duree des baux loi belge

lili · #1 17-08-2011 15:40:46

bonjour
j 'ai fais un bail pour etudiant et je viens de recevoir ses remarques pour la 1ère fois en 8 ans: je me pose des questions*
voici mon bail et les reponses des garants Français ?

2 DUREE :
Le bail est conclu pour une durée ininterrompue de 1 an prenant cours le 1ER septembre 11 pour se terminer de plein droit le 31 août 2012.
A défaut de congé notifié, par lettre recommandé, par l’une ou l’autre des parties, au moins trois mois avant l’échéance ,le bail sera reconduit pour une durée ininterrompue de 1 an et ainsi de suite.
En tout état de cause, le bail de courte durée ne peut être résilier.
Important :
Un bail de 1 an ne peut jamais etre résilier _
si le preneur annule le bail avant l’entrée ou pendant la 1er année du bail –le bailleur peut refuser et demander le paiement de loyer sur 12 mois (sauf circonstances exceptionnelles ), dans ce cas une indemnité équivalente à trois mois de loyer sera a payer et ajouter des 3 mois de préavis obligatoire total 6 mois a payer ! .

3 MONTANT DU LOYER : La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de --xx --€(Loyer et xx € servant de provisions de charges --- payable par anticipation le premier de chaque mois au compte fortis
Le preneur s’engage a verser ce montant à augmenter des indexations stipulées ci-dessous au bailleur par ordre permanent à la banque et ce sans interruption pendant toute la durée du bail.

REPONSE DES GARANTS hmm

IMPORTANT "un bail de un an ne peut jamais être résilier" : tout bail peut être légalement résilié avec une période de préavis de trois mois.

Je vous propose donc soit d'ellever cette close et de la remplacer par une close stipulant le droit de départ avec préavis de trois moi. Dans ce cas nous acceptons de signer un bail de un an!

Ou comme le dit la loi belge faites nous un bail de "trois ans ou moins" et dans ce cas la close sur le préavis est obligatoire! Je vous informe que, selon mon conseiller juridique de ma société, un bail de un an n'est pas autorisé par la loi belge et le minimum est bien un contrat de bail de trois ans ou moins.

Article 3: nous prefererions opter pour un virement mois par mois pour éviter les frais supplémentaire d'un virement automatique

20 ANIMAUX
Le preneur ne pourra posséder d’animaux ...

REPONSE GARANTS : hmm
Article 20 : interdit légalement de le faire paraitre dans un bail (en France comme en Belgique)

MERCI DE ME DIRE SI CE QUI EST ECRIT DANS MES BAUX EST FAUX (?)

PIM · #2 17-08-2011 15:48:03

Je vous informe que, selon mon conseiller juridique de ma société, un bail de un an n'est pas autorisé par la loi belge et le minimum est bien un contrat de bail de trois ans ou moins.

Elle ferait bien de changer de conseiller juridique cette société !...

"Un an", cela me paraît moins que 3 ans...

Pour en revenir à vos questions:
- est-ce un bail de résidence principale ou secondaire ?
La nuance est d'importance.
- utilisez les baux PIM au lieu de réinventer la roue
(et si le même conseiller juridique a des remarques à faire sur notre modèle de bail, n'hésitez pas à venir le dire ici... )

lili · #3 17-08-2011 15:53:32

c est un bail pour etudiant , sans domiciliation
je prefere faire des baux d'une année car si etudiant rate son année , au moins il n'est pas lier pendant 3 ans avec des indemnités de rupture de bail?

PIM · #4 17-08-2011 16:04:52

lili a écrit :

c est un bail pour etudiant , sans domiciliation
je prefere faire des baux d'une année car si etudiant rate son année , au moins il n'est pas lier pendant 3 ans avec des indemnités de rupture de bail?

Il faut dès lors utiliser notre bail "résidence secondaire" lien (fichier pdf)

et y préciser notamment l'adresse de résidence principale du locataire.

Ce bail peut être d'une durée initiale d'un an.

lili · #5 17-08-2011 16:09:40

OUI JE VEUX BIEN POUR LES AUTRES FOIS
mais dans le cas actuel, est ce bon ou illégal de faire un an ?
et les animaux ,il dit que c'est illégal mad

PIM · #6 17-08-2011 16:18:12

lili a écrit :

OUI JE VEUX BIEN POUR LES AUTRES FOIS
mais dans le cas actuel, est ce bon ou illégal de faire un an ?
et les animaux ,il dit que c'est illégal

- animaux: matière controversée. Faites une recherche dans notre forum à ce sujet, vous serez fixée.

