Rôle du vérificateur aux comptes

bada · #1 23-09-2011 15:54:03

Les deux comptes doivent être au nom de la copropriété, un compte pour le fond de roulement et l'autre pour le fond de réserve et tous les deux, gérés par le syndic
.

Le problème qui se pose alors c'est que faisons-nous en cas de petites réparations à moindre prix lorsque nous avons besoin de liquidité immédiate?????

Voyez avec le syndic qui va acheter le petit matériel ou vous allez l'achetez avec l'accord du syndic, qui vous remboursera. Et ticket de caisse pour la comptabilité.

arthemis · #2 23-09-2011 14:13:11

Un avocat m'a expliqué qu'il était interdit par la loi d'avoir des comptes à part. Apparement, ces comptes doivent être gérés par le syndic.
Le problème qui se pose alors c'est que faisons-nous en cas de petites réparations à moindre prix lorsque nous avons besoin de liquidité immédiate?????

luc · #3 10-09-2011 10:14:03

Un remarque fondamentale: "le vérificateur aux comptes" n'existe plus depuis le 01.09.2010. Lire l' Art. 577-8/2 CC.

Deux observations en marge:

1.

Zlurp a écrit :

Si tout était si rose dans les copropriétés, ce forum n'existerait pas.

2.

Wikipedia a écrit :

Contrôle social et domination
Implicite dans la sociologie durkheimienne, explicitée par la sociologie américaine dans la première moitié du XXe siècle, la notion de contrôle social n'avait, à l'origine, pas de connotation négative. Au contraire, dans ces deux traditions, le contrôle social est considéré comme consubstantiel à la vie en société, nécessaire à la cohésion sociale, facteur d'intégration.
Progressivement cependant, et de manière de plus en plus nette après la seconde guerre mondiale, d'autres courants vont insister sur ses effets de domination.
Quatre séries de critiques peuvent être relevées :
- Premièrement, les normes et les valeurs auxquelles les individus sont appelés à se conformer sont souvent ceux d'un ou plusieurs groupes sociaux dominants, qui se tiennent pour normaux. Ainsi conçu, le contrôle social apparaîtra comme un entreprise d'imposition de normes promues par des « entrepreneurs de morale », comme un travail de production et de reproduction d'une idéologie dominante, voire comme une forme dissimulée de propagande.
- Lorsqu'une population tombe du mauvais côté de la norme, et lorsqu'elle ne peut ou ne veut s'y conformer, elle est stigmatisée, et doit dès lors déployer de difficiles stratégies de gestion du stigmate : c'est le sens des travaux d'Erving Goffman.
- Pour une norme donnée, les exigences du contrôle social ne s'appliquent pas de la même manière à tous les groupes sociaux : les illégalismes fiscaux des catégories populaires sont par exemple plus intensément contrôlés que ceux des contribuables les plus dotés.
- Cibles privilégiées du contrôle social, les catégories populaires — immigrées notamment – se voient en outre fréquemment reprocher de ne pas exercer elles-mêmes un contrôle social suffisant sur leur progéniture, dès lors livrée à la délinquance. Récurrents dans les grands ensembles, ces jugements sur l'éducation des enfants s'inscrivent dans les stratégies déployées par des classes moyennes fragilisées pour maintenir une « distance sociale » suffisante avec un prolétariat déconsidéré, souci d'autant plus vif que la « proximité spatiale » est grande, comme l'ont montré Jean-Claude Chamboredon et Madeleine Lemaire.
Ces critiques convergent toutes vers le même point : en même temps qu'il intègre, le contrôle social stigmatise ; au nom de la cohésion sociale, il produit de la domination ; orienté par les groupes dominants et spécifiquement exigeant envers les groupes dominés, il est l'un des canaux par lesquels les hiérarchies sociale sont produites et légitimées.
Source: Contrôle Social

Zlurp · #4 10-09-2011 09:37:42

Francis a écrit :

à force de tourner en rond, on finit par se mordre la queue ! proverbe canin.
Je rajoute, à force de voire le mal partout, on finit par ne plus voir le bien.....

