Achat petit appartement et mandat hypothécaire

Nemesis · #1 28-03-2013 12:10:20

Bonjour,

Mon frère et moi venons de faire une offre d'achat (qui a été acceptée par les vendeurs) pour un petit appartement, à titre d'investissement. Nous passons devant le notaire pour le compromis de vente mardi prochain.

Je suis allé à ma banque (celle au Lion orange) ce matin pour avoir une idée des taux d'emprunts qu'ils pouvaient nous faire. Nous devons emprunter environ 70.000 euros à deux.

La banque m'a fait une proposition de prêt attractive, mais la simulation était réalisée pour un mandat hypothécaire et non pas pour un crédit hypothécaire.

J'avoue que la proposition est alléchante car nous ne devrions ainsi pas supporter les droits d'enregistrement, mais j'aurais aimé savoir quels étaient les inconvénients de ce genre de formule ? Quels sont les risques ? Si plus tard je désire acheter mon habitation propre, le fait d'avoir un mandat peut-il me bloquer ?

Pour info, nous contracterions ce prêt sur 15 ans, avec une mensualité de 575 euros par mois.

Merci pour vos bons conseils.

PIM · #2 28-03-2013 12:23:18

Nemesis a écrit :

Bonjour,
Mon frère et moi venons de faire une offre d'achat (qui a été acceptée par les vendeurs) pour un petit appartement, à titre d'investissement. Nous passons devant le notaire pour le compromis de vente mardi prochain.
Je suis allé à ma banque (celle au Lion orange) ce matin pour avoir une idée des taux d'emprunts qu'ils pouvaient nous faire. Nous devons emprunter environ 70.000 euros à deux.
La banque m'a fait une proposition de prêt attractive, mais la simulation était réalisée pour un mandat hypothécaire et non pas pour un crédit hypothécaire.
J'avoue que la proposition est alléchante car nous ne devrions ainsi pas supporter les droits d'enregistrement, mais j'aurais aimé savoir quels étaient les inconvénients de ce genre de formule ? Quels sont les risques ? Si plus tard je désire acheter mon habitation propre, le fait d'avoir un mandat peut-il me bloquer ?
Pour info, nous contracterions ce prêt sur 15 ans, avec une mensualité de 575 euros par mois.
Merci pour vos bons conseils.

Vous mélangez différentes notions...

Il s'agit bien d'un crédit hypothécaire, mais sans inscription hypothécaire.

Le mandat hypothécaire augmente le risque de la banque (et pas votre risque) puisqu'elle vous prête sans prendre d'inscription hypothécaire.

Demandez à la banque de mieux vous expliciter sa proposition.

Nemesis · #3 28-03-2013 12:29:05

Bonjour,

Merci pour votre réponse. En fait la banque nous propose de faire l'entièreté de l'emprunt sous forme de mandat.

Est-ce intéressant dans notre cas, ou est-ce plus intéressant de faire un crédit normal et de profiter des déductions d'impôt classique ?

PIM · #4 28-03-2013 12:38:22

Nemesis a écrit :

Merci pour votre réponse. En fait la banque nous propose de faire l'entièreté de l'emprunt sous forme de mandat.
Est-ce intéressant dans notre cas, ou est-ce plus intéressant de faire un crédit normal et de profiter des déductions d'impôt classique ?

Je n'ai pas vérifié sous l'angle 'déductibilité fiscale éventuelle', qui est davantage à vérifier selon votre cas personnel (et cela sort du cadre d'un forum public).

Sachez tout de même que, techniquement parlant, il est possible de mettre en place une solution mixte: une partie de l'emprunt couvert par une inscription classique et une autre partie couverte par un mandat hypothécaire.
Cela réduit les frais, augmente la sécurité de la banque et, peut-être, est utile d'un point de vue déductibilité (à vérifier).

ChrisGH · #5 02-05-2017 15:37:34

Bonjour,

Je reviens sur ce sujet.

Dans notre cas, achat d'un appartement avec un petit crédit en complément de nos fonds propres.

Notre banque nous propose vu nos bonnes relations un mandat hypothécaire afin de réduire les frais d'acte.

De mes lectures j'avais cru comprendre que dans ce cas, il n'y avait pas de possibilité de déduction fiscale des intérêts liés au mandat H.

La banque me dit le contraire. En voici la réponse:

- La déduction ordinaire des intérêts en ce qui concerne les intérêts du crédit. Les intérêts du crédit hypothécaire conclu pour acquérir le bien immeuble pourront diminuer les revenus immobiliers imposables. La seule condition requise pour ceci est que le crédit serve spécifiquement à acquérir ou à conserver des biens immobiliers. En d'autres termes, le bien immobilier financé doit rapporter des revenus immobiliers imposables. Pour la déduction pour intérêts ordinaires, il n’y a pas d’inscription hypothécaire requise (dans ce cas, le crédit conclu avec mandat hypothécaire peut bien sûr convenir), ni de durée minimum requise pour le crédit.

Est ce que quelqu'un peut me confirmer/infirmer les dires de ma banque ?

Merci de votre aide.

Bonne fin de journée

CG

grmff · #6 02-05-2017 16:35:22

Oufti, vous remontez à loin dans les années. C'est un peu du déterrage de topic, votre truc... D'autant plus que les règles entre 2013 et 2017 ont un peu changé de cadre, passant de fédéral à régional.

