Convocation d'une AG extraordinaire par des copropriétaires

luc · #1 01-12-2011 22:47:04

Mmepims a écrit :

rexou a écrit : D'accord avec votre appellation, Luc. Mais la seule méthode possible pour éviter de faire perdurer le joug d'un syndic autocratique dont la technique de domination est par ailleurs parfaitement rodée.
(...)
Je me sens soudain moins seule....

Les coup d'états ont une tendance à remplacer une oligarchie par une autre. C'est pourquoi je suis sceptique.

Mais j'admets que ce type d'action est parfois plus que nécessaire.

Mais je cite quand même une partie d'un article récent dans La Libre:

La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté. La règle de fonctionnement est claire : ...

Lisez ce qui suit dans cet article, écrit par Myriam Tonus:
La démocratie n’a rien d’un jeu

Mmepims · #2 01-12-2011 19:32:49

rexou a écrit :

D'accord avec votre appellation, Luc. Mais la seule méthode possible pour éviter de faire perdurer le joug d'un syndic autocratique dont la technique de domination est par ailleurs parfaitement rodée.

Je me sens soudain moins seule....

grmff · #3 01-12-2011 18:58:36

Luc a écrit :

1) inviter le syndics: oui, par la même manière que les CP
1) présence requise: OUI, mais son absence est une négligence de sa part, et ne peut pas entraver le déroulement de l'AG. L'AG peut désigner un membre pour faire ce PV, avec le secrétaire et le président.
2) frais d'envoi, ... : à rembourser par l'ACP, après une décision explicite de l'AG
2) CP à l'étranger: l'envoi par la poste en recommandé AR au moins 15 jours à l'avance suffit. Le fait qu'un CP est à l'étranger ne change pas cette règle. Libre à lui de désigner un représentant permanent en Belgique (voir Art. 577-6 §1). S'il ne l'a pas fait, alors il est responsable des conséquences.

Je plussoie.

Saufpeut-être pour

2) frais d'envoi, ... : à rembourser par l'ACP, après une décision explicite de l'AG

parce qu'il me semblait (mais, suite à un excès de porttoto que je ne retrouve pas) que les frais de convocvation étaient d'office considérés comme frais communbs?.

Hips.

rexou · #4 01-12-2011 18:37:34

luc a écrit :

C'est la méthode "coup d'état".
Efficace sur court terme, mais contra-productif sur moyen et long terme.

D'accord avec votre appellation, Luc. Mais la seule méthode possible pour éviter de faire perdurer le joug d'un syndic autocratique dont la technique de domination est par ailleurs parfaitement rodée.

Et il a été remercié à l'unanimité... Je ne pense pas que la méthode soit "limite" ni contre-productive à terme. Sa première réaction lorsqu'il a compris la situation -il savait que je voulais le dégommer, mais avait confiance en la servilité de ses esclaves- a été d'agresser deux CP qui auraient dû le tenir informé de la situation; ces malheureux ont dû justifier leur ignorance et leur innocence dans le "complot"...

luc · #5 01-12-2011 17:45:39

rexou a écrit :

(...) Je précise que mes quotités, ajoutées à une procuration à mon nom et à la procuration au nom du nouveau candidat totalisaient plus de 50% ! Sans ce procédé, je n'aurais pas trouvé assez de CP capables de s'opposer au syndic en place.

C'est la méthode "coup d'état".

Efficace sur court terme, mais contra-productif sur moyen et long terme.

rexou · #6 01-12-2011 15:53:51

luc a écrit :

C'est un peu limite ....

En quoi donc est-ce un peu limite ?
Si ce n'était pas légal, aucun doute que le syndic en place aurait réagi.
Il ne l'a pas fait.
Je précise que mes quotités, ajoutées à une procuration à mon nom et à la procuration au nom du nouveau candidat totalisaient plus de 50% !
Sans ce procédé, je n'aurais pas trouvé assez de CP capables de s'opposer au syndic en place.

luc · #7 01-12-2011 14:53:33

1) inviter le syndics: oui, par la même manière que les CP
1) présence requise: OUI, mais son absence est une négligence de sa part, et ne peut pas entraver le déroulement de l'AG. L'AG peut désigner un membre pour faire ce PV, avec le secrétaire et le président.

2) frais d'envoi, ... : à rembourser par l'ACP, après une décision explicite de l'AG
2) CP à l'étranger: l'envoi par la poste en recommandé AR au moins 15 jours à l'avance suffit. Le fait qu'un CP est à l'étranger ne change pas cette règle. Libre à lui de désigner un représentant permanent en Belgique (voir Art. 577-6 §1). S'il ne l'a pas fait, alors il est responsable des conséquences.

