Syndic

zabzabbe · #1 23-10-2011 17:35:48

Bonsoir,

Me voilà dans l'incertitude... je viens lire vos avis avant de me décider à prendre un avocat.

En 2007,lors de la dernière AG de mon immeuble, nous devions décider si nous renouvelions notre confiance au syndic de l'immeuble. J'avais vôté contre, 2 autres participants s'étaient abstenus, 1 avait voté pour.
Bref, ne pouvant pas décider, son "sort" est resté en suspend.

Depuis,je ne cesse de batailler,entre ses erreurs comptables qui nécessitent plus d'un an avant d'être corrigées et son inertie complète quant à la gestion de l'immeuble, j'attend avec impatience une nouvelle AG et un nouveau vote.

Sauf qu'il n'en organsie plus depuis juin 2007...

Et là, je reçois un mail, adressé à tous les copropriétaires, demandant de payer une somme X, d'urgence, sur le compte de la copropriété, car il faut payer des honoraires d'avocat.

J'apprend donc par ce mail que:
- le locataire du RDC a intenté une action en justice contre la copropriété
- près de 2000 euros ont déjà été dépensés en frais d'avocat

Je déduis du mail que ça date de 2010.

Le mail en question ne me donne pas le motif de la plainte ni quoi que ce soit d'autre.

Je réponds par mail qu'il n'est pas question que je paie sans avoir une explication et que ça me semble être une bonne occasion pour réunir une AG, avec, à l'ordre du jour: cette histoire ET le statut du syndic (qui n'a pas été ré-élu en 2007...).

Point de réponseà ce jour, je me décide donc à écrire un recommandé. Mais voilà, j'avoue que je ne suis pas certaine du contenu à y mettre...

Des suggestions seraient bienvenues; je patauge cry

Merci et à vot' bon coeur, msieurs dames hmm
-

luc · #2 24-10-2011 08:56:33

questions:
- combien d'appartements?
- quelle sont vos quotités?

Saxo · #3 24-10-2011 10:11:42

Un mandat a donc été donné par le syndic à l'avocat, sans information aucune de l'AG sur le pourquoi, l'évolution, etc. du litige

Autres question à poser :

1°) quelle est la mission exacte donnée par le syndic à cet avocat ?
2°) pourquoi a-t-il choisi cet avocat-là, plutôt qu'un autre. Le connait-il ?
3°) quel est le prix fixé pour les interventions de cet avocat ?
4°) y a-t-il un contrat écrit entre cet avocat et le syndic ? Où est-il ?

zabzabbe · #4 24-10-2011 10:41:00

luc a écrit :

questions:
- combien d'appartements?
- quelle sont vos quotités?

Bonjour Luc,

L'immeuble comprend 8 appartements. J'avoue ne pas savoir répondre à votre deuxième question... hmm La gestion administrative n'est pas mn fort et je le paye cher quand il y a un soucis cry

Je suppose que ça a une importance par rapport à la demande de provoquer une AG?

Merci à vous.

zabzabbe · #5 24-10-2011 10:43:39

Saxo a écrit :

Un mandat a donc été donné par le syndic à l'avocat, sans information aucune de l'AG sur le pourquoi, l'évolution, etc. du litige
Autres question à poser :
1°) quelle est la mission exacte donnée par le syndic à cet avocat ?
2°) pourquoi a-t-il choisi cet avocat-là, plutôt qu'un autre. Le connait-il ?
3°) quel est le prix fixé pour les interventions de cet avocat ?
4°) y a-t-il un contrat écrit entre cet avocat et le syndic ? Où est-il ?

Bonjour Saxo,

Je prends bonne note, merci beaucoup. Est- ce une mission du syndic de mandater un avocat sans concertation de l'AG? Est- ce habituel?

rexou · #6 24-10-2011 10:47:48

J'apprend donc par ce mail que: - le locataire du RDC a intenté une action en justice contre la copropriété - près de 2000 euros ont déjà été dépensés en frais d'avocat Je déduis du mail que ça date de 2010. Le mail en question ne me donne pas le motif de la plainte ni quoi que ce soit d'autre.

Encore d'autres interrogations :

Le syndic n'a plus organisé d'AG depuis 2007. Le LOCATAIRE du RDC intente une action contre l'ACP. Et les CP ignorent le motif de cette plainte mais cautionnent les dépenses "avocat" du syndic ?

