Rôle Syndic

estevinc · #1 03-06-2013 10:19:21

Bonjour,

j'aimerais savoir jusqu'où va le rôle d'un syndic dans les conflits entre CP.

Je m'explique : nous avons des problèmes à propos des communs. Les CP ne comprennent pas qu'ils doivent être vides. J'ai demandé à mon syndic de faire respecter l'acte de base (qui stipule que RIEN ne peut être entreposé dans les communs).
Mon syndic s'est contenté d'envoyer un recommandé en précisant que les communs devaient être dégagés et il me dit que c'est la seule chose qu'il peut faire.

Est-ce vrai? Ne peut-il pas mettre des amandes ou choses dans le genre?
N'a-t-il pas un autre moyen de faire respecter l'acte de base?

Merci d'avance.

panchito · #2 03-06-2013 12:19:37

C'est à vous, les copropriétaires, à décider en AG de ce que vous voulez faire contre les gens qui ne respectent pas le ROI (Règlement d'ordre intérieur).

C'est à vous de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG, en y indiquant que les contrevenants pourraient se voir infliger des amendes.

Une fois cette décision votée en AG, le Syndic, qui n'est que le bras qui exécute les décisions des copropriétaires, prises en AG, pourra infliger alors des amendes.

bada · #3 03-06-2013 14:04:15

Si les amendes ne sont pas prévues dans l'acte de base ou le ROI, le syndic ne peut pas les appliquer (et à quel tarifs).
Le syndic pourrait sans doute envoyer un recommandé à tous les CP en leur expliquant que rien ne peut être entreposé dans les communs de l'immeuble et que passé la date du (laisser 15 jours après le recommandé) tout ce qui se trouve dans les communs sera enlevé et envoyé dans les containers publics à leurs frais.

estevinc · #4 03-06-2013 14:07:22

bada a écrit :

.
Le syndic pourrait sans doute envoyer un recommandé à tous les CP en leur expliquant que rien ne peut être entreposé dans les communs de l'immeuble et que passé la date du (laisser 15 jours après le recommandé) tout ce qui se trouve dans les communs sera enlevé et envoyé dans les containers publics à leurs frais.

Merci pour votre réponse. Ce serait son rôle? Ou pas spécialement? En d'autres termes, a-t-il l'obligation de faire cela?

rexou · #5 03-06-2013 23:14:17

estevinc a écrit :

Merci pour votre réponse. Ce serait son rôle? Ou pas spécialement? En d'autres termes, a-t-il l'obligation de faire cela?

Il n'a pas l'obligation d'envoyer des courriers recommandés ni de (menacer de) faire enlever les encombrants.

Il a l'obligation de contacter les CP en défaut et leur demander de respecter le ROI. Ensuite, l'AG décidera (si ce point figure à l'ordre du jour, soit à l'initiative du syndic, soit à la demande d'un CP) des mesures à envisager. Mesures que le syndic sera alors tenu de faire appliquer.

Et le syndic n'a aucun droit d'appliquer des "amendes" qui ne sont pas prévues explicitement.

estevinc · #6 04-06-2013 09:15:03

Parfait, merci beaucoup pour vos réponses!

estevinc · #7 26-06-2013 11:41:55

Bonjour,
le syndic dit que c'est un trouble de voisinage et que nous devons régler cela en justice de paix.( c'est sa solution à tout).

Deuxième fois que je vais en justice de paix car monsieur le CP pense également qu'il a le droit d'entreposer ce qu'il veut dans les communs.

Bref, qq'un aurait un texte de loi sous la main qui prouve qu'il n'a pas le droit de me priver de lumière et d'un moyen d'aération de mon local?
Lui de son côté dit qu'il ne peut pas jouir de sa cour car il ne peut rien y entreposer étant donné que ça me gêne au niveau lumière...

J'ai besoin de clouer le bec à des CP de mauvaise fois et pas très futfute...

