L'AG peut-elle déléger le choix d'une entreprise au Conseil de Copro.

dach · #1 15-09-2012 10:52:15

Suite au post précédent (Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic ), la question sur la légalité de la délégation au CdC a été posée.

Mon point de vue est OUI sur base de art 577-7 §1c.
Même la délégation n'est pas toujours judicieuse, dans le cas de travaux simples (comme par exemple une remise en peinture des communs), cela permet d'éviter la convocation d'une AGE et les frais qui vont avec.
Il faut bien sûr garder à l'esprit, que l'ACP garde la responsabilité des choix faits par le CdC et ne peut se retourner contre les membres du CdC pour autant que ceux-ci ont respecté le mandat qui leur a été donné.

La transparence est assurée si le CdC en rend compte dans leur rapport semestriel (obligation que n'a pas le syndic malgré la volonté de transparence de la loi de 2010 !).
Tous CP's souhaitant s'mpliquer dans la gestion de leur patrimoine peuvent être candidat au CdC.
Le mandat de délégation peut indiquer que le choix doit être pris par consensus càd à l'unanimité des membres du CdC. Cela offre un garde fou supplémentaire.

tempura · #2 15-09-2012 15:18:10

dach a écrit :

Suite au post précédent (Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic ), la question sur la légalité de la délégation au CdC a été posée.
Mon point de vue est OUI sur base de art 577-7 §1c.
Même la délégation n'est pas toujours judicieuse, dans le cas de travaux simples (comme par exemple une remise en peinture des communs), cela permet d'éviter la convocation d'une AGE et les frais qui vont avec.
Il faut bien sûr garder à l'esprit, que l'ACP garde la responsabilité des choix faits par le CdC et ne peut se retourner contre les membres du CdC pour autant que ceux-ci ont respecté le mandat qui leur a été donné.
La transparence est assurée si le CdC en rend compte dans leur rapport semestriel (obligation que n'a pas le syndic malgré la volonté de transparence de la loi de 2010 !).
Tous CP's souhaitant s'mpliquer dans la gestion de leur patrimoine peuvent être candidat au CdC.
Le mandat de délégation peut indiquer que le choix doit être pris par consensus càd à l'unanimité des membres du CdC. Cela offre un garde fou supplémentaire.

En effet, l'article 577-7 est clair à cet égard.

dach · #3 16-09-2012 10:17:18

Dans le post précédant, saxo donne, sur base d'un jugement du juge de paix de ? le ?, une interprétation très restrictive de la délégation au CC:

saxo a écrit :

La loi (CC art. 577-7, § 1er, 1°, c. al. 3) prévoit que des délégations peuvent être données au CC par l'AG: - sous de strictes conditions de majorité et de validité dans le temps; - sous réserve des compétences légales du syndic et de l'AG; - à condition que la délégation porte sur des actes expressément déterminés. (...) En outre, parmi les compétences légales de l'AG on retrouve (CC art. 577-7, § 1er, 1°, b) " tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic". Les décisions au sujet de l'exécution de travaux sont donc de la compétence de l'assemblée générale. Or le vote laisse le choix au conseil de copropriété.

Il semble donc que la possibilité de délégation au CC soit réduite à néant si même les décisions pratiques liées à la mise en œuvre des travaux décidés par l'AG ne peuvent être délégués à la même majorité.

La procédure pratique pour éviter toute délégation et contestation serait donc:
Cas idéal:
AGO: Décision de principe des travaux par l'AG + Accord pour que le syndic établisse un cahier des charges et demande des devis.
AGE1: Validation du cahier des charges par l'AG, vote du budget et choix d'un entrepreneur.
AGE2: Suite à problème lors du chantier, décision de modification mineur sans implication budgétaire.
AGE3: Réception des travaux.

Cas plus probable:
AGO: Décision de principe des travaux par l'AG + Accord pour que le syndic établisse un cahier des charges et demande des devis.
AGE1: Demande de correction du cahier des charges par l'AG ou refus des devis.
AGE2: Quorum de présence pas atteint.
AGE2bis: Validation du cahier des charges par une AG réduite au CDC, vote du budget et choix d'un entrepreneur.
...Suite à problème lors du chantier, l'entrepreneur demande des modifications mineurs sans implication budgétaire. Vu l'implication de l'AG, le syndic prends la décision de reporter les travaux concerné par la modification pour éviter l'AGE
AGE3: Quorum de présence pas atteint.
AGE3bis: Non réception des travaux par une AG réduite à quelques membres du CDC car une partie des travaux n'a pas été exécuté...
...

