Syndic non agréé IPI

mistral · #1 04-03-2011 07:56:03

Bonjour à tous,

la loi permet à un copropriétaire d'assurer la mission de syndic dans son propre immeuble.

1/ Cette fonction doit-elle être bénévole avec défrayement ou peut-elle être rémunérée ?

2/ Cette fonction doit elle être assurée par ce copropriétaire en tant que personne physique ou peut-elle être assurée par la société de ce copropriétaire.

3/ Cette société est par ailleurs une société immobilière qui ne figure pas sur la liste des agents immobiliers IPI. Est-ce un problème dans ce cas précis de propriétaire syndic de son propre immeuble ?

Merci de votre réponse

PIM · #2 04-03-2011 08:12:04

L'agréation IPI n'est, à ce jour, accordée qu'à des personnes physiques, pas à des sociétés en tant que telles. Cela n'empêche évidemment pas à "l'agréé" d'agir pour compte ou en tant que société.

Par ailleurs:
- la loi n'impose pas de bénévolat au copropriétaire assurant la mission de syndic
- si celui-ci en tire un revenu: voir cependant les incidences en matière de son statut fiscal et social...
- personne physique ou "sa" société ?: la fonction bénévole doit être, à mon avis, assurée par celui qui est réellement le copropriétaire sans faculté de délégation .

Tout cela n'est qu'un avis personnel. Il faudrait peut-être poser la question directement à l'IPI.

mistral · #3 04-03-2011 08:34:23

Merci Pim pour votre réponse,

je sais que les sociétés ne sont pas agréées IPI, mais la liste des membres IPI permet des recherches sur base de la localité, de l'activité ou du nom de société et je n'ai rien trouvé.

Mais je sais que les listes IPI ne sont pas tenues à jour en temps réel !!

La société en question dit "avoir un numéro IPI", ce qui me laisse penser qu'il s'agirait alors d'un prête nom.

Je rejoins toutefois votre avis que c'est le propriétaire (personne physique) qui est autorisé à assurer la fonction de syndic, pas sa société.

Cordialement

Mistral

PIM · #4 04-03-2011 10:26:06

mistral a écrit :

je sais que les sociétés ne sont pas agréées IPI, mais la liste des membres IPI permet des recherches sur base de la localité, de l'activité ou du nom de société et je n'ai rien trouvé.
Mais je sais que les listes IPI ne sont pas tenues à jour en temps réel !!
La société en question dit "avoir un numéro IPI", ce qui me laisse penser qu'il s'agirait alors d'un prête nom.

- Les listes IPI sont à jour, mais effectivement pas nécessairement ce qui est accessible au "grand public" par le canal de leur site web.

- En cas de doute, il faut interroger le service dépistage de l'Ipi

- Si la dite société prétend "avoir un numéro Ipi", il faut commencer par lui demander quel numéro et ensuite vérifier à qui il est attribué auprès des services de l'Ipi. Les prête-nom ne sont pas autorisés.

mistral · #5 04-03-2011 11:31:55

PIM a écrit :

- Les listes IPI sont à jour, mais effectivement pas nécessairement ce qui est accessible au "grand public" par le canal de leur site web.
- En cas de doute, il faut interroger le service dépistage de l'Ipi

Je viens d'interroger l'IPI, il n'y a pas de trace de cette société.

Autre question qui me turlupine l'esprit, je ne retrouve pas dans la loi sur la copropriété l'article qui parle de l'autorisation faite à un copropriétaire d'être syndic.

J'ai peut-être relu trop vite à moins que ce soit une directive IPI ou dans les règles concernant les activités protégées ?

J'en appelle à vos lumièresou à celles des pimonautes.

Merci d'avance.

PIM · #6 04-03-2011 12:07:51

mistral a écrit :

Autre question qui me turlupine l'esprit, je ne retrouve pas dans la loi sur la copropriété l'article qui parle de l'autorisation faite à un copropriétaire d'être syndic.
J'ai peut-être relu trop vite à moins que ce soit une directive IPI ou dans les règles concernant les activités protégées ?

Cela ne résulte pas de la loi sur la copropriété, mais plutôt de l'AR du 6/9/1993 protégeant le titre d'agent immobilier.