Merci!

tempura · #8 26-06-2013 12:42:14

estevinc a écrit :

Bonjour,
j'aimerais savoir jusqu'où va le rôle d'un syndic dans les conflits entre CP.
Je m'explique : nous avons des problèmes à propos des communs. Les CP ne comprennent pas qu'ils doivent être vides. J'ai demandé à mon syndic de faire respecter l'acte de base (qui stipule que RIEN ne peut être entreposé dans les communs).
Mon syndic s'est contenté d'envoyer un recommandé en précisant que les communs devaient être dégagés et il me dit que c'est la seule chose qu'il peut faire.
Est-ce vrai? Ne peut-il pas mettre des amandes ou choses dans le genre?
N'a-t-il pas un autre moyen de faire respecter l'acte de base?
Merci d'avance.

Si rien n'est déjà prévu en ce sens dans le règlement de copropriété, vous pourriez proposer de mettre à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée la modification du règlement pour y insérer des clauses pénales et/ou l'enlèvement des encombrants aux frais du cp. S'il n'y a pas de majorité pour le faire, c'est tant pis pour la minorité. En attendant, le syndic ne peut en effet pas faire autre chose que de rappeler le contenu du règlement. Il est déjà bien qu'il ait fait quelque chose de concret. Chez moi, il ne faut pas espérer une quelconque action du syndic.

rexou · #9 26-06-2013 12:52:16

estevinc a écrit :

Bref, qq'un aurait un texte de loi sous la main qui prouve qu'il n'a pas le droit de me priver de lumière et d'un moyen d'aération de mon local?
Lui de son côté dit qu'il ne peut pas jouir de sa cour car il ne peut rien y entreposer étant donné que ça me gêne au niveau lumière...

Difficile de vous répondre sans avoir connaissance de votre acte de base.

- En ce qui concerne les communs, il est généralement précisé explicitement que RIEN ne peut y être déposé/entreposé. Les bonnes réactions possibles ont déjà été citées. Y compris l'enlèvement de tout encombrant, après avertissement écrit.

- Au niveau de la cour et des fenêtres de votre "local", si rien n'est précisé dans l'acte de base ou le ROI, le syndic est impuissant. Il existe des interdictions légales d'obturer, d'encombrer ou d'obscurcir une fenêtre existante. Il est déjà curieux que votre fenêtre donne sur la cour du voisin... Mais c'est un local destiné à quel usage ?

estevinc · #10 26-06-2013 13:21:27

Oui c'est bizarre que cela donne dans sa cour, mais bon, c'est comme cela et les fenêtres existent depuis toujours.

J'utilise ce local pour étudier et pour danser.
J'y suis souvent mais pas tout le temps. Et puis, je pense pouvoir utiliser ma cave comme je veux pour un usage personnel, non?

tempura · #11 26-06-2013 15:02:11

estevinc a écrit :

J'utilise ce local pour étudier et pour danser.
J'y suis souvent mais pas tout le temps. Et puis, je pense pouvoir utiliser ma cave comme je veux pour un usage personnel, non?

Vous avez parfaitement le droit d'utiliser votre cave comme bon vous semble, dans la mesure où cette utilisation ne méconnaît aucune règle légale ou réglementaire et qu'elle ne porte pas atteinte d'une manière disproportionnée aux droits de votre voisin. Et il en va de même en ce qui le concerne. C'est une question d'équilibre entre les droits de chacun. Dans le cas que vous évoquez, cet équilibre est manifestement rompu par votre voisin. Votre syndic a raison d'affirmer qu'il s'agit d'un problème de troubles de voisinage.
Si le voisin refuse d'entendre vos arguments, seul le juge de paix peut mettre fin aux troubles.
Peut-être pourriez-vous d'abord faire appel à un médiateur s'il en existe un, voire dénoncer les faits à la police locale.

rexou · #12 26-06-2013 17:32:41

tempura a écrit :

Si le voisin refuse d'entendre vos arguments, seul le juge de paix peut mettre fin aux troubles.
Peut-être pourriez-vous d'abord faire appel à un médiateur s'il en existe un, voire dénoncer les faits à la police locale.

