Syndics : Quelles sont leurs arnaques les plus fréquentes ?

rexou · #1 27-04-2011 14:35:06

Il semble que certains syndics arrondissent leurs honoraires par différents moyens.

Parmi ceux-ci, les factures bidon. Un service est facturé par un indépendant fantôme. Ou les commissions sur les prestations des entrepreneurs choisis. Ou la surfacturation de certains frais...

Avez-vous des exemples précis ?

Et en finale : de quoi faut-il se méfier en vérifiant les comptes ?

bada · #2 27-04-2011 15:53:56

A partir du moment où vous êtes (le VOUS est ici indéfini et ne vous vise pas en personne) soupçonneux, vous pouvez imaginer qu'il y a de la fraude sur presque chaque facture. Un ami m'a indiqué qu'il trouvait anormal le montant annuel dépensé pour l'achat de produits nettoyants, c'est un 1er exemple.
Dans le sujet "fausses factures", je trouve TRÈS ÉTONNANT qu'un syndic réponde qu'il ne sais plus s'il a payé de la main à la main ou par compte bancaire. Aucun paiement ne devait se faire de la main à la main puisque tout le monde possède un compte bancaire sauf de rare exemple comme les timbres postaux ou que sais-je encore et dans ce cas, vous recevez un ticket de caisse.

rexou · #3 27-04-2011 23:32:29

Surfacturer des produits nettoyants... oui mais c'est un pourboire ça.

Dans le sujet fausses factures (qui m'a incité à ouvrir ce forum) j'ai tiqué comme vous... mais une facture de 40 euros pour un relevé de compteur et une autre de 110 euros pour un travail qui a été effectué, ça laisse fort peu de bénéfice final et ça implique DEUX factures bidon... Le syndic qui "ne sait plus" s'il a payé par virement ou en cash, c'est de la farce.

Les syndics sont souvent critiqués, mais ils ne sont ni tous honnêtes, ni tous stupides.

Je pensais plutôt à des commissions sur travaux... quelques % de commission sur quelques milliers d'euros facturés, ça ne laisse pas de trace, pas de preuve, et c'est d'une rentabilité incomparable avec les faits cités. Et les mêmes entrepreneurs (nettoyage, ascensoriste, chauffagiste, plombier, peintre, etc) peuvent "tourner" dans les différents biens gérés. Une relation de confiance se crée entre partenaires. Je pensais aussi à des frais de gestion, des manipulations bancaires...

Le malheureux qui escroque 40 euros pour un relevé de compteur qu'il a sans doute effectué lui-même, c'est le SDF de la profession...

Saxo · #4 29-04-2011 10:53:14

Les petits ruisseaux font les grandes rivières.
Ne négligez donc pas les petits 40 euros.

Il y a des commissions que vous ne verrez jamais aussi bon Sherlock Holmes vous soyez parce qu'elles ne figurent pas dans la comptabilité que vous contrôlez .

L'exemple suivant m'a été rapporté par plusieurs entrepreneurs.

L'entrepreneur X facture un montant X à la Copropriété (ce montant est exagéré - il comprend la commission - mais comme les copropriétaires n'y voient que du feu...).

Ensuite, la société du syndic facture le montant Y à la société de l'entrepreneur pour "frais d'études", par exemple.

Ou alors l'entrepreneur accorde une ristourne (genre note de crédit) aux différents syndics en fin d'année parce que ce sont de bons clients. ça non plus vous ne le verrez jamais.

Il y a aussi, sur les sinistres, des "pertes indirectes" de l'assureur qui ne sont pas reversées à la Copropriété.

Ou alors il y a les travaux aux amis qu'on fait sans demander de paiement.

Il y a aussi les travaux qu'on fait payer en plusieurs tranches et qui s'étalent sur plusieurs exercices.

L'arrêté royal sur la comptabilité (qui est prêt !) devrait mettre un terme à ces abus mais voilà, on s'ingénie à ne pas le publier.

christopheEU · #5 03-05-2011 09:36:57

bonjour,

La ou je peux vous donner quelques conseils c'est de demander tous LES CONTRATS qui sont lies a la coproprieite :

- nettoyage
- jardinier
- ascenseur
- ...

De bien les parcourrir et de verifier si certaines taches sont bien effectues deja ET de demander de nouveaux devis car je peux vous assurer que j'ai revu LES PERIODICITE de certains contrats et j'ai pu reduire le montant.