L'arrêté royal du 6 septembre 1993, qui protège le titre d'agent immobilier, stipule qu' "exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens du présent arrêté celui, qui d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:(...) 3°) la fonction de syndic pour des biens immobiliers en copropriété".

"Les personnes qui, tout en exerçant une des mêmes activités, ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées ne rentrent pas dans le champ d'application de cet arrêté royal."

Un copropriétaire peut donc être le syndic de l'immeuble dans lequel il est propriétaire.
Une personne peut être syndic d'un immeuble où elle n'est pas propriétaire que si elle est agent immobilier (pour faire court) et donc agréé Ipi.

mistral · #7 04-03-2011 12:22:33

PIM a écrit :

Cela ne résulte pas de la loi sur la copropriété, mais plutôt de l'AR du 6/9/1993 protégeant le titre d'agent immobilier.

Il me semblait bien.

merci Pim

Cordialement

Alzheimer junior.

mistral · #8 04-03-2011 14:22:52

Je viens de recevoir la réponse de l'IPI qui confirme que seul le copropriétaire en tant que personne physique et non morale est autorisé à gérer l'immeuble dans lequel il est propriétaire ...sauf s'il dispose d'un accès à la profession de syndic et est agréé IPI bein entendu.

En ce qui concerne sa rémunération, selon l'IPI, il peut être rémunéré et pas seulement dédommagé de ses frais.

Cordialement

Mistral

PIM · #9 04-03-2011 14:37:22

Et si le copropriétaire concerné est une société ? (je ne vise donc pas le cas de personne physique qui délègue à une société, mais bien le cas, par exemple, d'une sprl propriétaire de l'appt)

bada · #10 04-03-2011 15:00:30

@ mistral

Je viens de recevoir la réponse de l'IPI qui confirme que seul le copropriétaire en tant que personne physique et non morale est autorisé à gérer l'immeuble dans lequel il est propriétaire ...sauf s'il dispose d'un accès à la profession de syndic et est agréé IPI bein entendu.

.

Dans un article parut dans la DH le 27/02/2007, il est écrit que peut devenir syndic :
- soit une personne physique copropriétaire OU NONde la résidence.
- soit une personne morale etc........
Les autres revues de presse ainsi que Test-Achat disent la même chose. Il n'est donc pas nécessaire d'être proprio. dans l'immeuble pour exercer la fonction de syndic. Si vous avez un ami pensionné qui est capable d'être syndic, c'est bon et c'est légal quoiqu'en pense beaucoup sur ce forum et il peut le faire de façon bénévole.

PIM · #11 04-03-2011 18:54:50

@ bada: vous énoncez des contre-vérités ! Ou alors, il faut apprendre à comprendre ce que vous lisez.

J'ai retrouvé l'article de la DH que vous invoquez: lien

Je le reproduis ici et chacun pourra ainsi apprécier si vos conclusions sont exactes... (je mets en grasses les parties intéressantes):

Dans le cadre d'une copropriété d'un immeuble, quel peut être le statut du syndic ?

La loi modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété ne prévoit aucune restriction quant à la personne qui peut être appelée à exercer cette fonction.

Dès lors, le syndic peut être :

- soit une personne physique, copropriétaire ou non de la résidence;

- soit une personne morale dont son objet social permette l'exercice de la fonction de syndic d'immeubles.

En fait, sauf mention contraire du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale telle une société commerciale.

Selon certains, gérer un immeuble représente un acte de nature civile et la fonction de syndic peut dès lors être exercée, sous réserve de la réglementation propre à certaines professions, par une personne développant une activité civile, comme un architecte, un géomètre ou un avocat.

Doit-il exercé sa fonction à titre professionnel ou de façon bénévole ?

Il peut s'agir d'un professionnel ou d'un particulier qui n'exerce pas cette fonction à titre principal.

Les copropriétaires peuvent :
- soit désigner l'un d'eux comme syndic bénévole, même si certains émolument peuvent être décidés;
- soit faire appel à une personne étrangère à la copropriété, spécialiste de la gestion immobilière, et qui est alors syndic professionnel.

Mais attention, qu'il s'agisse du syndic bénévole ou du syndic professionnel, l'un et l'autre disposent des mêmes pouvoirs et obligations.