- Le syndic est largement défaillant : aucune AG en quatre ans et manque d'information aux CP.
- Il engage l'ACP dans une procédure sans avoir reçu d'instructions et sans en informer personne. La première question qui se pose est de savoir s'il était légitime de consentir ces frais d'avocat et si le syndic est mandaté pour agir de sa propre initiative.

luc · #7 24-10-2011 11:43:18

zabzabbe a écrit :

luc a écrit : questions:
- combien d'appartements?
- quelle sont vos quotités?
Bonjour Luc,
L'immeuble comprend 8 appartements. J'avoue ne pas savoir répondre à votre deuxième question... La gestion administrative n'est pas mn fort et je le paye cher quand il y a un soucis
Je suppose que ça a une importance par rapport à la demande de provoquer une AG?
Merci à vous.

En principe vous avez entre 10 et 15% des quotités. Si vous formez groupe avec un 2ème CP, il vous est possible d'obliger le syndic à réunir une AG par recommandé avec les points sur l'ordre du jour choisi par vous deux (ou plus).

ET de réunir cette AG vous-même après 30 jours, si le syndic refuse de le faire.

Saxo · #8 24-10-2011 13:02:03

zabzabbe a écrit :

Est- ce une mission du syndic de mandater un avocat sans concertation de l'AG? Est- ce habituel?

En ces temps de vaches maigres où chacun se serre la ceinture voire perd beaucoup d'argent, hélas, on doit nécessairement se poser la question suivante:

Qui est le client de l'avocat ?

Le syndic ?

Ou les copropriétaires réunis en assemblée générale ?

Deuxième question à poser :

L'avocat n'est-il pas soumis à des obligations déontologiques, parmi lesquelles j'aurais envie de citer la suivante:

Tous les coups sont-ils permis ?

Je pose cette dernière question car j'ai connaissance d'un cas où l'avocat mis en place par le syndic attaque un copropriétaire dans une lettre officielle de 3 pages parce qu'il n'aurait pas ouvert la porte d'entrée de l'immeuble à un technicien d'une grosse boîte d'ascensoriste.

Outre que cette longue lettre, le syndic va la faire payer par les copropriétaires alors qu'ils ne sont au courant de rien, surtout pas d'une intervention d'ascensoriste, on doit se demander si la (coûteuse) mission de l'avocat ne déborde pas.

zabzabbe · #9 24-10-2011 20:58:55

Merci à tous pour vos pistes concernant mon recommandé, j'y vis un chouilla plus clair dans ce brouillard.

Je sais que je ne trouverai pas d'autres copropriétaires pour provoquer une AG (moins ça bouge, mieux ils se portent, c'était en gros ce qui m'avait été répondu quand j'avais mis sur la table, en 2007, tous les manquements de l'époque... mad )

J'envoie donc un courrier dès demain et puis... je reviendrai probablement implorer vos précieux conseils parce que je sens que cette situation m'échappe et je n'apprécie pas du tout cette sensation mad

Monica · #10 25-10-2011 15:20:01

J'avais vôté contre, 2 autres participants s'étaient abstenus, 1 avait voté pour : [color=#0070E0]çela fait, en principe, 3 pour, 1 contre... et 4 qui ne trouvent rien à dire wink [/couleur]
Sauf qu'il n'en organsie plus depuis juin 2007... [color=#0070E0]et personne n'a réagit depuis ? il faut croire que vous non plus puisque vous n'en faites pas mention... ? (!) [/couleur]

Saxo · #11 25-10-2011 15:53:51

Monica a écrit :

J'avais vôté contre, 2 autres participants s'étaient abstenus, 1 avait voté pour : çela fait, en principe, 3 pour, 1 contre... et 4 qui ne trouvent rien à dire

Vous vous trompez :

Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

Article 577-6, § 8, alinéa 2.

zabzabbe · #12 25-10-2011 16:47:57

Monica a écrit :

J'avais vôté contre, 2 autres participants s'étaient abstenus, 1 avait voté pour : çela fait, en principe, 3 pour, 1 contre... et 4 qui ne trouvent rien à dire
Sauf qu'il n'en organsie plus depuis juin 2007... et personne n'a réagit depuis ? il faut croire que vous non plus puisque vous n'en faites pas mention... ? (!)

Chaque année, lorsque je reçois le décompte de l'année, je mentionne qu'une AG devrait être organisée. Ce à quoi, les autres colocataires me répondent qu'ils n'ont rien à mettre à l'ordre du jour... il faut dire que les 3 dernières années, nous n'étions que 3 à nous déplacer seulement pour vérifier les comptes... C'est pour ça que je n'ai pas réagis au message me disant de m'associer à un autre coproprio pour provoquer une AG: j'ai déjà essayé et l'inertie est le mot d'ordre. De ma part aussi, c'est vrai... puisque je me suis contentée de ces réponses jusqu'à présent... Mais à part des cmptes truffés d'erreur et un "vieux" litige datant de 2006, je n'avais plus grand' chose à me mettre sous la dent.

