régularisation de charges

mariouca · #1 04-04-2011 19:07:50

Bonjour,
Nous avons reçu notre régularisation de charges annuelles par notre ex proprio et nous sommes mad
Sur les 12 derniers mois, il nous avons la maudite régularisation de 900€!! une paille... l'an dernier nous avions eu une régul de 1200€ (autant dire trois fois rien...) et suite à ca notre provision avait été augmenté de 50€...

L'an dernier, nous nous étions étonné de cette hausse substantielle et notre proprio nous a expliqué qu'en fait, l'année d'avant, les compteurs individuels de chauffage n'avait pas bien marché donc ils répercutaient avec une année de retard mais que cette année tout rentrait dans l'ordre... soit. mais quand meme ca fait raler... En regardant le détail, il y a déja une erreur de 200€ en notre faveur mais on se demande si:
-dejà à la base, n'y a t'il pas tromperie à demander des charges si loin de la réalité?
-la part "consommation" individuelle correspond en tout à 225€ pour toute l'année (sur un total de charges locative de 2900€) donc on ne pas dire que c'est en raison de notre consommation (chauffage excessif ou laisser couler l'eau)...

Si on regarde le détail, il y a plusieurs choses qui me mad mad . le détail des charges locatives sur 18 mois est le suivant:
-frais communs occupants 1950€ cry
-honoraires syndic occupants (est ce normal que les occupants payent le syndic?) 350€
-chauffage, eau: 1800€. dans cette partie, notre consommation s'élève à 200€, le reste correspond à des frais "fixe". ces frais ont explosé en 1 an. Notamment l'eau a été multiplié par 5 !!! Ces frais "fixes" couvrent la période ou nous étions encore labas + 6 mois. On suppose qu'il y a eu un problème (à priori après notre départ) car ce n'est pas possible que la consommation d'eau "d'entretien" ait été multipliée par 5!!! et on ne voit pas pourquoi on en supporterait la charge???

Bref, mes questions, a priori,
-le proprio a t'il le droit de se tromper à ce point sur le montant des charges (sachant que leur explosion n'est pas du à une surconsommation de notre part!)?
-est ce effectivement à nous de payer les charges fixes d'eau exorbitantes?
-comment savoir comment se ventile ce montant exorbitant (total de 650€ sur l'année rien que pour nous)?

et question subsidiaire: 3000€ de charges locatives annuelles pour un modeste 3 pièces, ca vous semble pas juste hallucinant???
Merci d'avance

Francis · #2 05-04-2011 07:13:38

Quel est le détail de ces charges fixes d'eau ?
Avez-vous reçu le décompte envoyé par le syndic ou simplement un décompte partiel établi par votre propriétaire?

mariouca · #3 05-04-2011 08:04:34

bonjour.
aucun détail pour les charges fixes eau... juste un total de plus de 5.000€ pour l'immeuble (contre 1.000 l'an passé et l'année d'avant) divisé par la quotité que représente notre appart.
C'est notre proprio qui nous a envoyé le décompte (mais cela ressemble à la photocopie du document établit par le syndic).
merci

Panchito-9340 · #4 05-04-2011 12:18:51

Demander à votre propriétaire de prendre RV au département comptabilité de votre Syndic, afin de l'y accompagner et de pouvoir voir les pièces originales.

A moins que votre copropriété ait déjà un site internet où les occupants peuvent visualiser les factures avec un userid/password?

rexou · #5 05-04-2011 12:53:58

Les frais de gérance (syndic) peuvent être portées en compte dans les charges locatives si c'est précisé dans le bail. Dans le cas contraire, cela peut se discuter, mais la gérance est un service rendu aux occupants.

La ventilation des charges (notamment frais fixes chauffage) est déterminée par une décision des propriétaires, prise en AG. Que dit votre bail à ce sujet ?

La part "fixe" des frais d'eau est à répercuter entre les différents occupants. Par contre, vous n'êtes redevables des charges que pour la période réelle d'occupation du bien. A défaut de relevé précis établi lors de votre arrivée et départ, la répartition est à faire prorata temporis.

Frais communs occupants environ 100€ par mois... Et cela inclut quoi ?
Syndic 19 € par mois, c'est normal. (Francis confirmera smile )
Chauffage et eau 100€ par mois... ce n'est pas à priori abusif.

