Travaux urgents dans copropriété désorganisée sans syndic

Sacha · #1 22-05-2013 11:42:17

Bonjour,

Je suis pour la première fois propriétaire (depuis plus d'un an) dans un immeuble de 7 coproprio en tout (un seul loue), sans syndic. Et pas de chance, c'est assez bordélique: il n'y a pas de fonds de roulement/réserve; une des coproprio avance les factures d'eau et certains lui doivent beaucoup d'argent, un autre l'électricité, mais personne ne réclame rien,... et j'en passe.

Le plus gros problème pour l'instant concerne les travaux dits "urgents" qui ont déjà été signalés en 2010 dans l'unique PV en ma possession, mais aujourd'hui, rien n'a encore été fait.
Et les dégats empirent: depuis des mois, j'ai des infiltrations dans mes chambres, ma voisine a des innondations régulièrement et de gros champignons se forment, et les infiltrations touchent aussi un coproprio un étage en-dessous.

Notre dernière réunion, avec présentation des devis, fut un véritable échec: il n'y a pas eu d'accord car trop cher pour certains. Les solutions sont d'emblée rejetées par ceux qui ne sont pas concernés par ces dégats. Le PV que j'ai écrit en proposant des solutions réfléchies avec l'aide d'autres coproprios a été totalement rejeté, contredit (une coproprio dit même qu'il n'a jamais été question de parler de travaux pendant la réunion!).

Pour info, cette coproprio fait pression sur certains, qui ont sans doute peu de moyens financiers et qui lui doivent probablement de l'argent (On sent leur crainte pendant les réunions) Selon l'acte de base, elle a environ la 1/2 des quotités. Mais ils ont décidé il y a plusieurs années de répartir les quotités différemment pour qu'elle paye moins de charges, mais aurait donc moins de voix lors des votes: elle n'a plus que 1/4, l'autre 1/4 est réparti chez les autres coproprios.
C'est assez compliqué, j'ai du mal à expliquer les faits correctement. Mais l'ambiance est vraiment tendue...
Aujourd'hui, je passe pour celle qui casse l'ambiance de la copropriété, alors que tout ce que je veux, c'est une copropriété qui roule... Et là, c'est tout sauf ça!

Nous sommes 3 coproprios à être prêts pour aller voir le juge de paix afin que celui-ci tranche pour:
- la réalisation des travaux
- imposer un syndic

QUESTION 1:
Est-ce que la partie "adverse" peut s'opposer aux décisions du juge de paix? (désolée, mais je n'y connais rien)
Si oui, quels sont nos recours? Nos risques?

QUESTION 2:
En attendant, j'essaye d'organiser une ultime réunion pour ne pas devoir passer par la case juge de paix et montrer ma bonne volonté.
Est-ce que je peux maintenir une date, même si tout le monde n'est pas présent, du moment que la majorité est là?

Un grand merci pour votre aide! Car s'y retrouver dans tous ces textes légaux, c'est le parcours du combattant!

PIM · #2 22-05-2013 11:55:14

Sacha a écrit :

