Tarif AGE

Mmepims · #1 01-02-2013 10:17:02

Bonjour,

1. Quel est le prix moyen qui peut être demandé pour l'organisation d'une AG extraordinaire (CP de 10 appartements) ?

2. Est-il normal que le syndic facture des "prestations" (non précisées) hors forfait pour la recherche d'un architecte en vue de la réalisation de travaux et (probablement) pour la visite des lieux nécessitant ces travaux ?

Merci d'avance.

dach · #2 02-02-2013 11:28:27

Mmepims a écrit :

Quel est le prix moyen qui peut être demandé pour l'organisation d'une AG extraordinaire (CP de 10 appartements) ?

Dans mon ACP de taille équivalente, le contrat prévoit un forfait de 150 €

Mmepims a écrit :

Est-il normal que le syndic facture des "prestations" (non précisées) hors forfait pour la recherche d'un architecte en vue de la réalisation de travaux et (probablement) pour la visite des lieux nécessitant ces travaux ?

Notre contrat prévoit un taux horaire de 50 € pour les prestations hors forfait. Pour justifier ces prestations, il me semble que le syndic doit invoquer soit l'urgence, soit l'acceptation spécifique et préalable des prestations par l'AG. Les heures prestées doivent être rapport de ces justifications.
Si l'AG a demandé au syndic de présenter une seule offre de contrat d'architecte, il me semble abusif de demander plus que le temps de la visite. Et encore, sachant que le syndic s'engage généralement à visiter l'immeuble 2 fois pas mois, il pourrait combiner visite ordinaire et architecte

Mmepims · #3 02-02-2013 12:26:54

dach a écrit :

Dans mon ACP de taille équivalente, le contrat prévoit un forfait de 150 €

Merci dach.
Il me semblait bien que 300 € (!!!) était exagéré. Je vais toutefois essayer de mettre la main sur le contrat pour voir si ce tarif était prévu et nous aurait donc échappé à la signature du contrat.

dach a écrit :

Notre contrat prévoit un taux horaire de 50 € pour les prestations hors forfait. Pour justifier ces prestations, il me semble que le syndic doit invoquer soit l'urgence, soit l'acceptation spécifique et préalable des prestations par l'AG. Les heures prestées doivent être rapport de ces justifications.
Si l'AG a demandé au syndic de présenter une seule offre de contrat d'architecte, il me semble abusif de demander plus que le temps de la visite. Et encore, sachant que le syndic s'engage généralement à visiter l'immeuble 2 fois pas mois, il pourrait combiner visite ordinaire et architecte

En l'espèce, un seul architecte a été présenté par le syndic. D'autres architectes, présentés par des CP, ont visité les lieux hors présence du syndic.
Rien ne semble justifier ces prestations "hors forfaits" et je vais en demander le détail.

Cordialement.

bada · #4 02-02-2013 14:46:41

Mmepims

Je vais toutefois essayer de mettre la main sur le contrat pour voir si ce tarif était prévu et nous aurait donc échappé à la signature du contrat.

Effectivement, il faut lire son contrat.
Si ce type d'honoraires n'est pas prévu, c'est pas normal et il ne peut pas facturer.

Mmepims · #5 05-02-2013 12:03:15

Suite de mon 1er post.

Après vérification, rien n'est prévu dans le contrat pour l'AGE.
J'ai interrogé le syndic qui répond qu'il a compté ses honoraires par heure (ce qui est culoté vu que la moitié de l'AGE a été consacrée à des points qu'il a ajouté lui-même et qui étaient totalement inutiles !!). Il dit en outre qu'il a passé beaucoup de temps à la préparer et à la convoquer (nous sommes 10 !!).

Il souhaite savoir d'où je sors le tarif moyen de +/-150€ pour une AGE de la taille de la nôtre.

Pour les prestations hors forfait, il estime que ce dernier couvre les prestations ordinaires et pas la conduite de travaux exceptionnels.
Or, les travaux n'ont pas encore commencé et un architecte sera chargé de les surveiller.
Le syndic estime donc que le fait d'avoir rencontré des entrepreneurs (il lui avait toutefois été dit de chercher d'abord un architecte), des architectes (un seul en fait), et une visite à l'urbanisme (non demandée par l'ACP) sont des prestations exceptionnelles non comprises dans son forfait.

