copropriété sans syndic professionnel.

sergehalpern · #1 20-05-2013 17:28:32

Nous gérons nos copropriétés avec un syndic bénévole qui travaille étroitement avec un controleur des comptes et un comité de gestion.
Chaque copropriétaire qui veut participer est bien sur la bienvenue.
Nous vous montrerons avec plaisir quel est notre manière de travailler en région Bruxelloise.

grmff · #2 20-05-2013 18:22:39

Si je comprends bien, votre ancien syndic est parti avec la caisse, et vous avez mis en place un nouveau mode de gestion avec un nouveau syndic non pro, choisi parmi les copropriétaires volontaires.

Puisque vous désirez éviter que le nouveau syndic parte avec la caisse, quel méthodes avez-vous mis en place pour vous protéger de cela?

luc · #3 21-05-2013 14:52:05

sergehalpern a écrit :

Nous gérons nos copropriétés avec un syndic bénévole qui travaille étroitement avec un contrôleur des comptes et un comité de gestion.

Quelques questions :

1. Est-ce votre système est appliquée à des ACP qui ont 20 appartements ou plus ? Si oui, appliquez-vous l'AR du 12.07.2012 pour ceux qui ont 20 appartements ou plus?

2. Qui est « nous » ?

3. Quelle est votre définition de « travailler ensemble » quand à la responsabilité vis à vis de « nous » quand la décision est erronée et donne lieu à des dégâts importants ? En somme quelle est votre chaine de responsabilité ?

sergehalpern · #4 21-05-2013 17:06:40

@grmp & luc:

1 notre startégie n'est pas utilisée à une ACP de plus qe 16 lots.

2. nous est le syndic, et le comité de gestion, composé du comptable, du vérificateur des comptes et d'une personne qui s'occupe de l'administratif (permis, subsides etc...°

3. cela fait 3 ans que nous travaillons ainsi, et nous organisons des AG pour chaque décision importante. Pour l'instant nous constituons une réserve pour rénover la façade, c'est un budget de 65.000€, je ne voudrais pas que quelqu'un s'en aille avec.

4. nous avons certainement fait des erreurs jusqu'à présent, mais elles devaient être minimes, car personne ne les a relevées!

5. le syndic étant assuré, et le syndic ne prenant AUCUNE décision sans l'accord du comité de gestion, en cas d'erreurs raves c'est le comité de gestion et le syndic qui seront mis à l'amende.

luc a écrit :

sergehalpern a écrit :Nous gérons nos copropriétés avec un syndic bénévole qui travaille étroitement avec un contrôleur des comptes et un comité de gestion.
Quelques questions :
1. Est-ce votre système est appliquée à des ACP qui ont 20 appartements ou plus ? Si oui, appliquez-vous l'AR du 12.07.2012 pour ceux qui ont 20 appartements ou plus?
2. Qui est « nous » ?
3. Quelle est votre définition de « travailler ensemble » quand à la responsabilité vis à vis de « nous » quand la décision est erronée et donne lieu à des dégâts importants ? En somme quelle est votre chaine de responsabilité ?

tempura · #5 21-05-2013 20:37:54

sergehalpern a écrit :

@grmp & luc:
1 notre startégie n'est pas utilisée à une ACP de plus qe 16 lots.
2. nous est le syndic, et le comité de gestion, composé du comptable, du vérificateur des comptes et d'une personne qui s'occupe de l'administratif (permis, subsides etc...°
3. cela fait 3 ans que nous travaillons ainsi, et nous organisons des AG pour chaque décision importante. Pour l'instant nous constituons une réserve pour rénover la façade, c'est un budget de 65.000€, je ne voudrais pas que quelqu'un s'en aille avec.
4. nous avons certainement fait des erreurs jusqu'à présent, mais elles devaient être minimes, car personne ne les a relevées!
5. le syndic étant assuré, et le syndic ne prenant AUCUNE décision sans l'accord du comité de gestion, en cas d'erreurs raves c'est le comité de gestion et le syndic qui seront mis à l'amende.
luc a écrit : sergehalpern a écrit :Nous gérons nos copropriétés avec un syndic bénévole qui travaille étroitement avec un contrôleur des comptes et un comité de gestion.
Quelques questions :
1. Est-ce votre système est appliquée à des ACP qui ont 20 appartements ou plus ? Si oui, appliquez-vous l'AR du 12.07.2012 pour ceux qui ont 20 appartements ou plus?
2. Qui est « nous » ?
3. Quelle est votre définition de « travailler ensemble » quand à la responsabilité vis à vis de « nous » quand la décision est erronée et donne lieu à des dégâts importants ? En somme quelle est votre chaine de responsabilité ?