PS: Il y a plus de gens honnêtes que malhonnêtes, sinon le monde ne tournerait plus. dixit iom
de plus... il y a plus de copropriété sans problèmes, gérée par de syndics honnêtes, que le contraire. dixit encore iom.
Les lois sont faites pour règles 5% des problèmes qui défraient l'actualité et ne concerne que 0,5 % de la population. Dixit.... j'ai oublié !
Voila ce qui ramène beaucoup de chose à leur juste valeur et non à couper des poils de cul en 285.000èmes.
Cela dit, et écrit, je sorts et vais me coucher, l'âme en paix, et avec un verre de grappa glacée. Hummmm

L'honnêteté n'a jamais empêché le manque de compétence.
On nomme commissaire aux comptes, celui qui se présente ( ils ne sont pas nombreux) Chez nous,(70 appart) c'est le président du cdc qui assume cette fonction.
Il est certainement honnête mais il n'accepte pas qu'on lui fasse remarquer une erreur, se vexe illico.
A la côte, l'A.G. ayant été annulée (vote des copro) j'ai fait remarquer au contrôleur aux comptes qu'il y avait des erreurs. A la seconde A.G. les copro ont remarqué des modifications dans les comptes. Comme excuse, le contrôleur n'a rien trouvé de mieux à dire qu'il avait du modifier les comptes parce que je n'avais rien compris.
Si tout était si rose dans les copropriétés, ce forum n'existerait pas.
Il est aussi dommage de donner des noms pompeux comme "président du cdc" "commissaire aux compte", ça monte à la tête de certains

Francis · #5 09-09-2011 21:51:41

à force de tourner en rond, on finit par se mordre la queue ! proverbe canin.

Je rajoute, à force de voire le mal partout, on finit par ne plus voir le bien.....

PS: Il y a plus de gens honnêtes que malhonnêtes, sinon le monde ne tournerait plus. dixit iom

de plus... il y a plus de copropriété sans problèmes, gérées par de syndics honnêtes, que le contraire. dixit encore iom.

Les lois sont faites pour règler 5% des problèmes qui défraient l'actualité et ne concernent que 0,5 % de la population. Dixit.... j'ai oublié !

Voila ce qui ramène beaucoup de chose à leur juste valeur et non à couper des poils de cul en 285.000èmes.

Cela dit, et écrit, je sors et vais me coucher, l'âme en paix, et avec un verre de grappa glacée. Hummmm

rexou · #6 09-09-2011 14:19:32

Le syndic est responsable de sa comptabilité et de sa gestion de l'immeuble.. Les impayés font partie de sa comptabilité et de sa gestion. Le commissaire aux comptes n'a rien a voir dans l'histoire, il me semble.

Donc, nous lisons :

Le syndic est responsable de "la" comptabilité et de "la" gestion de l'immeuble..
Les impayés font partie de "la" comptabilité et de "la" gestion. Le commissaire aux comptes n'a rien a voir dans l'histoire, il me semble.

voilà voilà...

La signification du mot "contrôle" est différente du mot "vérification". En bref la vérification est un contrôle intégral de la comptabilité.

Subtile distinction qui nous amène où ? Le vérificateur n'est pas tenu de faire un contrôle intégral de la compta. Il est d'ailleurs rarement compétent et qualifié pour cette tâche.

luc · #7 09-09-2011 13:53:05

grmff a écrit :

Cela ne s'améliore pas, dans le salon copropriété...
C'est toujours du "pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué"

Simplifié à l'outrance j'ai entendu dire dans une ACP lors d'une AG:

1. vous m'avez nommé comme commissaire aux comptes
2. j'ai vérifié tous les factures et je les ai approuvés avant paiement
3. je considère votre question comme une atteinte à mon honneur.
4. donc je refuse d'y répondre

Dans cette même ACP le syndic a refusé l'accès aux décomptes approuvés en argumentant que ces documents appartiendraient à sa firme.

Effectivement c'est plus simple si la comptabilité appartient à la firme du syndic, comme en ....

Tout va très bien, Madame la Marquise ...

