garantie locative avant de signer un bail

wayne · #1 29-11-2012 23:59:19

Bonjour à tous,

je voulais savoir s'il était possible et autorisé d'exiger le blocage de la garantie locative avant de signer un bail avec un nouveau locataire ?

ceci dans le but d'avoir une garantie supplémentaire avant de signer un bail , qui, une fois signé, s'avère plus long a résilier

en effet, imaginons que le locataire signe le bail (et verse le premier mois de loyer en acompte le jour de la signature du bail) ,
seulement le jour prévu de son entrée dans les lieux, le locataire n'a toujours pas fait le nécessaire pour la garantie locative, le propriétaire refusera alors de lui donner les clés, mais cela ne l'empêchera pas d être embarrassé, vu que le bail est signé, le temps de rompre le bail et de relouer, il y a un risque de vide locatif, vu qu'il n'aura reçu que le premier mois de loyer comme acompte

grmff · #2 30-11-2012 00:04:39

Bonjour

C'est un cas effectivement compliqué. Personnellement, je signe les baux à l'agence bancaire. Cela permet la simultanéité de3 3 opérations: signature du bail, payement du 1er mois, et création de la garantie.

En outre, depuis septembre, les banques sont tenues de vérifier que la garantie est légale et ne dépasse pas deux mois de loyer. C'est la raison qui m'a été donnée par deux banques différentes pour demander une copie du bail.

Pourtant, cela faisait très longtemps qu'on ne me la demandait plus...

Tout change.

panchito · #3 30-11-2012 08:07:03

Si vous utilisez un bail PIM, il y est prévu que le locataire ne peut en aucun cas recevoir les clés tant que la garantie n'a pas été constituée.

Je rajoute souvent 2 autres conditions dans le bail:
Il ne recevra pas les clés non plus tant:
- qu'il n'apporte pas la preuve qu'il a assuré sa rensponsabilité civile locative (assurance incendir du locataire) (il peut la prendre à la banque où il dépose sa garantie)
- qu'il n'apporte pas la preuve qu'il a établi un ordre permament prouvant que le loyer sera payé automatiquement le jour prévu dans le bail.

Car effectivemet, dès qu'il a les clés; les jeux sont faits.

Alea jacta est!

Erico · #4 30-11-2012 08:31:39

panchito a écrit :

Si vous utilisez un bail PIM, il y est prévu que le locataire ne peut en aucun cas recevoir les clés tant que la garantie n'a pas été constituée.
Je rajoute souvent 2 autres conditions dans le bail:
Il ne recevra pas les clés non plus tant:
- qu'il n'apporte pas la preuve qu'il a assuré sa rensponsabilité civile locative (assurance incendir du locataire) (il peut la prendre à la banque où il dépose sa garantie)
- qu'il n'apporte pas la preuve qu'il a établi un ordre permament prouvant que le loyer sera payé automatiquement le jour prévu dans le bail.
Car effectivemet, dès qu'il a les clés; les jeux sont faits.
Alea jacta est!

Bien sûr on ne donne pas non plus les clés tant que l'ELE n'a pas été fait...ni tant que le premier mois de loyer n'a pas été payé
J'avais encore noté une condition sur ce forum, mais je ne m'en souviens plus...
En fait il y en a 5 importantes ( non compris l'ordre permanent qui peut être annulé à tout moment de toutes façons )

Donc récapitulons ça peut être utile pour tout le monde

- garantie locative constituée
- ELE fait
- assurance incendie souscrite
- premier mois de loyer payé

et ?

Francis · #5 30-11-2012 09:03:14

5 / bail signé ! et oui, ça arrive encore qu'un locataire entre sans bail signé !

grmff · #6 30-11-2012 09:10:25

Perso, c'est, dans l'ordre:
1. garantie locative
2. payemet du 1er loyer
3. ordre permanent
4. signature et lecture du bail
5. état des lieux et relevé des compteurs
6. proposition de contrat énergie avec la seule société qui permet l'envoi de contrat scanné par mail (et c'est moi qui scanne et envoie le contrat). Ce dernier point n'est pas obligatoire, puisque le locataire a le choix du fournisseur. Mais 90% des locataires prennent la solution.

Et enfin, remise des clés.
1 à 4 sont fait à la banque
5 et 6 sont faits dans la foulée si le bien est déjà libre ou disponible.
De 1 à 6, c'est torché en deux heures

bada · #7 30-11-2012 10:01:40

Rico a écrit

- assurance incendie souscrite

Pourquoi écrivez-vous "assurance incendie". Elle est déjà souscrite par le syndic (copropriété), pour l'immeuble.

panchito · #8 30-11-2012 10:10:46

Il s'agit de l'assurance Responsabilité Civile locative.

Car l'assurance de la copropriété pourrait intervenir et puis récupérer les fonds sur le locataire s'il s'avère qu'il est responsable des dommages.

bada · #9 30-11-2012 10:12:52

OK, là d'accord

Erico · #10 30-11-2012 10:15:36

Francis a écrit :

5 / bail signé ! et oui, ça arrive encore qu'un locataire entre sans bail signé !

