vote en AG

PIM · #1 23-12-2011 16:51:38

Avant que cela ne dégénère complètement, je verrouille le sujet: chacun a pu donner son point de vue (et pour certains sa bonne petite dose de mauvaise foi) et la question originaire posée par cmottard a reçu les réponses requises.

Pensez à Noël et passez à autre chose please.

rexou · #2 23-12-2011 16:46:04

luc a écrit :

La loi n'est pas encore appliquée dans certains cas, où une minorité essaie de s'imposer avec une présence visuelle et/ou orale, gonflée avec des petits trucs à l'AG, qui veut dissuader toute personne à s'opposer à leur opinion en fait minoritaire.
Le texte du Code Civil est sans équivoque. La partie qui explique le fonctionnement des organes de l'ACP démarre comme suit:
Citation :Sous-section III. - Des organes de l'association des copropriétaires.
Art. 577-6.
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. (...)
confirmé par le passage suivant de l'Art. 577-10 §4, qui inclut de fait les époux/épouses des mandataires avec droit de vote:
Citation ...) Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, (...)

C'est bien vous qui avez écrit ça, Luc ?

Saxo · #3 23-12-2011 16:43:36

OK,

ici, sur ce forum, on a décidé que :

- la présence d'un avocat : on s'en tape
- la présence des conjoints, même non propriétaires : on l'accueille.

Il faudra donc un Salduz.

rexou · #4 23-12-2011 16:37:31

luc a écrit :

Un préposé du syndic a alors exigé (en signalant de voix vive ma présence illégale), sans consulter le syndic, le départ soit de moi soit de mon mandataire, même si je n'intervenais pas lors des délibérations.
Après consultation de mon avocat, mon mandataire a quitté la salle, ainsi que tous les personnes dans le même cas (en fait les épouses du conseil de gérance).

Si je comprends bien, Luc, votre mandataire + votre avocat + vous = 3 personnes ! Pour quelqu'un qui se plaint que "certains imposent une présence visuelle abusive", c'est pas mal !

Et cela rejoint ce que je disais : la présence de tiers (épouses du conseil de gérance) était tacitement (et pas "explicitement" comme vous semblez l'exiger) acceptée. Un membre de l'AG a sans doute estimé justement que votre présence visuelle massive constituait un abus... Je ne commente pas, mais cela rejoint le raisonnement que je tiens depuis le début. Vous me qualifiez de sophiste, soit. J'essaie d'être cohérent.

luc · #5 23-12-2011 16:14:45

PIM a écrit :

@ luc: l'exemple que vous citez illustre bien la problématique des règles à respecter pour les avocats entre eux, mais ne change pas les règles que j'ai énoncées vis-à-vis de l'ACP

Exact. Ceux qui n’ont pas un droit de vote ni sont mandataires d’un CP, ni sont mandataire de l’ACP, ne peuvent être présent qu’avec l’autorisation explicite de l’AG par motion d’ordre.

Quand on donne mandat, c'est un mandat à 100%.

En 2005 on avait organisé une AG à 16h un mardi. On savait que j'étais parti à ce moment (journée d'étude à Anvers). J'avais donc envoyé un mandataire (et mon avocat). Entre temps j'avais pu réaliser que ma présence n'était plus requise à partir de 16h.

J'étais donc présent à l'AG vers 17h. Un préposé du syndic a alors exigé (en signalant de voix vive ma présence illégale), sans consulter le syndic, le départ soit de moi soit de mon mandataire, même si je n'intervenais pas lors des délibérations.

Après consultation de mon avocat, mon mandataire a quitté la salle, ainsi que tous les personnes dans le même cas (en fait les épouses du conseil de gérance).

Cet AG a été annulé, mais principalement pour d'autres motifs.

