Garantie décennale & risque disparition promoteur

pimpob · #1 01-10-2011 14:36:46

Bonjour. Je me tourne vers vous pour tenter d'avoir une réponse à une question que nous nous posons à propos de la garantie décennale de notre immeuble à appartements multiples.

Nous avons acheté un appartement dans un building faisant partie d'un ensemble de buildings (huit) érigés par un promoteur. Le nom de la Société anonyme créée pour cet ensemble d'immeubles est BATIMAT (nom d'emprunt, car je ne sais pas si j'ai le droit de citer le vrai nom de la Société).

Notre building est en voie de parachèvement, pas encore totalement habité, pratiquement tous les appartements sont vendus, sauf 2 conservés par le promoteur qui les loue. La première assemblée générale constitutive n'a pas encore eu lieu, ni l'acceptation provisoire des communs. Conséquemment, la garantie décennale n'a pas encore pris ses effets.

Or, il s'avère qu'une nouvelle phase de 3 buildings est en voie de construction par la fille du promoteur. La société créée pour cet ensemble de buildings est une SPRLU et porte le nom de BATIMO (toujours nom d'emprunt). Le promoteur de notre phase, BATIMAT, ne fait donc pas partie du C.A. de BATIMO, puisque c'est une SPRLU.

Le promoteur de BATIMAT est d'un âge plutôt avancé, et qui plus est atteint d'une maladie neurologique chronique dégénérative. Des bruits circulent selon lesquels il déménagerait bientôt en France.

La question qui inquiète tous les copropriétaires est la suivante :

En cas de problème à notre immeuble, requérant l'intervention de la garantie décennale, comment pouvons-nous être sûrs de faire valoir nos droits, si le promoteur est a) empêché par sa maladie; b) décédé; ou c) disparu sans laisser d'adresse ? Sachant que le bureau physique de BATIMAT et BATIMO sont les mêmes, mais que la fille du promoteur, agissant au nom de BATIMO, pourrait nous répondre qu'elle n'a rien à voir avec BATIMAT ??

Il va sans dire que nous avons essayé d'avoir une réponse à nos questions, mais que jusqu'à présent elles sont restées sans réponse (le promoteur ignore toutes les questions, particulièrement celles qu'il juge gênantes, et se borne seulement à répondre lorsqu'un avocat entre en jeu).

Je vous remercie de m'avoir lue et pour vos réponses éventuelles.

Bon week-end.

PIM · #2 01-10-2011 16:54:37

"Batimat" (je vous confirme en passant qu'il n'y a effectivement pas lieu de donner ici de vrai nom) est une société ? Ou une simple appellation commerciale du Mr en nom propre ?

pimpob · #3 01-10-2011 17:02:30

PIM a écrit :

"Batimat" (je vous confirme en passant qu'il n'y a effectivement pas lieu de donner ici de vrai nom) est une société ? Ou une simple appellation commerciale du Mr en nom propre ?

BATIMAT (j'ai donc bien fait de ne pas donner le vrai nom) est une Société anonyme.

BATIMO est une SPRLU fondée par la fille du promoteur de BATIMAT.

Le cas n'est pas unique, puisque une série de buildings plus anciens, toujours dans la région mais pas dans la même ville, portait le nom de BATHIMA (toujours nom d'emprunt, pour l'exemple). BATHIMA était également une société anonyme, créée par le promoteur de BATIMAT.

J'ai d'ailleurs eu connaissance de BATHIMA tout simplement parce que c'est toujours le nom de cette société qui figure sur la sonnette du bureau commun BATHIMA-BATIMAT-BATIMO.

Ce qui nous interpelle, c'est que le promoteur change d'appellation et de société à chaque construction d'un lot d'immeubles ... et surtout le fait que le dernier en date soit une SPRLU ...

PIM · #4 01-10-2011 17:18:08

La garantie est donc délivrée par la société anonyme concernée, sans obligation solidaire dans le chef de son administrateur-délégué à titre personnel. Moralité: peu importe qu'il quitte personnellement la Belgique.

