2ème propriété : solution et conseils

lardi93 · #1 29-07-2012 10:11:09

Bonjour,

je vous expose mon cas.
Dans 2 ans, ma mère récupérera une somme d'argent placé à la banque. Pour l'instant, elle lour un appartement. Avec cette somme, elle aimerait acheter un studio/appartement. Vu son age, les banques lui refuseront un pret ( je pense, même si l'apport correspondra a +- 2/5 de la valeur ).
Je pensais acheter moi-même le studio avec la somme d'argent. Ainsi, je peux faire un pret sur une longue durée et y loger ma mère avec un faible loyer (équivalent au remboursement du pret). En signant +-35/40.000 € en 20 ans ou +, je pense qu'on peut s'en sortir avec un remboursement de +- 200€/mois. Quand un malheur arrivera, je pourrais toujours diminuer la durée et le louer en conséquence.
Ca lui permettrait notamment de pouvoir se loger, chez elle, pour moins qu'un loyer. Car, même pour petite surface, il faut compter au moins 300€/mois si pas plus ...

Est-ce une bonne solution ?
A quoi faire attention pour moi ? Import, autres ?
Quelle serait la meilleure solution ?

grmff · #2 29-07-2012 11:18:24

Il y a évidemment une inévitable question de succession, même lointaine, à laquelle il faut faire attention.

Avez-vous des frères et soeurs?

lardi93 · #3 29-07-2012 12:29:33

J'ai une demi-soeur mais du côté de mon père. Elle n'a aucun rapport avec ma mère.

grmff · #4 29-07-2012 13:00:07

Vous êtes donc seul héritier potentiel de votre maman. Cela simplifie les choses.

Vous pourriez acheter la nue-propriété avec un prêt hypothécaire et que votre mère achète l'usufruit avec les fonds dont elle dispose.

Ainsi, pas de frais de donation. Pas de frais d'héritage. Pas de risque que votre mère laisse détourner les fonds. Que des avantages.

lardi93 · #5 29-07-2012 13:15:56

Si j'achète la nue-propriété, disons 70.000, et que je fais un pret de cette somme cela va tout de même lui faire pas loin des 400 à rembourser.
Qu'entendez-vous par achetez l'usufruit ? Qu'achète-elle ? hmm

grmff · #6 29-07-2012 14:21:36

Faites une recherche sur le site notaire.be.

En fait, elle achète l'usufruit, et vous la nue propriété.

Nue-propriété+usufruit = totale de la pleine propriété
Usufruit = droit d'habiter ou de louer à un tier et de toucher les loyers

A son décès, l'usufruit s'éteint, et la nue propriété devient pleine propriété. Vous devenez donc plein propriétaire sans devoir payer de droit de succession sur cet héritage.

Le fisc accepte cela pour autant que la nue propriété soit payée un prix "normal" selon l'age de l'usufruitier. Si l'usufruitier a 20 ans, il profitera plus longtemps du bien que s'il en à 95... Il existe des tables pour ce calcul, votre notaire vous en dira plus.

Quelle est la prix du bien que vous voulez acheter?
Dans quelle région (pour le calcul des droits)?
Quel est l'age de votre maman?

lardi93 · #7 29-07-2012 14:43:47

Elle aura 60 ans
Le prix sera de max 70.000 avec apport de 28.000
Liège ou commune voisinne

grmff · #8 29-07-2012 14:50:23

Quelle serait la valeur locative de ce bien?

(Table trouvée sur gillescarnoy.be/ : 9.5x la valeur locative annuelle)

grmff · #9 29-07-2012 14:56:46

A noter que votre notaire vous fera un calcul plus clair précis, avec les conséquences de ce choix juridique. (ou les conséquences juridiques de ce choix...)

lardi93 · #10 29-07-2012 15:00:01

Le loyer serait la valeur du pret. Je table sur 200/mois.
2400/an x 9.5 = 22.800

La durée de l'usufruit ... le plus longtemps possible .

Je suis juste ?

grmff · #11 29-07-2012 15:05:32

Ta maman payerait donc son usufruit avec son capital.
Et tu achèterais la nue propriété avec son PH.
L'inconvénient, c'est que juridiquement, tu ne peux plus lui demander un loyer: c'est l'usufruitier qui bénéficie de l'usage ou du loyer.

Une autre possibilité, c'est d'acheter ensemble en indivision. Il y aurait loyer sur une partie, à déterminer relativement librement.

Une autre possibilité encore, c'est qu'elle te fasse le don de son capital, et que tu achète à ton nom. Attention aux droits de donation (suivant région)

Dernier conseil: prends contact avec un notaire qui t'ouvrira encore d'autres portes que ces quelques pistes de réflexion qui nourriront ta google-isation...

lardi93 · #12 29-07-2012 15:10:12

Merci pour les conseils.
Je pensais à la 3ème possibilité, pour qu'elle n'ait pas de réel loyer. Mais on a évidemment pas envie d'etre taxé pour un don. Je ne sais pas à combien cela peut s'élever.
On ira voir un notaire bien sur

phil7578 · #13 29-07-2012 15:36:56

En Wallonie, le don manuel - s'il est enregistré - est taxé à 3.5% en ligne directe. L'enregistrement permet d'éviter que le don entre dans la succession si votre mère décède dans les 3 ans. A 60 ans, si elle est en bonne santé, l'enregistrement me semble superflu.

Je note qu'à son âge, son espérance de vie est de plus de 20 ans. Cela signifie que vous allez être engagé dans le logement de votre mère - et éventuellement dans le remboursement d'un prêt - pendant une durée assez longue. Sur cette période, bien des choses peuvent évoluer: votre situation de famille, la sienne (elle ne sera pas la première à se recaser) etc.

Si c'est la seule question de la succession qui vous préoccupe, outre la répartition usufruit-nu-propriété, vous pouvez considérer la tontine. Les acheteurs liés par la tontine achètent chacun pour moitié (ou adapté en fonction de l'âge) et laissent la propriété de la totalité au seul survivant.

Je ne peux que vous recommander de consulter un très bon notaire dans cette situation un peu particulière, afin de garantir les droits de chacun.

PIM · #14 29-07-2012 17:47:37

grmff a écrit :

Dernier conseil: prends contact avec un notaire qui t'ouvrira encore d'autres portes que ces quelques pistes de réflexion qui nourriront ta google-isation...

phil7578 a écrit :

Je ne peux que vous recommander de consulter un très bon notaire dans cette situation un peu particulière, afin de garantir les droits de chacun.

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