Dans un tel cas, il vaut toujours mieux ouvrir un nouveau sujet. Mais soit.

Le crédit avec seulement un mandat est une preuve de confiance de votre banque. Et une diminution des frais y afférents.

Vous pourrez déduire les intérêts de votre prêt à but immobilier des revenus immobiliers (RC indexé majoré de 40%). Votre banquier à raison sur ce point.
Voyez par exemple, extrait de notaire.be

Déduction des intérêts
Les intérêts de tout emprunt destiné à l'acquisition, à la rénovation ou à la construction d'un bien immobilier sont déductibles à concurrence de l'ensemble des revenus immobiliers déclarés. Il ne s'agit donc pas uniquement du revenu de l'immeuble pour lequel l'emprunt a été contracté: le code des impôts sur les revenus précise expressément que "les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l'ensemble des revenus immobiliers".

D1791 · #7 02-05-2017 16:44:57

Les intérêts d'un crédit, ayant servi à l'acquisition d'un bien immobilier, crédit garanti par un mandat hypothécaire sont déductibles de vos revenus immobiliers dans votre déclaration fiscale.
La déduction est plafonnée à vos revenus immobiliers.
Cela permet d'annuler vos revenus immobiliers aussi longtemps que les intérêts annuels sont supérieurs au montant du revenu cadastral indexé et revalorisé (dans l'hypothèse d'une location d'une habitation à un particulier par un particulier).

Oui le mandat est intéressant parce qu'il est moins coûteux (tant à la mise en place qu'en cas de revente ou de refinancement ultérieur du crédit - pas de mainlevée notamment).

Par contre pour les autres déductions fiscales, notamment à imputer sur vos revenus professionnels, ce n'est pas la même chose.
Pour bénéficier d'autres déductibilités, il faut qu'une hypothèque ait réellement été prise.

Edit : Grillé par grmfff

Dernière modification par D1791 (02-05-2017 16:46:01)

ChrisGH · #8 02-05-2017 16:55:54

Merci pour ces informations intéressantes.

Bonne soirée à vous deux.

CG

Himura · #9 02-05-2017 20:24:37

Votre réflexion vient d'une confusion, ou même d'une fusion, entre 2 types de déduction fiscales.
- pour bénéficier de la déduction pour habitation propre et unique (de très loin, la plus intéressante !), il faut effectivement qu'il y ait une inscription hypothécaire. Sans cela, c'est mort. Par contre - mais c'est à vérifier ! - je ne me souviens pas qu'il y ait un montant minimum pour cette inscription. Il pourrait alors être possible de prendre 90% sous mandat et 10% sous crédit hypothécaire...
- pour tout emprunt visant l'acquisition immobilière, vous pouvez déduire les intérêts de celui-ci (et parfois le capital en emprunt à long terme, mais ce n'est pas souvent 'utile'). C'est ce qui est indiqué ci-dessus.

Bref, vous faites bien d'y réfléchir, s'il s'agit de votre première acquisition et que c'est votre future habitation.
On parle de près de 3000 € net par an pour un couple disposant de revenus.

grmff · #10 02-05-2017 21:26:44

La confusion vient aussi des deux types de déductions possibles.

La déduction des intérêts de vos revenus immobiliers d'une part.

La déduction du capital d'autre part. Dans le temps, c'était majoré ou long terme, limité à un certain montant annuel de l'ordre de 2000€ déductible à 45%. Aujourd'hui, c'est beaucoup (mais vraiment beaucoup!!!) plus complexe, avec les régimes qui se succède aussi vite que dans une république bananière (d'où le régime de banane, mais ne nous éloignons pas)

Pour les déductions en capital, de mémoire, il faut une inscription hypothécaire.

Personnellement, je préférerait qu'on vire toutes ces déductions, sans exception, et qu'on vire par la même occasion les armées de fonctionnaires chargées de les imaginer, appliquer, contrôler, programmer, etc. C'est un côté de Trump qui me séduit: la déclaration fiscale qui tiendrait sur une carte postale...

Sans désirer la Trumpisation de nos administrations, je trouve bien souvent que des politiques diverses et variables d'années en années n'aident pas à une visibilité fiscale et une stabilité long terme pour le citoyen. Qui peut dire aujourd'hui l'effet d'un achat immobilier sur sa fiche fiscale en cas de revente dans les 3 ans avec déménagement de Wallonie en Flandre? Mais une fois de plus, je m'éloigne du sujet.

ChrisGH · #11 03-05-2017 07:22:28

Bonjour,

Je rebondi sur les 2 dernières réponses.

Dans notre cas, il ne s'agit pas de notre habitation propre mais d'un 2ième bien que nous sommes en train d'acquérir à des fins de location et donc d'investissement.

Nous ne sommes pas dans le cas de figure d'un mix des 2 types de CH afin de profiter un maximum des avantages de chacune des solutions pour notre habitation propre.

Concernant l'amortissement en capital, c'est en effet clair que nous ne pouvons pas en bénéficier.

Mon interrogation était sur le fait de pouvoir ou non déduire les intérêts du crédit (dans notre cas, le mandat H.) des revenus immobiliers généré par l'appartement.

En espérant m'être mieux exprimé ?

Bonne journée à tous

CG

Himura · #12 03-05-2017 09:23:18

Dans ce cas, soyez rassuré : vous pourrez.
(A question claire, réponse simple smile )

Achat petit appartement et mandat hypothécaire

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