Merci de me faire part de vos remarques car je tombe des nues !

P.S. : Si, par hasard, quelqu’un connaît un syndic compétent et honnête pour une petite CP (1040 Bxl), merci de me faire parvenir ses coordonnées en privé.

bada · #6 05-02-2013 14:42:29

Mmepims a écrit

Le syndic estime donc que le fait d'avoir rencontré des entrepreneurs (il lui avait toutefois été dit de chercher d'abord un architecte), des architectes (un seul en fait), et une visite à l'urbanisme (non demandée par l'ACP) sont des prestations exceptionnelles non comprises dans son forfait.

Et de combien est son forfait mensuel par appartement ?
Et personne dans votre immeuble n'est à même d'être syndic ? 10 lots, c'est pas la mer à boire.

Mmepims · #7 05-02-2013 16:51:18

bada a écrit :

Et de combien est son forfait mensuel par appartement ?

220€/mois, ce qui ne me semble pas particulièrement "bon marché" par rapport à la taille de la CP et au travail à effectuer.
Je dois dire qu'on l'a choisi un peu "en urgence" (révocation compliquée ancien syndic) notamment parce que son bureau est à proximité.
C'est en outre difficile de connaître la qualité d'un syndic avant de l'avoir "testé".
Il faut ajouter que certains copropriétaires sont très coopératifs et l'ont sorti plusieurs fois d'un mauvais pas car il ne semble pas être très au courant de la loi en la matière (j'ai d'ailleurs posté quelques questions sur ce site le concernant).

bada a écrit :

Et personne dans votre immeuble n'est à même d'être syndic ? 10 lots, c'est pas la mer à boire.

C'était le cas jadis mais ça a malheureusement changé quand j'ai acheté l'appart (mon vendeur étant le syndic bénévole). Résultat: charges annoncées lors de la vente doublées depuis mon occupation (ce qui prouve qu'un syndic pro pour une petite CP n'est pas très avantageux financièrement ) !
Ensuite, un "casus" (une grincheuse) a acheté dans notre immeuble et personne ne veut un poste à "responsabilités" à cause d'elle (même pas être au conseil de cp !). A cet égard, le syndic semble également justifier qu'il réclame des prestations complémentaires par le fait que la "grincheuse" lui pose souvent des questions, ce qui ne me semble pas normal.

dach · #8 05-02-2013 20:18:59

Mmepims a écrit :

Le syndic estime donc que le fait d'avoir rencontré des entrepreneurs (il lui avait toutefois été dit de chercher d'abord un architecte), des architectes (un seul en fait), et une visite à l'urbanisme (non demandée par l'ACP) sont des prestations exceptionnelles non comprises dans son forfait.

Si l'AG a donné une mandat vague à votre syndic genre 'faire exécuter les travaux ....', il est difficile cadrer ces dépenses hors gestion courante. C'est un chèque en blanc au syndic !

Si par chance, le mandat est plus précis genre 'Mandat est donné au syndic de désigner un architecte chargé de réaliser cahier des charges, appel d'offre et présentation écrite de l'analyse des offres en vue des travaux suivant...' Là le syndic ne peut pas réclamer 20 heures de travail !

Pour l'AGE, si rien n'a été prévu au contrat, la comptabilisation des heures réelles me parait inévitable ! Mais alors pas de forfait; les heures doivent être détaillées. par tâches, lieu, jours et heures.
Mais qui a demandé une AGE et pour quelle motif ?

Mmepims · #9 05-02-2013 22:30:25

dach a écrit :

Si l'AG a donné une mandat vague à votre syndic genre 'faire exécuter les travaux ....', il est difficile cadrer ces dépenses hors gestion courante. C'est un chèque en blanc au syndic !

