionnels amateuristes.

Donc je n'aime pas qu'on m'attribue des qualités que je n'ai pas sur un site amateuriste (et je ne parle ici pas du site de PIM, qui est loin d'être amateuriste).

Certains "experts" ont oublié la formule mathématique, appris en humanité je crois:

100 * 0 = 0

PIM · #11 25-02-2011 09:40:27

luc a écrit :

Mes interventions de ce type ont et vont nettement diminuer, vu que les interventions sur ce forum sont présentés depuis quelques semaines avec des liens pratiquement "inline" comme des avis d'experts immobiliers sur d'autres sites.

???

actros1730 · #12 25-02-2011 13:49:42

une vraie soupe que de vivre en copropriété en tout cas.....merci des réactions.....et n'existe t'il pas de primes à la rénovation de facades ou qque chose ainsi pour diminuer le cout exorbitant de ces travaux ???

rexou · #13 25-02-2011 17:07:54

Concernant les primes possibles, je suppose que cela dépend de la situation de l'immeuble et de la nature des travaux.

Votre syndic doit s'être informé et vous avoir transmis cette info. C'est bien la moindre des choses de la part d'un pro, me semble-t-il ! En tout cas, sa gestion me paraît présenter d'importantes lacunes. (Des terrasses qui se dégradent, ce n'est pas vraiment un événement subit et imprévisible, et voter des travaux de cette ampleur avec un fonds de réserve pratiquement inexistant, c'est à mon avis bien peu professionnel).

Mais... savez-vous si une date a déjà été prévue pour le début d'exécution de ces travaux ? Il se peut que l'AG n'ait accepté que le principe, avec une augmentation du fonds de réserve en prévision... ce serait déjà plus cohérent je trouve.

actros1730 · #14 25-02-2011 18:41:23

Si le syndic s'est informé, il a tenu l'info pour lui....aucune trace d'une éventuelle demande ou info dans le compte rendu de l' AG. Il n'y a que 2 ans que j'ai acheté ici, mais d'après ce que j'ai entendu aux assemblée, il avait été question de ces travaux il y a 5 ans, mais jamais rien n'a été voté en ce sens....
Non, pas la moindre idée de la date prévue pour le début des travaux, j'ai demandé à plusieurs reprises une copie du cahier des charges pour présenter à ma banque, rien....Je suis tout à fait de votre avis que de tels travaux ne se votent et ne s'improvisent pas.....
Ils attendent peut être que les " récalcitrants " se décident à ouvrir le portefeuille, pour ma par, sans l'aide de ma banque, je ne sais pas payer....Puis je proposer un arrangement à l'amiable avec le syndic ?

luc · #15 25-02-2011 20:56:56

Trois liens à visiter:

- Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS)
(lire d'abord la légende à droite - chercher "rénovation")

- Contrôle du cahier des charges et son concordance avec le
Règlement régional d'urbanisme (Région Bruxelloise - 2006)

Mais le plus important pour vous à ce moment est probablement celui-ci:

- Le Centre Urbain, qui "conseille tout bruxellois soucieux d'un développement urbain durable pour son habitat".

Contactez les par téléphone ou va les visiter sur place.
Insistez sur le manque d'information du syndic vis à vis des copropriétaires.

Une autre possibilité est d'aller chez votre notaire avec l'acte d'achat et lui demander conseil concernant un vice caché lors de l'achat. Est-ce les décisions sont bien mentionnés dans les documents remis lors de l'achat?
Attention son avis sera peut-être partial, s'il n'y avait qu'un notaire.

actros1730 · #16 28-02-2011 10:11:11

merci pour les adresses de sites à visiter Luc.
Vais déjà essayer d'avancer un petit peu avec ca....Donc, si j'en crois un message antérieur, des travaux " lourds" demandent une majorité de 75% lors de l' AG ? Mais qu'est ce qui est considéré comme " lourd" ?
Encore un grand merci.....

rexou · #17 28-02-2011 13:40:58

La réponse se trouve dans l'acte de base de votre immeuble.

D'une façon générale, les travaux nécessaires à l'entretien et à la bonne conservation de l'immeuble se votent à la majorité simple (50%+1 voix) et les travaux de rénovation ou d'amélioration de l'immeuble se votent à 75% des voix. (par exemple remplacer une porte de rue par une porte de sécurité). Le critère n'est pas le prix des travaux, mais la catégorisation de leur finalité.

luc · #18 28-02-2011 21:28:53

rexou a écrit :

La réponse se trouve dans l'acte de base de votre immeuble.
D'une façon générale, les travaux nécessaires à l'entretien et à la bonne conservation de l'immeuble se votent à la majorité simple (50%+1 voix) et les travaux de rénovation ou d'amélioration de l'immeuble se votent à 75% des voix. (par exemple remplacer une porte de rue par une porte de sécurité). Le critère n'est pas le prix des travaux, mais la catégorisation de leur finalité.

La réponse se trouve pas dans les statuts, mais dans la loi ...

Art. 577-7 CC.
§ 1.L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
...
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
...

Donc:
- ou bien le syndic décide et l'AG peut/doit lui refuser la décharge s'il a dépassé son mandat et si suite à cela sa décharge n'est accordé pas moyennant un majorité absolue de 50%+1
- ou bien les travaux se décident préalablement à l'AG avec une majorité de 75%

En tenant compte avec la disposition suivante, qui est impérative:

Art. 577-8 § 4. CC
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
...

rexou · #19 28-02-2011 22:55:20

Exact, Luc, vous avez parfaitement raison. Toutes mes excuses.

Il n'en demeure pas moins qu'il me semble bizarre qu'une AG vote à 75% des voix des travaux que 30CP sur 180 ne peuvent pas payer. Tout aussi bizarre d'envisager des travaux de cette importance avec un fond de réserve si faiblard. Encore plus bizarre de n'avoir aucune précision quant à la nature précise de ces travaux, de leur étalement dans le temps, du début du chantier... et qu'enfin, la question des primes éventuelles n'ait pas été débattue...

actros1730 · #20 01-03-2011 09:29:13

Remarque pertinente Luc.Lors d'une AG, comment doit en principe départager les votes? En salle? Ici, les bulletins sont emportés et les calculs sont fait au syndic. Ici, l'architecte, qui semblait déjà avoir l'aval du syndic pour la réalisation des travaux, et ceci avant le vote, a de plus, lors de l' AG extraordinnaire suivante, " laissé" tomber 2% de ses 8% de commission....sur 1500000 euros, si mon calcul est bon, cela fait quand même 30.000 euros.....je ne connais personne qui ferait cadeau d'une telle somme.....voilà, les petits soucis et les questions du moment......

travaux et problemes paiement.....

travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Re : travaux et problemes paiement.....

Pied de page des forums