Mais c'est tout le contraire de ce que le législateur a voulu.

grmff · #8 09-09-2011 10:09:15

Cela ne s'améliore pas, dans le salon copropriété...

C'est toujours du "pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué"

luc · #9 09-09-2011 10:05:57

Simplifions correctement ... Vous avez dit:

Francis a écrit :

Le syndic est responsable de sa comptabilité (...)Les impayés font partie de sa comptabilité (...)

C'est le mot "sa" qui ne correspond pas à la réalité. Mentionner ce fait n'est pas rendre tout opaque mais au contraire clarifier la situation.

La comptabilité de l'ACP est tenu par la firme du syndic, mais est et reste la propriété de l'ACP et personne d'autre. Elle ne fait pas partie de la comptabilité de cette firme.

Le contrôle interne de cette comptabilité est une tâche de la personne nommé par la firme du syndic (= le mandataire de l'ACP).

Le contrôle externe de cette comptabilité est une tâche de la personne nommé par l'ACP (= le mandant de la firme du syndic).

Les problèmes concernant les impayés sont à traiter directement entre le débiteur concerné et le syndic. En cas de négligence de la part du syndic (refus de répondre, ...) c'est à signaler par le CdC dans son rapport semestriel, sans s'intéresser au détail.

Le commissaire aux comptes doit contrôleur la situation des CP débiteurs et créditeurs. Mais l'ACP peut, par la voie du Règlement de Copropriété imposer une vérification complète. Il se peut que le syndic entame au nom de l'ACP des poursuites contre ce débiteur. Il est logique que l'AG donne l'ordre au Commissaire aux comptes à vérifier l'exactitude du compte individuel de ce CP, pour éviter des frais à charge de l'ACP.

La signification du mot "contrôle" est différente du mot "vérification". En bref la vérification est un contrôle intégral de la comptabilité.

Francis · #10 09-09-2011 08:44:35

@ Luc,

Où avez-vous lu que pour moi la comptabilité est la propriété du syndic. J’ai écrit que « le syndic est responsable de sa comptabilité » ce qui veut dire qu’il doit se justifier de sa comptabilité envers l’ACP. Ce n’est nullement en être propriétaire.
Il faut également prendre en compte le sujet de ce salon et son suivi car ma position disant que le commissaire n’a rien à voir dans les impayés concerne la gestion de ces impayés. Ce n’est pas au commissaire aux comptes à constater les impayés et à envoyer des rappels. A chacun sa fonction, comme vous l’écrivez si souvent ! !

Où lisez-vous dans mes informations que le commissaire aux comptes est un préposé du syndic. Nulle part !
Que du contraire, parce que, comme je le rappelle ci-dessus, son rôle n’est pas de « tenir » la comptabilité à la place du syndic mais de la contrôler pour l’ACP.

Avec tout le respect que je vous dois pour vos nombreuses interventions, souvent exactes et pointues, j’estime qu’ici vous tenez à avoir à tout prix le dernier mot et dénaturez le sens de mon intervention.
Tout ceci sans tenir à la polémique.

luc · #11 08-09-2011 18:40:05

Francis a écrit :

Luc, tout le monde avait compris. Votre précision est, à mon avis, inutile et ajoute peut-être une couche d'opacité sur la gestion des ACP.

Effectivement, votre définition est très claire: la comptabilité est selon vous la propriété de la firme du syndic et de lui seul.

Cette firme est donc irresponsable envers l'ACP. C'est au commissaire aux comptes d'expliquer le contenu de la comptabilité, mais pas lui.

Vous faites d'un commissaire aux comptes un préposé du syndic. Votre définition rend la comptabilité moins accessible aux CP et donc plus opaque.

bada · #12 08-09-2011 14:32:28

Je me demande à quoi sert un commissaire aux comptes qui n'a aucune formation pour exercer cette fonction et aucune responsabilite puisque bénévole.

Ben, il faut en nommer un qui s'y connait un peu ou beaucoup.
Il n'est pas nécessairement bénévole et un professionnel va vous demander des sous.
Quant à vos 36€ payé en trop, je pense que ce n'est pas tellement dans sa mission de repérer ces erreurs mais au syndic ou à son comptable.