Mmepims · #8 27-11-2011 22:42:46

Et bien, je ne savais pas que le sujet de l'organisation d'une AG extraordinaire par les CP déchaînerait autant de passion !

J'avoue que tout cela est assez compliqué pour les non-initiés que sont la plupart des copropriétaires. Et ça ne se simplifie pas avec le temps !
Va t-on devoir un jour imposer un examen de gestion d’immeuble aux personnes désireuses (ou contraintes par leur budget) d’acheter un appart ou un studio ?

Je ne comprends d'ailleurs rien à cette histoire d'inscription de l'ACP à la BCE (même si je sais ce qu'est la BCE).
J'ai de très gros doutes concernant l’inscription de notre ACP.

Si je résume quelques éléments de réponse à ma question:

1) Il faut que le syndic soit averti de l'AG (ou convoqué ?).
Logiquement il devrait se douter qu'une AG risque d'être tenue puisqu'il lui a d'abord été demandé de l'organiser.
Par contre, je n'ai pas bien compris la nécessité de sa présence ou non à cette AG. J'espère qu'elle n'est pas obligatoire car c'est alors "le chat qui se mord la queue" (le syndic souhaitant boycotter une réunion qui va peut-être lui être défavorable, elle ne pourrait jamais se tenir).

2) Il convient d’envoyer les convocations par recommandé.
Dans notre cas, ça complique les choses car un des CP vit à l'étranger (hors Europe) et nous n'avons pas son adresse. J’ai bien sûr là aussi des doutes sur la bonne collaboration du syndic.
Je me demande en outre qui au final supportera les frais de ces convocations (celui qui convoque ou l'ACP) ?

Bref, de toutes façons je constate que si nous souhaitons organiser l'AG avant 2012, c'est assez compromis.

luc · #9 27-11-2011 22:35:25

grmff a écrit :

(...) J'ignorais cette recherche par adresse! (...)

Moi aussi, mais c'est un autre membre de ce forum qui m'a appris récemment ce petit truc, a qui je renvoie vos chocolats.

Un autre truc est Google Streetview.

Utile avant qu'on contacte une firme, pour se former une idée de la conformité entre le bla-bla sur un site internet (ou lors d'une réunion) et la réalité.

Quand au respect de la vie privé: conforme aux promesses. J'ai même retrouvé ma voiture avec le N° effacé (j'avais croisé leur voiture avec ses cameras quelque part dans le centre-ville).

luc · #10 27-11-2011 22:26:14

grmff a écrit :

Et en plus, cela permet de se rendre compte des dizaines de sociétés fictives qui sont encore domiciliées n'importe comment n'importe où.
Double merci, Mr Luc.

Attention, ne pas tirer des conclusions trop vite.

Dans le cadre de ce recensement, qui est en fait un grand nettoyage des fichiers et marque le passage définitif du fichier papier vers le fichier électronique, toute une série de sociétés dormantes, qui n'ont jamais été dissoutes, sont apparus.

Dans mon ACP j'en ai trouvés, appartenant à de résidents, qui sont maintenant décédés, où le notaire et/ou les héritiers n'ont pas pris les mesures appropriés.

luc · #11 27-11-2011 22:19:06

Baxter a écrit :

Citation :le résultat du recensement de 2011, ... seront comparés avec la situation de la BCE.
Il y a eu un recensement en 2011 ?

OUI, il est en cours d'exécution, mais on compare seulement les bases de données d'une manière électronique.

C'est pour ce motif (entre autres) que les systèmes GIS (Geographical Information System) des régions, comme BRUGIS pour la région Bruxelloise, se sont activés les derniers mois.

Exemple concret, qui a résulté de la préparation de ce "recensement électronique":

Dans une ACP un CP, qui s'était domicilié à une adresse non-existante pour la cadastre pour camoufler un "mélange d'intérêts" enter lui et le syndic, est maintenant domicilié correctement (il avait donné le N° de maison correct, sauf qu'il avait changé le 3 en 8 - comment je n'explique pas pour ne pas donner des idées).

grmff · #12 27-11-2011 21:38:26

Et en plus, cela permet de se rendre compte des dizaines de sociétés fictives qui sont encore domiciliées n'importe comment n'importe où.

Double merci, Mr Luc.

Baxter · #13 27-11-2011 21:01:50

le résultat du recensement de 2011, ... seront comparés avec la situation de la BCE.

Il y a eu un recensement en 2011 ?

grmff · #14 27-11-2011 20:56:17

Nondidjou de nondidjou!!!!

Incroyable!!!!

Les numéros des ACP où je suis proprio. Même où je suis syndic!!!!

J'ignorais cette recherche par adresse!

Merci Luc. Je vous envoie des chocolats.

luc · #15 27-11-2011 20:02:12

Francis a écrit :

J'ai du rater un message, mais je ne vois pas où il est écrit que l'acte de base n'est pas transcrit ?