Si je vous lis bien, le proprio avait déjà ajusté les provisions de charges l'année précédente en augmentant de 50€ mensuels... Il n'y a pas tromperie; les charges fluctuent selon plusieurs critères (prix énergie notamment) et demander une provision peu importante n'est pas un délit.

Si les chiffres de consommation sont exacts, à vous de voir si la ventilation correspond à ce qui est indiqué dans le bail et pratiqué par le gérant. Une surconsommation est également à votre charge, sauf à établir une fuite dont le propriétaire aurait eu connaissance sans avoir pris immédiatement les mesures pour y remédier. Demandez une explication pour l'explosion de cette consommation d'eau, et si les comptes sont en effet exacts, essayez de négocier une ventilation acceptable...

Contrairement à ce que préconise Panchito, il me semble que tous les justificatifs doivent vous être fournis par le propriétaire, et pas par le syndic.

Panchito-9340 · #6 05-04-2011 18:19:14

Contrairement à ce que préconise Panchito, il me semble que tous les justificatifs doivent vous être fournis par le propriétaire, et pas par le syndic.

Evidemment, mais Mariouca semblait mettre en doute que les documents que son propriétaire lui a transmis étaient bien une copie fidèle de ceux établis par le Syndic. D'où ma proposition d'aller les consulter sur place avec son propriéraire!

mariouca · #7 05-04-2011 22:49:35

merci à tous les 2.
j'essaye de répondre à tout...
Je ne pense pas que les documents soit falsifiés et j'avoue ne pas trop avoir envie de remuer ciel et terre car je ne pense pas que notre proprio soit filou...

Le bail indique que sont à nos charges:
-la consommation d'eau et chauffage
-tous les frais indiquant "occupants" dans l'intitulé donné par le syndic.

Les "frais fixes" chauffage et eau sont ambigus car ils ne reprennent pas le mot "occupant". D'un coté c'est cohérent que ce soit à notre charge (on peut supposer que c'est l'entretien de la chaudière par exemple, l'eau utilisé pour nettoyer les communs etc) d'un autre coté quand ces frais explosent (*5 en un an, *8 en 2 ans!) et j'aimerais en comprendre la cause... si la cause c'est qu'on a remplacé la chaudière par exemple, ca me semble pas normal de payer non?

La part fixe nous a été répercuté au pro rata temporis... difficile de faire mieux mais on aimerait en savoir plus...

Rexou, pour les frais communs occupants (165€/mois tout de même), cela inclue le nettoyage des communs, sortie des poubelles...
rien qu'en ajoutant ca et les frais de syndic, on atteint notre provision pour charge et on a tjs pas payé l'eau et le chauffage... d'ou mon étonnement... (la provision serait alors manifestement insuffisante!).
La troisième partie (eau et chauffage) est scindée en 2 (si on regarde bien le détail: les fameux "frais communs eau et chauffage" que j'aimerai comprendre représentent à eux seul 1600€!!! et notre consommation représente moins de 300€.
Ma suspicion c'est que les compteurs indiv déconnent... et donc quand l'immeuble consomme 100litres, les compteurs indiv ne totalisent que 25litres et le reste est donc attribué aux tantièmes... un voisin nous a dit ca a un moment et il a dit que l'ag des proprio avait décidé de changer les compteurs... donc frais... donc je me demande si c'est pas aussi ca qui explique l'explosion des frais...

bref, on est LOIN d'avoir surconsommé... on chauffe très peu (voire pas! vivant dans un immeuble "de vieux", on était chauffé par les voisins plus que nécessaire). d'ou notre enervement...

Bref bref, on va demander au proprio de nous donner le détail de ces frais fixes et de justifier leur explosion... pour le reste, on va pas chipoter... mais pour ca, oui! ca représente 600€ de plus rien que pour ce poste!

Panchito-9340 · #8 06-04-2011 07:23:22

on chauffe très peu (voire pas! vivant dans un immeuble "de vieux", on était chauffé par les voisins plus que nécessaire). d'ou notre enervement...

C'est justement pour cette raison que dans les copropriétés les frais de chauffage sont toujours répartis avec une clé frais fixes/frais variables de par exemple 25%-75%.

C'est pour éviter que des personnes ne puissent profiter du chauffage des voisins et/ou diffusé par les colonnes communes sans rien payer!!

Ce sont bien entendu tous les frais relatifs aux consommations et à la maintenance /entretien qui sont répartis ainsi.

nicolo1 · #9 06-04-2011 09:00:13

Bonjour,

Je suis le mari de Mariouca et je me permets de poster afin de clarifier certains points.