Monica · #13 25-10-2011 17:11:24

@ Saxo
Vous vous trompez :
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

Article 577-6, § 8, alinéa 2. [/quote]

Vous faites ici allusion aux dispositions de la nouvelle loi de 2010 sur les copropriétés, dont le dernier amendement date de septembre 2011...
Le cas dont il est débattu ici se rapporte à des faits de 2007 : " En 2007,lors de la dernière AG de mon immeuble " ; à cette époque c'étaient les dispositions de l'acte de base qui réglaient éventuellement le sort des "abstentionnistes"...

Monica · #14 25-10-2011 17:49:27

@zabzabbe :
Chaque année, lorsque je reçois le décompte de l'année, je mentionne qu'une AG devrait être organisée.
[color=#004BE0]Euh... comment le mentionniez-vous ?[/couleur]
Ce à quoi, les autres colocataires me répondent qu'ils n'ont rien à mettre à l'ordre du jour...
[color=#0060C0]avouez que pour une copropriété que vous qualifiez de "mal gérée" et d'un syndic qui fait preuve de son inertie complète quant à la gestion de l'immeuble c'est quand même surprenant ; en général dans la situation que vous décrivez, 7 copropriétaires sur 8 restent rarement passifs pendant 4 ans... [/couleur]
Mais à part des cmptes truffés d'erreur ...je n'avais plus grand' chose à me mettre sous la dent.
[color=#0060C0]Nous supposons donc qu'aucun autre copropriétaire ne sait calculer... Cette dernière phrase me semble révélatrice d'un état d'esprit un peu particulier... je ne sais pas ce que les autres intervenants (parmi lesquels de nombreux syndics je suppose) en pensent mais bon.. [/couleur]
J'apprend donc par ce mail que le locataire du RDC a intenté une action en justice contre la copropriété...
[color=#0060C0]suite à quoi le syndic a chargé un avocat de défendre la copropriété... et que vouliez-vous qu'il fasse d'autre ? il n'est pas sûr que si les copropriétaires manifestaient un minimum d'intérêt pour sa gestion votre syndic, surtout s'il est "professiionnel" n'aurait pas agi autrement, mais nous nous trouvons ici dans une situation totalement différente et apparemment vous êtes la seule à trouver à redire puisque "qui ne dit mot consent..." Votre copropriété n'est peut-être pas idéalement gérée mais le syndic en porte-t-il seul toute la responsabilité ? (?) [/couleur]

zabzabbe · #15 25-10-2011 21:08:00

Monica a écrit :

@zabzabbe :
Chaque année, lorsque je reçois le décompte de l'année, je mentionne qu'une AG devrait être organisée.
Euh... comment le mentionniez-vous ?
--> par retour de courrier, quand je lui soumets les erreurs que j'ai trouvées dans les comptes.
Ce à quoi, les autres colocataires me répondent qu'ils n'ont rien à mettre à l'ordre du jour...
avouez que pour une copropriété que vous qualifiez de "mal gérée" et d'un syndic qui fait preuve de son inertie complète quant à la gestion de l'immeuble c'est quand même surprenant ; en général dans la situation que vous décrivez, 7 copropriétaires sur 8 restent rarement passifs pendant 4 ans...
--> C'est pourtant le cas. Les 2 copropriétaires qui se snt abstenus, hors présence du syndic, m'appuyaient à fond dans mon mécontentement (une sombre histoire de dégâts des eaux dont mon appartement a été la victime suite à des travaux à la husarde dans celui au- dessus du mien). Quand il a fallu voté, il n'y avait plus personne et depuis... rien. Sur les 8 propriétaires, je n'en ai rencontré que 3 depuis que je suis moi- même propriétaire...
Mais à part des cmptes truffés d'erreur ...je n'avais plus grand' chose à me mettre sous la dent.
Nous supposons donc qu'aucun autre copropriétaire ne sait calculer... Cette dernière phrase me semble révélatrice d'un état d'esprit un peu particulier... je ne sais pas ce que les autres intervenants (parmi lesquels de nombreux syndics je suppose) en pensent mais bon..
--> Vous êtes déjà entré dans une copropriété d'un des quartiers chauds de Bruxelles? Mon copropriétaire d'en face ne vient pas aux AG car il ne parle que sa langue. Dans l'immeuble, nous ne sommes plus que deux à parler le français comme langue maternelle . Ca ne rend probablement pas la tâche du syndic plus facile mais franchement... oui, je suis probablement la seule à vérifier les comptes. En tout cas, les erreurs trouvées ne l'étaenit pas toujours au niveau de MON compte et pourtant, personne d'autre ne réagit. C'est très moche, comme état d'esprit...
J'apprend donc par ce mail que le locataire du RDC a intenté une action en justice contre la copropriété...
suite à quoi le syndic a chargé un avocat de défendre la copropriété... et que vouliez-vous qu'il fasse d'autre ? il n'est pas sûr que si les copropriétaires manifestaient un minimum d'intérêt pour sa gestion votre syndic, surtout s'il est "professiionnel" n'aurait pas agi autrement, mais nous nous trouvons ici dans une situation totalement différente et apparemment vous êtes la seule à trouver à redire puisque "qui ne dit mot consent..." Votre copropriété n'est peut-être pas idéalement gérée mais le syndic en porte-t-il seul toute la responsabilité ? (?)