Prévoyez plutôt la clause suivante:
"Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit"

- durée: un bail de résidence secondaire peut tout à fait être conclu pour une seule année.

Ce que le "conseiller juridique" a probablement dit, c'est que pour les baux de résidence principale, si courte durée, c'est MAXIMUM 3 ans.... et jusqu'à nouvel ordre, un an, c'est moins que 3 ans.
Mais en l'espèce, ce n'est de toute façon pas relevant, puisqu'on ne parle pas de résidence principale.

Gof · #7 17-08-2011 17:29:26

Je reviens à la question de la durée du bail.

En application de la législation sur les baux de résidence principale du preneur,est réputée non écrite la clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n'est pas accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur au cours du bail".

La résidence n'est pas légalement définie et est une question de fait. Le domicile légal ne correspond pas nécessairement avec le lieu de résidence principale.

Le bail, conclu pour une durée d'un an, renouvelable, pourrait être qualifié de résidence principale, s'il n'est pas satisfait à l'exigence de justification dans le bail et que la résidence principale n'est pas précisée.

Plusieurs jugements déduisent de la durée du bail (périodes d'un an) qu'il s'agit en fait d'un bail de résidence principale et, dans ce cas, la durée du bail et les conditions de sa résiliation sont impérativement réglées par la loi.

Si, par contre, il s'agit d'un bail de droit commun, ces questions sont laissées à l'appréciation des parties et, à défaut d'accord, par le Code civil (art. 1714 et suivants).

rexou · #8 17-08-2011 17:48:27

Un bail d'un an est un bail parfaitement valable, de type court. Moins de 3 ans en effet, comme astucieusement remarqué par PIM. smile

Pas résiliable avant terme SAUF stipulation contraire -toujours autorisée, puisque toujours favorable au locataire. Dans votre cas, 3 mois d'indemnité à ajouter aux 3 mois de préavis, c'est légitime et correct. Parfaitement légal et accepté par les juges. Je répondrais que ce n'est pas négociable.

Un problème par contre peut se poser dans la reconduction de ces baux. Un bail d'un an reconduit = un nouveau bail d'un an. Si encore reconduit = bail de 9 ans dans sa troisième année. Pas à la portée d'un conseiller juridique français.

Animaux : Exact, si pas de nuisances, pas de raisons objectives d'entraver la liberté individuelle du locataire. Comme conseille PIM : une clause d'acceptation sous conditions...

Virement mois par mois : Rien à redire si c'est régulier.

Gof · #9 17-08-2011 18:59:00

Ces dernières remarques, relatives à la durée du bail, ne valent que pour un bail de résidence principale et pas pour un bail de droit commun. Dans ce dernier, les parties sont et restent libres de convenir de la durée et des conditions de résiliation qui leurs conviennent.

rexou · #10 17-08-2011 22:35:30

Très juste, Gof. J'ai omis de préciser que la reconduction et la durée des baux hors résidence principale restent libres. Mais comme vous le disiez, l'appréciation de la qualification principale/secondaire est parfois incertaine.

Le conseiller juridique français aura sauvé la face si vous lui envoyez un courrier par lequel vous acceptez les virements manuels -anticipatifs et réguliers- et la présence d'un animal domestique ne causant ni gène ni trouble.
Et vous lui rappelez que la loi belge ne prévoit à la base pas la possibilité d'une résiliation anticipée pour un bail court. Votre clause est donc tout à l'avantage du locataire. La proposition d'exclure toute indemnité et de limiter l'obligation du locataire à donner trois mois de préavis ne peut en aucun cas être envisagée; la durée initiale du bail, qui représente un minimum de stabilité pour le bailleur perdant en ce cas toute signification.

Même un conseiller juridique français doit pouvoir assimiler ça.

Par contre, j'ignorais qu'un virement automatique entraine des frais... lol

Panchito-9340 · #11 18-08-2011 07:26:43

Je pense qu'en France, il est interdit à un Bailleur de demander de payer le loyer par ordre permanent.

Mais ici, nous sommes en Belgique, et vous avez parfaitement le droit d'imposer cette exigence.

Refusez le virement mois par mois, vous allez au devant de retards de payements de plus en plus importants!!

