Investir dans un terrain...à plusieurs

PtitCalson · #1 07-10-2011 18:10:20

Bonjour à tous,

Depuis quelques temps je réfléchi à investir un peu d'argent dans l'immobilier.
J'aime l'idée d'investir dans "du concret", et non dans des valeurs financières, surtout en ce moment.

Mon idée est plutôt d'investir dans un terrain "nu", que je revendrais dans quelques années (5-8-10 ans?) avec l'espoir d'une plus-value (et un rendement supérieur à ce que pourrait m'offrir un placement financier?).

Seul "petit" problème: je n'ai pas assez d'argent pour m'offrir un terrain...
J'aimerais donc trouver dans mon entourage des personnes intéressées par un investissement commun.

J'ai 1 millier d'interrogations à ce sujet, et avant d'aller voir un notaire ou un expert pour lui en faire part, j'ai pensé pouvoir trouver 2 ou 3 réponses auprès des participants de ce forum ^^. Histoire d'y voir plus clair.

La première est simple: comment m'assurer qu'un terrain nu est un bon investissement?
J'ai pu trouver sur le net l'évolution du prix/m2 des maisons et appartements selon les régions. Mais rien sur les terrains. Cette information existe-t-elle? Quel est votre avis à ce sujet?

La deuxième concerne l'achat commun du bien: est-ce envisageable? Pensez-vous que c'est une bonne idée? Est-il possible d'acheter un bien à 3...5...20 personnes?

Je vous remercie d'avance pour tout éclaircissement, j'en ai vraiment besoin !

Jerome.

grmff · #2 07-10-2011 19:12:40

Acheter un terrain, qui ne rapporte rien, en gageant sur une plus-value? Ne ressemble à rien. Pour moi.

Acheter à plusieurs une bien immobilier? Qui peut dire qu'il s'entendra bien pendant 10 ans avec des amis? Faire des affaires avec des amis, cest perdre des amis pour gagner de mauvaises relations d'affaires...

Bref, je ne suis pas positif face à ce genre de projet.

PtitCalson · #3 07-10-2011 19:22:55

grmff a écrit :

Acheter un terrain, qui ne rapporte rien, en gageant sur une plus-value? Ne ressemble à rien. Pour moi.

Pourquoi? Ne dit-on pas qu'un (bon) terrain prendra toujours de la valeur?
J'aimerais vraiment une réponse à cette question.

grmff a écrit :

Acheter à plusieurs une bien immobilier? Qui peut dire qu'il s'entendra bien pendant 10 ans avec des amis? Faire des affaires avec des amis, cest perdre des amis pour gagner de mauvaises relations d'affaires...

Bien sûr c'est un risque. Qui ne vaudra d'être pris que si l'investissement peut être intéressant (d'où mes questions).
Et je pensais plutôt à de la famille (proche). Mais ce n'est pas vraiment le propos ici.

PIM · #4 07-10-2011 19:59:13

- La plus-value sur un terrain est taxable à 33 % (pendant les 5 premières années et puis à 16,5 % pour les 3 années suivantes)...

- acheter en indivision ?: "nul n'est tenu de rester en indivision", ce qui veut dire que si l'un des co-investisseurs veut récupérer ses billes en cours de route, personne ne pourra s'opposer à la sortie d'indivision (et s'il y a un "pacte d'indivision", il ne peut excéder 5 ans)....

PtitCalson · #5 07-10-2011 20:23:27

Merci pour vos réponses.

PIM a écrit :

- La plus-value sur un terrain est taxable...

J'avais effectivement trouvé cette information sur ce site.

PIM a écrit :

- acheter en indivision ?: "nul n'est tenu de rester en indivision", ce qui veut dire que si l'un des co-investisseurs veut récupérer ses billes en cours de route, personne ne pourra s'opposer à la sortie d'indivision (et s'il y a un "pacte d'indivision", il ne peut excéder 5 ans)....

Par contre cette information est nouvelle pour moi! Elle est également très intéressante (pacte renouvelable).

Mais je reste toujours sans réponse à cette question: ayant des moyens limités, un terrain nu est-il un bon investissement immobilier?

Dans l'attente de conseils.
Jérôme.

grmff · #6 07-10-2011 21:34:25

Investir dans l'immobilier, pour moi, c'est acheter un bien qui rapporte, avec l'argent des banques, pour le rembourser majoritairement avec l'argent des locataires.

Pourquoi les banques vous prêteraient? Parce que vous avez une capacité d'emprunt.

Pourquoi c'est avantageux? Parce que plutôt que de faire votre propre épargner, vous utilisez la capacité d'épargne du bien immobilier.