Celui qui exerce à titre professionnel une activité de syndic doit être inscrit à la liste (au tableau) des titulaires ou des stagiaires auprès de l'Institut professionnel des agents immobiliers (Ipi).

Cette activité est régie par la réglementation protégeant le port du titre et l'exercice de la profession d'agent immobilier.

En effet, exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens de cette dernière réglementation celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers notamment des activités d'administrateur de biens assurant entre autre la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.

Tout syndic professionnel doit être porteur d'un des titres, diplômes et certificats visés par cette réglementation.

Dès lors, une personne qui exerce des missions de syndic de façon professionnelle mais sans être inscrite à l'Ipi :
- commet un délit sanctionné pénalement et
- viole par ailleurs les dispositions suivantes de la loi sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur :
* est interdit tout acte contraire aux usages honnêtes en matière commerciale par lequel un vendeur porte atteinte ou peut porter atteinte aux intérêts professionnels d'un ou de plusieurs autres vendeurs;
* est interdit tout acte contraire aux usages honnêtes en matière commerciale par lequel un vendeur porte atteinte ou peut porter atteinte aux intérêts d'un ou de plusieurs consommateurs.

Dans ce cas, le Président du tribunal de commerce, pourrait imposer un ordre de cessation quant à l'activité irrégulière et ce sous peine de la condamnation au paiement d'astreintes.

A noter encore, et c'est Yves Van Ermen, admnistrateur de l'Association belge des syndics et administrateurs de biens ABSA) qui le souligne :

- l’exercice du mandat, qu’un agent immobilier agréé par l’IPI peut exercer, ne peut être pris en charge par une personne exerçant ce mandat autrement que de manière indépendante.

Cette possibilité pêche deux fois :
* si l’on n’est pas copropriétaire, ni propriétaire, ni administrateur d’une société propriétaire, ni agent immobilier Ipi, l’on ne peut assumer le mandat de syndic ;
* si une personne agit, comme syndic autrement que comme indépendant, il ne peut le faire que comme préposé, appointé ou non, de la copropriété, or la personne morale, qu’est l’association des copropriétaires, n’étant pas propriétaire au sein de la copropriété, elle ne peut mettre à son service rémunéré un tiers autre que copropriétaire ou agent immobilier.

- d'autre part, un époux ou parent d’un copropriétaire ne peut exercer le mandat de syndic que pour autant qu’il ait un droit réel indivis sur un bien sis au sein de la copropriété. La personne est autorisée d’exercer une activité protégée par le titre d’agent immobilier si elle ne fait qu’entre autre gérer le patrimoine dont elle est copropriétaire.

(fin de citation)

dach · #12 04-03-2011 19:22:01

Après lecture de l'arrêté royal protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier du 6 SEPTEMBRE 1993 (Voir)Je note que, à l'exception des avocats, architectes, comptables, etc concernés par l'art 4/1°, un syndic 'indépendant' non-copropriétaire doit être 'agréé' IPI.
Concernant les personnes morale, dans la loi cadre sur la protection du titre professionnel, l'art 3 indique qu'un administrateur, un gérant un associé actif doit être désigné et disposé du titre requis (Càd être syndic agréé IPI)
L'ACP étant une personne morale, je suppose donc que pour engager un salarié ou un bénévole non-copropriétaire comme syndic, il faudrait donc d'abord désigné un copropriété agréé IPI... Et le serpent se mord la queue.. .

luc · #13 04-03-2011 22:01:08

Un AR de 1993 qui exécute une loi de 1994?

Je ne trouve nulle part dans cette loi de 1994 qu'un syndic puisse gérer un immeuble en copropriété forcée, mais bien autre chose.

Par exemple dans l'Art. 577-5 §3 (cette disposition était déja présente dans la loi de 1994).

Bizarre ... .

mistral · #14 04-03-2011 22:05:34

PIM a écrit :

Et si le copropriétaire concerné est une société ? (je ne vise donc pas le cas de personne physique qui délègue à une société, mais bien le cas, par exemple, d'une sprl propriétaire de l'appt)

Je n'ai pas posé la question à l'IPI, mon problème n'étant pas celui-là, mais je suppose que dans ce cas, cette société pourrait assurer la fonction de syndic, même si elle ne répond pas à l'A.R. du 6/9/93 précité.

