contrat de bail 3 ans - probleme nuisance sonore autre locataire

annayu · #1 03-08-2012 20:07:48

Bonjour,

Voici mon problème :

J'ai emménagé en mars dernier au 1er étage d'un bâtiment dont le rez de chaussée est occupée par un antiquaire.
Dès la première visite, j'ai insisté sur l'importance du calme de l'endroit, en particulier de la chambre à coucher. Que ce soit le locataire précédent ou le propriétaire, on m'a assurée que c'était bien le cas, la chambre étant située à l'arrière du bâtiment et donc à l'abri du bruit de la rue.
Lors de la seconde visite, avec le propriétaire, j'ai de nouveau insisté sur ce point, surtout vu l'occupation du rez de chaussée.
A l'arrière du bâtiment, se trouvent une cour et un atelier où, selon le propriétaire, l'antiquaire travaille en journée. La chambre à coucher donne sur cette cour et donc l'atelier en question.
A ma désagréable surprise, les dernières semaines, l'antiquaire travaille quotidiennement dans la cour ou juste devant l'entrée de son atelier, en musique.
Après avoir demandé à deux reprises à l'occupant du rez de chaussée de travailler dans son atelier et après en avoir informé le propriétaire, rien ne change.
Selon vous, ces nuisances sonores (ponçage en continu certains jours, débutant parfois avant 7h le matin, arrosage matinale de cultures de légumes dans la cour, ...) font elles parties du "bruit de la rue"??
Impossible de dormir plus tard que 7h le matin, fenêtres fermées aussi bien à l'arrière que côté rue (entrée de l'atelier par le porche principal ouvert toute la journée et nuisance sonore aussi bien à l'arrière qu'à l'avant).
Que puis-je faire??
Merci pour vos conseils

rexou · #2 03-08-2012 20:24:37

L'occupant du rez a le droit de profiter de sa cour, en journée. Il ne peut émettre de bruit dérangeant (ponçage notamment) avant 7 h du matin ni après 22 h.

En journée, il a le droit de faire des travaux chez lui. Il peut poncer dans sa cour. Il pourrait aussi casser le dallage du sol au marteau piqueur. L'arrosage des cultures... si cela crée du bruit dérangeant, pareil : pas entre 22 h et 7 h du matin.

Le propriétaire n'a aucun droit ni aucun pouvoir l'autorisant à interdire à son locataire d'exercer une activité dans son atelier ou dans sa cour.

Vous pouvez communiquer aimablement avec cet antiquaire. Lui demander notamment de baisser le volume radio en début de matinée et éviter aux aurores de poncer dans la cour... Le mot clé, c'est "aimablement".
Vous pouvez espérer qu'il termine vite ses travaux de ponçage, et vous consoler en pensant que cet hiver, la cour sera surement plus calme.
Vous pouvez enfin, si cela perdure, envisager de déménager.

annayu · #3 03-08-2012 20:36:52

Merci pour votre réponse. Je constate en la lisant que je n'ai pas précisé que la cour reste à disposition du propriétaire et que ce dernier n'a pas mentionner qu'elle était à usage de l'occupant du rez. Si j'avais eu connaissance de ce détail qui peut paraitre ridicule, j'aurais poursuivi mes recherches.

Seule solution, donc, le déménagement??
Quid des trois mois de préavis?

rexou a écrit :

L'occupant du rez a le droit de profiter de sa cour, en journée. Il ne peut émettre de bruit dérangeant (ponçage notamment) avant 7 h du matin ni après 22 h.
En journée, il a le droit de faire des travaux chez lui. Il peut poncer dans sa cour. Il pourrait aussi casser le dallage du sol au marteau piqueur. L'arrosage des cultures... si cela crée du bruit dérangeant, pareil : pas entre 22 h et 7 h du matin.
Le propriétaire n'a aucun droit ni aucun pouvoir l'autorisant à interdire à son locataire d'exercer une activité dans son atelier ou dans sa cour.
Vous pouvez communiquer aimablement avec cet antiquaire. Lui demander notamment de baisser le volume radio en début de matinée et éviter aux aurores de poncer dans la cour... Le mot clé, c'est "aimablement".
Vous pouvez espérer qu'il termine vite ses travaux de ponçage, et vous consoler en pensant que cet hiver, la cour sera surement plus calme.
Vous pouvez enfin, si cela perdure, envisager de déménager.

rexou · #4 03-08-2012 20:52:53

annayu a écrit :

Seule solution, donc, le déménagement??
Quid des trois mois de préavis?