--> Je suis la seule à y trouver à redire? Déjà, je n'en sais rien. Il est probable que la semaine prochaine, je me rende sur place pour rencontrer, si possible, l'un ou l'autre copropriétaire. La barrière de la langue ne va pas être simple pour se faire comprendre mais au moins, j'aurai sonder le terrain.

Et donc, si je vous comprends bien, vous, en découvrant par mail que:
1. un locataire vous traine en justice
2. le syndic ne vous en a pas informé auparavant
3. vous ne connaissez pas les motifs de l'action
4. les comptes de la copropriété sont vides
5. on vous réclame de l'argent pour payer des honoraires d'avocat

vous n'y trouvez rien à redire? (?)

Monica · #16 25-10-2011 22:21:53

1. Je ne trouve rien à redire qu'un locataire intente une action en justice contre une copropriété.... c'est son droit... et c'est le résultat qui compte.
2. le syndic ne vous en a pas informé auparavant : [color=#0060C0]"Dans l'immeuble, nous ne sommes plus que deux à parler le français comme langue maternelle "... [/couleur]ça ne facilite évidemment pas les contacts lol et si le manque d'intérêt évident des copropriétaires pour la gestion de leur copropriété ne justifie pas le défaut d'information du syndic, il permet de le comprendre en tous cas ; vous me semblez être un bon exemple du manque d'intérêt puisque sans A.G. depuis 2007, vous ne réagissez que maintenant parce qu'il demande d'approvisionner le compte de la copropriété sans quoi vous auriez fort probablement laissé les choses aller de leur train-train qui, comme je le disais dans un message précédent, ne semble susciter aucun mécontentement à part le vôtre.
3. vous ne connaissez pas les motifs de l'action : forcément puisque le syndic ne vous a pas informé... ce point 3 est une répétition du point 2...
4. les comptes de la copropriété sont vides : mis à part le fait que le syndic ne vous ait pas informé, ce qui peut donner lieu à critiques, encore faut-il savoir si elles sont tellement justifiées compte tenu de l'indifférence manifestée par les copropriétaires, il est normal de recourir aux services d'un avocat pour défendre une copropriété assignée en justice ; et tout le monde sait qu'une procédure en justice coûte cher, pas uniquement en honoraires d'avocat d'ailleurs ; les frais exposés sont d'ailleurs susceptibles d'être récupérés à charge du locataire si son action était jugée injustifiée... mais en attendant il faut avancer les provisions ; quoi d'étonnant dès lors si l'avoir de la copropriété s'avère insuffisant ?
5. on vous réclame de l'argent pour payer des honoraires d'avocat : conséquence logique du point 4.... bis repetita...
Par contre :
[color=#0060C0]"Je réponds par mail qu'il n'est pas question que je paie sans avoir une explication "[/couleur] : avez-vous reçu un accusé de réception de votre mail ? avec les aléas de l'internet et des e-mails en particulier comment pouvez-vous être certain qu'il l'a reçu ?
Vous en êtes déjà à la lettre recommandée et envisagez de consulter un avocat : vous allez encore dépenser de l'argent en plus cry ne serait-il pas plus indiqué d'entamer un dialogue "positif" avec votre syndic, par téléphone ou par courrier, ce que vous n'avez manifestement pas fait, avant de lui balancer " il n'est pas question que je paie sans avoir une explication".
Je doute que votre façon de vous exprimer incite au dialogue ; ce n'est que s'il y est invité dans des formes correctes et qu'il fait la sourde oreille qu'il serait criticable...