Il n'y a eu aucun mandat donné car aucune assemblée avant l'AGE que je mentionne.
Au moment où il a repris la gestion de l'ACP, le syndic savait que des travaux devait être effectués (une expertise avait été faite et un architecte était déjà désigné).
Par loyauté envers l'ancien syndic, l'architecte désigné s'est désisté et il fallait en proposer d'autres.
Le nouveau syndic en a trouvé 1 et des copropriétaires en ont trouvé d'autres pour faire jouer la concurrence (ce qui n'avait pas été fait précédemment).
Personne ne lui a demandé de rechercher un (des) entrepreneur(s) pour les travaux puisque c'est le rôle de l'architecte (ce dernier est d'ailleurs explicitement payé pour ça).
Le syndic a tout simplement pris des initiatives qu'il n'aurait pas dû prendre.
C'est un peu facile de se créer du boulot tout seul pour le facturer ensuite !!

dach a écrit :

Pour l'AGE, si rien n'a été prévu au contrat, la comptabilisation des heures réelles me parait inévitable ! Mais alors pas de forfait; les heures doivent être détaillées. par tâches, lieu, jours et heures.
Mais qui a demandé une AGE et pour quelle motif ?

Voici le post dans lequel j'explique l'historique de cette AGE.
Comme déjà dit dans un message précédent, le syndic a passé la moitié de l'AGE à énumérer des points qu'il a lui-même mis à l'ordre du jour, points qui n'avaient aucun sens et qui étaient totalement inutiles.
A partir du moment où il prolonge de manière abusive une AGE (et qu'il n'a pas fait d'AGO depuis son entrée en fonction), il est gonflé de demander un tarif hors norme !

J'aimerais connaître la limite entre prestations ordinaires et prestations exceptionnelles car à ce rythme là (et sans contrôle préalable), nous allons vite payer des "doubles" mois au syndic et la gestion de cette CP est (à nouveau) un gouffre financier !

bada · #10 06-02-2013 10:49:31

Mmepims a écrit

220€/mois, ce qui ne me semble pas particulièrement "bon marché" par rapport à la taille de la CP et au travail à effectuer

Ce tarif me semble être dans le haut de la fourchette de tarification mais pas démusuré. Logiquement, le prix diminue quand le nombre de lots augmente.
Pour ce qui est du prix de votre AGE, il est dommage qu'il ne soit pas clairement fixé au tarif des options (hors forfait), par exemple : tenue d'une AGE = 150€.
Une AGE n'a pas à reprendre une multitude de points qui se bébattent en AGE.
Une AGE est demandée pour règler un point précis, urgent qui ne peut attendre la prochaine AGO.

Et donc, pour en revenir au prix élevé facturé par votre syndic, son contrat ne semble pas lui interdire.
Et quand j'écris plus haut AGE = 150€, j'estime que c'est bien payé.

bada · #11 06-02-2013 10:54:29

texteUne AGE n'a pas à reprendre une multitude de points qui se bébattent en AGE

COORECTION
Une AGE n'a pas à prendre une multitude de points qui se débattent en AGO

dach · #12 06-02-2013 15:47:15

Mmepims a écrit :

Il n'y a eu aucun mandat donné car aucune assemblée avant l'AGE que je mentionne. Au moment où il a repris la gestion de l'ACP, le syndic savait que des travaux devait être effectués (une expertise avait été faite et un architecte était déjà désigné).

Si pas de mandat, le syndic a outre-passé ses fonctions sauf si il peut justifier l'urgence et qu'il n'a pris que des mesures conservatoires dans l'intérêt de l'ACP.

En cas d’abus et si aucun compromis n'est possible, la case juge de paix est incontournable mais vous y laisserez des plumes aussi !
Donc privilégiez le compromis.

Selon votre autre post, votre AGO est prévu fin mars, c'est là que le syndic va demander l'approbation des comptes et quitus pour sa missions: Si vous estimez qu'il a abusé de son mandat refusez ses comptes et son quitus. (essayez aussi de convaincre une majorité de CP)
Justifiez objectivement et par écrit les motifs détaillés du refus.

Avant l'AG (càd dès maintenant), faites inclure dans l'ordre du jour, les points que vous souhaitez présentez à l'AG: désignation d'un autre syndic avec description précise des missions du syndic et tarif correspondant, désignation de l'architecte avec aussi description précise des missions de l'architecte et tarif correspondant, ...