D'abord le dialogue, la conciliation.
Si pas de résultat et pas d'amélioration, vous pouvez envisager (en dernier ressort) de déménager. Mais vous devez lire votre bail. Si vous avez signé un bail de 3 ans, voyez s'il prévoit une résiliation anticipée, et à quelles conditions. Les 3 mois de préavis ne sont qu'une partie des conditions, pour autant qu'il soit contractuellement prévu une possibilité de résiliation anticipée. A défaut, on en revient au dialogue -avec le propriétaire- pour négocier un compromis.

Erico · #5 04-08-2012 13:57:22

Aimablement oui Rexou......faut toujours prendre des gants avec les gens qui se fichent complètement des autres et ne respectent rien. yikes ...

Faudrait parfois presque s'excuser d'être dérangé !

Enfin oui annayu, essayez de lui en parler gentiment.....y a une chance sur 100 qu'il ne se rende pas compte que ça vous ennuie et qu'il adapte son comportement....y a beaucoup plus de chances, que comme beaucoup de gens, il n'en ait rien à foutre et qu'il continue

Et si ça peut vous consoler, vous n'ètes pas le seul, j'habite un lotissement presque à la campagne...vert et normalement calme...Mais depuis 4 jours mon voisin a engagé au noir un chômeur déjà âgé qui taille ses haies avec un taille haie à moteur....on a le même métrage d'haies, moi je prends un pro qui me fait ça en un jour...lui prend un chômeur qui fait ça en 4 ( au final suis sûr que ça lui revient presque au même prix ) et ça m'emmerde depuis 4 jours...si il s'avise de continuer demain dimanche alors que c interdit, j'appelle les flics !!!

A tout ça s'additionnent d'autres bricoleurs qui parfois y vont gaiement jusqu'à 21 h avec tondeuses, disqueuses, tronçonneuses + les aboiements de chiens à toute heure du jour et de la nuit....Ben je me dis parfois qu'il doit être plus reposant et plus agréable de vivre sur la Grand Place de Mons !!!

J'en viens presque à voir arriver l'hiver avec soulagement ....

annayu · #6 04-08-2012 15:05:16

Meric Rico pour votre réponse, de savoir que je ne suis pas la seule à penser que lorsqu'on vit dans un bâtiment où plusieurs locataires doivent cohabiter sous un même toit, il va de soi que chacun doit veiller à ne pas causer de désagréments aux autres, me console un peu mais à peine... en particulier lorsqu'on exerce une activité dans un bâtiments d'habitation privée...
Et c'est comme vous dites, même un dialogue aimable ne sert strictement à rien. Je l'ai maintenant bien compris.

Bon courage à vous

Rico a écrit :

Aimablement oui Rexou......faut toujours prendre des gants avec les gens qui se fichent complètement des autres et ne respectent rien. ...
Faudrait parfois presque s'excuser d'être dérangé !
Enfin oui annayu, essayez de lui en parler gentiment.....y a une chance sur 100 qu'il ne se rende pas compte que ça vous ennuie et qu'il adapte son comportement....y a beaucoup plus de chances, que comme beaucoup de gens, il n'en ait rien à foutre et qu'il continue
Et si ça peut vous consoler, vous n'ètes pas le seul, j'habite un lotissement presque à la campagne...vert et normalement calme...Mais depuis 4 jours mon voisin a engagé au noir un chômeur déjà âgé qui taille ses haies avec un taille haie à moteur....on a le même métrage d'haies, moi je prends un pro qui me fait ça en un jour...lui prend un chômeur qui fait ça en 4 ( au final suis sûr que ça lui revient presque au même prix ) et ça m'emmerde depuis 4 jours...si il s'avise de continuer demain dimanche alors que c interdit, j'appelle les flics !!!
A tout ça s'additionnent d'autres bricoleurs qui parfois y vont gaiement jusqu'à 21 h avec tondeuses, disqueuses, tronçonneuses + les aboiements de chiens à toute heure du jour et de la nuit....Ben je me dis parfois qu'il doit être plus reposant et plus agréable de vivre sur la Grand Place de Mons !!!
J'en viens presque à voir arriver l'hiver avec soulagement ....

Erico · #7 04-08-2012 16:08:22

Immeuble à appartements ou lotissement où les maisons sont assez proches c'est kif kif.....Pourtant lotissement, de gens dits " bien" , d'une certaine aisance financière et d'un certain niveau comme on dit...mais rien n'y fait....