Le cas 2 est certes caricatural, mais vu l'implication de la plupart des CP's, il n'est pas très loin de la réalité...
J’aurai pu aussi faire un scénario où le syndic aurait pris la place refusé au CdC. Je doute que l'ACP aurait été mieux servie tant sur la plan budgétaire que juridique !

En conclusion, mon avis est que si le choix de déléguer n'est pas sans risque, doit être bien cadrer et être utilisé pour aider l'AG et non pour la court-circuiter, le tout à AG risque d'être contre productif.

Entre 2 maux, à chaque CP de choisir la solution qui lui convient le mieux dans spécificité de son ACP et connaissance de cause.

Saxo · #4 16-09-2012 10:46:52

1. Il faut lire la loi dans son ensemble (et pas par le petit bout de la lorgnette).

Le CC doit contrôler l'exécution - par le syndic - des décisions de l'AG.

Comment pourrait-il contrôler quoi que ce soit si l'AG est court-circuitée et qu'il participe - lui-même - à l'exécution de décisions.

On ne peut pas être en même temps le contrôleur et le contrôlé.

Comment, dans son rapport semestriel circonstancié de sa mission aux copropriétaires le CC va-t-il s'y prendre pour expliquer qu'il s'est lui-même contrôlé ?

ça n'a pas de sens.

2. Dans la nouvelle loi, le CC s'est vu dépourvu de toute mission d' assistance au syndic.

Comment, dans son rapport semestriel circonstancié de sa mission aux copropriétaires le CC va-t-il s'y prendre pour expliquer qu'il n'assiste pas le syndic mais qu'il collabore avec lui.

ça n'a pas de sens.

3. Si on se réfère aux débats parlementaires (encore faut-il les lire), on voit que le principe qui a guidé les parlementaires est que le syndic doit jouer son rôle pour lequel il est rémunéré.

Comme dirait quelqu'un de célèbre sur ce forum: vous n'êtes pas content de votre syndic ?

Changez-en !

Ce n'est pas en utilisant des formules boîteuses qu'on arrive à quoi que ce soit.

Au contraire, on complique la situation qui sera exploitée au maximum ensuite (entrepreneur, par exemple).

Ce cas a été vécu, mais dans un jugement en néerlandais.

dach · #5 16-09-2012 13:18:37

saxo a écrit :

Le CC doit contrôler l'exécution - par le syndic - des décisions de l'AG.

Je suis bien d'accord, c'est la mission minimal du CdC.
Je ne peut que regretter que le CdC composé de bénévoles dispose de peu de moyen pour assurer ce contrôle. Obtenir des informations des syndics pro. successifs de notre ACP a toujours été laborieux (Peu de réaction aux e-mails, difficulté d’obtenir RdV le WE, longues explications pour "noyer le poison"). Lorsqu'on les obtiens c'est incomplet et surtout trop trop tard. Heureusement l'impact est jusqu'ici faible.

saxo a écrit :

Comment pourrait-il (le CdC) contrôler quoi que ce soit si l'AG est court-circuitée et qu'il participe - lui-même - à l'exécution de décisions. On ne peut pas être en même temps le contrôleur et le contrôlé.

Une délégation ne porte pas sur les missions du syndic, donc le CdC peut assurer sa mission de contrôle des missions du syndic

saxo a écrit :

Dans la nouvelle loi, le CC s'est vu dépourvu de toute mission d' assistance au syndic.

Je suis également d'accord, la délégation est mission d’assistance envers l'AG pas envers le syndic qui doit exécuter les décisions de l'AG sans les contourner, gagner du temps, utiliser le CdC à son propre usage ou se cacher derrière le CdC pour justifier ses erreurs.

Nous sommes finalement d'accord sur presque tout. Mais selon vous, quelles sont les missions que le législateur, dans son art 577-8/1, a souhaité éventuellement déléguer au CdC après accord de l'AG.
Pouvez-vous nous donner des exemples ?

Saxo · #6 16-09-2012 15:05:45

dach a écrit :

quelles sont les missions que le législateur, dans son art 577-8/1, a souhaité éventuellement déléguer au CdC après accord de l'AG.
Pouvez-vous nous donner des exemples ?

On serait plus avancé si le parlement lui-même avait donné des exemples.

Mais il ne l'a pas fait. Et dans la dynamique du fonctionnement politique du Parlement, on peut supputer (supputer seulement) qu'il a voulu donner l'illusion à certains de leur donner du pouvoir tout en retirant toute portée à ce pseudo-pouvoir.

En quelque sorte, il reprenait de la main droite ce qu'il avait soi-disant donné de la main gauche.

Certains croient que cette pseudo-délégation siffle le retour à la vieille co-gérance. Il n'en est absolument rien. Bien au contraire.