Je me demande quelles sont, par exemple, les décisions que prend votre syndic avec l'accord du comité de gestion, mais sans l'accord formel de l'assemblée générale.

panchito · #6 21-05-2013 22:52:54

le syndic étant assuré, et le syndic ne prenant AUCUNE décision sans l'accord du comité de gestion.

Voici qui est parfaitement illégal depuis la nouvelle loi sur la copropriété (2010).

Le Conseil de Gestion ne peut plus exister. Il a été remplacé par un Conseil de Copropriété.

Le législateur, dans sa grande sagesse, a supprimé le "Conseil de Gérance" car il est dorénavant interdit à organe quelconque de s'immiscer dans la gestion du Syndic afin que l'on soit sur qu'en cas de problème le Syndic réponde à 300% de ses fautes sans pouvoir les rejeter sur quelqu'un d'autre.

But: protéger au maximum les copropriétaires en responsabilisant au maximum les Syndics!

En outre seule l'ACP est souveraine et peut prendre des décisions.

Ce n'est nullement le cas, ni du Syndic, ni du Conseil de Copropriété.

panchito · #7 21-05-2013 22:56:31

Pour répondre à votre question envoyée en MP, à mes heures perdues, je suis propriétaire-bailleur multiple, président de certaines ACP, assesseur dans d'autres et/ou commissaire aux comptes depuis maintenant plus de 27 ans...

Ma profession n'a absolument rien à voir avec l'immobilier.
Donc je suis tout sauf Syndic!

sergehalpern · #8 22-05-2013 04:45:39

panchito a écrit :

Citation :le syndic étant assuré, et le syndic ne prenant AUCUNE décision sans l'accord du comité de gestion.
Voici qui est parfaitement illégal depuis la nouvelle loi sur la copropriété (2010).
Le Conseil de Gestion ne peut plus exister. Il a été remplacé par un Conseil de Copropriété.
Le législateur, dans sa grande sagesse, a supprimé le "Conseil de Gérance" car il est dorénavant interdit à organe quelconque de s'immiscer dans la gestion du Syndic afin que l'on soit sur qu'en cas de problème le Syndic réponde à 300% de ses fautes sans pouvoir les rejeter sur quelqu'un d'autre.
But: protéger au maximum les copropriétaires en responsabilisant au maximum les Syndics!
En outre seule l'ACP est souveraine et peut prendre des décisions.
Ce n'est nullement le cas, ni du Syndic, ni du Conseil de Copropriété.

panchito · #9 22-05-2013 07:10:45

google: "syndic 750000"

voila votre résultat :

J'ai bien lu les articles à ce sujet.

On se demande quand même comment vous n'y avez vu que du feu...

En tant que commissaire aux comptes, tous les 3 mois, avant d'autoriser l'envoi des décomptes de charges, je passe tout au peigne fin: j'analyse les facturiers, les extraits de compte en banque, la balance des occupants etc...

Et surtout je vérfifie que les fournisseurs aient bien été payés.

Dans votre copropriété, si votre Syndic a placé l'argent nécessaire au paiement des fournisseurs sur son propre compte, pourriez-vous m'expliquer comment votre commissaire aux comptes ne l'a pas vu?