Et la plus value? Plutôt que de faire une plus-value sur la valeur initiale de votre propre argent, vous faites la plus-value sur l'argent prêté par la banque.

Je connais fort bien une personne. Il voulait acheter un appart. Ne se sentant pas capable d'obtenir l'emprunt, il a cherché un associé. Je lui ai interdit. Je lui ai fait le plan financier à présenter à sa banque. Je lui ai dit que le revenu de cet appart était plus important que sa prime de fin d'année. Il a acheté l'appart.

J'avais raison: le cash libéré par l'appart chaque année, charge et prêt déduit, étaient plus important que sa prime de fin d'année.

D'autre part, je me suis trompé. Au bout de 3 ans, la plus-value que cet appart lui avaient pris était plus importante que son salaire.

Et par ailleurs, l'associé, indépendant, avait fait faillite personnelle dans les 3 ans, et s'était retrouvé en caleçon. Heurement que la connaissance ne s'était pas engagée avec lui...

Au départ, il n'avait pas un sous vaillant à mettre dedans. Juste une fiche de salaire à montrer à son banquier, un loyer prévisionnel, un brin d'expérience en immobilier et un bon plan financier.

Toutes les histoires ne sont pas merveilleuse comme celle-là. Mais les revenus nets plus importants que la prime de fin d'année était prévue. Etait réaliste. A été réalisée.

Acheter un terrain ne me semble pas une solution qui fonctionne dans le même schéma. mais je peut me tromper. Chacun son schéma. Vous demandez un avis. Je vous donne le mien, et vous en faites ce que vous voulez...

rexou · #7 08-10-2011 00:05:19

Je comprends la position de Grmff; son raisonnement est parfaitement logique en termes d'investisseur.

- L'idée d'investir avec des amis est plus que dangereuse. Les relations, les situations, les besoins, les envies évoluent. Décès, mariages, enfants, séparations, pertes d'emploi... Vous ne pouvez pas avoir le contrôle.
- Vous ne bénéficiez d'aucun rendement mais vous aurez des charges d'entretien notamment.
- Vous spéculez sur la plus-value d'un seul bien... alors que le "bon terrain" d'aujourd'hui peut être dévalorisé demain. Un nouvel aéroport, une voie de TGV, une décharge ou une usine à proximité...
- Votre placement est totalement illiquide et vous ne pouvez investir que des montants dont vous devez être absolument certain de ne pas avoir besoin au cours des dix prochaines années. Difficile si vous ne disposez que d'un petit capital !

cochise · #8 08-10-2011 07:34:33

PtitCalson a écrit :

La deuxième concerne l'achat commun du bien: est-ce envisageable? Pensez-vous que c'est une bonne idée? Est-il possible d'acheter un bien à 3...5...20 personnes?
.

On parle de quoi là? D'un terrain de plusieurs hectares qu'il faut lotir? Parce que mettre 5.000€ chacun, à 20, vu les tracas possible,ca n'en vaut vraiment pas la peine.
Et si vous vous serviez de votre capital pour emprunter et acheter seul?

PtitCalson · #9 08-10-2011 09:39:40

Vous êtes vraiment unanimes à ce sujet!

L'idée d'acheter un terrain sans l'aide d'une banque plutôt que d'acheter un immeuble nécéssitant un emprunt, avait pour moi l'avantage de l'absence de risque.
Peu importe ce qu'il se passerait entre l'achat et la revente, je ne devrais rien à personne. Pas d'emprunt, pas de dette, ni d'intérêts.
Un investissement facile, en quelque sorte comparable à un simple dépôt d'argent sur un compte épargne.
Mais qui aurait comme avantage un aspect "concret" de ce dans quoi j'investi, un contrôle total sur comment mon argent est utilisé.
Et surtout l'espoir d'un rendement plus important qu'un simple compte épargne, ci qui finalement est le point le plus important de tous!

L'idée est apparemment mauvaise et je vais la ranger au placard! Dommage.

Merci à tous pour vos réponses.
Jérôme.

rexou · #10 08-10-2011 10:26:54

L'absence de risque n'existe pas. Et de façon générale, moins il existe de risque, moins il existe de rendement.

Pour conserver l'aspect concret et avoir un peu plus de contrôle, vous pourriez par exemple investir -si vous résidez dans un centre urbain- dans un boxe de garage, que vous achetez SEUL et que vous donnez en location. Un (petit) rendement locatif et une plus-value potentielle. Mais ce n'est que l'ébauche d'une piste... et ce n'est à envisager que si vous êtes absolument certain de ne pas devoir/vouloir disposer de ce capital endéans une dizaine d'années.

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