Il ne peut pas y avoir des frais si vous donnez vos codes BIC et IBAN.

cpb · #12 18-08-2011 12:48:11

dans mes baux du SNP il y a une clause qui interdit les animaux sans mon accord. je vois pas en quoi ca entrave les libertes du locataire. Puisqu'il sait des le debut qu'il peut pas entrer avec un animal, il est libre de choisir de vivre autre part.

personellement si un locataire commence a me dire ce qui est legal ou pas dans le bail je lui dit que je suis plus interesse de lui louer le bien. mais bon.. je suis difficile des fois smile

rexou · #13 18-08-2011 13:06:01

cpb a écrit :

dans mes baux du SNP il y a une clause qui interdit les animaux sans mon accord. je vois pas en quoi ca entrave les libertes du locataire. Puisqu'il sait des le debut qu'il peut pas entrer avec un animal, il est libre de choisir de vivre autre part.
personellement si un locataire commence a me dire ce qui est legal ou pas dans le bail je lui dit que je suis plus interesse de lui louer le bien. mais bon.. je suis difficile des fois

- Mais vous êtes libre d'insérer une clause d'interdiction. Le locataire quant à lui est libre de ne pas la respecter et les tribunaux ne sanctionneront pas (sauf bien sur si nuisances, plaintes, etc...).

- En effet, j'aurais la même réaction épidermique face à un candidat locataire qui aurait ce genre d'attitude... Si on peut éviter un emmerdeur, pourquoi s'en priver ? D'un autre côté, je trouve aussi normal de laisser un locataire jouir en paix du bien qu'il loue. Avec un animal s'il le souhaite.

Erico · #14 18-08-2011 17:04:24

un contrat est fait pour être respecté rexou, on ne sort pas de là

si dans le contrat les animaux sont interdits, le locataire le signe en connaissance de cause et c'est bien dommage qu'ensuite les juges lui donnent raison si il ne respecte pas cette clause...

si beaucoup de choses vont de moins en moins bien dans notre société c'est à cause de ça aussi....les gens ne respectent plus rien...et régulièrement la justice leur donne raison....

Erico · #15 18-08-2011 17:06:16

à lili

face à un candidat emmerdeur, moi ça va très vite, je l'envoye bouler...ce ne sont en général pas les candidats qui manquent , si ? et puis mieux vaut un bien vide qu'un bien loué à un emmerdeur

Francis · #16 18-08-2011 17:48:07

Ne pas oublier que la justice applique les lois votées par nos politiciens ! ! !

rexou · #17 18-08-2011 18:16:19

Rico a écrit :

un contrat est fait pour être respecté rexou, on ne sort pas de là
si dans le contrat les animaux sont interdits, le locataire le signe en connaissance de cause et c'est bien dommage qu'ensuite les juges lui donnent raison si il ne respecte pas cette clause...

Je suis d'une façon générale pour la liberté contractuelle au sens le plus large, mais dans ce cas, je ne conçois pas qu'un bailleur s'arroge le droit d'interdire et de restreindre sans raison la liberté du locataire. Donc je ne partage pas vos regrets à ce niveau, Rico.

lili · #18 18-08-2011 18:53:49

merci rico pour le conseil
on apprend tous les jours mais c'est vrai les candidats ne manquent pas (!) lol

Erico · #19 18-08-2011 20:13:52

sans raison rexou ?

un chien peut être source de dégâts supplémentaires et de nuisances....et quand c'est fait , c'est fait...d'où je trouve logique que certains proprios interdisent d'en posséder...
encore une fois bon sang, rien n'oblige le candidat à signer si le bail ne lui plaît pas...mais si il signe, il respecte....moi je ne "sors" pas de ce point de vue là
moi je dis toujours que je ne veux pas d'animaux dans mes apparts..à partir de là, ben souvent les candidats n'insistent pas et vont voir ailleurs...et derrière eux il y a assez de candidats sans animaux, qui sont intéressés
néanmoins, un , malgré le bail signé, en a pris un après plusieurs mois...aucune nuisance pour les autres locataires de l'immeuble, aucun dégâts spécifiques constatés lors de mes visites, locataires nickel de chez nickel, donc "j'ai mis de l'eau dans mon vin" et n'ai rien dit...je leur ai juste fait comprendre que "je leur faisais une fleur"....et de toutes façons je sais, que je n'aurais rien pu faire, donc...;-)

cpb · #20 18-08-2011 20:27:04

je suis 1000 fois d'accord avec rico. apres qu'on passe 1 semaine (j'exagere pas) a netoyer pour essayer d'enlever l'odeur et les poils de chats on ne se pose meme plus la question. c'est vraiment pas amusant.

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