Location à des étudiants

dejean · #1 29-07-2012 11:21:18

Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison à Bruxelles.
Je la quitte pour la mettre en location à des étudiants.
Quelles sont les règles à respecter vis à vis de l'administration publique ?
Je comprends qu'il y a une différence entre "kots" et maison en colocation.

Merci

cochise · #2 29-07-2012 19:07:10

Si vous scindez une maison d'habitation en kots, il vous faut un permis d'urbanisme.
Si c'est pour une co-location par contre, je pense qu'il n'y a pas de contre indication.

dejean · #3 29-07-2012 19:18:38

Existe t'il des contrats types spécifiques pour une colocation ?

cochise · #4 29-07-2012 20:08:20

A mon sens, un bail normal, avec clause de solidarité entre les co-contractants.

dejean · #5 30-07-2012 12:43:06

Comme c'est ma première expérience en location, y a t'il alors des règles à respecter pour mettre une maison en co-location (bail de 10 mois ou 1 an) ?

Meci

blenfid · #6 30-07-2012 14:29:53

dejean a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison à Bruxelles.
Je la quitte pour la mettre en location à des étudiants.
Quelles sont les règles à respecter vis à vis de l'administration publique ?
Je comprends qu'il y a une différence entre "kots" et maison en colocation.
Merci

Vous devez en principe déclarer à la commune, le nombre de logements.
Une modification entraine une demande de permis.
Une nuance: les étudiants prendront-ils leur domicile chez vous ?
Si c'est le cas, la police et la commune seront prévenues.
Sinon, vous pouvez échapper...
Et si vous louez garni, vous serez taxé selon un autre code fiscal
Un dernier conseil: contractez avec les parents, question solvabilité

rexou · #7 30-07-2012 16:56:47

Le plus simple est de louer UN logement à plusieurs étudiants. Bail ordinaire avec en effet clause de solidarité entre les cocontractants et aval de parents autant que possible.
Aucune modification au niveau administratif ni fiscal (sauf si vous déclarez un meublé). Vous serez taxé (rubrique 1106) sur base de votre RC... et encore, uniquement si vous possédez plusieurs biens. Si vous n'avez qu'un seul bien, celui-ci sera considéré comme habitation propre (rubrique 1100) même en étant loué.

Une modification au niveau de l'urbanisme et un split en plusieurs logements (ou kots) implique des tracas, des soucis, une fiscalité en hausse et la révision probable de votre RC.

J'éviterais le bail de 10 mois absolument et j'éviterais même de ne louer que pour un an. Le bail ne doit pas absolument reprendre chaque occupant : Si vous mentionnez par exemple 3 étudiants -et leurs parents- (sérieux et solvables est un plus) avec une indication du nombre maximal d'occupants autorisés, c'est fort bien. Vous pouvez aussi exiger que vous soit communiqué endéans les XX jours le nom de tout nouveau résident.

dejean · #8 30-07-2012 21:44:04

rexou a écrit :

Aucune modification au niveau administratif ni fiscal (sauf si vous déclarez un meublé).

Comment scinder le pricipal (habitation) du mobilier ?

rexou a écrit :

Vous serez taxé (rubrique 1106) sur base de votre RC... et encore, uniquement si vous possédez plusieurs biens.

Je possède ma maison (pour moitié) et une part dans la maison de ma mère (père décédé). Même situation pour mon ex-épouse.

rexou a écrit :

J'éviterais le bail de 10 mois absolument

Pourquoi ? Mon fils est étudiant et entre 10 et 12 mois ça fait une différence.

rexou a écrit :

et j'éviterais même de ne louer que pour un an.

Je n'imagine pas un étudiant s'engager pour 3 ans

rexou · #9 31-07-2012 09:10:14

- Comment scinder le pricipal (habitation) du mobilier ?

En privilégiant l'esprit de la loi : vous scindez dans le bail la partie loyer et la partie mobilier. Vous déclarez ensuite la partie mobilier dans vos revenus mobilier à l'IPP.

En privilégiant vos intérêts : Vous ne faites aucune mention du mobilier dans le bail ni dans l'état des lieux, et vous établissez séparément une liste des meubles mis à la disposition de l'occupant. A charge de ce dernier de les entretenir et de vous les restituer dans leur pristin état. Faites signer et enregistrer cette liste, cela vous protérera d'éventuels huiisiers.

- Je possède ma maison (pour moitié) et une part dans la maison de ma mère (père décédé). Même situation pour mon ex-épouse.

Vous déclarez le bien dont votre quote-part de RC affiche le montant le plus élevé comme habitation propre (1100) et l'autre à la rubrique 1106. Peu importent votre résidence ou votre domicile.

- J'éviterais le bail de 10 mois absolument Pourquoi ? Mon fils est étudiant et entre 10 et 12 mois ça fait une différence.

Différence pour qui ?
Vous pouvez faire un bail de 10 mois, oui... si vous majorez le loyer de 20%.

- Je n'imagine pas un étudiant s'engager pour 3 ans [/quote]

Bien sur que oui ! Mes parents donnent une maison en location à des étudiants depuis plus de 3 ans. Un "noyau" d'étudiants sont signataires du bail et responsables (avec leurs parents). Les autres fluctuent à leur gré sans que cela ne pose problème. Votre bail de 3 ans peut prévoir une possibilité de résiliation... mais avec indemnité de 3 mois en plus du préavis de 3 mois. Si vous êtes généreux, vous pouvez aussi mentionner une indemnité dégressive 3-2-1.

dejean · #10 02-08-2012 19:09:02

Bonjour,
Je proposerai donc un bail normal, avec clause de solidarité entre les co-contractants.
Et séparément la location du mobilier.