Un autre exemple très concret : j’ai été présent dans le public aux sessions publiques de différentes commissions parlementaires, mais avec deux limitations :
- interdiction de prendre des papiers avec (certaines personnes ont eu dans le passé la tendance à jeter des pamphlets …)
- autorisation d’assister mais pas d’intervenir, comme les collaborateurs des parlementaires, … .

rexou a écrit :

Luc, le grand principe, c'est que vos avocats ne sont pas mandataires ni CP. Ils n'ont donc ni l'un ni l'autre le droit de participer aux débats.
Je note quand même avec une certaine surprise que vous prohibez la présence d'un tiers mais que vous invitez un avocat.
(…)

@rexou

N’ayant probablement pas lu ma réplique de 13h20, je vous conseille en plus de lire et relire la page suivante de Wikipedia : sophisme
Et peut-être la page drogreden, qui rentre un peu plus dans le détail.

rexou · #6 23-12-2011 15:46:01

Luc, le grand principe, c'est que vos avocats ne sont pas mandataires ni CP. Ils n'ont donc ni l'un ni l'autre le droit de participer aux débats.

Je note quand même avec une certaine surprise que vous prohibez la présence d'un tiers mais que vous invitez un avocat.
Une surprise certaine même ! yikes

PIM · #7 23-12-2011 15:43:19

@ luc: l'exemple que vous citez illustre bien la problématique des règles à respecter pour les avocats entre eux, mais ne change pas les règles que j'ai énoncées vis-à-vis de l'ACP

luc · #8 23-12-2011 15:37:07

Ayant eu le cas très concret de l'application de ce règlement en 2009 je crois, je le décrit brièvement:

1. mon avocat A était présent, suite à l'autorisation de "assistance sans participation aux délibérations" donné par l'AG 2005.

2. l'avocat B d'un autre copropriétaire était présent.

3. l'avocat B voulait prendre la parole, mon avocat A l'a demandé à se taire, en se basant sur ce fameux règlement. Ce que l'avocat B a fait. Donc aucune intervention du président de l'AG ou autre mandataire de l'ACP. Un règlement de conflit entre avocats. Le grand principe est qu'ils doivent plaider/assister/... à armes égaux.

Cet incident cadrait dans un ensemble de faits, qui font que les décisions de cette AG n'ont pas encore été confirmés ni par le Juge civil (conclusions faites mais sur le rôle en attente de la confirmation du jugement de 2007) ni par le Juge pénal (procédure en appel). Donc pas de jurisprudence ... .

rexou · #9 23-12-2011 15:32:36

PIM a écrit :

Il me semble que l'AG peut tout à fait décider expressément d'interdire l'accès à l'AG à toute personne "étrangère", en ce compris un avocat.
Sauf si, évidemment, le dit avocat est présent en vertu d'un mandat par lequel il représente expressément le copropriétaire concerné, ce dernier n'étant alors pas présent lui-même....

Entièrement en phase avec cette vision. Merci Pim ! C'est simple, clair, logique et plein de bon sens.

J'espère que Maître Luc aura remarqué "PEUT" décider "EXPRESSEMENT"...

PIM · #10 23-12-2011 15:16:22

@ saxo: pour le dire de manière moins "chevaleresque" (je résume) que Grmff: en quoi le règlement interne du Barreau est-il opposable au fonctionnement de l'ACP ?

Il me semble que l'AG peut tout à fait décider expressément d'interdire l'accès à l'AG à toute personne "étrangère", en ce compris un avocat.
Sauf si, évidemment, le dit avocat est présent en vertu d'un mandat par lequel il représente expressément le copropriétaire concerné, ce dernier n'étant alors pas présent lui-même.

Et par extrapolation (on est dans le salon copro, non ?), s'il y a indivision, celle-ci notifie à l'ACP qui est son "représentant permanent", ce qui n'empêche nullement à ce dernier de donner mandat (pour l'AG spécifique concernée) à quelqu'un d'autre (dont un avocat)...

rexou · #11 23-12-2011 15:15:58

Saxo a écrit :

...
Évidemment, si vous vous croyez investi du droit de faire la loi ou de l'interpréter, toute discussion est vaine.

Je ne fais pas la loi. Vous non plus sans doute. Et un avocat non plus !!!

Je plussoie abondamment les réponses de Grmff !!!

Le principe, c'est que seuls, les "ayant-droit" (CP ou mandataires) sont convoqués aux AG. Il est généralement admis et autorisé qu'ils soient accompagnés d'un tiers (généralement leur conjoint), qui partage, ou pas, avec l'intéressé la propriété d'un lot. Et une décision de l'AG peut décider en effet d'exclure ces personnes.

