Location d'une surface commerciale

LeMerbien

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Location d'une surface commerciale

Bonjour
Je possède un magasin et ayant vécu une expérience désagréable avec le précédent locataire, je me demande si il est possible de louer le bien avec une autre durée que 9 ans ?
Peut on mettre une clause d'un an ?
Doit on obligatoirement utiliser un bail commercial lors de la location d'un magasin ? Si non quel bail ? Comment être sûr que le Preneur ne déclare pas son loyer comme frais professionnel ?
Merci d'avance

rexou

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Re : Location d'une surface commerciale

Bonjour
Je possède un magasin et ayant vécu une expérience désagréable avec le précédent locataire, je me demande si il est possible de louer le bien avec une autre durée que 9 ans ?
Peut on mettre une clause d'un an ?
Doit on obligatoirement utiliser un bail commercial lors de la location d'un magasin ? Si non quel bail ? Comment être sûr que le Preneur ne déclare pas son loyer comme frais professionnel ?
Merci d'avance

Un bail commercial d'un an, ce n'est pas possible à ma connaissance.

Vous pouvez établir un bail court (un an par exemple) pour une location dépôt/entrepôt, ou surface d'exposition, ou bureau. Pas pour un bail commercial qui est soumis à une législation tout à fait spécifique.

Dans tous les cas cités, le preneur déclarera son loyer en frais professionnels. Seule, une location à usage résidentiel peut exclure par contrat la possibilité d'imputation professionnelle du loyer... à condition bien sur que le bien soit compatible avec un usage résidentiel .

PIM

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Re : Location d'une surface commerciale

Je ne suis pas du tout un spécialiste des baux commerciaux, mais il me semble que c'est le destination effective des lieux (par ex.: commerce de détail avec accès à la clientèle) qui rend - ou non - applicable la loi sur les baux commerciaux.

Et moralité, on ne peut pas s'y soustraire..., la loi concernée du 30 septembre 1953 étant impérative.

Erico

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Re : Location d'une surface commerciale

En gros, c'est quoi votre expérience désagréable ?

Cela dit un loc n'est pas l'autre, j'ai véçu ça aussi et depuis le départ de l'olibrius je n'ai qu'à me réjouir de mes locs actuels...

Francis

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Re : Location d'une surface commerciale

mettez vous aussi à le place de l'autre !
Quel indépendant sérieux débuterai une activité en louant une surface commerciale avec une durée très limitée (1 an, 3 ans) avec tous les investissements que cela demande ?

J'ai 2 locataires commerciaux, plus qq autres en gestions, et finalement peu d'ennui, et certainement pas plus qu'avec certains locataires de logements.

Ne pas oublier que des précautions doivent être prises, quelque soit le type de bail !

Erico

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Re : Location d'une surface commerciale

moi si l'indépendant est célibataire, je demande que ses parents se portent caution si il est marié que le conjoint se porte caution... et je demande la garantie locative , 3 mois, en cash et c'est légal !
ce sont déjà 2 premières précautions...

rexou

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Re : Location d'une surface commerciale

Doit on obligatoirement utiliser un bail commercial lors de la location d'un magasin ? Si non quel bail ? Comment être sûr que le Preneur ne déclare pas son loyer comme frais professionnel ?

Option 1 : vous louez à un particulier pour usage résidentiel exclusivement et interdiction de toute activité professionnelle. Voir bail résidentiel classique pim. Vous serez taxé uniquement sur le RC et pas sur le loyer réel.

Option 2 : vous louez pour un usage professionnel avec un bail non commercial (en stipulant clairement que ce bail ne peut en aucun cas tomber sous l'application des baux commerciaux). Valable pour un bureau, un entrepôt, une surface d'exposition, un show-room, une profession libérale, etc... Vous serez taxé sur les loyers réels, mais sans les contraintes du bail commercial.

Option 3 : vous louez avec bail commercial, ce qui est inévitable si votre locataire exerce un commerce de détail, par exemple un snack ou une épicerie...

