Promesse d'achat

Margaux · #1 05-03-2013 21:18:08

Bonsoir, je suis étudiante en 1ère année de droit et dans le cadre d'un de nos cours nous avons un procès simulé à faire...

Tout d'abord, je voudrais signaler que je ne cherche que des pistes car je suis totalement perdue et que je ne cherche pas à ce qu'on fasse le travail à ma place (je le précise car sur un autre forum on m'a presque insulté :s)...

Voici le cas:
" En date du 5 octobre 2012, M. Vilain, qui désire acquérir un immeuble de rapport pour y installer le cabinet médical de sa femme et réaliser un investissement, visite un immeuble à appartement à Etterbeek sur recommandation de l'agent immobilier MacHin.

Le même jour, il doit se rendre à l'hôpital car son fils est gravement malade. A la sortie de l'hôpital, il est recontacté par l'agent immobilier qui lui donner rendez-vous au Pizza Hut en face de la clinique. Lors de cette entrevue, M. Vilain signe un document intitulé "Promesse d'achat" pour un prix de 275 000 euros, et remet une photocopie de sa carte d'identité à l'agent immobilier. Sa femme étant absente, il signe "en se portant fort" pour cette dernière.

Lors de son retour à la maison, Mme Vilain indique à M. Vilain qu'elle ne souhaite pas s'installer à Etterbeek car elle trouve cette commune trop bruyante.

M. Vilain prend alors contact avec l'agent immobilier et lui indique qu'il ne souhaite plus réaliser la vente. L'agent lui répond alors que les vendeurs ont déjà accepté son offre et qu'il est attendu chez le notaire le 8 octobre pour la signature du compromis et le paiement de l'acompte. M. Vilain ne souhaite pas acheter cet immeuble, tandis que l'agent souhaite obtenir la commission de 3% convenue avec le vendeur, M. Vandepieperzeel, et que ce dernier souhaite vendre son immeuble".

Mon "client" est M. Vilain ! Et là est tout mon problème, car en vagabondant sur ce forum j'ai vu certaine réponse qui ne vont pas dans mon sens, tout comme les nombreuses recherches que j'ai effectuées.

En effet, je ne trouve aucune sources (et pourtant pour mon travail je dois en fournir minimum 5) qui soit favorable à mon "client".

Je me suis posée pleins de questions auxquelles je ne trouve pas de réponse:
1) N'y aurait-il pas "erreur sur la cause" en ce que mon client a cru avoir trouvé un endroit idéal pour le cabinet médical de sa femme alors qu'en réalité l'endroit est trop bruyant pour qu'elle puisse exercée paisiblement son métier?

2) Est-ce que dans la question n°1 on ne pourrait pas non plus évoquer le fait que c'était à l'agent immobilier de trouver l'endroit adéquat et qu'il n'a pas réalisé ce travail correctement. Si c'est plausible, peut-on invoquer le critère de "la culpa in contrahendo"?

3) Je suppose que la partie adverse va invoquer la responsabilité contractuelle de mon client étant donné qu'il s'est porté fort et que la personne pour qui il l'a fait n'a pas ratifié l'acte. Dans ce cas puis-je prouver que cette responsabilité est non fondée étant donné que le contrat n'est pas valable (réponses possibles des questions 1 et 2).

Bref et d'autres questions, mais ça bouillonne dans ma tête je ne me comprend même plus tellement j'essaye de trouver des solutions bizarres pour trouver une issue de secours....

Merci beaucoup aux courageux qui auront lu ce pavé surement truffé de fautes et incompréhensible... et si vous avez des pistes ou des idées je suis preneuse!

ExpertHabitat · #2 05-03-2013 22:11:31

voilà un sujet qui m intéresse !
Bon, j écris sur l iPad donc excusez d avance l écriture ;-)

À mes yeux, vous faites complètement fausse route ...

Par contre cela manque d éléments !