Et c'est valable pour les avocats autant que pour les belles-mères !!!

Saxo · #12 23-12-2011 15:05:15

grmff a écrit :

Ce que le Barreau pense de nos réunions privées de copropriété, je m'en fiche. (...)
Franchement, le règlement interne des Barreaux, on s'en cogne...

??!!!!

grmff · #13 23-12-2011 14:57:56

Premièrement, aucun avocat ne peut se voir interdire l'accès de l'AG, sous peine d'intervention du bâtonnier de l'ordre des avocats

Et qu'est-ce que vous voulez que le bâtonnier fasse?

grmff · #14 23-12-2011 14:55:47

Article 5
L’avocat qui se voit interdire l’accès à la réunion saisit le bâtonnier de l’incident. Le bâtonnier peut faire défense aux autres avocats concernés d’y assister. Dans l’intervalle, les avocats présents doivent se retirer.

Ce que le Barreau pense de nos réunions privées de copropriété, je m'en fiche. Ce n'est pas parce que les avocats décident qu'ils ont le droit de quelque chose sans se faire taper sur les doigts par le bâtonnier.... qu'ils ont effectivement ce droit.

Franchement, le règlement interne des Barreaux, on s'en cogne...

Saxo · #15 23-12-2011 14:36:29

rexou a écrit :

Il est fréquent, dans la plupart des AG, de voir monsieur ET madame, propriétaires en commun ou non d'un lot, venir ENSEMBLE à la réunion.
Et cette présence est généralement acceptée sans problème. Il semble en effet évident que si un CP devait s'y opposer, l'AG peut décider de refuser l'accès à toute personne étrangère.

Premièrement, aucun avocat ne peut se voir interdire l'accès de l'AG, sous peine d'intervention du bâtonnier de l'ordre des avocats:

Article 3
L’avocat peut assister ou représenter son client, lorsque celui-ci est invité à assister à une séance (...) d’une copropriété.

Article 5
L’avocat qui se voit interdire l’accès à la réunion saisit le bâtonnier de l’incident. Le bâtonnier peut faire défense aux autres avocats concernés d’y assister. Dans l’intervalle, les avocats présents doivent se retirer.

Résolution du 30 novembre 1976 sur les prestations de l’avocat en dehors de son cabinet (LB février 77, 4) telle que modifiée par la résolution du 17 février 1981, (LB février-mars 81, 146) et par la résolution du 9 mai 1995 sur l’assistance et la représentation par les avocats aux conseils d’administration ou assemblées générales de sociétés, d’associations ou de copropriétés (LB mai 95, 331)

Deuxièmement, la loi sur la copropriété a suspendu le droit de participation (et évidemment le droit de vote) aux AG tant que le mandataire du bien n'est pas désigné :

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation (...), le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

(article 577-6, § 1er, alinéa 2)

Évidemment, si vous vous croyez investi du droit de faire la loi ou de l'interpréter, toute discussion est vaine.

luc · #16 23-12-2011 13:20:01

rexou a écrit :

On est loin du rejet systématique mentionné par Luc !!!

Gedehem fait en fait référence au principe d'économie de procès. On ne discute devant le Juge que des points/évènements quand c'est économiquement rentable.

Lors les deux AG de 2011 dans mon ACP, un couple AxB, qui possède en commun un appartement, était présent.
- A avec les quotités de l'appartement (et des 2 garages)
- B avec les procurations de 10% des CP (= 19% des CP présents et représentés).

Je n'ai pas fait objection, puisque leur présence ensemble était de fait contra-productif pour eux-mêmes, ce que d'ailleurs le déroulement de la dernière AG a prouvé.

Vos conclusions que "je rejette systématiquement", se base donc sur rien de concret, et est donc probablement basé sur un sofisme.

Quand on va en justice on doit présenter au Juge un cas très clair, basé sur des preuves externes, et pas des suppositions/sofismes.

La présence de spectateurs ne pourra plus être prouvé en justice, puisque le PV des décisions ne mentionnera plus les interventions.

