Le pouvoir du syndic

Basilia · #1 05-06-2013 22:44:29

Le syndic n'a pas de pouvoir décisionnel. C'est ce que plusieurs pimonautes écrivent sur ce forum.

Comment se fait-il alors que dans l'ACP où je suis (ainsi que dans beaucoup d'autres où je ne suis pas) presque tous les CP acceptent "sans broncher" que le syndic n'applique pas les clés de répartition des frais communs tels qu'ils sont décrits dans les statuts de l'ACP ?

De quelle façon faudrait-il ou faut-il réagir ?

Merci d'avance pour vos réponses

panchito · #2 06-06-2013 07:15:52

Cela arrive parce que vous le laissez justement faire sans broncher.

C'est votre employé, il n'est là que pour être le bras qui exécute VOS décisions.

Il doit évidemment se conformer à l'acte de base pour répartir les charges.

Il ne vous donne pas entière satisfaction?

Mettez le point remplacement du Syndic à l'ordre du jour de votre prochaine AG.

Vous verrez l'effet que cela aura...

Les seuls ayant un quelquonque pouvoir de décisions ce sont les copropriétaires réunis en AG!

Personne d'autre!

Sauf si vous avez abdiqué et laissez votre Syndic faire tout et n'importe quoi sans jamais lui remonter les bretelles

bada · #3 06-06-2013 08:51:17

Comment se fait-il alors que dans l'ACP où je suis (ainsi que dans beaucoup d'autres où je ne suis pas) presque tous les CP acceptent "sans broncher" que le syndic n'applique pas les clés de répartition des frais communs tels qu'ils sont décrits dans les statuts de l'ACP ?

.

Parce que, à la très grande majorité, les CP n'y connaissent rien, ni à la loi ni à leur acte de base et ils pensent benoitement que tout ce que dit et fait le syndic est bien fait et conforme à la législation que les CP ne connaissent pas.

Globalement, vous pouvez sans doute vous dire que 90% des CP n'ont jamais lu leur acte de base en entier.

Conclusion : les CP sont souvent des moutons qui aiment être tondus et qui suivent le troupeau (jusqu'au ravin)

rexou · #4 06-06-2013 13:52:19

Basilia a écrit :

...presque tous les CP acceptent "sans broncher" que le syndic n'applique pas les clés de répartition des frais communs tels qu'ils sont décrits dans les statuts de l'ACP ?
De quelle façon faudrait-il ou faut-il réagir ?

Une première réaction normale serait de demander au syndic de justifier sa clé de répartition si elle est cpontraire à l'acte de base. Une AG peut décider (4/5 des voix) de modifier la clé de répartition de certaines charges. Ce nouveau mode de calcul est dès lors parfaitement légitime.

Si le syndic ne peut justifier de la différence, faire porter ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG. A noter qu'une modification ne pourra avoir d'effet rétroactif pour un exercice écoulé dont les comptes auraient déjà été approuvés.

Basilia · #5 06-06-2013 22:39:36

bada a écrit :

Citation :Comment se fait-il alors que dans l'ACP où je suis (ainsi que dans beaucoup d'autres où je ne suis pas) presque tous les CP acceptent "sans broncher" que le syndic n'applique pas les clés de répartition des frais communs tels qu'ils sont décrits dans les statuts de l'ACP ?.
Parce que, à la très grande majorité, les CP n'y connaissent rien, ni à la loi ni à leur acte de base et ils pensent benoitement que tout ce que dit et fait le syndic est bien fait et conforme à la législation que les CP ne connaissent pas.
Globalement, vous pouvez sans doute vous dire que 90% des CP n'ont jamais lu leur acte de base en entier.
Conclusion : les CP sont souvent des moutons qui aiment être tondus et qui suivent le troupeau (jusqu'au ravin)

D'accord avec ce que bada écrit ici.

Je suis d'accord aussi avec ce que Panchito a écrit : "Les seuls ayant un quelquonque pouvoir de décision ce sont les copropriétaires réunis en AG!",

mais quand on a à faire à un syndic dictateur et manipulateur et que 90 %, voir 95 % des CP le suivent comme des moutons qui aiment être tondus .... et que lors de l'assemblée générale on vous empêche de vous exprimer ....

Comment réagir ou ne pas réagir ?

panchito · #6 06-06-2013 22:47:18

Chaque copropriétaire a le droit de faire inscrire à l'ordre du jour les points qu'il souhaite.

Demandez que "choix d'un nouveau Syndic" figure à l'ordre du jour.

rexou · #7 07-06-2013 13:12:07

panchito a écrit :

Demandez que "choix d'un nouveau Syndic" figure à l'ordre du jour.