Ce qui se passe, on vous indique plein de trucs sur le contrat mais la moitie n'est pas fait ..Car qui controle ?! Personne ..

Si vous avez un stock (lampe, produit de nettoyage, sac poubelle..) de garder un cahier qui indique le nombre, la quantite afin qu'il n'y ai pas d'abus.

Pour info, on avait achete un stock d'ampoules (+70) et un jour je suis alle dans le local ou est le stock (chaufferie) en demandant au syndic de me faire une clef au prealabe car bien sur j'en avais pas ..
Je me suis apercu qu'il n'y avait pas de stock et quand j'ai appele le syndic afin de lui demander ... il m'a dit que l'electricien se balladait peut etre avec le stock dans sa voiture ..super hein !

D'inspecter les factures, car les ascensoristes enfin pour ma part je trouve que leur facture manque d'information ..
J'ai des factures de PLUS DE 4000 euros de travaux sans prix de l'heure, sans nombre d'heure preste, avec comme designation de pieces un numero de reference ..bref vous ne savez pas a quoi cela sert ..
Peut etre a rien ..

bref ..il faut etre TRES VIGILANT, se renseigner, prendre des informations, controler ..et j'en passe ..
Il faut donc du temps mais n'oublier pas que c'est votre argent ..

Pendant ce temps la, quand je parcourre le SNP , j'ai l'impression que nous sommes la seul copropriete a connaitre des problemes..

bonne journée
christophe

rexou · #6 03-05-2011 11:07:46

Merci Christophe ! :-)

Vérifier en détail les contrats, c'est en effet une excellente piste.
Les factures même sans indications fort précises doivent pouvoir être justifiées par le syndic et correspondre à un travail ou une prestation effectifs.
Mais encore faut-il contrôler et ne pas se contenter de n'importe quelle explication (à propos, pas mal l'électricien qui promène son stock d'ampoules)

Les commissions sous diverses formes accordées par les entrepreneurs sont presque des "actes commerciaux" et il est impossible de les détecter ou de les éliminer. Tout au plus peut-on espérer les diminuer en produisant différents devis à présenter en AG. Bien sur, en cas d'inertie des CP, le syndic qui est seul à présenter "ses" devis aura la partie plus facile.

Je crois que beaucoup de copropriétés connaissent des problèmes. Certaines les ignorent, les sous-estiment et d'autres les montent en épingle et font une montagne d'une misère. Difficile de trouver le bon équilibre... Mais quoi qu'il en soit, s'intéresser à la gestion et effectuer des contrôles sont un bon départ ! :-)

rexou · #7 03-05-2011 11:19:37

Saxo a écrit :

L'arrêté royal sur la comptabilité (qui est prêt !) devrait mettre un terme à ces abus mais voilà, on s'ingénie à ne pas le publier.

Vous avez raison, Saxo. Les commissions et les différentes variantes d'octroi (travaux aux amis, ristournes, notes de crédit, etc...) échapperont toujours à un contrôle, même approfondi, de la compta. Et cela ne laisse pas de trace. C'est bien la raison pour laquelle j'imagine qu'un syndic qui n'est ni inconscient ni "suicidaire" ne va pas recourir à DEUX fausses factures, émanant de deux faux indépendants, pour une misère (150 euros).

Mais je ne comprends pas bien en quoi un arrêté royal sur la compta pourrait mettre un terme à ces abus... Non, je ne vois vraiment pas...

luc · #8 03-05-2011 13:24:52

rexou a écrit :

Mais je ne comprends pas bien en quoi un arrêté royal sur la compta pourrait mettre un terme à ces abus... Non, je ne vois vraiment pas...

Parce que par exemple il va obliger être obligé à inscrire une facture dans la comptabilité à la date de réception de la facture et pas au moment du paiement (parfois 12 mois plus tard).

Concernant les petits bouts de factures:

Il est classique d'inscrire de petits travaux privatifs à charge d'un CP A, sur la facture à charge de l'assureur de l'appartement B (en cas de dégâts assurés).

Les gagnants sont:
- le CP A (paie rien)
- le syndic (il est certain que A ne va plus poser des questions "embêtantes" lors de l'AG)
- le courtier d'assurance (ses honoraires augmentent)
- le fournisseur (la facture n'est pas vérifiée comme il faut)

Les perdants sont:
- l'assureur (à court terme)
- l'ACP (à long terme dès que la prime augmente, parce qu'on applique ce truc trop souvent).

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