Bonjour,
Je suis pour la première fois propriétaire (depuis plus d'un an) dans un immeuble de 7 coproprio en tout (un seul loue), sans syndic. Et pas de chance, c'est assez bordélique: il n'y a pas de fonds de roulement/réserve; une des coproprio avance les factures d'eau et certains lui doivent beaucoup d'argent, un autre l'électricité, mais personne ne réclame rien,... et j'en passe.
Le plus gros problème pour l'instant concerne les travaux dits "urgents" qui ont déjà été signalés en 2010 dans l'unique PV en ma possession, mais aujourd'hui, rien n'a encore été fait.
Et les dégats empirent: depuis des mois, j'ai des infiltrations dans mes chambres, ma voisine a des innondations régulièrement et de gros champignons se forment, et les infiltrations touchent aussi un coproprio un étage en-dessous.
Notre dernière réunion, avec présentation des devis, fut un véritable échec: il n'y a pas eu d'accord car trop cher pour certains. Les solutions sont d'emblée rejetées par ceux qui ne sont pas concernés par ces dégats. Le PV que j'ai écrit en proposant des solutions réfléchies avec l'aide d'autres coproprios a été totalement rejeté, contredit (une coproprio dit même qu'il n'a jamais été question de parler de travaux pendant la réunion!).
Pour info, cette coproprio fait pression sur certains, qui ont sans doute peu de moyens financiers et qui lui doivent probablement de l'argent (On sent leur crainte pendant les réunions) Selon l'acte de base, elle a environ la 1/2 des quotités. Mais ils ont décidé il y a plusieurs années de répartir les quotités différemment pour qu'elle paye moins de charges, mais aurait donc moins de voix lors des votes: elle n'a plus que 1/4, l'autre 1/4 est réparti chez les autres coproprios.
C'est assez compliqué, j'ai du mal à expliquer les faits correctement. Mais l'ambiance est vraiment tendue...
Aujourd'hui, je passe pour celle qui casse l'ambiance de la copropriété, alors que tout ce que je veux, c'est une copropriété qui roule... Et là, c'est tout sauf ça!
Nous sommes 3 coproprios à être prêts pour aller voir le juge de paix afin que celui-ci tranche pour:
- la réalisation des travaux
- imposer un syndic
QUESTION 1:
Est-ce que la partie "adverse" peut s'opposer aux décisions du juge de paix? (désolée, mais je n'y connais rien)
Si oui, quels sont nos recours? Nos risques?
QUESTION 2:
En attendant, j'essaye d'organiser une ultime réunion pour ne pas devoir passer par la case juge de paix et montrer ma bonne volonté.
Est-ce que je peux maintenir une date, même si tout le monde n'est pas présent, du moment que la majorité est là?
Un grand merci pour votre aide! Car s'y retrouver dans tous ces textes légaux, c'est le parcours du combattant!

Une copropriété (ACP) sans syndic, c'est illégal.

Et c'est donc la première chose à faire pour sortir de ce guêpier: nommer un syndic.
---> juge de paix

L'une des lectures utiles ici

dach · #3 22-05-2013 14:45:59

QUESTION 1: Est-ce que la partie "adverse" peut s'opposer aux décisions du juge de paix? (désolée, mais je n'y connais rien) Si oui, quels sont nos recours? Nos risques?
QUESTION 2: En attendant, j'essaye d'organiser une ultime réunion pour ne pas devoir passer par la case juge de paix et montrer ma bonne volonté. Est-ce que je peux maintenir une date, même si tout le monde n'est pas présent, du moment que la majorité est là?

Je ferais les choses comme ceci:
1) Écrire (via recommandé) au dernie syndic connu et au siège de de l'ACP (càd à l'immeuble) une requête de demande d'AG avec comme ordre de jour minimum le constat de carence du syndic et la nomination d'un nouveau syndic. Le demande doit être signée par plusieurs CP totalisant au moins 1/5 des parts.
2) Si dans les 45 jours (30 + 15 pour le délais de conservation à la poste du recommandé non réceptionné) , vous pouvez convoquer vous même une AG qui nommera un syndic en toute légalité pour peu que quorum soit respecté et que 51% des parts soient pour.

Pour 7 appartements, j'opterais pour qu'un CP qui du temps et de la patience soit le syndic de l'immeuble.

bada · #4 22-05-2013 14:53:26

Vous êtes vraiment dans la panade.

Vous devez vous réunir et nommer un syndic.
Pour cela, faites une lettre dans laquelle vous indiquez que c'est une réunion "Assemblée générale statutaire" en indiquant la date, l'heure et le lieu où se tiendra l'AG.
Envoyez cette lettre par recommandé aux autres CP ou aller leur porter la lettre en main propre en faisant signer en bas de lettre "Bon pour réception"

Indiquez à l'ordre du jour : nomination d'un syndic.
Ce syndic peut être un copropriétaire ou un syndic professionnel.
Dans votre lettre, indiquez que l'AG est tenue à la demande de (vous), Mr x et Mme Y. Veillez qu'vous 3 ou 4 ou 5, vous ayez 20% des quotité de l'immeuble.