Etait-il de mèche?

sergehalpern · #10 22-05-2013 08:17:54

Lorsque quelqu'un a la signature sur un compte, il se presente a la banque et demande qu'on lui remette l'argent en liquide.
S'il y a 10.000€ il prend 10.000€, s'il gere 30 immeubles et que chaque immeuble possede 25.000 ca fait....
Vous pouvez eplucher vos comptes comme vous voulez!
Lorsque vous avez tout controle l'argent etait la, et tout allait bien!
3 mois apres vous pouvez retourner la situation comme vous voulez! L'argent a disparu!
Et oui, c'est car vous avez ete imprudent: laisser une simple signature sur le compte!
Et a ce moment la vous etes victime d'un vol simplement, et vous n'avez plus que vos yeux pour pleurer!

panchito a écrit :

Citation :google: "syndic 750000"
Citation :voila votre résultat :
J'ai bien lu les articles à ce sujet.
On se demande quand même comment vous n'y avez vu que du feu...
En tant que commissaire aux comptes, tous les 3 mois, avant d'autoriser l'envoi des décomptes de charges, je passe tout au peigne fin: j'analyse les facturiers, les extraits de compte en banque, la balance des occupants etc...
Et surtout je vérfifie que les fournisseurs aient bien été payés.
Dans votre copropriété, si votre Syndic a placé l'argent nécessaire au paiement des fournisseurs sur son propre compte, pourriez-vous m'expliquer comment votre commissaire aux comptes ne l'a pas vu?
Etait-il de mèche?

panchito · #11 22-05-2013 08:42:06

Mais votre commissaire aux comptes n'a pas vu les extraits bancaires où figurent les retraits en cash??
Il ou elle n'a pas pris la peine de vérifier les extraits tous les 3 mois??

Votre syndic n'a quand même pas vidé l'entiereté de votre compte en une fois??

Je pense que dans votre corpropriété, vous n'aviez pas de commissaire aux comptes et tout le monde a laissé faire...

sergehalpern · #12 22-05-2013 09:44:24

Il a vide d'un coup...

et ca vous pend au nez...

panchito a écrit :

Mais votre commissaire aux comptes n'a pas vu les extraits bancaires où figurent les retraits en cash??
Il ou elle n'a pas pris la peine de vérifier les extraits tous les 3 mois??
Votre syndic n'a quand même pas vidé l'entiereté de votre compte en une fois??
Je pense que dans votre corpropriété, vous n'aviez pas de commissaire aux comptes et tout le monde a laissé faire...

dach · #13 22-05-2013 09:47:46

sergehalpern a écrit :

nous est le syndic, et le comité de gestion, composé du comptable, du vérificateur des comptes et d'une personne qui s'occupe de l'administratif (permis, subsides etc...°

Somme toute votre fonctionnement est équivalant aux 'association syndicale libre' française. Chose possible en belgique avant 1994, je suppose que c'est le lobie des professionnels de l’immobilier qui rendu le syndic obligatoire.

Je trouve pourtant les ACL française offrent les même garanties de gestion qu'un syndic unique mais en plus peuvent y ajouter un aspect participatif, de contrôle mutuelle et d’économie pour les CP sans enlever de pouvoir à l'AG.

L'idée du syndic simple employé de l'ACP n'est pas exacte. L'AG ne donne pas des ordres précis au syndic quotidiennement mais un mandat généralement assez large pour faire exécuter les décisions de l'AG et les tâches légales. Le syndic est un commerçant qui vends des services sur base de contrat de min. 1 an généralement renouvelé. L'ACP est souvent un client captif.

Du côté du syndic, la rentabilité aux vu des tarifs pratiqués est faible si l'on veut réellement respecté la loi, l'esprit de la loi et les intérêts parfois contradictoire des CP. Il n'est donc pas étonnant que la loi, l'esprit de la loi et les intérêts des CP soit mis à mal car un bon syndic pro irréprochable est un luxe impayable pour bon nombre de CP.

Le retour de l'ASBL dans la copropriété pourrait être positif pour les CP's !

panchito · #14 22-05-2013 10:10:12

Mais il n'est plus possible d'effectuer des transactions en cash pour plus de 4.000€.

Il a donc vidé votre compte en une fois avec un virement électronique vers son compte personnel?

Mais cela laisse des traces...

Vous l'avez poursuivi en justice?

sergehalpern · #15 22-05-2013 10:21:51

1. vous allez dans la banque que vous connaissez, et vous demandez a retirer en cash l'argent qu'il y a sur le compte, vous le recevrez, vous devrez attendre 2/3 jours, mais il n'y a pas urgence.