N'oubliez pas que l'AG est l'organe de décision et le syndic exécute ces décisions (+ les missions légales). Mais pour que l'AG décide il faut que le point soit à l'ordre du jour !

Francis · #13 06-02-2013 18:49:50

Personnellement, je ne trouve pas que le tarif soit exagéré, peut-être dans la fourchette supérieure.
Avant de déclarer la guerre au syndic, tenez compte de tout.
Si vous changez de syndic, les travaux seront reportés.
Ces travaux sont manifestement importants et couteux (le coût de l'AGE est pépin de cerise à coté )
Vous pouvez tomber sur un syndic plus mauvais également !

Les relations entre le syndic et vous (le CC) n'ont peut-être pas débuté de la meilleure façon.

Ne pouvez-vous envisager de rencontrer le syndic et de mettre à plat toutes les divergeances de vues entre vous afin d'arriver rapidement à une gestion qui vous satisfasse dans un délai très bref.
En conclusion, un peu d'eau dans votre vin et de vin dans l'eau du syndic ! Tout le monde sait que les syndics ne boivent pas, c'est la raison de mes démissions comme syndic.

Mmepims · #14 06-02-2013 21:06:11

dach a écrit :

Si pas de mandat, le syndic a outre-passé ses fonctions sauf si il peut justifier l'urgence et qu'il n'a pris que des mesures conservatoires dans l'intérêt de l'ACP.
En cas d’abus et si aucun compromis n'est possible, la case juge de paix est incontournable mais vous y laisserez des plumes aussi !
Donc privilégiez le compromis.

Nous avons déjà laissé pas mal de plumes (des tonnes !) avec l'ancien syndic et le nouveau profite d'ailleurs de cette mauvaise expérience pour se faire passer pour un sauveur et croire qu'il peut faire n'importe quoi.
Donc la seule solution serait sa révocation car il est borné et si on le laisse faire, il va se servir allègrement dans la caisse de l'ACP pour des prestations qu'il effectuera sans mandat et qu'il justifiera ensuite comme exceptionnelles.

dach a écrit :

Selon votre autre post, votre AGO est prévu fin mars, c'est là que le syndic va demander l'approbation des comptes et quitus pour sa missions: Si vous estimez qu'il a abusé de son mandat refusez ses comptes et son quitus. (essayez aussi de convaincre une majorité de CP)
Justifiez objectivement et par écrit les motifs détaillés du refus..

J'ai déjà écrit au syndic pour lui dire que je contestais formellement la comptabilisation de ses prestations "exceptionnelles" et le tarif de l'AGE.
Vu que ses explications ne sont pas convaincantes, je suis contrainte d'en parler aux autres cp et notamment au vérificateur aux comptes.

Francis a écrit :

Personnellement, je ne trouve pas que le tarif soit exagéré, peut-être dans la fourchette supérieure.
Avant de déclarer la guerre au syndic, tenez compte de tout.
Si vous changez de syndic, les travaux seront reportés.
Ces travaux sont manifestement importants et couteux (le coût de l'AGE est pépin de cerise à coté )
Vous pouvez tomber sur un syndic plus mauvais également !
Les relations entre le syndic et vous (le CC) n'ont peut-être pas débuté de la meilleure façon.
Ne pouvez-vous envisager de rencontrer le syndic et de mettre à plat toutes les divergeances de vues entre vous afin d'arriver rapidement à une gestion qui vous satisfasse dans un délai très bref.
En conclusion, un peu d'eau dans votre vin et de vin dans l'eau du syndic ! Tout le monde sait que les syndics ne boivent pas, c'est la raison de mes démissions comme syndic.

Les relations étaient bonnes au départ mais très vite après sa désignation, il est apparu évident:
1) qu'il n'avait aucune expérience en matière de gestion d'une copropriété mais il n'en a pas fait état, ce qui n'est pas honnête (il ne connaît pas le b.a.-ba de la loi et donc son tarif est bien exagéré),
2) qu'il est très loin d'être une lumière et qu'il faut le recadrer tout le temps (ce n'est pas très gentil de le dire mais c'est pourtant la triste vérité),
3) que c'est un monsieur-je-sais-tout, ce qui, combiné avec les points 1) & 2), donne un résultat catastrophique.