Après on s'étonne que ça dégénère et qu'un jour, un type se prend une baffe dans la tronche....comme un de mes voisins s'en est pris une il y a quelques années....;-)

Parce qu'il y en a manifestement, ils ne comprennent que ce langage là ! ;-)

rexou · #8 05-08-2012 10:05:10

Les bruits sont dérangeants, à la ville comme à la campagne, bien sur. Ils sont aussi souvent inévitables en un sens.
Des travaux, intérieurs comme extérieurs, sont inévitables et doivent être réalisés.

Dans ce cas, un atelier est par définition un endroit dans lequel on est susceptible de travailler, même dans un immeuble qui est aussi résidentiel... Il y a eu au départ mauvaise communication avec le proprio, ou au moins défaut d'information quant à la situation réelle, mais en droit, votre réclamation ne serait pas fondée pour des bruits diurnes ordinaires. Si la situation est intenable à terme, vous pouvez tenter de négocier une fin anticipée de bail. Avant cela, nouer de bonnes relations avec l'antiquaire peut aider...

Pareil pour le voisin de Rico : s'il travaille le dimanche alors qu'un règlement communal -ce qui est souvent le cas- l'interdit, oui, vous pouvez agir. Le travail en noir est un autre problème, mais s'il met encore une semaine à s'acharner sur cette haie, vous n'avez aucun recours légal...

Il est souvent difficile de tracer la frontière entre le bruit acceptable ou non.

Dernièrement, dans un immeuble où je suis CP, un habitant fait rénover son appart. Une rénovation profonde avec remplacement du carrelage existant notamment... Le voisin du bas - un policier travaillant de nuit- se plaint du bruit. Un marteau piqueur, la foreuse, la ponceuse, les bruis de grattage du plafonnage sur les murs, le rainurage des murs pour refaire l'élecricité, le remplacement de toute la plomberie, etc. sont très dérangeants, d'accord.
Mais les ouvriers arrivent à 7h du matin et repartent vers 17 h.
Cela a duré un ou deux mois. C'est à mon sens parfaitement normal et constitue un inconvénient de la vie en ACP. Ce voisin aurait pu agir avec diplomatie, et peut-être aurait-il obtenu un calme relatif avant 10 h du matin par exemple. Il a choisi d'arriver furax en avançant son boulot de flic en s'en prenant aux ouvriers. Ceux-ci ont été confortés de leur bon droit par leur employeur... Le niveau sonore matinal ne s'en est pas trouvé abaissé... au contraire sans doute.

Sans prendre position quant à la normalité ou la nécessité du bruit subi par Annayu, une attaque frontale et brutale me semble inappropriée et vouée à l'échec. Même si ça peut défouler. ;-)

wayne · #9 05-08-2012 12:43:33

rexou: faux: pour le bail de 3 ans, meme avec une clause dans le bail, il n'y a pas de resiliation possible.
les baux sont soumis à la loi legislative et à laquelle on ne peut pas déroger.

en théorie: un bail de 3 ans ou moins est considéré comme un bail à court terme et n'est pas résiliable.
Cela veut dire que aucune raison n'autorise à rompre le bail(meme une clause dans le bail) --> payement du loyer jusque fin du bail même si départ anticipé ou décès.
BIEN REFLECHIR AVANT DE SIGNER UN BAIL DE 3 ANS, l'engagement est parfois plus lourd qu'un achat immobilier.

en pratique: arrangement avec le propriétaire ou devant le juge de paix, arrangement facilité selon les circonstances: clause dans le bail, nuisances sonores,...

et dans ce cas la nuisance sonore revient de la responsabilité du propriétaire étant donné que la cour reste à sa disposition pour son usage personnel.

Il faudrait donc d'abord en parler au locataire bruyant, par les moyens suivants, dans l'ordre:

1.demande aimable oralement
2.mot dans la boite aux lettres, et conversation avec le propriétaire
3.recommandé formel, ainsi qu'au propriétaire qui est aussi occupant et responsable de la cour

remède provisoire: bouchons dans les oreilles, a condition d'entendre son réveil sonner smile

Erico · #10 05-08-2012 18:58:56

je crois qu'il y a toujours moyen de diminuer la nuisance, mais faut un peu de bonne volonté et de savoir vivre

perso, n'aimant pas faire à autrui ce que je n'aimerais pas qu'on me fasse, quand j'ai eu un moment donné des ouvriers chez moi, pour une terrasse, ben je demandais, pas la radio à fond (comme souvent sur beaucoup de chantiers)....et dans la mesure du possible, pas les travaux hyper bruyants ( disqueuse par ex ) dès le matin...on était en août, je savais des gens dans le lotissement en congés et donc qui avaient sans doute envie de faire la grasse...

