frais de gestion du syndic

fuskinette · #1 13-01-2012 19:31:20

Bonjour,
j'aimerais savoir si c'est normal que les frais de gestion du syndic son a mes frais. je suis locataire et je vient de recevoir mon décompte de l'année 2010/2011. dans ce courrier on me réclame 450eur pour gestion du syndic. J' ai regardé sur mes autres décompte des années précédentes et ceux-ci s'élevaient a 100eur et une autre année a 230eur. je me pose des questions. merci pour votre aide

Panchito-9340 · #2 13-01-2012 20:05:09

Bonjour,

Si vous avez un contrat standard (du type de l'excellent bail PIM) vous avez une clause indiquant:

CHARGES COMMUNES - CONSOMMATIONS PRIVEES - FINANCEMENT
Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur à raison de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage, le salaire et les charges des concierges éventuels, la rémunération du syndic (ou de l’éventuel régisseur, en absence de syndic) ainsi que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et aux équipements techniques.

Le Syndic travaille pour vous puisqu'il gère pour vous toutes les tâches de maintenance des parties communes (vous ne devez donc vous préoocuper que de maintenir vos parties privatives), effectuent les décomptes, gère les différents corps de métiers etc...

bada · #3 14-01-2012 09:54:19

Oui, bien sûr, les frais de gestion sont à votre charge mais si les 450€ n'englobe vraiment que la gestion et rien d'autre et cela pour 12 mois, ça me semble un peu élevé. En comptant une tarification habituelle située entre 15 et 25€ par mois, vos frais devraient se situer entre 180 et 300€ par an + TVA.

La tarification varie souvent en fonction du nombre d'appartements dans l'immeuble. Plus il y a d'appartements mois cher est le coût mensuel.

Combien y a t-il d'appart. dans votre immeuble ?

Saxo · #4 14-01-2012 10:33:09

Non, bien sûr, les frais du syndic (question posée) ne sont pas à charge du locataire.

Ce sont des frais naturels du propriétaires.

Réfléchissez un peu: s'il n'y avait pas de syndic, ces frais devraient être assurés par le propriétaire.

Ceci étant, je vois qu'on fait signer aux locataires des "baux pim" (contrats qualifiés d'excellents) dont la clause citée me paraît abusive.

J'aimerais savoir si les "baux SNP" (qu'on dit aussi excellents) contiennent la même clause. Qui connaît ces "baux SNP" pour comparer ?

bada · #5 14-01-2012 10:40:06

Saxo a écrit

éfléchissez un peu: s'il n'y avait pas de syndic, ces frais devraient être assurés par le propriétaire.

N'imaginez même pas qu'il n'y a pas de syndic puisqu'il est obligatoire.

Saxo · #6 14-01-2012 11:20:44

Les frais facturés au propriétaire résultent d'un contrat dans lequel le locataire n'a strictement rien à voir.

Je réitère ma question:
Le bail SNP contient-il la même clause que le bail "pim" ? Quelqu'un peut-il répondre ?

dach · #7 14-01-2012 12:38:45

@fuskinette,
l'article suivant peut vous intéresser: http://copropriete-ejuris.be/locataire- … 0locataire
le paragraphe VI. Obligation du Locataire parle des frais de gérance (syndic).

Ce qui semble sûr les frais réclamé par votre propriétaire doivent être détaillés, justifiés et conforme à votre bail.

Vu l’augmentation que vous indiquez, je vérifierais si, par exemple, la mis en conformité de l'acte de base ou la gestion de gros travaux ne vous ont été imputé à tord par votre propriétaire.

grmff · #8 14-01-2012 13:00:33

Le bail du SNP, je ne sais pas. Mais le bouquin sur les copropriétés conseillait de faire moitié moitié (si je me souviens bien)

PIM · #9 14-01-2012 13:42:09

Question récurrente sur notre forum...
Voir notamment ici

rexou · #10 14-01-2012 20:20:31

Saxo a écrit :

Non, bien sûr, les frais du syndic (question posée) ne sont pas à charge du locataire.
Ce sont des frais naturels du propriétaires.

N'importe quoi !!!

rexou · #11 14-01-2012 20:23:42

Si le bail prévoit de mettre ces frais à charge du locataire, ils sont à charge du locataire !!!

C'est un service rendu aux occupants.

Si rien n'est stipulé, la question est ouverte et un partage 50/50 est envisageable.

Saxo · #12 14-01-2012 21:36:52

rexou a écrit :

N'importe quoi

Réponse :
Le syndic n'est que le substitut du propriétaire, qui n'a pas à faire payer sa gestion par le locataire.
Faire payer le locataire pour la gestion de son bien par le propriétaire me paraît bien hasardeux.