Les copropriétés d'avant la loi de 1923 ont pour la plupart un acte de base manuscrite et non transcrite aux hypothèques, puisque pas prévue avant 1923.

Selon la loi actuelle, ils existent pour des tiers (résidents, fournisseurs, ...), mais sont eux-mêmes limités dans leurs actions. Les syndics des ACP de ce type ont une responsabilité de fait accrue.

Le problème est: qui va payer les taxes en cas de transcription? Peut-on les exempter? Actuellement probablement pas.

Je suis surpris que l'IPI n'a pas traité ce cas dans leur proposition de loi de juin 2011.

luc · #16 27-11-2011 19:52:54

grmff a écrit :

(...) A mon avis, des centaines de copropriétés n'ont pas encore demandé leur numéro BCE. De milliers. (...)

Il y a deux ans le retard connu était d'au moins 5.000 ACP. Actuellement ce restent seulement des ACP d'avant 1923 qui ne sont pas enregistrés aux hypothèques, puisque l'obligation de transcription n'a été introduite avec la loi de 1923.

Un petit truc pour vérifier si un immeuble en copropriété forcée est déja enregistré:

- allez à la page BCE Public search
- clique sur la case "Nouvelle recherche par adresse"
- remplissez le code postal, nom de la rue et le numéro de la maison
- clique sur cherchez ....

Dans le cas d'un immeuble avec multiples numéros de maison, il y a lieu de faire la recherche un par un pour tous les numéros.

N'oubliez pas que les ACP sans acte de base ne sont pas connus et ne le seront pas avant que le résultat du recensement de 2011, ... seront comparés avec la situation de la BCE. C'est prévue par Finances.

Le projet Cadastre/IPI, dont on parle tant (voir le site de l'IPI), fait en fait partie des conditions préliminaires.

Francis · #17 27-11-2011 19:42:49

J'ai du rater un message, mais je ne vois pas où il est écrit que l'acte de base n'est pas transcrit ?

grmff · #18 27-11-2011 18:56:23

D'accord, dans ce cas précis.
Mais la non-existence de la transcription de l'acte de base, qui est la cause de la non-existence du numéro BCE, fait que l'acte de base n'existe pas, ...
Résultat: l'ACP n'existe pas ....

Je parle bien de ce cas précis.

A mon avis, des centaines de copropriétés n'ont pas encore demandé leur numéro BCE. De milliers.

Et toutes ces anciennes copropriétés ont bien des actes enregistrés et une exsitence légale! Malgré cette nouvelle loi!!!

luc · #19 27-11-2011 15:20:56

C'est un peu limite ....

rexou · #20 27-11-2011 15:18:33

Avant de chercher à virer le syndic en place, il vous faut activement chercher un remplaçant. Sélectionnez un ou deux "maître achat" et demandez-leur conseil quant à la procédure à respecter. J'ai agi ainsi en allant plus loin encore : j'ai fait établir par un CP une procuration au nom du candidat pour participer à l'AG. Le syndic en place est sorti alors que le candidat et les Cp exposaient leurs vues. Quelques minutes plus tard, nous avions un nouveau syndic élu à l'unanimité.

Mmepims · #21 25-11-2011 21:52:57

Bonjour,

Des copropriétaires (représentant plus d'1/5ème des parts dans les communs) souhaitent l'organisation d'une AG extraordinaire et ont fait une demande en ce sens au syndic par envoi recommandé avec divers points à mettre à l'ordre du jour (dont sa démission).

Après plus de 5 mois (et 2 rappels d'avocat), notre syndic n'a toujours rien fait.

Conformément à l'article 577 – 6, § 2, al. 3 du C Civil, je souhaite donc convoquer moi-même cette AG le plus rapidement possible (avant 2012).

Cette démarche étant une première, je souhaiterais connaître quelques détails pratiques pour que l'AG ne soit pas invalidée pour des questions de non-respect de la procédure.

Tout d'abord, le syndic doit-il également être convoqué (c'est peut être une question idiote mais je me la pose quand-même d'autant plus qu'on veut le dégommer) ?
A défaut de syndic présent, qui "dirige" l'assemblée, comptabilise les quorums de présences, les votes....? Qui doit rédiger le PV de cette AG ? Etc...
Si un des copropriétaires réside à l'étranger, peut-on lui envoyer la convocation par email pour plus de facilité (et par souci d'économie) ?
A supposer que cette convocation ne soit pas valablement envoyée et que c'est invoqué par un des CP réticents, cela invalide t-il toute l'AG et les décisions qui y seront prises ?

Enfin, quelqu'un aurait-il un modèle de convocation ( & procuration) que je puisse utiliser ?

Un grand merci d'avance.

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