Voilà pourquoi il faut lire les débats parlementaires, qui sont sur Internet, et ne pas tirer des plans sur la comète.

Il faut regarder les choses factuellement. Et pas faire des projections.

Voici la justification donnée à cet amendement sur le site de la chambre , qui dans la dynamique parlementaire ne visait apparemment rien.

Pour éviter les conflits dans l’interprétation des rôles du
conseil de copropriété, la tâche de «conseiller» est retirée
de la description de ses tâches.
La possibilité pour l’assemblée générale de déléguer certaines
missions au conseil de copropriété est maintenue mais
encadrée: d’une part, les missions déléguées au conseil de
copropriété ne pourront pas entrer en conflit avec les missions
légales du syndic ou de l’assemblée générale. Elles devront
être précisément détaillées lors de leur soumission au vote
de l’assemblée générale qui devra les adopter à une majorité
qualifiée des trois quart des voix .Enfin, ces missions porteront
sur des périodes déterminées qui ne pourront excéder un an.

Et plus loin, pour éviter que ces "flics" de la copropriété ne s'offusquent de leur nom, on l'a changé :

Dans la proposition de loi, il était suggéré de renommer le
conseil de gérance afin de lever les ambiguïtés liées à ces
termes: le rôle de cet organe n’est pas de gérer la copropriété
mais de veiller à ce que le syndic assume correctement ses
missions. Celles-ci sont décrites à l’article 577-8 § 4.
La nouvelle appellation de «conseil de surveillance» retenue
dans la proposition de loi n’a cependant pas rencontré
l’unanimité lors des auditions. Certains intervenants appréhendaient
la référence trop explicite à l’autorité que dénote
le terme de surveillance.

Dans un but d’équilibre, il est proposé d’opter pour un
titre plus neutre et en même temps signifiant. Si la mission
principale de l’actuel conseil de gérance est bien le contrôle
de la gestion du syndic, la raison de son existence est la représentation
des copropriétaires dans les immeubles d’une
certaine importance. Les termes de « conseil de copropriété»
expriment cette qualité de représentation.

Ces amendements et leur jusitification ont été soumis le 7 mai 2009.

Ils émanent de Mme Nyssens et consorts.

dach · #7 16-09-2012 19:53:47

Merci à saxo pour ces éclaircissements. Le rapport de la commission met effectivement bien en évidence que nos élus ont souhaité éviter toutes collusions, passives ou actives, du CdC avec le syndic.
Mais beaucoup d'intervenants ont mis en évidence l'importance de l'ex-conseil de gérance pour assumer diverses choses qui ne sont pas de la responsabilité du syndic d'où la possibilité de délégation au CdC dans un cadre bien défini et temporaire pour ne pas se substituer à l'AG.
Le terme choisi : “conseil de copropriété” ne porte aucune connotation par rapport à son rôle éventuel.

Pour les curieux, le rapport est consultable sur http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/52/1334/52K1334011.pdf

Saxo · #8 18-09-2012 10:13:45

dach a écrit :

Mais beaucoup d'intervenants ont mis en évidence l'importance de l'ex-conseil de gérance pour assumer diverses choses qui ne sont pas de la responsabilité du syndic d'où la possibilité de délégation au CdC dans un cadre bien défini et temporaire pour ne pas se substituer à l'AG.

Vous mettez le doigt sur une sorte de démission des copropriétaires qui préfèrent s'en remettre à d'autres. Un peu comme s'ils disaient à ces autres:

voici la clef de mon coffre-fort, je préfère vous la donner à vous plutôt qu'au syndic.

Alors qu'en fait, la question n'est absolument pas de donner la clef de son coffre-fort à qui que ce soit.

Au contraire, il s'agit de gérer soi-même le contenu de son coffre-fort. Surtout que ce coffre-fort, c'est d'abord un patrimoine important, ne fût-ce que le prix de l'appartement.

Qui aurait l'idée de dire à son voisin: allez à la banque pour moi et faites les investissements qui vous chantent.

Personne.

Et les parlementaires ont voulu définitivement mettre fin à ce monopole du savoir et des contacts qu'auraient certains membres de conseils de gérance.

Je laisse parler le père de la nouvelle loi, Olivier Hamal:

[i]Il nous faut bien évoquer également l'évident trop grand désintérêt - voire l'apathie - de nombre de copropriétaires dans la gestion au quotidien de leur immeuble. (...) les décisions prises par cette AG engagement pourtant leur patrimoine, leur pouvoir d'achat et le futur de leur bien.

Les objectifs sont triples: moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence dans leur gestion, booster la participation et obtenir une attitude plus proactive des propriétaires[i]

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