Qu'il y ait plusieurs sociétés (probablement une par promotion) est assez courant et limite les risques d'extension à l'ensemble du patrimoine en cas de souci.

pimpob · #5 01-10-2011 17:49:37

PIM a écrit :

La garantie est donc délivrée par la société anonyme concernée, sans obligation solidaire dans le chef de son administrateur-délégué à titre personnel. Moralité: peu importe qu'il quitte personnellement la Belgique.
Qu'il y ait plusieurs sociétés (probablement une par promotion) est assez courant et limite les risques d'extension à l'ensemble du patrimoine en cas de souci.

C'est une excellente nouvelle, que je vais faire partager à mes amis copropriétaires. Je vous remercie pour votre efficacité et votre rapidité.

A bientôt pour la suite (et fin) de l'autre sujet (percement du mur porteur), en espérant une fin tout aussi positive.

A bientôt et bonne fin de w-e à vous.

luc · #6 02-10-2011 08:53:17

PÏM a raison. Le système utilisé par certains promoteurs immobilier (une firme par projet) est avantageux pour le promoteur, mais le risque d'insolvabilité agrandit.

Je conseille de chercher la firme dans: BCE Public Search.

Dès vous avez trouvé sa fiche, va en bas de cette page, cherche le lien "Publications comptes annuels BNB" et clique dessus. Consultez les comptes annuels 2010 (s'ils ne sont pas là il y a un problème). Lisez les comptes et vérifiez si le capital légal est plus bas que le capital réel. Si non, la société est sous-capitalisée et la garantie réelle en souffre.

pimpob · #7 02-10-2011 09:08:42

luc a écrit :

PÏM a raison. Le système utilisé par certains promoteurs immobilier (une firme par projet) est avantageux pour le promoteur, mais le risque d'insolvabilité agrandit.
Je conseille de chercher la firme dans: BCE Public Search.
Dès vous avez trouvé sa fiche, va en bas de cette page, cherche le lien "Publications comptes annuels BNB" et clique dessus. Consultez les comptes annuels 2010 (s'ils ne sont pas là il y a un problème). Lisez les comptes et vérifiez si le capital légal est plus bas que le capital réel. Si non, la société est sous-capitalisée et la garantie réelle en souffre.

Je vais aller consulter cela.

Outre le risque que vous venez de citer, si je comprends bien votre message, le fait que la dernière société en date soit une SPRLU n'ajoute aucun risque supplémentaire en ce qui nous concerne ?

Dans tous les cas, soit la société BATIMAT est correctement capitalisée, et alors que le promoteur soit empêché, décédé ou déménagé ne change rien au fait que nous puissions avoir recours à la garantie décennale le cas échéant, soit elle n'est pas suffisamment capitalisée, et nous devons intervenir maintenant avant de signer la réception définitive des communs ?

Et donc dans aucun cas notre recours ne peut s'étendre vers la société-fille BATIMO, quelle que soit la forme de la société.

Il va sans dire, mais vous l'aurez compris, que nous avons été rendus méfiants au fil des mois en constatant beaucoup d'irrégularités et de promesses non tenues, c'est ce qui nous amène à chercher des renseignements fiables ailleurs. C'est bien regrettable, et il serait grand temps qu'on légifère quant à la transparence des promoteurs, et qu'on les empêche de faire des magouilles sur le dos de leurs clients.

Merci beaucoup, je viendrai vous faire un résumé de ce que j'ai pu trouver sur le lien que vous m'avez donné.

pimpob · #8 02-10-2011 09:56:09

J'ai trouvé les bilans et je vous remercie. Je n'ai encore examiné que celui de 2010.

Mais je ne m'y retrouve pas !!

La seule valeur comptable que je vois, c'est "valeur comptable nette au terme de l'exercice" qui est égale à la "valeur d'acquisition au terme de l'exercice précédent".

Certains chiffres sont remplacés par des croix à la page "Etat du capital et structure de l'actionnariat".

Bref, je crois que j'ai (encore) besoin de votre aide. J'ai téléchargé le bilan au format .pdf. Puis-je vous l'envoyer ? ou je peux vous donner le nom ou le numéro de la société, mais cela vous obligerait alors à consulter vous-même le site de la BNB ?

luc · #9 02-10-2011 10:56:05

pimpob a écrit :

(...) Bref, je crois que j'ai (encore) besoin de votre aide. J'ai téléchargé le bilan au format .pdf. Puis-je vous l'envoyer ? ou je peux vous donner le nom ou le numéro de la société, mais cela vous obligerait alors à consulter vous-même le site de la BNB ?