Personnellement, j attaquerai la promesse d achat, chercher des erreurs qu il y a dedans ... Clause suspensive ? Le bien est il bien définit ?
Certaine agence comme les sTûûûûT. ( certains juges les suivent ) qu il y a vente quand il y a accord sur la chose et sur le prix ( ça tout le monde est d accord ) mais qu est ce que la chose ? Servitude ? Clause multiples dans l acte ? Clause de préférence ? Toujours d après eux, si l offre ne contient pas tout cela, la chose n est pas bien définit ( certain sTûûûûT ne travaille pas sur les offres mais directement un compromis)....

Autre piste, quel était la date d acceptation de l offre ? À t elle été transmise contre signée dans les temps ?

Je finirai par une attaque ou l agent immobilier met trop de pression, compromis 3 jours après la visite ? Fort court ...

D autres pistes me viendront sûrement à l'esprit plus tard...

Ps: perso je suis la pour aider, donc pas de reproche de ma part ;-)

ExpertHabitat · #3 05-03-2013 22:18:16

Un autre exemple est l acompte, 5% ? 10% ? La promesse d achat en parle ?

L offre parle de quand le bien sera libre ? À l acte ? Plus tard ? Y a t il des baux ?

Monsieur Vilain avait il le droit d acheter ? ( sous administrateur, Interdit judiciaire, Interdit légal ? ) idem avec les vendeurs.

De plus, les vendeurs ont ils signés à deux ? Est- ce leur domicile conjugal ?

grmff · #4 05-03-2013 22:35:37

J'ai modifié les noms. Les noms réels n'ont rien à faire sur un travail imaginaire.... wink

1) N'y aurait-il pas "erreur sur la cause" en ce que mon client a cru avoir trouvé un endroit idéal pour le cabinet médical de sa femme alors qu'en réalité l'endroit est trop bruyant pour qu'elle puisse exercée paisiblement son métier?

Un peu léger comme argument. Et sinon, la couleur des chassis, ça va? Sinon, on peut aussi annuler sur base de la couleur des chassis...

2) Est-ce que dans la question n°1 on ne pourrait pas non plus évoquer le fait que c'était à l'agent immobilier de trouver l'endroit adéquat et qu'il n'a pas réalisé ce travail correctement. Si c'est plausible, peut-on invoquer le critère de "la culpa in contrahendo"?

L'agent immobilier n'était pas chargé de la recherche. Il propose une vente, et donc n'a pas de mission. C'est donc à celui qui met une offre de s'engager correctement. (mais je ne sais pas ce que c'est qu'une culpa in contrahendo...)

3) Je suppose que la partie adverse va invoquer la responsabilité contractuelle de mon client étant donné qu'il s'est porté fort et que la personne pour qui il l'a fait n'a pas ratifié l'acte. Dans ce cas puis-je prouver que cette responsabilité est non fondée étant donné que le contrat n'est pas valable (réponses possibles des questions 1 et 2).

A mon avis, le seul point d'attaque serait, si Monsieur et Madame sont marié, que l'achat n'a pas été fait dans l'intérêt du ménage.

Parce qu'en ce cas, il y a des angles d'attaques concernant le prêt qui ne pourra pas être obtenu... et donc qu'il n'y a pas accord sur la chose ni sur le prix par l'acquéreur.

Personnellement, j'ai toujours été fasciné par les agents qui faisaient signer une offre ou un compromis par un seul des deux signataires qui n'a même pas le chèque en main.

ExpertHabitat · #5 05-03-2013 22:37:28

après quelques recherches, ce dont je parlais avec l agent immobilier qui harcelé, cela s appel le dol !

grmff · #6 05-03-2013 22:44:31

D'un autre côté, avez-vous eu le Certificat de Performance Energétique?

D'après certains, la performance énergétique est une caractéristique intrinsèque de la "chose". Si il n'y a pas de CPE, la "chose" n'est pas déterminée, et il ne peut donc pas y avoir d'accord sur la "chose" et sur le prix. Donc pas de vente...