c possible, c toujours possible...

pour un autre voisin qui tondais TOUS les dimanches, 4 heures d'affilée l'après midi, après un moment j'ai mis un mot dans sa boîte aux lettres, signé bien sûr....j'ai évité d'aller chez lui, ne le connaissant pas, si ça s'était envenimé, j'étais chez lui et donc en tort......en jour il m'a interpellé assez sèchement devant chez moi, je lui ai répondu tout aussi sèchement, puis on a discuté et il a compris, il a cessé.....ça c'est passé correct....mais deux ans avant avec un autre, on en était venus aux mains, car c'était un violent et il ne prétendait pas être dans son tort...il disait bien haut se foutre du réglement communal...mal lui en a pris... j'avais 10 ans de pratique d'arts martiaux et sports de combat derrière moi et j'étais encore en bonne forme...il s'est vite retrouvé au tapis...et n'a plus tondu le dimanche ensuite ..;-)

mais c bien dommage d'en arriver là...de un lui ou moi on aurait pu prendre un sale coup et l'autre aurait eu de sacrées emmerdes....et puis y a des cons, vous leur mettez une raclée, sont capables de revenir armés ensuite

grmff · #11 05-08-2012 19:07:53

wayne a écrit :

rexou: faux: pour le bail de 3 ans, meme avec une clause dans le bail, il n'y a pas de resiliation possible.
les baux sont soumis à la loi legislative et à laquelle on ne peut pas déroger.

Je ne suis pas d'accord du tout avec vous. Pas du tout. Ce n'est ni la loi, ni l'esprit de la loi ni la pratique judiciaire ni la jurisprudence.

Sans vous remettre personnellement en cause, vous avez complètement tort.

Au niveau de la loi, d'abord:
La loi est certes impérative. Mais si elle est muette sur certains points, vous pouvez rajouter des règles. Si une règle est contraire à ce que mentionne la loi, c'est la loi qui s'applique. Mais si la loi est muette, vous pouvez rajouter des clauses.
Dans le cas des préavis pour les baux de type court, la loi est muette. Elle n'impose rien, et le contrat de bail peut rajouter des règles.

Au niveau de la pratique, quand le bail est muet, de nombreux juges rabottent le droit donné par la loi au propriétaire. Ce rabottage est fait au cas par cas, selon les tribunaux, selon les situations. Mais souvent rabottage au niveau des baux de 9 ans....

wayne · #12 05-08-2012 21:38:49

c'est pour cela que j'ai fais la différence entre la théorie et la pratique, ceci dit je ne pense pas avoir tort:

demandez à n'importe quel juriste ou service juridique dans l'immoblier, il vous affirmera que un bail à court terme (3 ans max) n'est pas résiliable, peut importe les clauses rajoutées.

Je parle en connaissance de cause, un proche a voulu rompre son bail de 3 ans et le propriétaire a refusé, ce qui fait qu'il a du rester plusieurs mois jusqu'à la fin du bail.
Il a préféré cette solution que tenter la justice de paix, qui peut parraitre couteuse, ennuyeuse et qui fait peur, surtout quand on est jeune locataire.

Sachant cela, peu de temps après, moi-même étais locataire avec un bail de 3 ans et clause de résiliation à la 1e et 2e année du bail, le propriétaire a revendu son appartement, le nouveau propriétaire a voulu rompre notre contrat de bail et n'a pas réussi, même avec la clause.
(comme j'avais trouvé quelque chose de mieux entretemps, j'ai finalement accepté moyennant 3 mois de loyer d'indemnités en ma faveur, mais j'aurais très bien pu refuser).

Je n'ai jamais du faire affaire à la justice pour ce genre de cas, donc je ne sais pas comment cela se passe en pratique, j'imagine que le juge de paix est plus clément, selon les circonstances, mais cela n'empeche pas que celui qui veut rompre son bail est en tort et risque de très lourdes indemnités : jusqu'à 3 ans de loyer !

Je répète vos propres mots:

"de nombreux juges" : donc pas tous les juges
"au cas par cas" : donc cela dépend d'autres facteurs
et "souvent": donc souvent oui mais parfois non

Personnellement, je préfère largement signer un bail de 9 ans (résiliable) que de signer un bail de 3 ans en dépendant de la clémence du juge le jour où j'ai envie de résilier le contrat.

grmff · #13 05-08-2012 21:48:46

demandez à n'importe quel juriste ou service juridique dans l'immoblier, il vous affirmera que un bail à court terme (3 ans max) n'est pas résiliable, peut importe les clauses rajoutées.