Envoie moi le numéro par mail privé (clique sur "luc" et puis sur "Contacter ce membre: cliquez ..."). Je vous envoie en retour l'identification des lignes/pages qui devraient vous intéresser (et au forum une explication générale sans identifier cette société).

pimpob · #10 02-10-2011 11:08:41

Done. Thanks !!

PIM · #11 02-10-2011 11:35:14

luc a écrit :

Le système utilisé par certains promoteurs immobilier (une firme par projet) est avantageux pour le promoteur, mais le risque d'insolvabilité agrandit.

Cela peut être avantageux aussi pour les copropriétaires d'une seule ACP concernée, car s'il y a un "sinistre" dans une autre promotion, cela n'entraîne pas, du coup et automatiquement, une perte de solvabilité dans la société unique concernée.

Mais il faut évidemment et effectivement que la dite société unique soit suffisamment solide par elle-même et un examen régulier du bilan annuel est indispensable.

Et puisqu'il s'agit d'une société, au moins on a l'intérêt de disposer de comptes annuels publics.... tandis que s'il s'agissait d'un promoteur particulier: rien.

Tout cela étant dit, même en cas de structures individualisées, on n'est jamais à l'abri d'une décision judiciaire d'extension de faillite, le cas échéant.... (mais n'en rajoutons pas trop au stress de pimpob...)

ps: la garantie décennale n'est pas à rechercher que chez le promoteur: il y a aussi, solidairement, entrepreneur et architecte... (je suppose que votre achat a été fait dans le cadre de la loi Breyne)

pimpob · #12 02-10-2011 11:59:46

Oui tout à fait (loi Breyne).

Pour vous aider à comprendre mon stress, il suffit que je vous cite un seul exemple.

Normalement, l'acte de base (composé de 3 gros livrets reliés) devait être remis à tout candidat acheteur lors de la signature de la promesse d'achat et la remise de l'acompte.

Dans tous les cas que je connais, PERSONNE n'a jamais reçu cet acte de base avant de signer l'acte d'achat. Dans mon cas, c'est encore pire, lors de la passation de l'acte notarié, c'est mon Notaire qui a dû menacer de ne pas signer l'acte si cet acte de base ne m'était pas remis en séance. Le promoteur a donc dû quitter l'étude pour se rendre à son bureau rechercher les 3 livrets, qui m'ont été remis. Bien évidemment, je n'ai pas eu le temps de les lire avant signature.

Après lecture, j'ai compris la raison : cet acte de base est tout simplement léonin, et si je l'avais lu (et c'est ce que disent tous les copropriétaires avec qui j'ai parlé) JAMAIS je n'aurais signé l'acte authentique d'achat, parce que cet acte de base nous place littéralement pieds et poings liés à la merci du promoteur.

Petite leçon pour les forumeurs : si vous achetez ou envisagez d'acheter un appartement dans un building et que vous avez affaire à un promoteur, demandez TOUJOURS à recevoir un exemplaire de l'acte de base complet, éventuellement à disposition quelques jours, AVANT de signer le compromis de vente / achat. Faites-vous assister par votre Notaire (demandez lui de le lire) et s'il vous dit "attention", n'achetez pas.

Sinon vous finirez stressé wink

pimpob · #13 15-10-2011 09:30:04

Bonjour à tous.

Vu la difficulté d'obtenir une réponse à ma question, un avocat a été consulté. Sa réponse tient en une ligne :

"Une société qui a construit un bâtiment ne peut être dissoute tant que la garantie décennale n’est pas écoulée."

C'est donc rassurant pour nous, dans la mesure où si le promoteur vient à disparaître ou à être empêché pour raisons de santé, sa société perdurera et devra donc assumer, le cas échéant, pour tous dégâts concernant la stabilité de l'immeuble ou les vices cachés pendant 10 ans, à dater du jour où les communs recevront l'approbation définitive.

Compte tenu du fait que l'approbation provisoire n'a pas encore été faite (je présume qu'ils attendent que les travaux de percement du mur porteur soient terminés), nous sommes donc assurés que la garantie décennale pourra courir pendant 12 à 13 ans, au rythme où vont les choses.

Merci aux intervenants qui ont essayé de répondre à ma question.

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