Charges impayées

SarahSarah · #1 06-02-2013 10:54:12

Bonjour,

Nous partageons une petite co-propriété et faisons office de syndic nous-même (un proprio est syndic, un autre trésorier, un autre vérificateur des comptes).

Un des co-propriétaires n'a pas payé ses charges cette année parce qu'il "n'a pas d'argent". Quelle procédure devons nous suivre sachant que des emails lui ont déjà été envoyés?

Nous avons une réunion bientôt, d'où ma question.

Merci d'avance si quelqu'un peut me répondre,
Sarah

rexou · #2 06-02-2013 12:27:00

SarahSarah a écrit :

Bonjour,
Nous partageons une petite co-propriété et faisons office de syndic nous-même (un proprio est syndic, un autre trésorier, un autre vérificateur des comptes).
Un des co-propriétaires n'a pas payé ses charges cette année parce qu'il "n'a pas d'argent". Quelle procédure devons nous suivre sachant que des emails lui ont déjà été envoyés?
Nous avons une réunion bientôt, d'où ma question.
Merci d'avance si quelqu'un peut me répondre,
Sarah

Si les mails restent sans réponse, l'étape suivante est le courrier recommandé. Demande d'apurer les retards (avec éventuel plan mensuel)...

Et si pas de bonne volonté de la part de l'intéressé, mise en demeure formelle avant requête en justice...

PIM · #3 06-02-2013 12:30:18

Complémentairement à la réponse de Rexou

Voir aussi ce qui est prévu à ce sujet dans l'acte de base et règlement de copropriété (intérêts de retard, etc.)

SarahSarah · #4 06-02-2013 13:57:05

Super, merci pour vos réponses. Nous allons commencer par là.

bada · #5 06-02-2013 15:15:14

La 1ère chose à faire, c'est de voir ce qui est prévu dans l'acte de base comme écrit par Pim.
Vous y verrez certainement les modalités que vous pouvez appliquer au sujet des retards de paiement. Vous pouvez fort probablement appliquer des indemnités de retard, sans même envoyer de recommandé, donc par courrier postal normal.
Appliquez les indemnités prévues et envoyez le courrier au CP défaillant et vous verrez sa réaction. Avec votre courrier, mettez-y une copie de la page de l'acte de base qui justifie votre manière d'agir et votre calcul.
S'il ne réagit pas, recommencez le même courrier 15 j ou un mois plus tard avec un nouveau calcul des indemnités de retard.

Dans certain acte de base, ces indemnités sont salées. Chez nous, c'est 1€ par jour de retard après le 30ème jour qui suit l'invitation à payer.

SarahSarah · #6 06-02-2013 21:28:33

Bizarrement, je ne vois rien dans l'acte de base qui se rapporte à des charges impayées. Il est assez vieux, 1961, c'est peut-être pour ça...

grmff · #7 06-02-2013 21:54:42

Si rien n'est prévu dans l'acte de base, c'est à l'AG de décider des conditions.

Réunissez vous en AG (attention au formalisme), décidez que les retards feront l'objet d'un intérêt au taux légal+3% avec un minimum de 125€ indexés.

Décidez des frais de rappel à auteur de 25€/courrier recommandé.

Envoyez un recommandé demandant le payement des charges.

Et déposez le dossier en justice pour demander la vente publique du bien de ce copropriétaire.

SarahSarah · #8 08-02-2013 15:26:47

Bonjour,

Vous parlez d'un taux d'intérêt de 3%. Où peut-on trouver les références légales concernant cela?

Merci d'avance,
Sarah

grmff · #9 08-02-2013 16:47:44

Aucune référence légale. C'est un exemple de décision d'AG possible que je vous donne en référence. (Et j'ai pas dit "la référence c'est Pim.be", ni "la référence c'est moi", mais presque...)

SarahSarah · #10 08-02-2013 16:49:26

Ok merci!

PIM · #11 08-02-2013 18:33:14

Lien utile pour les taux légaux

SarahSarah · #12 13-02-2013 17:18:15

Bonjour,

Je reviens avec la suite.

Il a été décidé à notre assemblée générale de ne pas demander d'intérêts au copropriétaire qui ne paie pas ses charges mais de lui envoyer un recommandé reprenant ses arriérés et de lui proposer un plan d'apurement.

Ma question est la suivante: Devons-nous envoyer un recommandé tous les mois si jamais il continue à ne pas payer?

Merci.

dach · #13 13-02-2013 17:53:30

SarahSarah a écrit :

Il a été décidé à notre assemblée générale de ne pas demander d'intérêts au copropriétaire qui ne paie pas ses charges mais de lui envoyer un recommandé reprenant ses arriérés et de lui proposer un plan d'apurement.

Votre AG a pris là une décision qui risque d’encourager les impayés.

SarahSarah a écrit :

Ma question est la suivante: Devons-nous envoyer un recommandé tous les mois si jamais il continue à ne pas payer?

Raison de plus d'appliquer systématiquement les intérêts de retard.
Si les créances s’accumulent, il évident qu'il faut agir dans l'intérêt de l'ACP. Graduellement:
1) Rappel courtois
2) Mise en demeure
3) Conciliation en justice de paix
4) Procédure judiciaire

grmff · #14 13-02-2013 18:01:16

Super décision. Et s'il ne fait pas suite, qu'est-ce que vous avez décidé que le syndic devrait faire?

Franchement, vous êtes très - très mal barrée avec une décision aussi foireuse.

SarahSarah · #15 13-02-2013 18:28:26

Oui, au fond, je partage votre avis mais on a pris cette décision pour ne pas rendre les choses encore plus difficiles pour lui.

bada · #16 13-02-2013 19:39:09

Cette décision en AG est lamentable et digne de mauvais gestionnaires.

SarahSarah · #17 13-02-2013 20:00:14

Bon, je vais voir s'il est possible de rectifier le tir avec les autres copropriétaires en organisant une AG extraordinaire.

grmff · #18 13-02-2013 20:09:48

Ceci étant dit, si vous êtes une mini-copropriété, il peut être facile de refaire une AG si le copropriétaire ne se tient pas à son plan.

Donc, assumez la décision actuelle. AGE dès qu'il y a nouveau dérapage.

SarahSarah · #19 14-02-2013 14:18:39

Bonjour,

Merci encore pour toutes vos réponses qui nous ont bien fait réfléchir.

Après celles-ci, nous avons décidé de demander des intérêts.

Devons-nous obligatoirement nous réunir pour cela ou bien pouvons-nous simplement reprendre les taux légaux dans la mise en demeure?

Pouvons-nous réclamer des intérêts sur le montant dû ou bien seulement sur les impayés à partir de notre décision de demander des intérêts?

Toutes mes excuses pour notre manque de connaissance, nous sommes effectivement une mini-copropriété et suite à beaucoup d'ennuis avec des syndics, nous le faisons nous-mêmes depuis un an seulement.

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