Pas besoin de demander. J'en suis sûr: le locataire peut donner le préavis si le bail le prévoit.

Je parle en connaissance de cause, un proche a voulu rompre son bail de 3 ans et le propriétaire a refusé, ce qui fait qu'il a du rester plusieurs mois jusqu'à la fin du bail.

C'est que son bail ne prévoyait rien.

Il a préféré cette solution que tenter la justice de paix, qui peut parraitre couteuse, ennuyeuse et qui fait peur, surtout quand on est jeune locataire.

La Justice de Paix est une justice bon marché, facile d'accès, qui permet aussi la conciliation. 35€ pour lancer la procédure, c'est quand même pas excessif.

Sachant cela, peu de temps après, moi-même étais locataire avec un bail de 3 ans et clause de résiliation à la 1e et 2e année du bail, le propriétaire a revendu son appartement, le nouveau propriétaire a voulu rompre notre contrat de bail et n'a pas réussi, même avec la clause.
(comme j'avais trouvé quelque chose de mieux entretemps, j'ai finalement accepté moyennant 3 mois de loyer d'indemnités en ma faveur, mais j'aurais très bien pu refuser).

La jurisprudence est spécialement variable en ce qui concerne le congé donné par le propriétaire. Elle l'est beaucoup moins dans le cas qui nous occupe: le locataire veut se barrer.

wayne · #14 05-08-2012 22:35:52

pour la justice de paix, je connais plus ou moins les tarifs, je précise bien "qui parait couteux" et "qui fait peur", surtout pour un jeune locataire et encore faut-il savoir se défendre, parfois seul face à un avocat et bien connaitre ses droits.

Pour ce qui est de la règle sur les clauses de résiliation d'un bail court terme,je ne savais pas que la justice n'appliquait pas les memes conditions pour le locataire que pour le propriétaire,
au temps pour moi,
en résumé, le locataire peu donc rompre le bail, mais le propriétaire pas toujours.

PIM · #15 05-08-2012 22:59:34

Pour autant que de besoin, je confirme l'analyse de Grmff.

cochise · #16 06-08-2012 07:54:58

wayne a écrit :

demandez à n'importe quel juriste ou service juridique dans l'immobilier, il vous affirmera que un bail à court terme (3 ans max) n'est pas résiliable, peut importe les clauses rajoutées.

Vous avez sur ce forum une belle brochette de bailleurs, dont certains en vivent et qui ont beaucoup d'expérience notamment avec les tribunaux, croyez moi. Et aussi 2 ou 3 juristes pros.
La dessus, je rejoins l'avis de Grmff et pour avoir été dans le cas, je confirme que les juges, d'une manière générale, rabottent bien les droits des proprios, souvent dans le calcul des indemntés de rupture.

rexou · #17 06-08-2012 08:01:59

Merci à Grmff et Pim d'avoir apporté de très justes précisions.

-Un bail court, par défaut, n'est pas résiliable avant son terme, en effet. Mais la loi autorise le bail à prévoir d'autres conditions, celles ci étant favorables au locataire.

- Le bail peut donc prévoir uniquement pour le locataire une résiliation anticipée avec indemnité compensatoire en plus du préavis. Cette indemnité est en principe libre, mais il arrive que certains juges l'adaptent aux indemnités d'un bail de 9 ans, pour une résidence principale, même si le bail prévoit une indemnité fixe de 3 ou de 6 mois.

- Le bail peut aussi prévoir une résiliation par le preneur OU par le bailleur, mais les indemnités ne peuvent pas être déséquilibrées en faveur du bailleur.

Enfin, le bail définit les droits et obligations de chacun, et sert (en ce qui me concerne) de base pour négocier des conditions de sortie acceptables par chacun. Ce n'est qu'en cas de gros litige, de mauvaise volonté, de défaut de paiement, et si un accord ne peut être trouvé, qu'une action en justice de paix est envisagée.

wayne · #18 06-08-2012 10:06:24

au temps pour moi rexou,
voilà des précisions intéressantes à savoir.

je m'étais juste basé sur mon experience personnelle et sur l'avis de juristes spécialisés, ayant déjà été confronté plusieurs fois au cas, mais sans se finir au tribunal, et ce aussi bien en tant que bailleur que en tant que preneur.

contrat de bail 3 ans - probleme nuisance sonore autre locataire

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