Comment se fait-il qu'un CP avait selon l'acte de base la moitié des quotités. Il avait un appart., à lui seul aussi grand que les 6 autres CP.

Si, dans le passé, il a été décidé de lui diminuer les quotités "à la bonne franquette", sans procès verbal d'une AG, c'est illégal et ce CP détient toujours 50% des quotités. A vérifier.

Si tout ça vous semble trop compliqué, adressez vous au juge de paix qui désignera un syndic pour remettre de l'ordre dans ce capharnaüm.

bada · #5 22-05-2013 14:59:32

2) Si dans les 45 jours (30 + 15 pour le délais de conservation à la poste du recommandé non réceptionné

Désolé, mais pas d'accord. C'est 30 jours, peu importe le délai de la poste, ça n'a rien à voir.

Pour tenir un AG, vous devez être 4 ET 50% + 1 des quotités

sergehalpern · #6 22-05-2013 15:12:14

nous travaillons sans syndic professionnel!

mais un syndic est obligatoire!

Si vous voulez telephonez moi, je pourrai peut etre vous donner quelques conseils de mon experience!

Serge Halpern
0475270037

Sacha a écrit :

Bonjour,
Je suis pour la première fois propriétaire (depuis plus d'un an) dans un immeuble de 7 coproprio en tout (un seul loue), sans syndic. Et pas de chance, c'est assez bordélique: il n'y a pas de fonds de roulement/réserve; une des coproprio avance les factures d'eau et certains lui doivent beaucoup d'argent, un autre l'électricité, mais personne ne réclame rien,... et j'en passe.
Le plus gros problème pour l'instant concerne les travaux dits "urgents" qui ont déjà été signalés en 2010 dans l'unique PV en ma possession, mais aujourd'hui, rien n'a encore été fait.
Et les dégats empirent: depuis des mois, j'ai des infiltrations dans mes chambres, ma voisine a des innondations régulièrement et de gros champignons se forment, et les infiltrations touchent aussi un coproprio un étage en-dessous.
Notre dernière réunion, avec présentation des devis, fut un véritable échec: il n'y a pas eu d'accord car trop cher pour certains. Les solutions sont d'emblée rejetées par ceux qui ne sont pas concernés par ces dégats. Le PV que j'ai écrit en proposant des solutions réfléchies avec l'aide d'autres coproprios a été totalement rejeté, contredit (une coproprio dit même qu'il n'a jamais été question de parler de travaux pendant la réunion!).
Pour info, cette coproprio fait pression sur certains, qui ont sans doute peu de moyens financiers et qui lui doivent probablement de l'argent (On sent leur crainte pendant les réunions) Selon l'acte de base, elle a environ la 1/2 des quotités. Mais ils ont décidé il y a plusieurs années de répartir les quotités différemment pour qu'elle paye moins de charges, mais aurait donc moins de voix lors des votes: elle n'a plus que 1/4, l'autre 1/4 est réparti chez les autres coproprios.
C'est assez compliqué, j'ai du mal à expliquer les faits correctement. Mais l'ambiance est vraiment tendue...
Aujourd'hui, je passe pour celle qui casse l'ambiance de la copropriété, alors que tout ce que je veux, c'est une copropriété qui roule... Et là, c'est tout sauf ça!
Nous sommes 3 coproprios à être prêts pour aller voir le juge de paix afin que celui-ci tranche pour:
- la réalisation des travaux
- imposer un syndic
QUESTION 1:
Est-ce que la partie "adverse" peut s'opposer aux décisions du juge de paix? (désolée, mais je n'y connais rien)
Si oui, quels sont nos recours? Nos risques?
QUESTION 2:
En attendant, j'essaye d'organiser une ultime réunion pour ne pas devoir passer par la case juge de paix et montrer ma bonne volonté.
Est-ce que je peux maintenir une date, même si tout le monde n'est pas présent, du moment que la majorité est là?
Un grand merci pour votre aide! Car s'y retrouver dans tous ces textes légaux, c'est le parcours du combattant!