Zlurp · #13 08-09-2011 14:19:46

Je me demande à quoi sert un commissaire aux comptes qui n'a aucune formation pour exercer cette fonction et aucune responsabilite puisque bénévole.
L'an passé, je n'ai pas modifié directement l'ordre permanent pour la provision des charges, j'ai payé 36 € de trop par rapport à ce qui m'était demandé. Le commissaire aux comptes n'a rien vu.

Francis · #14 08-09-2011 10:16:33

Luc, tout le monde avait compris. Votre précision est, à mon avis, inutile et ajoute peut-être une couche d'opacité sur la gestion des ACP.

luc · #15 08-09-2011 08:37:21

Francis a écrit :

Le syndic est responsable de sa comptabilité et de sa gestion de l'immeuble (...)

Ne devrait-on pas dire:

La personne physique ou morale, nommé comme syndic de l'ACP, est responsable de la comptabilité de l'ACP (vérifiée par le Commissaire aux comptes) et de l'exécution de la fonction de syndic de l'ACP par elle (contrôlée par le Conseil de Copropriété).

Francis · #16 06-09-2011 18:45:21

Le syndic est responsable de sa comptabilité et de sa gestion de l'immeuble..
Les impayés font partie de sa comptabilité et de sa gestion. Le commissaire aux comptes n'a rien a voir dans l'histoire, il me semble.

rexou · #17 05-09-2011 13:31:47

Si le syndic vous réclame un paiement, il doit être en mesure de vous indiquer aussi à quoi correspond ce montant. Le commissaire aux comptes ne fait que vérifier l'exactitude des comptes du syndic et rendre compte de sa mission aux CP lors de l'AG annuelle.

Zlurp · #18 05-09-2011 08:58:13

luc a écrit :

La firme du syndic doit organiser avec ses employés le contrôle interne des comptabilités qu'il tient comme syndic d'ACP. Voir: http://fr.wikipedia.org/wiki/Audit_interne
L'ACP organise le contrôle externe en donnant une mission explicite et détaillé au commissaire aux comptes (Art. 577-8/2 CC). Voir pour les principes de base : http://fr.wikipedia.org/wiki/Commissaire_aux_comptes.

L'article 577-8/2: L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
Notre RdC est muet à ce sujet, faute de mise à jour.

luc · #19 04-09-2011 21:26:33

La firme du syndic doit organiser avec ses employés le contrôle interne des comptabilités qu'il tient comme syndic d'ACP. Voir: http://fr.wikipedia.org/wiki/Audit_interne

L'ACP organise le contrôle externe en donnant une mission explicite et détaillé au commissaire aux comptes (Art. 577-8/2 CC). Voir pour les principes de base : http://fr.wikipedia.org/wiki/Commissaire_aux_comptes.

bada · #20 04-09-2011 20:30:09

Non, je ne trouve pas logique que vous deviez vous adresser au commissaire aux compte, ce n'est pas dans sa mission.
Si vous pensez avoir tout payé et donc n'avoir aucune dette envers la copropriété, vous devez demander au syndic à quoi correspond ce montant et lui signaler qu'à votre connaissance, tous vos paiements sont exécutés et je ne vois pas du tout ce que viens faire le vérificateur aux comptes dans le cas présent.
Il y en a qui confonde les pommes et les poires."Passe crassane", c'est une poire et "Belle de Boskoop", c'est une pomme......excusez-moi, j'ai dévié.

Zlurp · #21 04-09-2011 16:02:26

Bonjour,
J'ai reçu une lettre du syndic par laquelle il me demande de payer 300 €, montant que j'aurais oublié de payer.
J'ai vérifié mes payements et selon moi, tout a été payé.
J'ai demandé au syndic s'il voulait une copie de mes extraits de banque, il m'a répondu que je devais régler ce problème avec le contrôleur aux comptes.
N'est-ce pas le service de comptabilité du syndic qui doit régler ces problèmes ?
Est-il normal que je doive me justifier auprès du contrôleur aux comptes ?

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