Le but est pour nous de savoir s'il y a des points qui vous paraissent étranges afin d'orienter les questions que nous allons poser au proprio.

J'ai recopié ci-dessous le relevé reçu.
Nous avons quitté cet appartement fin juin 2010 et nous avons donc reçu lundi (9 mois plus tard...) cette régularisation qui servira à clôturer par la suite le compte de garantie locative.

Pour le chauffage, d'après ce que je comprends, les frais fixes comptent pour 40% du total (frais fixes/[frais fixes + frais de chauffage]) => ça n'a pas changé depuis la précédente régularisation et les conso (relevées lors de l'ELS) sont équivalentes. Pas de souci pour ça.

Ce qui me chiffonne, c'est le fait que nous représentions 1/3 de la conso totale sachant que l'immeuble compte 6 appartements (4x2 chambres dont le notre + 2 plus petits) tous occupés et que comme le disait mon épouse nous ne chauffions quasiment pas (étage intermédiaire).
Celà ne vous parait-il pas étrange?

C'est pour l'eau que nous avons le plus de souci.
La conso immeuble a explosée (57316 contre 27941 l'année dernière). La notre est restée stable.
Je ne comprends pas à quoi peuvent correspondre les frais fixes eau et si je calcule le rapport entre frais fixes et frais variables, il était de 18% l'année dernière contre 28% cette année.
Y-a-il pour l'eau comme pour le chauffage une consommation "groupée"?
Enfin, ces frais fixes qui étaient de 1504€ l'année dernière sont passés à 5287€.
Pensez-vous qu'il puisse y avoir une explication?

Merci par avance,

Nicolas

-----------------------------Immeuble--------Prix unit.--------------Appt
------------------------Montant----Qtés------------------------Qtés-------Montant
Frais fixes chauff.---1541,57 --- 10000 --- 0,154157 --- 1222,1898 ---188,41
Frais de chauff. -----2312,36 --- 34462 ---0,06709883 - 587 ---------- 39,39
Frais fixes eau ------5287,79 --- 10000 --- 0,5287790 --1222,1898 ---646,27
Chauff. de l'eau ---- 567,70 ---- 811 ------ 0,70 ---------239 -----------167,3
Eau froide (PU) -----13182,68 -- 57316 --- 0,23 ---------561 -----------129,03

Erico · #10 06-04-2011 11:40:16

il y a des compteurs à décompte individuels pour l'eau ?

nicolo1 · #11 06-04-2011 11:50:25

Oui, un pour l'eau froide (conso 322) et un pour l'eau chaude (239, repris pour le calcul de chauffage de l'eau). Le total des 2 est utilisé pour le calcul de la conso d'eau froide (561)

rexou · #12 06-04-2011 14:08:08

mariouca a écrit :

Rexou, pour les frais communs occupants (165€/mois tout de même), cela inclue le nettoyage des communs, sortie des poubelles...
rien qu'en ajoutant ca et les frais de syndic, on atteint notre provision pour charge et on a tjs pas payé l'eau et le chauffage... d'ou mon étonnement... (la provision serait alors manifestement insuffisante!).

Si je comprends bien le tableau de Nicolo, la consommation privée totale d'eau (annuelle) est de 561 hectolitres (vu le prix unitaire indiqué, c'est une correspondance normale). Dont 239 HL concernent l'eau chaude. Soit une consommation faible à moyenne pour un montant facturé correct.

Chauffage : 188€ de frais fixe, rien à redire, c'est peu. 39€ de consommation, c'est anormalement peu... (2850€ pour chauffer 6 apparts, ça ne semble pas réaliste). Et si je reprends vos chiffres, votre conso est de 1/12 de la conso totale, et pas un tiers... Doit y avoir une erreur quelque part...

Frais fixes d'eau... Là aussi, y a une erreur, et pas en votre faveur cette fois !
Deux possibilités majeures :
1. Possible que certains compteurs soient bloqués. Dans ce cas, le syndic doit facturer sur base d'une conso "estimée" (voir années précédentes). Et faire remplacer les compteurs. Ceci sur le compte "propriétaire" et pas locataire.
2. Une fuite dans les canalisations sol d'arrivée d'eau. (Voir le compteur par exemple durant la nuit, s'il tourne...) Mais c'est pas un problème de locataire ça.
En tout cas, vous avez raison. Soit le proprio peut justifier la raison de cette explosion, soit proposez lui de payer un montant raisonnable, sur base de la conso des trois dernières années par exemple. Vous n'êtes pas responsable d'une défectuosité dans l'immeuble.

