Rapport semestriel

Zlurp · #1 01-06-2011 15:48:53

Nous n'avons pas reçu le rapport semestriel qui devait être rédigé par le CdC. et nous ne le recevrons probablement jamais parce que lorsque j'en ai parlé au Président du CdC, j'ai eu un haussement d'épaule comme réponse.
Ce rapport n'est-il pas obligatoire et n'est-ce pas le syndic qui doit rappeler au CdC qu'il doit faire ce travail ?

Francis · #2 01-06-2011 22:17:14

A mon avis, une des stupidités de la dernière loi !

Allez en justice contre le CDC et le syndic pour absence de rapport ! ça a peu de chance d'aboutir !

BMW · #3 02-06-2011 09:25:00

Cette attitude confrontationnelle et dénigrante de syndic (la loi des parlementaires que j'ai élus est stupide) bloque à tout jamais la réflexion :

pourquoi les parlementaires élus ont-ils voulu que le conseil de copropriété nouveau adresse aux copropriétaires (et pas au syndic, évidemment) un rapport semestriel détaillé de leur activité de contrôle du syndic et de son exécution des décisions de l'assemblée générale ?

Pourquoi des syndics trouvent-ils à redire dans ce travail de contrôle de leur travail ?

Pourquoi des syndics veulent-ils s'affranchir de tout contrôle ?

A-t-on jamais vu un groupe quelconque fonctionner sans contrôle ?

Pourquoi prétendre que le Juge s'en fouterait si ce travail de contrôle du syndic n'est pas fait ?

Quel est le véritable but de ce discours confrontationnel et dénigrant ?

Au contraire, l'absence de contrôle du syndic prend tout son sens dans les associations de copropriétaires qui dysfonctionnent.

Et c'est bien ici que l'Institut des Copropriétaires et Syndic pourrait un rôle majeur : recenser, pour commencer, les associations dysfonctionnelles.

Francis · #4 02-06-2011 10:18:36

Je crois que je n'ai pas été assez précis, ou que vous me pretez des intentions que je n'ai nullement, mais pour bien connaître le milieu des acp et le nature humaine, je crois assez iréaliste d'espérez que la totalité des CDC établissent un rapport semestriel, ou alors ce sera du style R.A.S. Il faut également prendre en compte le coût de ce rapport semestriel alors que le souci du copropriétaire lambda est la réduction des charges.

Je suis pour un contrôle du syndic mais la situation d'une petite copropriété de 20 lots qui tourne bien est totalement différente d'une acp de 200 lots avec des conflits importants et on ne peut traiter les 2 de la même façon. A vouloir systématiquement compliquer la gestion de toutes les acp, on finira par faire le lit de quelques sociétés toutes puissantes qui se partageront 95 % des fonction de syndic.

Je suis pour donner plus de pouvoir au juge vis-à-vis des acp et des syndics en particulier mais dans des procédures rapides et efficaces (et cela pour d'autres domaines aussi, tel que les conflits locatifs) et en responsabilisant aussi les copropriétaires.

Un institut des copropriétaires ne sera jamais qu'un machin en plus dans le microcosme immobilier qui en compte déja bien trop.

Heureusement, bien qu'étant pas en fin de carrière, j'en suis à un stade où je peux choisir ma façon de travailler (également mes clients) et la direction à donner à ma carrière.

luc · #5 02-06-2011 12:44:33

Francis a écrit :

... A vouloir systématiquement compliquer la gestion de toutes les acp, on finira par faire le lit de quelques sociétés toutes puissantes qui se partageront 95 % des fonction de syndic. ...

Lu le dossier N° 2 de la même association de défense des intérêts des copropriétaires qui propose ce fameux Institut? Je ne crois pas, si non vous sauriez que leur lit n'est pas fait.

Comme ce dossier ne concerne qu'un syndic français, qui travaille seulement au Nord du pays, la traduction dans la langue de Voltaire ne se fera que ce mois-ci.

En général votre raisonnement est la même que celle qui a fait perdre l'armée belge et français la guerre en 40: ils étaient prêt à mener une nouvelle guerre de 14 et ne tenaient pas compte des chars.