Je ne développe pas plus mon raisonnement, puisque je vais d'abord l'utiliser en justice moi-même au moment opportun (A et B lisent probablement ce forum).

rexou · #17 23-12-2011 12:13:11

Il est fréquent, dans la plupart des AG, de voir monsieur ET madame, propriétaires en commun ou non d'un lot, venir ENSEMBLE à la réunion.
Et cette présence est généralement acceptée sans problème. Il semble en effet évident que si un CP devait s'y opposer, l'AG peut décider de refuser l'accès à toute personne étrangère.

Getelem dit aussi :

Notez que les arrets qui portaient sur ce poit relèvent tous que "a défaut de s'être opposé à cette présence étrangère, l'AG a accepté cette présence", ce qui suppose qu'il y a ait eu "vote", décision pour la refuser.

On est loin du rejet systématique mentionné par Luc !!!

rexou · #18 23-12-2011 11:46:28

luc a écrit :

Extrait d'un discussion sur le forum français UniversImmo:
Citation :...
Pour le reste, il suffit qu'un copropriétaire s'oppose à cette présence et la personne devra sortir, s'agissant d'une réunion privée où seuls ceux convoqués ou leurs mandataires ayant émargé la feuille de présence sont admis.
Les autres, dehors !
Mention de cette éventuelle tentative d'intrusion devra être rapportée au PV.
Gedehem

Gedehem cite aussi :

gédehem
Posté - 05 déc. 2008 : 14:11:15 Voir le profil
C'est à l'AG de décider si elle accepte "l'étranger" .
Dans ma réponse à mmpp31, je précisais :
".... toute personne étrangère à l'AG ne peut y assister qu'avec l'accord de l'AG,...", ce qui induit un vote, une décision de l'AG (maj.art.24)...
gédehem

Posté - 05 déc. 2008 : 14:11:15 Voir le profil
C'est à l'AG de décider si elle accepte "l'étranger" .
Dans ma réponse à mmpp31, je précisais :
".... toute personne étrangère à l'AG ne peut y assister qu'avec l'accord de l'AG,...", ce qui induit un vote, une décision de l'AG (maj.art.24)...
[b]Lorsque j'indique qu'un copropriétaire peut s'opposer à cette présence, cela veut dire qu'un seul peut réclamer un vote de l'AG et que l'AG se doit alors de voter pour décider si l'étranger reste ou non, s'agissant d'une réunion privée où seuls ceux ayant émargé la feuille de présence ont 'droit' d'entrer ..

Le texte en gras est en effet une position normale et raisonnable. L'AG décide. Mais à défaut de refus décidé par l'AG, un tiers peut avoir accès à la réunion.

Francis · #19 23-12-2011 08:52:46

Je rejoins l'avis de Luc !

luc · #20 23-12-2011 00:32:05

Extrait d'un discussion sur le forum français UniversImmo:

Ce sujet a été abordé : toute personne étrangère à l'AG ne peut y assister qu'avec l'accord de l'AG, peu importe qui l'invite.
C'est en particulier le cas lors de travaux, responsables de l'entreprise ou du projet venant expliciter les choses.
Il peut arriver qu'un huissier de justice soit désigné par le pdt du TGI sur requête d'un coropriétaire, du CS, du syndic, mais alors il agit dans le cadre d'une décision du juge pour une mission précise.
Pour le reste, il suffit qu'un copropriétaire s'oppose à cette présence et la personne devra sortir, s'agissant d'une réunion privée où seuls ceux convoqués ou leurs mandataires ayant émargé la feuille de présence sont admis.
Les autres, dehors !
Mention de cette éventuelle tentative d'intrusion devra être rapportée au PV.
Gedehem

cmottard · #21 18-12-2011 14:45:43

Bonjour,

Prenons l'exemple d'un couple propriétaire d'un appart, lors d'une AG, si il n'y a qu'un des 2 qui vient, celui qui est présent représente-t-til 100% de leur quotité ou 50% ? Autrement dit, le conjoint doit-il donner procuration ou pas pour représenter 100% de leur quotité ? merci d'avance.

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