Et vous mentionnez 165€ mensuels de frais communs pour les occupants... Nettoyage des communs, sortie des poubelles... mais encore ??? On peut estimer le total mensuel de ces deux postes à 30/35 euros max. Quid du reste ? (syndic, max. 20€) Concierge ? Jardin ?... ???

Un autre truc bizarre : Il semblerait que les quotités de votre appart soient de 1222,1898 sur 10000. D'où peut bien sortir ce chiffre ??? Jamais vu des quotités avec (quatre!) décimale. Et ça ne correpond pas (4 apparts à 2 ch dont le votre + 2 plus petits)... Mais bon, ce n'est pas en votre défaveur, c'est juste vraiment zarbi !

Et les autres locataires, que disent-ils ?

nicolo1 · #13 06-04-2011 14:41:15

Bonjour Rexou et merci pour la réponse.

Pour les quotités, en fait, la régularisation des charges a été faite sur 18 mois. Les 12 premiers mois, nous occupions l'appart. Les 6 derniers mois ne sont pas pour nous.

La quotité habituelle de l'appart et de 1840.
Pour les frais autres que chauffage & eau, le proprio a simplement calculé 2/3 des frais pour établir ce que nous devions.
Pour chauffage et eau, je suppose que notre proprio a demandé un recalcul à la société qui gère ça:
- les conso sont basées sur les relevés de l'ELS
- les frais fixes ont dû être calculés au prorata (ça fait à peu près 2/3 de 1840)

Pour les autres frais, nous avons (sur 12 mois):
Frais communs occupants:
- 1282,90€ (pour notre immeuble) et
- 35,05€ qui je suppose concerne l'ensemble d'immeubles (quotités beaucoup plus élevées).
Honoraires syndic occupants: 238,68€
Frais occupants garages: 195,74€

=> 1556,63€ soit 146€ par mois (mon épouse n'avait pas les chiffres avec elle).

En ajoutant l'eau et le chauffage (1182,69€), on arrive à 2935,06€, soit 245€ par mois.

Nous avons payé pendant 6 mois 150€, puis 200€ pendant les 6 mois suivants (régularisation précédente) et nous devons donc 835,06€.

Pour les autres occupants, nous n'avons pas trop de contact avec eux puisque nous avons déménagés.

Pour les 1/3, je parlais en fait du chauffage de l'eau, désolé.

Vous pensez donc bien qu'il faut que je demande des éclaircissements sur les frais fixes eau? Avez-vous une idée de ce à quoi ça peut correspondre?

Merci,

Nicolas

rexou · #14 06-04-2011 15:24:39

1840 pour les quotités, voilà qui est cohérent.

Le chauffage de l'eau est calculé sur une base qui m'échappe, mais le montant final est peu élevé... Ce n'est donc peut être pas la peine de creuser ce poste.

La régularisation des charges se fait sur 18 mois... Ben tiens ? Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? Mais soit, la base de calcul semble correcte et les consommations sont faibles.

La grosse anomalie est la consommation d'eau des communs. Comme je vous le conseillais, soit votre proprio peut vous convaincre que c'est le reflet d'une consommation réelle et "normale", soit la cause de l'augmentation est un blocage de compteur ou fuite, auquel cas vous n'avez pas à payer les frais d'un dysfonctionnement qui est imputable à la vétusté.

Le reste...
- Honoraires syndic : c'est dans les normes
- Frais garage : un peu cher, mais faut voir ce que ça reprend... (une grande cour nettoyée à la lance d'incendie toutes les semaines ? -ça expliquerait aussi la conso d'eau- ) yikes
- Frais communs immeuble 1282€... et y a quoi là dedans ???

La consommation d'eau j'ai bien encore une ou deux idées... le voisin remplit sa piscine ? L'autre voisin possède un car wash raccordé sur votre compteur ?

Une suggestion pour terminer : buvez du whisky sans glaçon !

Je suis curieux de savoir ce que dira votre proprio. A part cette eau des communs, le reste semble correct, sous réserve d'un justificatif plus complet des "frais communs généraux". Environ 110€ par mois, ça reprend quoi ?