ExpertHabitat · #7 05-03-2013 22:49:28

grmff a écrit :

D'un autre côté, avez-vous eu le Certificat de Performance Energétique?
D'après certains, la performance énergétique est une caractéristique intrinsèque de la "chose". Si il n'y a pas de CPE, la "chose" n'est pas déterminée, et il ne peut donc pas y avoir d'accord sur la "chose" et sur le prix. Donc pas de vente...

Mmmm par contre la j ai un doute, sur un immeuble pas besoin de peb ... Ni de l électricité ...

grmff · #8 05-03-2013 22:52:11

Sur un immeuble professionnel, je ne sais pas. Mais sur un immeuble de logement, il faut un certificat pour chaque logement.

ExpertHabitat · #9 05-03-2013 22:55:33

grmff a écrit :

Sur un immeuble professionnel, je ne sais pas. Mais sur un immeuble de logement, il faut un certificat pour chaque logement.

Même pour une vente du lot entier ? J ai visite un bien sur Waterloo il y a pas longtemps et ils n en avaient pas .... De plus il y a un an j ai vendu en Wallonie un immeuble mixte, aucun peb à été demander ... Mmmmm je vois un certificateur peb demain, je demanderai confirmation.

Autre possibilité ( fort rare mais bon ) y a t il une clause de dédit ?

ExpertHabitat · #10 05-03-2013 23:03:17

Tout propriétaire d’un bâtiment – soit un logement (quelle que soit la superficie), soit un bureau de plus de 500 m² - situé en Région de Bruxelles-Capitale qui souhaite le vendre ou le louer doit faire établir un certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) dès la mise sur le marché.

Dans ce cas ci ce n est pas un seul logement ni bureau de plus de 500m2 ...

rexou · #11 06-03-2013 00:15:17

A tout hasard, quelques pistes de réflexion possibles :

- Un cabinet médical dans un immeuble à appartement : Mention cabinet médical dans la promesse d'achat ? Si oui, l'acte de base de l'immeuble autorise-t-il l'exercice d'une profession libérale dans le bien faisant l'objet de la promesse ?

- Rendez-vous au Pizza Hut du coin le jour de la visite, mais sur initiative de l'agent immo... Soit une "vente" conclue hors des locaux du vendeur... Délai de réflexion ?

- Validité de la seule signature d'un seul des époux ?

- Validité d'un engagement unilatéral alors que l'acheteur n'a pas eu la possibilité de s'informer quant aux détails du bien ? (finances de l'immeuble, charges, copie de PV des dernières AG et info sur les frais à prévoir, etc...)

Je ne sais pas ce que ça vaut, mais d'accord avec Grmff et Experthabitat, vos arguments ne tiennent pas la route et il faut chercher ailleurs;

ExpertHabitat · #12 06-03-2013 08:45:20

rexou a écrit :

- Validité d'un engagement unilatéral alors que l'acheteur n'a pas eu la possibilité de s'informer quant aux détails du bien ? (finances de l'immeuble, charges, copie de PV des dernières AG et info sur les frais à prévoir, etc...)
Je ne sais pas ce que ça vaut, mais d'accord avec Grmff et Experthabitat, vos arguments ne tiennent pas la route et il faut chercher ailleurs;

Je suis d accord avec vous sauf sur ce point la.
Si on achète un immeuble, il n y a pas de syndic, cela contourne la loi au sujet des documents à avoir ( j ai eu le coup l année passée )

Sinon comme vous voyez, il y a de nombreuses pistes possible, mais pas celle dont vous parliez ;-)

grmff · #13 06-03-2013 08:52:00

Il n'y a pas que l'acte de base.

Si le but, avoué, est de mettre un cabinet médical et que l'urbanisme ne permet pas cela, on n'a pas acheté ce qu'on voulait acheter.

Il me semble qu'il existe aussi une jurisprudence à cet égard.

(Même si ici, cela me semblerait bizarre, puisque c'est juste en fait une question de bruit...)

Margaux · #14 06-03-2013 09:36:47

Tout d'abord merci de vos réponses smile

Je sais que mes pistes ne sont pas les bonnes mais malheureusement l'énoncé de mon devoir est celui que j'ai posté en italique, rien de plus, rien de moins ... Il n'y a aucun détails sur lesquels je puisse me baser.