Il faut préparer le futur et pas le passé.

J'ai vue lors une réunion professionnelle la nouvelle génération des syndics en action. J'ai confiance.

grmff · #6 02-06-2011 14:32:09

Je dois être de la même école que Francis. Parce que je suis tout à fait d'accord avec lui (qui suit le forum n'en sera point étonné) et je n'ai rien compris au raisonnement tortueur de Luc. Mais rien du tout.

luc · #7 02-06-2011 14:45:59

grmff a écrit :

... je n'ai rien compris au raisonnement tortueux de Luc. Mais rien du tout.

Aucune loi ne vous oblige d'admettre que vous avez bien compris, mais que vous refusez de le dire. Aucune loi ne vous oblige d'admettre que 1 + 1 = 2.

C'est votre liberté de refuser de regarder plus loin que votre hameau et de dire que le reste n'existe pas.

Francis · #8 02-06-2011 15:45:04

Luc, votre comparaison de ma position par rapport au conflit 40-45 et d'un malhonneteté incroyable et je ne m'abaiserai pas à la polémique.

Les problèmes des acp bordéliques proviennent plus des dérives de certains syndics malhonnetes (qui ne sont pas la majorité) et de laxisme (pour pas dire autre chose) de certains copropriétaires (y compris membres des conseils de gérance , etc) que de la législation passée qui était, je le reconnais volontier imparfaite. Je reste toutefois persuadé que si ces cas avaient été durement traités, même sur base d'une législation imparfaite, ces syndics "incompétents" auraient disparu du marché et les cp indélicats rentrés dans le rang.

Je suis d'accord qu'il faut préparer le futur et pas le passé, mais ce n'est pas pour cela qu'il ne faut pas être critique. La législation est truffée de lois qui ont été abrogées ou vidées de leur substance car elles n'avaient pas été examinées sous tous les points de vue et produisaient plus de problèmes qu'elles n'en résolvaient.

luc · #9 03-06-2011 05:43:17

Francis a écrit :

Luc, votre comparaison de ma position par rapport au conflit 40-45 et d'un malhonneteté incroyable et je ne m'abaiserai pas à la polémique.

Vous disiez que je suis malhonnête, après avoir simplifié le contexte en oubliant la guerre de 14, ce qui est essentielle dans la comparaison que j'ai faite.

En "oubliant" cet fait, on pourrait peut-être effectivement dire que je suis malhonnête. Mais en raisonnant comme cela on peut effectivement prouver ce qu'on veut. C'est tout que j'ai à ajouter à votre remarque.

Revenons au problème qui nous occupe.

Les problèmes des acp bordéliques

Le problème est la fait que chaque ACP passe par une phase bordélique, tôt ou tard, comme un enfant qui grandit vers la maturité.

Il y en a qui peuvent le résoudre entre eux, d'autres ont besoin d'aide externe (le Juge) et encore d'autres n'arrivent pas à en sortir.

Je suis d'accord qu'il faut préparer le futur et pas le passé, mais ce n'est pas pour cela qu'il ne faut pas être critique. La législation est truffée de lois qui ont été abrogées ou vidées de leur substance car elles n'avaient pas été examinées sous tous les points de vue et produisaient plus de problèmes qu'elles n'en résolvaient.

J'ai lu pratiquement tous les commentaires sur la nouvelle loi, tant en néerlandais, qu'en français. Selon une tendance tant au Nord qu'au Sud, qui se présente comme majoritaire mais qui ne l'est pas, la loi est truffée de problèmes.

Mais quand on y regarde de plus près, on constate que ces problèmes sont en fait des points qui mettent fin à un système en fait féodale.

Lier la problématique des lois qui produisent plus de problèmes qu'elles n'en résolvent avec la problématique de l'application de la vraie démocratie dans les ACP est un pas trop loin. Vous généralisez trop. Je n'ai pas encore vu un point qui mérite une loi de réparation due à la loi elle-même.

Mais il est un fait que les conséquences de l'absence d'un gouvernement avec un pouvoir effectif imposera qu'on devra prolonger la phase transitoire de la loi.