Voilà, c'est ça, l'essentiel m'avait échappé Françis.... lol

Erico · #11 30-11-2012 10:18:48

grmff a écrit :

Perso, c'est, dans l'ordre:
1. garantie locative
2. payemet du 1er loyer
3. ordre permanent
4. signature et lecture du bail
5. état des lieux et relevé des compteurs
6. proposition de contrat énergie avec la seule société qui permet l'envoi de contrat scanné par mail (et c'est moi qui scanne et envoie le contrat). Ce dernier point n'est pas obligatoire, puisque le locataire a le choix du fournisseur. Mais 90% des locataires prennent la solution.
Et enfin, remise des clés.
1 à 4 sont fait à la banque
5 et 6 sont faits dans la foulée si le bien est déjà libre ou disponible.
De 1 à 6, c'est torché en deux heures

Euh 1 à 6 torché en 2 heures ???

quoi vos locataires signent le bail et puis le lisent ? lol

plus sérieusement, moi , je leur propose toujours de lire et étudier le bail quelques jours ....avant de signer....je trouve qu'on ne lit pas et ne signe pas un bail en 15 minutes

grmff · #12 30-11-2012 10:47:53

quoi vos locataires signent le bail et puis le lisent ?
plus sérieusement, moi , je leur propose toujours de lire et étudier le bail quelques jours ....avant de signer....je trouve qu'on ne lit pas et ne signe pas un bail en 15 minutes

Ceux qui veulent le bail, pas de problème.
Mais sinon, oui, je fais signer le bail à la banque, puis je fais une lecture expliquée du bail en profondeur lors de l'état des lieux.

Tout le bail, excepté les deux arrêtés royaux de 1997 et 2007 obligatoire de joindre et qui font abattre des arbres inutilement. Ces deux pages-là, je me refuse philosophiquement à les lire...

wayne · #13 01-12-2012 07:25:05

Si vous utilisez un bail PIM, il y est prévu que le locataire ne peut en aucun cas recevoir les clés tant que la garantie n'a pas été constituée.

c'est justement là que je voulais en venir: admettons que le locataire n'ai pas fais le nécessaire pour la garantie, bien évidemment vous ne lui donnerez pas les clés, mais après ?

vu que le contrat de bail est signé, j'imagine que l'on ne peu pas le résilier sans les procédures habituelles (juge de paix,...),vous voilà parti pour un vide locatif qui risque de durer plusieurs mois et sans aucune garantie de récupérer une seule indemnité (hormis l' éventuel acompte du premier mois)

la méthode de grmff me semble plus prudente: d'abord la garantie de 2mois et l'acompte d' 1mois, avant de signer quoi que ce soit.
le vide locatif est ainsi couvert pour 3 mois.

en général lorsque l'on va a la banque pour bloquer une garantie locative, elle demande le contrat de bail,
peut-elle refuser de faire le nécessaire si aucun contrat n'a encore été signé ?

grmff · #14 01-12-2012 08:50:54

peut-elle refuser de faire le nécessaire si aucun contrat n'a encore été signé ?

Apparemment, depuis septembre de cette année, la banque est tenue de vérifier que la garantie est légale, et donc est tenue de demander une copie du bail.

C'est la raison pour laquelle je signe le bail à la banque: pas d'engagement de ma part tant que le bail n'est pas signé.

amnesia · #15 22-11-2016 18:38:45

Bonsoir

Pour ma part je ne met pas la garantie locative à la banque Chez moi mon système c'est une garantie de main à main non bloquée sur un compte

Certe ce n'est pas la loi comme on dit mais la plupart des locataires ne respectent rien sur le bail je me demande parfois à quoi sert de signer un bail

donc perdre mon temps à une banque cela m'intéresse pas ou bien ma prestation est payante

Voilà certains rigolerons mais chez moi ca marche

grmff · #16 22-11-2016 20:00:04

Ben, ce que vous faites est illégal.

Si vous passez devant un juge, vous serez immédiatement classée dans les propriétaires (un peu) foireux...

Personnellement, j'évite... et j'évite de donner le conseil de se mettre dans l'illégalité.

GT

amnesia · #17 26-11-2016 01:53:21

Je voudrais savoir le risque ? il y en a pas ....

Mais non , si on va plus loin le juge pourrait ordonner de mettre la somme sur un compte bloquer sans plus et de toute façon c'est le juge qui décide .......

Par contre,
Si je peux donner un conseil au propriétaires ne pas accepter de garantie Dexia bien lire la feuille là c'est totalement illégal j 'ai eu l'expérience depuis je ne fais plus de garantie bloquée sur un compte ne perdez pas votre temps à la banque SVP

Un papier , un bic , 2 signatures suffit si il y a contestation il y a le juge

grmff · #18 26-11-2016 08:12:49

Vous pourriez expliquer le problème que vous avez eu avec la garantie Belfius?

Qu' est ce qui était illégal?

amnesia · #19 26-11-2016 08:43:16

Avec la garantie bloquée Dexia cela date de 9ans j'ai eu un très mauvais souvenir de cela c'est pour cela que j 'ai changé de méthode

Je regarderais dans mon dossier pour approfondir cette histoire

En résumé

Je mettais en location un logement à 500 euro de loyer à ce temps là c'était 3 mois de cautions donc 1500 euro à bloquer sur un compte DEXIA ( via CPAS )

J'ai signé le document de dexia sans lire les lignes et oui je passe à la banque donc pas de problème ..

A la sortie locative bien sur tout le temps la meme chose la locataire part chez sa fille sans prévenir me laisse ses meubles et j 'en passe

Je la convoque en audience publique elle n 'est pas là le juge ordonne la libération de la garantie locative Donc les 1500 euro ok

Je me rends à la banque dexia je donne le jugement pour la fameuse libération de la somme et là patatra l'employée m'annonce qu'il n ' y a pas 1500 euro mais 340 euro je crois et alors à qui la faute ................

La banque , CPAS , ou le proprio

A méditer

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