2. cela laisse des traces, tout a fait d'accord!

3. voila on peut le poursuivre en justice, et on va recuperer quoi vous croyez (il sera insolvable et l'argent evapore, car le coup sera premedite) a part des honoraires d'avocats?

Conclusion: double signature!

vous n'aurez pas de sollution plus secure que celle la!
tournez-le comme vous voulez, et je n'y gagne rien!

panchito a écrit :

Mais il n'est plus possible d'effectuer des transactions en cash pour plus de 4.000€.
Il a donc vidé votre compte en une fois avec un virement électronique vers son compte personnel?
Mais cela laisse des traces...
Vous l'avez poursuivi en justice?

sergehalpern · #16 22-05-2013 10:23:54

big_smile

dach a écrit :

sergehalpern a écrit :nous est le syndic, et le comité de gestion, composé du comptable, du vérificateur des comptes et d'une personne qui s'occupe de l'administratif (permis, subsides etc...°
Somme toute votre fonctionnement est équivalant aux 'association syndicale libre' française. Chose possible en belgique avant 1994, je suppose que c'est le lobie des professionnels de l’immobilier qui rendu le syndic obligatoire.
Je trouve pourtant les ACL française offrent les même garanties de gestion qu'un syndic unique mais en plus peuvent y ajouter un aspect participatif, de contrôle mutuelle et d’économie pour les CP sans enlever de pouvoir à l'AG.
L'idée du syndic simple employé de l'ACP n'est pas exacte. L'AG ne donne pas des ordres précis au syndic quotidiennement mais un mandat généralement assez large pour faire exécuter les décisions de l'AG et les tâches légales. Le syndic est un commerçant qui vends des services sur base de contrat de min. 1 an généralement renouvelé. L'ACP est souvent un client captif.
Du côté du syndic, la rentabilité aux vu des tarifs pratiqués est faible si l'on veut réellement respecté la loi, l'esprit de la loi et les intérêts parfois contradictoire des CP. Il n'est donc pas étonnant que la loi, l'esprit de la loi et les intérêts des CP soit mis à mal car un bon syndic pro irréprochable est un luxe impayable pour bon nombre de CP.
Le retour de l'ASBL dans la copropriété pourrait être positif pour les CP's !

luc · #17 23-05-2013 12:53:00

sergehalpern a écrit :

...
Conclusion: double signature!
vous n'aurez pas de sollution plus secure que celle la!
tournez-le comme vous voulez, et je n'y gagne rien!

Il y a une méthode plus secure, qui en plus est parfaitement légale ET rendu obligatoire par l'IPI (votre argent est assuré pour au moins 30.000 €).

rexou · #18 23-05-2013 13:38:06

sergehalpern a écrit :

Nous gérons nos copropriétés avec un syndic bénévole qui travaille étroitement avec un controleur des comptes et un comité de gestion.
Chaque copropriétaire qui veut participer est bien sur la bienvenue.
Nous vous montrerons avec plaisir quel est notre manière de travailler en région Bruxelloise.

"VOUS" gérez "VOS" copropriétés avec un syndic bénévole...

"Vous" êtes qui ? Quel est votre statut ?

sergehalpern · #19 23-05-2013 14:21:48

coproprietaire, et dans chaque copropriete ou j'ai un bien je gere les comptes...et je n'ai pas signature sur les comptes!

rexou a écrit :

sergehalpern a écrit : Nous gérons nos copropriétés avec un syndic bénévole qui travaille étroitement avec un controleur des comptes et un comité de gestion.
Chaque copropriétaire qui veut participer est bien sur la bienvenue.
Nous vous montrerons avec plaisir quel est notre manière de travailler en région Bruxelloise.
"VOUS" gérez "VOS" copropriétés avec un syndic bénévole...
"Vous" êtes qui ? Quel est votre statut ?

panchito · #20 23-05-2013 14:24:43

Cela s'appelle "commissaire-aux-comptes".

C'est la fionction que j'exerce bénévolement dans 2 copropriétés.
Cette élection se décide par vote à chaque AG.

Etes-vous aussi élu à cette fonction? Par décision d'AG?

copropriété sans syndic professionnel.

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Re : copropriété sans syndic professionnel.

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