Sacha · #7 22-05-2013 15:40:05

dach a écrit :

Je ferais les choses comme ceci:
1) Écrire (via recommandé) au dernie syndic connu et au siège de de l'ACP (càd à l'immeuble) une requête de demande d'AG avec comme ordre de jour minimum le constat de carence du syndic et la nomination d'un nouveau syndic. Le demande doit être signée par plusieurs CP totalisant au moins 1/5 des parts.
2) Si dans les 45 jours (30 + 15 pour le délais de conservation à la poste du recommandé non réceptionné) , vous pouvez convoquer vous même une AG qui nommera un syndic en toute légalité pour peu que quorum soit respecté et que 51% des parts soient pour.
Pour 7 appartements, j'opterais pour qu'un CP qui du temps et de la patience soit le syndic de l'immeuble.

Merci pour votre réponse.

En fait, l n'y a jamais eu de syndic. Avant l'arrivée de mes 2 voisins directs et moi-même (c'est-à-dire ceux qui veulent régulariser tout cela), les autres cp ont toujours réglé leurs affaires à "l'amiable" (ils disent eux-mêmes: "comme au bled"). Il y a bien eu des tentatives de faire les choses dans les règles de l'art (PV, décisions, etc), mais quand on voit que rien n'a bougé depuis ce qui a été écrit en 2010, je pense que personne n'a l'envie ou le temps de faire office de syndic au sein de la copropriété. C'est clair qu'il est temps qu'on désigne un syndic officiel et professionnel.

Le truc, c'est qu'avant d'entrer réellement dans des procédures légales et strictes (lettre recommandée, nomination d'un syndic, etc), on veut que les travaux se fassent le plus rapidement possible, sinon on risque de passer un hiver de plus avec nos infiltrations... Donc, on tente une dernière fois une approche "à l'amiable", en espérant avoir à la fin de la réunion une décision écrite dans le PV sur l'entrepreneur et le feu vert pour débuter les travaux.

A ce sujet, savez-vous quel est le quorum de présences et de votes pour prendre une décision sur des travaux urgents?

Merci!

bada · #8 22-05-2013 15:41:59

@ sacha

sergehalpern

nous travaillons sans syndic professionnel!

Méfiez-vous. J'ai déjà lu des posts où sergehalpern est un chaud partisan des solutions illégales et je ne pense pas du tout que c'est ce que vous cherchez.

sergehalpern · #9 22-05-2013 15:46:34

clicquez aussi sur google:

syndic 750000

vous verrez a quoi vous exposez en travaillant avec un syndic professionnel

travailler sans syndic professionnel n'est pas illegal, mais ca ne plait pas aux syndic professionnel comme vous pouvez le constater!

tongue

bada a écrit :

@ sacha
sergehalpern
Citation :nous travaillons sans syndic professionnel!
Méfiez-vous. J'ai déjà lu des posts où sergehalpern est un chaud partisan des solutions illégales et je ne pense pas du tout que c'est ce que vous cherchez.

Sacha · #10 22-05-2013 15:49:17

bada a écrit :

Comment se fait-il qu'un CP avait selon l'acte de base la moitié des quotités. Il avait un appart., à lui seul aussi grand que les 6 autres CP.

Ce cp a un énorme loft à l'arrière du batiment, qui est presque 10X plus grand que le plus petit appart de la copro...

bada a écrit :

Si, dans le passé, il a été décidé de lui diminuer les quotités "à la bonne franquette", sans procès verbal d'une AG, c'est illégal et ce CP détient toujours 50% des quotités. A vérifier.

Oui, la diminution des quotités a bien été décidée en AG et cela a été écrit dans un PV.

bada a écrit :

Si tout ça vous semble trop compliqué, adressez vous au juge de paix qui désignera un syndic pour remettre de l'ordre dans ce capharnaüm.

Nous espérons régler le problème des travaux à l'amiable, histoire de ne pas aggraver l'ambiance... Mais surtout pour que cela se fasse vite! Une fois les travaux approuvés/signés/payés (ou pas payés), nous irons probablement voir un juge de paix pour désigner un syndic...