J'ignore d'où certains tirent leurs déclarations péremptoires.

Peut-être est-ce de leur petit doigt.

Voici en tout cas ce qu'en écrit un avocat:

Une des missions du syndic confiée par la loi ...est d'assurer l'administration de l'immeuble et donc de répartir les frais et les charges communes entre chacun des propriétaires en fonction des critères établis et du mode de calcul de répartition prévu dans les statuts.

Dans la pratique, souvent lorsqu’un lot est loué, le propriétaire bailleur répercute à son locataire les charges telles qu’elles lui incombent dans ses rapports avec la copropriété.
Ce qui entraîne souvent des conflits d'imputation. Les charges qui incombent au copropriétaire n’incombent pas nécessairement à son locataire.

Panchito-9340 · #13 14-01-2012 21:42:03

N'importe quoi.

Le propriétaire ne paie que sa quote part dans l'assurance incendie du bâtiment et les éventuels travaux de rénovation (pour lesquels le Syndic réclame souvent un supplément d'honoraires à charges des copropriétaires).

Toutes les autres charges sont imputées aux locataires car relatives à l'entretien des parties communes dont les locataires profitent.

Donc il est normal que les baux standards prévoient que les honoraires du Syndic soient intégralement répercutées dans les charges locatives.

Saxo · #14 14-01-2012 21:50:11

rexou a écrit :

N'importe quoi

Voici une autre réponse, d'un autre avocat (l'avocat Dirix) - pas de mon petit doigt:

En règle générale, les frais relatifs à la propriété (p.e. prime d’assurance du propriétaire, salaire du syndic, ..) sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l’usage et la jouissance du bien sont à charge du locataire (p.e. consommation d’eau, de gaz et d’électricité, taxe d’enlèvement des immondices, redevance de télédistribution, …).

Panchito-9340 · #15 14-01-2012 21:54:39

Mais mon cher, tout dépend du bail et de ses clauses spécifiques.
Et les baux standards défendant les intérêts des propriétaires (tels que SNP, Office National des Propriétaires et autres,..) stipulent toujours explicitement que les honoraires du Syndic sont à charge des locataires.

Si vous ne le souhaitez pas. Veillez à ce que votre bail l'interdise!!

A ce sujet, le bail fait office de loi entre les parties!

Il faut ndonc négocier AVANT de signer si vous n'êtes pas d'accord

Saxo · #16 14-01-2012 22:02:04

rexou a écrit :

N'importe quoi

Voici une autre réponse, d'un site immobilier (Immo-Particulier)

Sauf convention, les frais liés à la propriété sont à charge du propriétaire tandis que le locataire doit assumer les frais d'usage et de jouissance.

ou encore :

on oppose les dépenses qui concernent la propriété elle-même:

-Les taxes ou impôts grevant le bien loué (précompte et impôts sur la propriété),
-le matériel d’entretien des communs ;
-les plantations dans les parties communes de l’immeuble et leur entretien ;
-l’achat d’une tondeuse pour l’entretien du jardin commun ;
-l’entretien des locaux du concierge ;
-la location et l’entretien des appareils extincteurs d’incendie ;
-la prime d’assurances du propriétaire ;
-le salaire du gérant ou du syndic d’immeuble ;

Panchito-9340 · #17 14-01-2012 22:14:04

Moi je n'utilise que les excellent baux "PIM". Une clause met explicitement les honoraires de Syndic intégralement à charge des locataires.

Donc jamais de discussion, tout est clair depuis le commencement du bail!

grmff · #18 14-01-2012 22:17:28

Il y a des baux qui en stipule autrement. Le SNP préconise moitié-moitié.

Je trouve également sur ce site une citation intéressante:

c'est ainsi qu'il a déjà été jugé que la rémunération du syndic devait être partagée entre le bailleur et le locataire dans la mesure où elle profite à chacune des parties.(JP Etterbeeck, 2 juin 1980, JJP, 1981, p. 15)

Et il y a d'autre référence intéressante qui souligne la liberté de contracter.

grmff · #19 14-01-2012 22:24:54

Le site de l'avocat Demine préconise de mettre 100% à charge du preneur. Il reprends néanmoins la même jurisprudence que précédemment.

rexou · #20 14-01-2012 23:10:17

La discussion est ouverte si rien n'est précisé au bail.

Et dans ce cas, un partage est en effet logique.

Par contre, si c'est précisé (et ça l'est dans la quasi-majorité des baux) il faut se référer aux termes du bail.

Saxo : qui est péremptoire ???

Non, bien sûr, les frais du syndic (question posée) ne sont pas à charge du locataire. Ce sont des frais naturels du propriétaires.

Libre à chacun de préconiser ce que bon lui semble. L'important, c'est ce qui est signé.

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