Dans le cas des options 2 et 3, vu la différence de taxation, le loyer peut être majoré de 20 à 30 % par rapport à un loyer résidentiel. Si vous avez un PH en cours, il se peut que cette majoration de taxe soit absorbée par la déductibilité de ce prêt... Si vous avez par contre d'autres revenus importants et que vous êtes taxé à 50%, cette majoration ne couvrira pas le complément d'impôts que vous aurez à payer. Le choix dépend de votre situation fiscale... et du marché.

LeMerbien

Pimonaute

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Re : Location d'une surface commerciale

Pour répondre à toutes les questions posées, voici les réponses
Ma mauvaise expérience vient du fait que le magasin était loué à une personne qui pendant 4 ans ne m'a posé aucun soucis et ensuite son fond de commerce a été remis à une autre personne qui pour résumé est au dessus des lois: retard de paiement, non présence à la convocation du juge de paix, difficulté à le faire sortir du magasin avec au final, 3000 euros de frais
Tout cela se passe avec un sentiment d'impuissance de ma part parce qu'encore une fois, je trouve que les choses sont telles que le proprio n'est pas bien protégé; c'est mon avis...
Maintenant, j'ai une personne intéressée qui ne désire pas s'engager pour une  durée de 9 ans et moi non plus; c'est pour cela que je cherche une solution
Merci pour vos éclaircissement et encouragement

Francis

Pimonaute incurable

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Re : Location d'une surface commerciale

Et quelle activité votre nouveau locataire veut exercer dans votre local ?

rexou

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Re : Location d'une surface commerciale

Et quelle activité votre nouveau locataire veut exercer dans votre local ?

En effet, de la réponse à cette question dépend les possibilités de type de bail envisageables.

Par contre, ne perdez pas de vue que la location comporte toujours une part de risque. Vous pouvez réduire le risque en prenant certaines précautions. Mais vous devez accepter l'idée de l'existence d'un risque.

Votre locataire ne sera sans doute pas un couple de fonctionnaires nommés héritiers de parents fortunés se portant caution solidaire...

Je partage votre avis : le proprio est mal protégé. Un commerçant qui ne "désire pas s'engager pour une durée de 9 ans", cela peut inspirer des craintes...

Erico

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Re : Location d'une surface commerciale

Vous pouvez trouver un compromis...bail de 9 ans, on ne sort pas de là, mais possibilité de résiliation anticipée à conditions très favorables pour lui....petit préavis, petite indemnité...

Why not ?

rexou

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Re : Location d'une surface commerciale

Vous pouvez trouver un compromis...bail de 9 ans, on ne sort pas de là, mais possibilité de résiliation anticipée à conditions très favorables pour lui....petit préavis, petite indemnité...

Why not ?

Je sais que c'est possible dans le cadre d'un bail pour location de bureau, de surface d'exposition, ou pour une profession libérale, s'il est clairement stipulé que le bail ne peut en aucun cas tomber sous l'application des baux commerciaux. 

Les baux commerciaux sont soumis à des règles fort strictes et si ce type de bail est incontournable, je pense qu'il est préférable de faire rédiger ce bai par un juriste ou avocat ou au moins de lui soumettre le projet avant signature.

Erico

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Re : Location d'une surface commerciale

je sais pas exactement...mais par ex les baux type, officiels on peut dire, demandent 6 mois d'indemnité pour résiliation anticipée, mais un juge n'en accordera jamais que 3
donc .....
je sais que certaines clauses de ces baux sont régies par la loi, mais je pense que d'autres peuvent être rédigées de commun accord
de plus si ces clauses, proposées par le proprio, sont à l'avantage du loc, c'est pas lui qui ira se plaindre, donc....

moi une fois un loc commercial est parti anticipativement....je pouvais, par contrat, demander 6 mois d'indemnités, je ne l'ai pas fait...c'était reloué de suite et on était en excellents termes...et alors ? qui s'en est plaint ?  ;-)

rexou

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Re : Location d'une surface commerciale

Une clause à l'avantage du loc est toujours acceptée, bien sur.

Et il est toujours possible de déroger aux conditions du bail de commun accord, surtout si cet accord est favorable au loc.

Dans les deux cas, personne ne se plaindra !