Ce que je me demande, c'est est-ce qu'un copropriétaire peut s'opposer à la décision du juge?

Merci encore!

PIM · #11 22-05-2013 15:58:01

sergehalpern a écrit :

vous verrez a quoi vous exposez en travaillant avec un syndic professionnel
travailler sans syndic professionnel n'est pas illegal, mais ca ne plait pas aux syndic professionnel comme vous pouvez le constater!

@ sergehelpern: merci de ne pas faire de confusions, ni amalgames.

Personne n'a dit qu'il fallait faire appel à un syndic professionnel.
Il est par contre obligatoire d'avoir un syndic.
Cela peut très bien être l'un des membres de l'ACP.

Par ailleurs, ce n'est pas parce que votre ACP a été victime des malversations d'un syndic professionnel que tous les syndics professionnels sont à mettre dans le même panier !
Je précise que je ne suis pas syndic.

Sacha · #12 22-05-2013 16:03:27

sergehalpern a écrit :

clicquez aussi sur google:
syndic 750000
vous verrez a quoi vous exposez en travaillant avec un syndic professionnel
travailler sans syndic professionnel n'est pas illegal, mais ca ne plait pas aux syndic professionnel comme vous pouvez le constater!

Merci, mais cela ne m'intéresse pas. Surtout quand je vois que l'article auquel vous faites référence date de 2011 et que ça ne parle que d'un seul et unique syndic... Il y a des fraudeurs partout, le système a ses failles. Mais le système est aussi là pour protéger et contrôler. Si je dois choisir, ce sera donc un syndic pro et conseillé par mon entourage.

bada · #13 22-05-2013 16:19:11

Ce que je me demande, c'est est-ce qu'un copropriétaire peut s'opposer à la décision du juge

Non.

Francis · #14 22-05-2013 16:21:29

Je ne crois pas que le système prôné par sergehalpern (légal ou pas, ce n'est pas la question ici) puisse résoudre les problèmes de cette copropriété qui semble très mal fonctionner et de manière me semble-t-il assez illégale.

Vu les problèmes décrits et surtout une dualisation entre les copropriétaires, je ne crois pas qu'un syndic copropriétaire s'en sortira, sauf s'il a du temps, de la patience et de la persuasion. La désignation d'un syndic pro serait de nature à mettre cette ACP sur de bonnes voies mais, vu les circonstances, la facture sera salée.
Eventuellement, la désignation d'un syndic copropriétaire et celle d'un expert "extérieur" peut fonctionner. Cet expert devra être à même d'expliquer en AG les tenants et aboutissants de l'ACP et les solutions possibles. Mais ici aussi avec un coût. Quel professionnel irait dans une pétaudière pour quelques euros et une masse de problème.

Le recours au juge de paix entrainera sans doute la désignation d'un syndic "judiciaire" et là aussi la facture sera salé.

bada · #15 22-05-2013 16:22:49

Je redis ce qui a déjà été écrit mais votre priorité, c'est de nommer un syndic.
Personne dans votre copropriété ne peut remplir cette mission.
Si vous le nommer dans 3 ou 4 semaines, il est immédiatement opérationnel.

rexou · #16 22-05-2013 17:16:45

Sacha a écrit :

Oui, la diminution des quotités a bien été décidée en AG et cela a été écrit dans un PV.

Décidé en AG de modifier la répartition des quotités c'est bien. Encore faut-il que ce soit décidé à l'unanimité. Et il me semble qu'il s'agit alors d'une modification de l'acte de base qui devrait avoir fait l'objet d'un acte notarié. A vérifier.

A vous lire, je doute aussi qu'un CP soit capable d'exercer la fonction de syndic. Il est évident que le principe qu'on fait "comme au bled" soit le raisonnement de base laisse présumer du chemin à parcourir. Il faut un syndic posédant des connaissances de base de la gestion d'immeuble en copropriété et capable d'imposer un minimum de règles de gestion d'une ACP. Il sera peut être incontournable de passer par le juge de paix. Cela aura surement un prix, mais le syndic nommé sera légitimé.