De plus mon plus gros problème c'est le fait que le mari se soit porter fort pour sa femme. Etant donné qu'elle a refusé d'acheter le bien, le mari doit payer des dommages et intérêts au vendeur normalement. C'est en cela qu'il a engagé sa responsabilité contractuelle (il me semble).

Ce qui me chiffonne dans l'énoncé c'est le fait que le mari est signé tout d'abord une promesse d'achat puis qu'ensuite l'agent immobilier lui demande de venir signer le compromis de vente ?

N'est-ce pas la même chose -promesse d'achat et compromis de vente-?

Une autre chose m'ennuie aussi, n'y a t'il pas déjà vente par téléphone dès lors qu'ils étaient d'accord sur la chose et le prix ?

Le truc c'est qu'après mes recherches qui n'ont porté aucun fruits, j'ai fini par me dire que le vente était parfaite et qu'il fallait que je cherche une autre piste, alors je suis partie sur le fait que les éléments constitutifs essentiels généraux n'étaient pas réunis (soit le consentement, la capacité, l'objet et la cause).. Mais vous êtes tous d'accord pour dire que c'est une mauvaise piste.

Une idée à été exposée plusieurs fois de différentes façon dans vos réponses: le fait que la promesse d'achat ne soit pas complète hormis le fait qu'il y ai écrit "promesse d'achat" et que le mari est signer en se portant fort. Je vais chercher en détails les éléments qui doivent impérativement se trouver sur une promesse d'achat et je prendrais peut être alors cette piste.

J'ai été aussi très motivée par la première piste donnée: le dol !

Je trouvais cette piste intéressante:

Validité d'un engagement unilatéral alors que l'acheteur n'a pas eu la possibilité de s'informer quant aux détails du bien ? (finances de l'immeuble, charges, copie de PV des dernières AG et info sur les frais à prévoir, etc...)

Mais ExpertHabitat vous avez répondu ça:

Si on achète un immeuble, il n y a pas de syndic, cela contourne la loi au sujet des documents à avoir

Je n'ai pas bien compris en fait ...

Rendez-vous au Pizza Hut du coin le jour de la visite, mais sur initiative de l'agent immo... Soit une "vente" conclue hors des locaux du vendeur... Délai de réflexion ?

Je me suis posée la même question mais je ne sais plus où j'ai vu que cela pouvait se faire n'importe où. Vous parlez d'un délai de réflexion?

Grmff, une culpa in contrahendo c'est une faute commise lors de la phase précontractuelle: j'y avais pensé dans le sens où je pensais que c'était à l'agent immobilier de chercher l'immeuble adéquat (dans mon énoncé on dit "sur recommandation de l'agent immobilier"). Du coup je pensais qu'il avait commis une faute en conseillant un immeuble qui ne correspondait pas aux exigences du client.

PIM · #15 06-03-2013 15:27:20

margaux a écrit :

N'est-ce pas la même chose -promesse d'achat et compromis de vente-?

Vous n'êtes pas sortie de l'auberge, vous...

PIM · #16 06-03-2013 15:36:51

Pour participer au débat: prenez connaissance de ceci:
http://gillescarnoy.be/2012/02/12/lacco … ffit-plus/

ExpertHabitat · #17 06-03-2013 21:25:45

PIM a écrit :

margaux a écrit :N'est-ce pas la même chose -promesse d'achat et compromis de vente-?
Vous n'êtes pas sortie de l'auberge, vous...

Roooo le méchant :-p

Une promesse d achat, c est une offre, cela fait une page, un compromis, c est bcp plus, et comprend justement bcp plus d élément ....

Ce que vous n avez pas compris que j ai dis plus bas, c est que votre immeuble est vendu en un seul lot, le même propriétaire, donc il ne faut pas de syndic, et donc pas les documents ( en fait la loi ne dit pas qu il ne les faut pas, la loi comprend qu il y en a pas ....)

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