Francis · #15 06-04-2011 17:41:42

Je suis assez d'accord avec l'analyse de Rexou.
Ce qui m'étonne c'est le montant fixe pour l'eau. Peut-être un nouvel adoucisseur ? Mais alors ce n'est pas à imputer au locataire !

rexou · #16 06-04-2011 18:08:11

Francis a écrit :

Je suis assez d'accord avec l'analyse de Rexou.
Ce qui m'étonne c'est le montant fixe pour l'eau. Peut-être un nouvel adoucisseur ? Mais alors ce n'est pas à imputer au locataire !

Ce montant fixe pour l'eau est en effet saisissant !
Hallucinant !
Une plantation de cannabis dans les caves ? yikes

nicolo1 · #17 07-04-2011 11:30:57

Bonjour à tous,

Nous sommes donc d'accord, c'est les frais fixes pour l'eau qui posent souci.

J'ai mis ci-dessous le courrier que je pense envoyer à notre ancien proprio.

Pouvez-vous me donner votre avis?

Pour info il ne nous a même pas posté le courrier de régularisation. Il l'a simplement déposé dans la boite à lettres à notre nouvelle adresse. Nous pourrions donc faire les morts, mais nous voudrions clôturer notre garantie locative.
En l'état actuel, nous devrions ajouter une centaine d'euros au solde du compte pour le rembourser (nous devons, en plus de la régularisation des charges, un mois de loyer pour avoir résilier avant la fin de la 3° année).
En enlevant les 100€ d'erreur, nous sommes à l'équilibre. Nous espérons donc clarifier un peu le point frais fixes eau afin de récupérer quelque chose.

Merci encore,

Nicolas

Cher Monsieur X,

Dans le décompte des charges locatives que vous nous avait parvenir récemment, vous indiquez que les provisions que nous avons déjà versées constituent un montant de 2000€. Or, nous avons commencé à payer 200€ de charges (950€ avec le loyer) à partir de décembre (loyer de janvier) jusqu’à mai (dernier loyer pour le mois de juin), soit 6 mensualités de 200€. Ajouté aux 6 mensualités précédentes de 150€, cela fait donc un total de 2100€. Il y donc une erreur de 100€ en notre faveur dans votre décompte.

Par ailleurs, je vous remercie de bien vouloir détailler en réponse à ce courrier en quoi consistent les frais fixes eau. En effet, je suis surpris de constater que le montant que nous avons à payer pour ce poste a été multiplié par 2,5 par rapport à l’année précédente alors que l’ensemble des autres postes sont relativement constants.

Veuillez agréer l'expression de mes sentiments distingués.

Francis · #18 07-04-2011 11:33:15

y plus qu'à attendre sa réponse !

nicolo1 · #19 07-04-2011 12:13:57

Petite question additionnelle.

Je ne l'avais pas indiqué dans mon tableau précédent parce que c'est anecdotique, mais dans le relevé Ista, il y a 3 lignes pour la facturation des relevés des compteurs.

Pour l'eau chaude et les intégrateurs, les montants sont en négatif pour un total (pour notre appartement) de -20,98€. Comment est-ce possible?

Pour l'eau froide, c'est en positif pour un total de 33,27€.

Par ailleurs, sachant que nous avons relevé nos compteurs individuels nous mêmes avec le proprio au moment de l'ELS, est-il normal que nous devions payer un relevé de compteur?

Nicolas

rexou · #20 07-04-2011 12:23:09

nicolo1 a écrit :

Petite question additionnelle.
Je ne l'avais pas indiqué dans mon tableau précédent parce que c'est anecdotique, mais dans le relevé Ista, il y a 3 lignes pour la facturation des relevés des compteurs.
Pour l'eau chaude et les intégrateurs, les montants sont en négatif pour un total (pour notre appartement) de -20,98€. Comment est-ce possible?
Pour l'eau froide, c'est en positif pour un total de 33,27€.
Par ailleurs, sachant que nous avons relevé nos compteurs individuels nous mêmes avec le proprio au moment de l'ELS, est-il normal que nous devions payer un relevé de compteur?
Nicolas

Un montant en négatif... ça au moins c'est original ! Mais ne vous plaignez pas ! :-)
Et 33€ d'eau froide, ce n'est pas vraiment abusif. C'est anormalement peu...
Les relevés de compteur... cela vaut-il vraiment la peine d'en débattre ?

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