Nous avons mis beaucoup d'eau dans notre vin mais dès qu'on signale au syndic le moindre désaccord légitime, il menace de démissionner (et j'avoue que nous sommes plusieurs à espérer qu'il mette sa menace à exécution car c'est moins "dur" qu'une révocation).
Concernant les travaux, l'architecte a été désigné à l'AGE (demandée spécialement pour pouvoir procéder à ce vote et pour rien d'autre) et grâce à l'acharnement de certains copropriétaires, les travaux vont bientôt pouvoir être entamés sous la surveillance de cet architecte.
Un changement de syndic ne changerait donc rien au cours des choses.

Merci pour vos réponses et vos conseils.

P.S.: cherche donc toujours un syndic compétent, honnête avec tarif raisonnable pour petite cp à 1040 bxl. Hormis une grincheuse (qu'il faut juste mater), cp sans gros soucis (sauf choix de syndic désastreux).

panchito · #15 06-02-2013 23:55:20

Et vous aviez choisi un Syndic certifié IPI???

Mmepims · #16 07-02-2013 09:29:15

panchito a écrit :

Et vous aviez choisi un Syndic certifié IPI???

Ben oui hmm (je viens encore de vérifier). Comme quoi...
Je dois dire que depuis nos déboires avec notre ancien syndic (qui ne récupérait pas les charges impayées, ne répondait pas aux questions du cdc même via avocat, ne payait pas les fournisseurs d'énergie dans les délais, refusait la convocation d'une AGE valablement demandée, a fait mentir un expert pour engager des travaux très couteux et inutiles...), la certification IPI ne veut pas dire grand chose pour moi (attention, ce qui ne veut pas dire qu'il n'existe pas de "bons" syndic).

PIM · #17 07-02-2013 09:55:45

Petite précision: une "certification IPI", cela n'existe pas.

Si le syndic agit comme indépendant et à titre professionnel, il doit disposer d'un accès à la profession d'agent immobilier et c'est donc soumis à une agréation par l'Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI), avec, notamment, un code de déontologie à respecter.

Cela n'est donc pas nécessairement un "label de qualité", mais un minimum requis...

Notez - et cela fait débat - que la fonction de syndic peut être exercée notamment par d'autres professions, non soumises aux règles de l'Ipi.

Mmepims · #18 07-02-2013 11:02:21

PIM a écrit :

Si le syndic agit comme indépendant et à titre professionnel, il doit disposer d'un accès à la profession d'agent immobilier et c'est donc soumis à une agréation par l'Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI), avec, notamment, un code de déontologie à respecter

Dans le cas présent, le syndic a une agence immobilière et , comme déjà dit, il "s'essaye" visiblement à la fonction de syndic avec notre CP.
Vendre des biens et gérer des biens, c'est très différent et je suis étonnée que l'accès à la profession permette le mélange des 2 sans nuance.
Logiquement, le code de déontologie ne devrait pas être le même.
Si ce code "ratisse" très large, je ne vois pas son utilité (c'est du moins mon avis).

Les "bons" syndics auraient tout intérêt à ce que le ménage soit fait car la profession a de plus en plus mauvaise presse à cause de l'amateurisme et de la malhonneteté de certains.

PIM · #19 07-02-2013 11:13:04

Mmepims a écrit :

Logiquement, le code de déontologie ne devrait pas être le même.

Le code de déontologie IPI contient des dispositions communes à toute la profession, mais aussi des conditions propres aux syndics et régisseurs.

Vous devriez lire ce document passionnant. Il est disponible notamment sur... Pim (lien direct vers document pdf)

je suis étonnée que l'accès à la profession permette le mélange des 2 sans nuance.

Cela résulte d'un long processus historique, mais vous avez raison.
Il y a des modifications législatives en cours de discussion à ce sujet, si mes infos sont bonnes.

Mmepims · #20 07-02-2013 11:36:11

PIM a écrit :

Il y a des modifications législatives en cours de discussion à ce sujet, si mes infos sont bonnes.

Enfin ! C'est une excellente nouvelle !

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