Clause abusive de résiliation de bail ?

BenoitM · #1 02-09-2011 21:07:54

Bonjour,

Je m'apprête avec 3 amis à emménager dans un appartement en colocation et le propriétaire nous a précisé que si l'un des colocataires venait à quitter l'appartement avant expiration du bail (qui est de 3 ans), il devrait verser une "indemnité de départ" égale à un mois de loyer, et ne pourrait pas récupérer sa garantie locative (qui est de deux mois de loyer) avant l'expiration finale du bail au terme des 3 ans ; tandis que la personne qui le remplacerait dans l'appartement devrait à son tour déposer une garantie locative sur le compte bancaire prévu à cet effet.

Je précise que cette clause nous a été énoncée oralement par le propriétaire mais ne figure pas dans le contrat de bail (que nous n'avons pas encore signé, mais cela est – normalement – imminent).

J'aimerais savoir, d'une part, si une telle exigence constitue une clause abusive, voire est explicitement interdite en droit des baux ; d'autre part si le caractère oral de cette clause change la donne.

Par ailleurs, quelles conséquences pratiques en tirer ? Est-il avisé de faire inscrire cette clause noir sur blanc dans le contrat de bail pour pouvoir ensuite la faire invalider ? Ou bien au contraire serai-je irrémédiablement lié par une clause que j'aurais signée et donc acceptée ?

Vous remerciant par avance pour vos éclaircissements,

Erico · #2 02-09-2011 21:24:58

tout ce qui compte c'est ce qui est signé, le reste vous vous en balancez....du moment que vous ètes réglos vous et les autres colocs et que si en cas de départ de l'un d'entre vous ,les deux autres prennent tout à leur charge, no problemo....et tout ce que le proprio vous balance oralement n'a aucune valeur,car de toutes façons il ne sait rien prouver quant à un accord verbal et de plus illégal, donc.....

cochise · #3 03-09-2011 06:55:04

Cette clause c'est du pipeau, surtout si elle n'est pas écrite.
Par contre, il est important de regarder si vous êtes tenu solidairement de vos obligations. Si c'est le cas, en cas de départ d'un des colocs, ceux restant peuvent être tenu de payer le loyer complet. Pas question de payer seulement les 2/3.
A vous de bien choisir vos colocs...

BenoitM · #4 03-09-2011 09:48:24

Chers Rico et Cochise,

Merci pour vos réponses ! Il y a cependant du nouveau : le proprio nous a envoyé aujourd'hui le contrat de bail et ces clauses (à la fois pour l'indemnité de départ et le cumul des garanties locatives) y figurent !!!

Nous entendons donc bien lui signifier qu'elles sont illégales et faire en sorte qu'il les retire...

cochise · #5 03-09-2011 09:59:03

Petite rectification. (désolé, je me suis connecté trop tôt neutral )
je relis le post et je vois qu'il s'agit d'un bail de 3 ans.
Il faut savoir que normalement, un bail de 3 ans max ne peut être résilié et que vous êtes tenu au paiement jusqu'à son terme. Cette clause en quelque sorte vous permet de le faire, elle est donc en votre faveur même elle vous apparait injuste. Le proprio se réserve le paiement de 3 mois de loyer en cas de départ d'un coloc. Je suppose que l'on parle de 3X1/3 du loyer? A ce moment là, je ne pense pas que cela soit illégal.
Pour ma part, je trouve ça assez tarabiscoté mais bon, je ne sais pas ce qu'en penserait un juge...

PIM · #6 03-09-2011 11:16:12

Bail résidence principale ou secondaire ?

BenoitM · #7 03-09-2011 15:44:36

Résidence principale.

Le fait est que la notion de "départ" d'un colocataire est relative, car dans tous les cas celui-ci sera immédiatement remplacé (sans période d'inoccupation) et donc le propriétaire est assuré de toucher l'intégralité du loyer de l'appartement pendant les 3 ans...

Gof · #8 03-09-2011 16:57:12

Quelle étonnante construction juridique, qui, en matière de droit du bail, ne semble pas avoir beaucoup de sens.

Dans un bail, il y a un preneur et un bailleur. Le premier loue, le second assure la paisible jouissance en commençant par délivrer le bien loué.

Au terme du bail, le premier restitue la chose louée, au second qui la reçoit en retour.

Que veut dire un départ en cours de bail. Cela n'existe pas en droit. Le départ est une question qui relève de la vie privée du preneur : occuper le bien ou non. Cette situation de fait peut déterminer le droit applicable au bail, mais pas sa fin 'automatique'.

Curieux de lire la clause telle que rédigée dans le projet de contrat.

rexou · #9 03-09-2011 23:44:05

BenoitM a écrit :

Résidence principale.
Le fait est que la notion de "départ" d'un colocataire est relative, car dans tous les cas celui-ci sera immédiatement remplacé (sans période d'inoccupation) et donc le propriétaire est assuré de toucher l'intégralité du loyer de l'appartement pendant les 3 ans...

Curieuse construction !
D'abord, un proprio "normal" mentionnerait les quatre noms des locataires "solidairement responsables". Ensuite, départ ou pas, tous restent solidaires jusqu'à l'expiration du bail. Et bien entendu, le loyer doit être payé dans son intégralité, quel que soit le nombre d'occupants.
Par contre, je pourrais concevoir que le bailleur autorise, sous certaines conditions, un locataire "sortant" à se désolidariser du bail. Et ces conditions peuvent être le paiement d'une indemnité, et un "remplaçant" assez solvable et ayant reçu l'accord du proprio.

Votre proprio semble avoir peu d'expérience. Accepter de louer un appartement à 4 colocataires présente des implications dont il n'a sans doute pas bien conscience... - par exemple, en cas de litige, envoi de 4 recommandés, si jugement, frais de significations x 4... - et son montage ne tient pas la route.

grmff · #10 04-09-2011 09:01:49

Aaah!... le bonheur des contrats de colocation... La colocation n'étant pas reconnue par le droit belge en tant que telle, les règles standards sont applicables...

Je doute que ce que fait votre propriétaire soit complètement illégal... Mais c'est compliqué.

Il a cherché une solution contractuelle, forcément bancale, à un problème courant en cas de colocation...

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