Veillez d'abord à ce que l'AG corresponde avec le renouvellement du mandat du syndic (portant parfois sur deux ou trois ans).

Ensuite gagnez un maximum de soutien d'autres CP. Seul contre tous, vous n'avez aucune chance, surtout si le syndic est dictateur et manipulateur comme vous dites.

Enfin, présentez des alternatives. Des propositions de services de syndics candidats. Et de préférence, des offres pour un prix inférieur à ce que vous payez actuellement...

Concernant la clé de répartition de certaines charges, si le syndic ne justifie pas son mode de calcul et que celui-ci vous porte préjudice : courrier recommandé, non-approbation (au moins pour votre part) des comptes, et action en justice de paix.

Basilia · #8 11-06-2013 21:35:05

Merci à tous pour vos réponses. Malheureusement celles-ci ne m'aident pas beaucoup.

En effet, si :
- 95 % des CP se laissent manipuler par le syndic avec plaisir ; je me retrouve donc dans une situation quasi "1 contre le reste du monde";
- des alternatives ont été trouvées, mais les membres du Cdc sont persuadés qu'il faut faire "confiance" au syndic et les autres CP lors de l'AG n'y retrouvent rien à redire;
- effectivement, en apparence, les CP et le Cdc ne connaissent pas les lois, ni les règlements et apparemment ne font même pas l'effort de se renseigner;
- et devant un juge on doit prouver qu'on subit un préjudice personnel !?

Je vais donc poser la question autrement :
- Si 95 % dit que 3 + 3 = 7 ?? Ont-ils raison ? Et si non, parce que 3 + 3 = 6, comment faire appliquer 6 et non 7 ? Faut-il absolument un préjudice ou non ?

Ce qui ne pose pas problème aujourd'hui peut devenir un problème énorme demain ....

B.

grmff · #9 11-06-2013 21:48:49

Si le syndic est suivi par l'AG dans ses propositions, la loi est respectée. C'est l'AG qui prend ses responsabilités.

Et si vous êtes minoritaire dans cette AG, vous avez 4 options:
- soit vous convainquez les autres du bien fondé de votre position,
- soit vous optez pour la nomination d'un syndic judiciaire par le juge de paix
- soit vous laissez faire
- soit vous vendez.

luc · #10 12-06-2013 13:07:18

La 5ème solution est la résistance, qui est un droit démocratique … . Pour comprendre le contexte lire : d’abord obéissance puis résistance.

rexou · #11 12-06-2013 13:56:36

luc a écrit :

La 5ème solution est la résistance, qui est un droit démocratique

C'est en effet un droit démocratique. C'est aussi une option.

Mais la résistance seul contre tous, je ne suis pas certain que ce soit une solution. hmm

luc · #12 12-06-2013 14:18:21

rexou a écrit :

Mais la résistance seul contre tous, je ne suis pas certain que ce soit une solution.

À long terme c'est la seule solution dans des cas complexes, en me basant sur mon expérience concrète, puisqu'elle évite de scinder l'AG en deux clans.

Basilia · #13 19-06-2013 22:15:46

luc a écrit :

rexou a écrit : Mais la résistance seul contre tous, je ne suis pas certain que ce soit une solution.
À long terme c'est la seule solution dans des cas complexes, en me basant sur mon expérience concrète, puisqu'elle évite de scinder l'AG en deux clans.

J'ai tendance à suivre le raisonnement de Luc et d'aller dans la résistance. Mais, à quel prix ? ??? Je ne suis absolument pas certaine que "la Justice" est la bonne solution non plus, vu le coût exorbitant qu'on doit être prêt à débourser, sans aucune garantie de réussite !

Tous les conseils pour apprendre à convaincre
"l"la très grande majorité des CP qui n'y connaissent rien, ni à la loi ni à leur acte de base (certains ne l'ont même pas lu ou pire, ne l'ont même pas réclamé) et pensent benoitement que tout ce que dit et fait le syndic est bien fait et conforme à la législation" que le syndic n'est pas Dieu le père et qu'il n'est que leur employé qui doit exécuter ce que l'AG lui dicte de faire, sont bien entendu bienvenu.

B.

panchito · #14 19-06-2013 22:31:06

que le syndic n'est pas Dieu le père et qu'il n'est que leur employé qui doit exécuter ce que l'AG lui dicte de faire, sont bien entendu bienvenu.

C'est exactement cela!

Nous venons d'ailleurs de refuser de poursuivre avec notre Syndic actuel lors de la dernière AG car il agissait trop à sa mode en oubliant que le pouvoir de décision appartient uniquement aux copropriétaires.

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