Juge de paix certainement
Médiateur, oui si le voisin est un peu coopératif
Police locale, je ne vois pas sur quelle base ils seraient habilités à intervenir.

D'autre part, je ne connais pas les lieux, mais étudier et danser dans une cave, cela peut surprendre autant que le fait d'obturer la luminosité d'une fenêtre de cette cave...
Dans quelle mesure peut-on assimiler cette cave à un local de vie ?

tempura · #13 26-06-2013 19:38:30

rexou a écrit :

tempura a écrit :Si le voisin refuse d'entendre vos arguments, seul le juge de paix peut mettre fin aux troubles.
Peut-être pourriez-vous d'abord faire appel à un médiateur s'il en existe un, voire dénoncer les faits à la police locale.
Juge de paix certainement
Médiateur, oui si le voisin est un peu coopératif
Police locale, je ne vois pas sur quelle base ils seraient habilités à intervenir.
D'autre part, je ne connais pas les lieux, mais étudier et danser dans une cave, cela peut surprendre autant que le fait d'obturer la luminosité d'une fenêtre de cette cave...
Dans quelle mesure peut-on assimiler cette cave à un local de vie ?

Je ne connais pas les lieux non plus, mais je pense qu'il n'est pas déraisonnable de penser que si un local est régulièrement muni d'une fenêtre, c'est pour permettre que ce local soit éclairé et aéré. Que cet éclairage et cette aération naturels soient prévus pour permettre d'entreposer des fruits et légumes ou d'y exercer une activité de vie quelconque est à mon avis sans importance et ne peut en tout cas pas constituer un argument qui justifierait d'en rendre l'usage difficile ou impossible. J'avoue que je ne sais pas sur quelle base légale les services de la police pourraient intervenir, mais j'ai le sentiment que c'est quelque chose qui pourrait être tenté. Au pire, ils expliqueront pourquoi ils ne peuvent pas intervenir. En tout cas, c'est ce que je ferais en cas de négociation infructueuse si, par exemple, un inconnu s'avisait de placer un panneau devant ma fenêtre ou si un copropriétaire décidait de déposer des blocs de béton devant ma porte.

rexou · #14 26-06-2013 21:29:33

Il est sans aucun doute anormal d'obturer et de limiter la luminosité d'une fenêtre.

Il est aussi surprenant qu'une fenêtre donne vue directe sur la cour privative du voisin aussi.

Il serait utile de définir le contexte général :

- la fenêtre et l'usage privatif de la cour sont-ils des éléments existants depuis la conception de l'immeuble ?
- le bien a-t-il été divisé après sa conception ? et si oui, existe-t-il un écrit qui définit les droits de chaque CP ?
- la "cave" est-elle un lieu pouvant être assimilé à un lieu de vie ? en quels termes ce local est-il désigné dans l'acte d'achat et les documents de la copropriété ?
- la cour est-elle privative ou seulement à usage privatif ?

tempura · #15 26-06-2013 22:00:05

rexou a écrit :

Il est sans aucun doute anormal d'obturer et de limiter la luminosité d'une fenêtre.
Il est aussi surprenant qu'une fenêtre donne vue directe sur la cour privative du voisin aussi.
Il serait utile de définir le contexte général :
- la fenêtre et l'usage privatif de la cour sont-ils des éléments existants depuis la conception de l'immeuble ?
- le bien a-t-il été divisé après sa conception ? et si oui, existe-t-il un écrit qui définit les droits de chaque CP ?
- la "cave" est-elle un lieu pouvant être assimilé à un lieu de vie ? en quels termes ce local est-il désigné dans l'acte d'achat et les documents de la copropriété ?
- la cour est-elle privative ou seulement à usage privatif ?