A propos des travaux à effectuer, saviez-vous que la copropriété DOIT disposer en banque des fonds nécessaires au paiement des factures ?

Pour terminer, un avis tout personnel : un syndic non professionnel ne ferait qu'aggraver la situation. Vous devez faire convoquer (avec des CP signataires représentant au moins 20% des quotités) une AG qui décide de la nomination d'un syndic, ou introduire une requête en justice de paix (vous seul si besoin) demandant la nomination d'un syndic.

bada · #17 22-05-2013 17:44:57

rexou a écrit

Décidé en AG de modifier la répartition des quotités c'est bien. Encore faut-il que ce soit décidé à l'unanimité

Exact, pour modifier les quotités, il faut l'unanimité. Donc, tous les CP doivent être présents et donner leur accord.

Si maintenant vous voulez modifier la répartition des charges, il faut obtenir 80% des quotités présentes ou représentées.

sergehalpern · #18 22-05-2013 18:01:01

Je crois que vous pronez la même chose que moi: un syndic interne assisté de professionels comme conseillers!

Francis a écrit :

Je ne crois pas que le système prôné par sergehalpern (légal ou pas, ce n'est pas la question ici) puisse résoudre les problèmes de cette copropriété qui semble très mal fonctionner et de manière me semble-t-il assez illégale.
Vu les problèmes décrits et surtout une dualisation entre les copropriétaires, je ne crois pas qu'un syndic copropriétaire s'en sortira, sauf s'il a du temps, de la patience et de la persuasion. La désignation d'un syndic pro serait de nature à mettre cette ACP sur de bonnes voies mais, vu les circonstances, la facture sera salée.
Eventuellement, la désignation d'un syndic copropriétaire et celle d'un expert "extérieur" peut fonctionner. Cet expert devra être à même d'expliquer en AG les tenants et aboutissants de l'ACP et les solutions possibles. Mais ici aussi avec un coût. Quel professionnel irait dans une pétaudière pour quelques euros et une masse de problème.
Le recours au juge de paix entrainera sans doute la désignation d'un syndic "judiciaire" et là aussi la facture sera salé.

sergehalpern · #19 22-05-2013 18:08:25

pas de soucis, je n'ai rien à y gagner.
au moment de signer avec votre syndic essayez quand même d'actionner des système de protection, pour que l'argent que vous épatgnez ne disparaisse pas.
Et pour finir lisez attentivement ce que Francis préconise, vous serez sur la bonne voie.

Sacha a écrit :

sergehalpern a écrit : clicquez aussi sur google:
syndic 750000
vous verrez a quoi vous exposez en travaillant avec un syndic professionnel
travailler sans syndic professionnel n'est pas illegal, mais ca ne plait pas aux syndic professionnel comme vous pouvez le constater!
Merci, mais cela ne m'intéresse pas. Surtout quand je vois que l'article auquel vous faites référence date de 2011 et que ça ne parle que d'un seul et unique syndic... Il y a des fraudeurs partout, le système a ses failles. Mais le système est aussi là pour protéger et contrôler. Si je dois choisir, ce sera donc un syndic pro et conseillé par mon entourage.

Francis · #20 22-05-2013 18:28:56

@ sergehalpern, je ne préconise pas la même chose que vous, et surtout pas dans la situation de cette acp. Ici, je préconise le respect de la légalité à 200%.
L'important ici est de sortir de la situation de blocage actuel et pas de protéger d'un syndic indélicat qui partirait avec le pognon, car ici, il n'y a pas de pognon, rien que des proprios qui ont des sensibilités très différentes, du style, "moi, au rez-de-chaussée, je m'en fout que le toit fuit ! "

Je préconise UN SYNDIC avec des pouvoirs décidés par une AG et un contrôle par un conseil de copropriété bien encadré par les décisions de l'AG. et éventuellement un professionnel pour les conseiller MAIS surtout pas la double signature qui est, pour moi, illégale.

SVP sergehalpern, ne mélangez pas les sujets, ou vous serez zappé par un des chiens de garde de ce forum, qui sont pourtant très larges d'idée.

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