Je suis à 100% d'accord avec vous que, si l'IPI avait fonctionné comme il fallait, la loi de 2010 n'aurait pas du être voté. On peut rêver, mais vous et moi savent que cela ne sera jamais le cas. Le passé l'a prouvé et cela depuis +15 ans.

Il est donc temps d'installer un autre système, qui gère d'une façon constructive les relations entre les copropriétaires et les syndics, tant professionnels que bénévoles.

BMW · #10 03-06-2011 08:18:49

Francis a écrit :

La législation est truffée de lois qui ont été abrogées ou vidées de leur substance car elles n'avaient pas été examinées sous tous les points de vue et produisaient plus de problèmes qu'elles n'en résolvaient.

Anarchiste !?

dach · #11 03-06-2011 18:27:40

La loi dit:
Le CC est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions et adresse aux CP un rapport semestriel circonstancié

Est-ce un progrès, est-ce applicable ?

Difficile à dire et les réactions au post de Zlurp ne semble pas y répondre.

J'ai plusieurs réflexions par rapport à cet Art. 577-8/1:

"veiller à la bonne exécution" : Cela sous entends que le CC doit se tenir informé des actions du syndic. Or le syndic lui n'ai pas tenu d'informer pro activement le CC. il doit juste permettre aux CP d'avoir accès aux documents de l'ACP sans explications.
Le CC devrait aussi maitriser les matières concernées et/ou avoir du temps et cela bénévolement.

"adresse aux CP un rapport" : Le CC doit donc aussi assurer son propre secrétariat. Le CC pourrait être responsable de ne pas informer les CP mais les obligations d'information du syndic sont moindres !

Pour des questions pratiques, chaque CP ne peut pas défiler dans le bureau du syndic pour consulter les documents et harceler le syndic de questions.
Mais, plutôt que déléguer cette tâche à un CC, ne serait-il pas plus judicieux que le syndic informe lui-même les CP sur sa gestion (Un état des actions déjà prise et des actions à prendre, des imprévus budgétaire, des impayés..)

Tout comme pour le commissaire aux comptes, le CC n'est-il pas un emplâtre sur une jambe de bois. La jambe de bois étant le syndic déficient.
Le dit syndic va utiliser le CC pour laisser croire à l'AG que sa gestion est irréprochable (et les contestataire diront qu'il y collusion entre le CC et le syndic) !

Je ne suis pas contre un CC mais dans ce cas il faut lui donner les moyens de fonctionner et d’être crédible.

Zlurp · #12 03-06-2011 19:47:10

dach a écrit :

Le CC devrait aussi maitriser les matières concernées et/ou avoir du temps et cela bénévolement.

Personne n'est obligé d'être candidat au CdC. ni contrôleur aux comptes.
Chez nous, le CdC reçoit 125 € par an et par personne en plus nous devons leur payer une assurance en responsabilité civile.
Les 2 membres du CdC n'habitent pas l'immeuble. L'un des 2 est président et contrôleur aux comptes mais n'est spécialiste en rien.

dach · #13 03-06-2011 21:39:59

Loin de moi l'idée de blâmer les membres des CC, mais je relativise la garantie offerte par le CC de la loi de 2010.
La garantie de bonne gestion est un bon gestionnaire, le contrôle est utile dans le cas où la gestion est déficiente

luc · #14 04-06-2011 12:02:50

dach a écrit :

... La garantie de bonne gestion est un bon gestionnaire, le contrôle est utile dans le cas où la gestion est déficiente

Le contrôle par le CdC n'est pas selon moi imposé par la loi.

Le CdC doit (sur)veiller, donc voir de temps en temps ce qui se passe, en faire un rapport détaillé (qui indique ce qu'on a constaté) mais pas vérifier tout. le rapport est nécessaire pour savoir ce qu'on a contrôlé et ce qu'on n'a pas contrôlé. On peut rater un problème quand on surveille, mais pas quand on contrôle.

Le CaC (Art. 577-8/2) doit par contre contrôler tout, si et seulement si l'AG l'impose dans le Règlement de Copropriété.

...qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2 ...

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