Si on en croit ce qui a été dit, la cour est commune, mais à usage privatif.
Il y a de nombreux exemples de fenêtres permettant d'avoir une vue directe sur un espace privatif (jardin par exemple). L'étonnement qu'on peut ressentir en présence de telles situations ne me semble pas permettre de placer des objets devant ces fenêtres.
Il a déjà été affirmé que ces fenêtres existaient depuis l'origine du bâtiment. Pour l'usage privatif, je ne sais pas, mais quelle que soit sa date de naissance, je serais surpris qu'il soit prévu qu'il ouvre le droit d'empêcher l'usage des fenêtres. Si tel devait cependant être le cas, cela devrait figurer quelque part. Je ne vois pas trop l'intérêt de savoir si la cave peut être assimilée ou non à un lieu de vie. J'ai personnellement une cave munie d'une fenêtre donnant sur un jardin commun à jouissance exclusive et bien que cette cave ne me serve qu'à abriter une machine à laver, un sèche-linge et un congélateur et que je ne m'y livre à aucune activité "vivante", je voudrais bien voir que quelqu'un décide que je ne peux pas ouvrir cette fenêtre ou qu'elle ne peut plus laisser passer la lumière pour le motif qu'elle me permet de voir dans un lieu à usage privatif. La jouissance exclusive du jardin n'autorise d'ailleurs pas les heureux bénéficiaires (dont je suis) à y mettre n'importe quoi (des pneus usagés ou du matériel de construction par exemple).

panchito · #16 27-06-2013 06:57:12

Mais au fond qu'a-t'il entreposé dans sa cour et qui monte jusqu'au-dessus de votre fenêtre?

Et il laisse cela sous les intempéries et à tous les vents?

estevinc · #17 27-06-2013 07:16:59

panchito a écrit :

Mais au fond qu'a-t'il entreposé dans sa cour et qui monte jusqu'au-dessus de votre fenêtre?
Et il laisse cela sous les intempéries et à tous les vents?

Il dépose sur ma fenêtre de grandes planches en bois (qui vont jusqu'en haut de ma fenêtre ainsi qu'une échelle....)

panchito · #18 27-06-2013 07:18:29

Et que compte-il en faire? Le bois cela pourrit sous l'effet de la pluie...

estevinc · #19 27-06-2013 08:40:22

panchito a écrit :

Et que compte-il en faire? Le bois cela pourrit sous l'effet de la pluie...

Je sais bien!!!! Il me dit qu'il veut pouvoir jouir de sa cour et y entreposer plein de choses. La cour est à moitié couverte (par l'escalier) mais c'est super humide et un coup de vent renvoie toute la pluie à l'intérieur de cette cour!

Je pense qu'il a juste envie de me pourrir la vie. Il a d'ailleurs laissé ses chaussures dans les communs car le juge de paix m'a donné raison mais m'a aussi précisé que si je voulais appliquer la loi, je devais prendre un avocat et aller plus loin... Super la justice.

Je suis allée chez les flics et ils m'ont dit que ce type avait un casier judiciaire et qu'il n'avait peur de rien. En gros, une bonne baffe n'est pas une solution non plus...

estevinc · #20 27-06-2013 08:44:35

- la fenêtre et l'usage privatif de la cour sont-ils des éléments existants depuis la conception de l'immeuble ?

OUI pour la fenêtre. Usage privatif depuis que la maison est vendue (2011). Avant c'était une unifamiliale.

- le bien a-t-il été divisé après sa conception ? et si oui, existe-t-il un écrit qui définit les droits de chaque CP ?

Oui. L'acte de base détermine ce qui appartient à chacun. Mais rien sur l'usage de ma cave. On me l'a d'ailleurs vendu en précisant qu'il y a dix ans, c'était un logement. (niveau permis d'urbanisme).

- la "cave" est-elle un lieu pouvant être assimilé à un lieu de vie ? en quels termes ce local est-il désigné dans l'acte d'achat et les documents de la copropriété ?

Les termes sont sous-sol et cave.

- la cour est-elle privative ou seulement à usage privatif ? [/quote]

Cour commune, jouissance exclusive du LOT1

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