Quelles sont les règles à respecter vis à vis de la ville + la région ?
En gros : quelqu'un vient il vérifier s'il y a des fils éléctriques apparents à côté d'un robinet ?
Quelqu'un vérifie t'il la salubrité de l'habitation ?
Si un étudiant prends son domicile chez moi, la police et la ville sont prévenues. Et alors ?

Merci

rexou · #11 02-08-2012 19:29:36

Sage décision ! wink

Personne ne vérifiera rien, tant qu'il y a pas de problème !
La salubrité : en cas de plainte des locataires, elle peut être vérifiée
Les fils à côté du robinet : en cas de mort par électrocution, vous aurez des soucis...
Et si un étudiant se fait domicilier... Et alors ? en effet ! wink A vous de décider si vous établissez un bail de résidence secondaire ou de résidence principale. Mais quel que soit le bail, pas de souci à ce qu'un locataire se domicilie.

dejean · #12 02-08-2012 20:52:36

rexou a écrit :

A vous de décider si vous établissez un bail de résidence secondaire ou de résidence principale

La différence est elle seulement importante pour les mauvais payeurs ?
Est'il possible d'ajouter une clause où le loyer est porté à 150% en cas de résidence principale ?
Plutöt que de l'interdire ?

grmff · #13 02-08-2012 21:12:03

J'ai loué des kots dans le temps: des apparts de plusieurs chambres loués comme des communautaires.

J'avais un contrat par chambre, avec usage des communs. Le contrat concernait les murs uniquement, j'avais un contrat de mobilier séparé, que ma société louait. C'est la société qui achetait les meubles et encaissait les loyers des meubles.

Aujourd'hui, je loue encore des meublés, mais le loyer est mentionné au bail, que je fais enregistrer. Je mentionne les revenus mobiliers en partie 2 de ma déclaration (revenu mobilier = moitié du loyer) sur lequel je payais 15% d'impot (et qui passe à 21 ou 25%) Comme le loyer du mobilier est de 10% du loyer, je paye en réalité 10%x50%x15% d'impôts, soit moins de 1%. Cela ne vaut pas la peine de frauder pour si peu.

Si vous louez chambre par chambre, cela vous évite des problèmes en cas de ratage d'un des étudiants: il reste responsable du payement du loyer, et vous pouvez le remplacer par n'importe qui.

Pour éviter d'avoir n'importe qui, les autres locataires vous auront vite retrouvé un locataire accepté par la communauté. S'ils ne le comprennent pas assez vite, effectuez une visite avec un clochard aviné, juste pour voir leur tête. Les étudiants, cela comprend très vite. C'est juste qu'il faut parfois leur expliquer longtemps.

Les baux sont des baux d'un an. Chaque année, je resignais tous les baux. Pour me faciliter la tâche, les étudiants étaient prévenus que c'était tout le monde ou personne. Soit ils venaient tous ensemble pour signer, éventuellement en remplaçant ceux qui quittaient avec des connaissances. Soit je louait à un groupe.

Je fixais une date limite de resignature, passée laquelle ils n'avaient plus la priorité. Pour leur expliquer la fin du délai, j'envoyais un groupe visiter: "Ah, il parait que l'appart se libère..." E général, l'affaire était cloturée en 24H.

Je connais bien une personne qui loue un appart suivant cette méthode dans une ville universitaire. Elle n'a plus mis une annonce depuis 5 ou 10 ans.

Attention au permis de location cependant. Bruxelles et Wallonie ne sont pas dans le même sac. Et il faut voir le nombre de chambre de la maison. 4 chambres et 5 chambres en Wallonie, c'est deux situations complètement différentes.

dejean · #14 02-08-2012 21:29:40

grmff a écrit :

Attention au permis de location cependant. Bruxelles et Wallonie ne sont pas dans le même sac

Qu'est ce que ce permis de location ?

grmff · #15 02-08-2012 22:15:57

En Wallonie, si vous louez un petit logement (moins de 28m2 une fois décompté la salle de bain, les couloirs et la cuisine si elle fait moins de 4m2) ou un logement avec des communs (par exemple une chambre dans une maison dont les sanitaires sont partagés), un permis de location est requis.

Si vous louez une maison à 5 personnes cosolidairement responsables, pas de permis de location.

dejean · #16 21-08-2012 17:58:23

Bonjour,

Je recherche quelqu'un avec de l'expérience (pensionné ?) pour gérer la location de ma maison à des étudiantes.
Pour établir le contrat.
Pour être la personne de contact pour les petits travaux.
Le bien est situé dans le Nord de Bruxelles.

Merci.

Francis · #17 21-08-2012 18:56:16

Ho ! il y a des pro pour cela... c'est de la concurence déloyale et en noir !
lol.

dejean · #18 21-08-2012 21:32:39

Francis a écrit :

Ho ! il y a des pro pour cela...

Quel serait le tarif d'un pro ?

rexou · #19 22-08-2012 07:54:44

Le tarif d'un pro, je ne m'avance pas...

Mais il me semble que pour établir les contrats, faire visiter et gérer les locataires, une commission de 10% sur les loyers serait correcte.

Les petits travaux bien sur s'ajouteraient aux frais.

L'important est de trouver une personne de confiance, capable, honnête... et disponible... habitant à proximité immédiate du bien à gérer.

Un pro, c'est plus légal, c'est plus cher et c'est aussi moins disponible...

cochise · #20 22-08-2012 20:12:24

Mettez une annonce sur deuxième main "cherche concierge", vous aurez l"embarras du choix!

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