luc · #17 26-10-2011 07:04:18

Monica a écrit :

...
5. on vous réclame de l'argent pour payer des honoraires d'avocat : conséquence logique du point 4.... bis repetita...
Par contre :
"Je réponds par mail qu'il n'est pas question que je paie sans avoir une explication " : avez-vous reçu un accusé de réception de votre mail ? avec les aléas de l'internet et des e-mails en particulier comment pouvez-vous être certain qu'il l'a reçu ?
Vous en êtes déjà à la lettre recommandée et envisagez de consulter un avocat : vous allez encore dépenser de l'argent en plus ne serait-il pas plus indiqué d'entamer un dialogue "positif" avec votre syndic, par téléphone ou par courrier, ce que vous n'avez manifestement pas fait, avant de lui balancer " il n'est pas question que je paie sans avoir une explication".
Je doute que votre façon de vous exprimer incite au dialogue ; ce n'est que s'il y est invité dans des formes correctes et qu'il fait la sourde oreille qu'il serait criticable...

@monica
Je crois que vous n'avez aucune expérience de la vie réelle en copropriété comme copropriétaire-résident ou comme locataire. Vous ne tenez pas compte du dynamique d'un association, dont on est forcé d'être membre, sans en avoir le choix.

@zabzabbe
Les réactions de monica sont typiques pour les professionnels du secteur de l'immobilier. Et ce type de réactions que vous allez probablement avoir de l'avocat du syndic de l'ACP.

Ils sont compréhensible pour un avocat d'un gérant d'un immeuble d'avant 1994, mais pas pour un avocat du syndic d'une ACP depuis 1995.

Monica · #18 26-10-2011 07:15:01

Bonjour Luc,
Vous n'avez certainement pas tout-à-fait tort smile .... mais pour ce qui concerne "la dynamique" de sa copropriété telle que Zabzabbe la décrit... elle semble plutôt sérieusement endormie et me fait plutôt penser à une équipe de football dans laquelle aucun joueur ne veut courir derrière le ballon... lol dans l'immeuble tel que décrit par Zabzabbe "[color=#0060C0]Dans l'immeuble, nous ne sommes plus que deux à parler le français comme langue maternelle [/couleur]"... pensez-vous qu'il y aurait eu beaucoup de copropriétaires intéressés si le syndic avait réuni une A.G. pour expliquer les tenants et les aboutissants de la procédure en justice intentée par le locataire ? peut-on reprocher à un syndic de ne pas faire un "sans fautes" dans ces conditions ? (?)

luc · #19 26-10-2011 08:03:40

Monica a écrit :

Bonjour Luc,
Vous n'avez certainement pas tout-à-fait tort .... mais pour ce qui concerne "la dynamique" de sa copropriété telle que Zabzabbe la décrit... elle semble plutôt sérieusement endormie et me fait plutôt penser à une équipe de football dans laquelle aucun joueur ne veut courir derrière le ballon... dans l'immeuble tel que décrit par Zabzabbe "Dans l'immeuble, nous ne sommes plus que deux à parler le français comme langue maternelle "... pensez-vous qu'il y aurait eu beaucoup de copropriétaires intéressés si le syndic avait réuni une A.G. pour expliquer les tenants et les aboutissants de la procédure en justice intentée par le locataire ? peut-on reprocher à un syndic de ne pas faire un "sans fautes" dans ces conditions ? (?)

Il y avait une proposition en 2008/2009 à rendre obligatoire que le syndic remette un rapport annuel ET écrit sur sa gestion obligatoire. Ce rapport était à joindre à l'invitation pour l'AGA. De pair on proposait que le contrat du syndic serait limité à un an, mais renouvelable moyennant une décision explicite à l'AGA.

Si l'AGA n'est pas tenu -> faute du syndic -> il doit en subir les conséquences.

zabzabbe · #20 26-10-2011 08:34:01

@zabzabbe
Les réactions de monica sont typiques pour les professionnels du secteur de l'immobilier. Et ce type de réactions que vous allez probablement avoir de l'avocat du syndic de l'ACP.

Ils sont compréhensible pour un avocat d'un gérant d'un immeuble d'avant 1994, mais pas pour un avocat du syndic d'une ACP depuis 1995. [/quote]

Je le sais. L'inertie des copropritaires n'expliquent pas et ne cautionnent certainement pas des manquements tel que celui- là. Merci pour vos pistes.

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