Se poserait alors, à mon avis, un autre problème, celui de l'activité qui devrait être compatible avec l'objet social de cette société... et dans ce cas on retombe dans l'activité illégale.

Bref, il semblerait donc que seule la personne physique du CP peut exercer la fonction de syndic dans son propre immeuble sans être inscrite au tableau des titulaires ou stagiaires IPI.

Cordialement

Mistral

grmff · #15 05-03-2011 00:33:06

Le propriétaire, société ou non, agréé ou non, peut être syndic, bénévole ou non.

A noter que les sociétés immobilières patrimoniales ne doivent pas être "agréée IPI".

luc · #16 05-03-2011 08:03:25

grmff a écrit :

Le propriétaire, société ou non, agréé ou non, peut être syndic, bénévole ou non.
A noter que les sociétés immobilières patrimoniales ne doivent pas être "agréée IPI".

Effectivement, le propriétaire d'un lot privatif, membre de l'AG (= avec des quotités), peut être syndic de l'ACP selon le Code Civil.

Un AR, basé en fait sur une loi de 1924, doit céder le rang à une loi de 1994, qui adapte la loi de 1924 et qui est confirmé par une loi de 2010.

Le Juge de Paix ne pourra pas prouver une négligence sur base du Code Civil, si le syndic n'est pas agréé IPI.

Le Tribunal de Commerce, qui est en principe compétent, devra constater qu'elle n'est pas compétent, puisque l'AR de 1993 n'a pas été adapté à la loi de 1994.

Cet AR de 1993 règle, en ce qui concerne la "copropriété normale", l'agrégation de fonctions. Comme la fonction de syndic d'immeuble qui a été supprimée par la loi de 1994 en date du 01.08.1995 et remplacé par le syndic d'ACP dans le cadre du statut de "copropriété forcée".

Vous croyez que c'est un détail? Je ne pense pas. On touche aux sous des copropriétaires.

Un syndic sous le statut de la loi de 1924 peut prendre des décisions "nécessaires" sans que l'AG puisse dire quelque chose, mais le syndic sous le statut de la loi de 1994 ne peut prendre des décisions qui sont "nécessaires ET urgents ET provisoires"

Le futur gouvernement devra donc plancher sur la nécessité et la structure d'agrégation des syndics, agréé AI ou non, propriétaire ou non. Ce qui tend à devenir un système paritaire similaire à celui du Tribunal de Travail.

mistral · #17 05-03-2011 08:57:45

Voici la réponse, en néerlandais par écrit mais en français verbalement, qui m'a été communiquée hier par l'IPI.

"In aansluiting op ons telefonisch onderhoud van zojuist kan ik u bij deze bevestigen dat het uitoefenen van het syndicschap kan gebeuren door een mede-eigenaar zonder dat deze dient te beschikken over een BIV erkenning.

Het kan echter niet dat deze natuurlijke persoon zijn werkzaamheden uitoefent via zijn vennootschap zonder BIV nummer.

Ik verwijs naar de inhoud van art. 4 2de lid van het KB van 6 september 1993."

mistral · #18 05-03-2011 09:14:21

Doit-on en conclure que de nombreux agents auraient été poursuivis abusivement pour exercice illégal depuis 1995 ?????

Mistral

kiadisa · #19 05-03-2011 10:19:03

Sauf erreur de ma part, de par la nouvelle loi sur la copropriété toute personne peut être syndic qu'elle soit copropriétaire ou non, ayant l'accès ou non à la profession d'agent immobilier à la condition que cette personne soit bénévole, donc non rétribuée; elle peut cependant être remboursée de ses frais.
Si la personne est copropriétaire, au vu de la loi régissant l'accès à la profession, celle-ci peut être rémunérée.
Dans le premier cas, celui du syndic bénévole je ne sais si le défraiment peut être un forfait

Francis · #20 05-03-2011 11:48:36

Je rappelle aussi, et n’en déplaise à certains comme l’IPI, ABSA, etc., que d’autres professions peuvent également être syndic professionnel, comme les géomètres experts, les experts comptables, etc..

Cela dérange tellement certains que dans leurs communiqués, pub, etc, ils tronquent les articles de loi et travestissent la vérité.

Syndic non agréé IPI

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