Frais d'avocat à charge de qui si pas de procès?

Mendel · #1 15-06-2013 17:30:50

Bonjour à tous,

Début 2012 le syndic a pris contact avec un avocat suite à des dégâts constatés dans les communs et attribuables selon les voisins à mes locataires (qui ont quitté les lieux en octobre 2012).

En juin 2011, l'AG a décidé de ne pas poursuivre mes locataires car le dossier se basait uniquement sur le témoignage d'un voisin et que la solvabilité de mes locataires n'était pas garanti.

Et voilà que hier, je reçois le décompte 2011 qui devra être approuvé dans 15 jours lors de l'AG. Dans celui-ci on me réclame 300€ pour frais d'avocat et de recommandé adressés à mes locataires.

Selon moi, s'il y a pas de jugement reconnaissant la responsabilité de mes anciens locataires, le syndic ne peut pas me réclamer ces frais. Existe-il un article de loi à ce sujet et/ou une référence.

Merci d'avance

bada · #2 15-06-2013 18:12:06

Mendel a écrit

Début 2012 le syndic a pris contact avec un avocat suite à des dégâts constatés dans les communs et attribuables selon les voisins à mes locataires (qui ont quitté les lieux en octobre 2012). En juin 2011, l'AG a décidé de ne pas poursuivre mes locataires car le dossier se basait uniquement sur le témoignage d'un voisin et que la solvabilité de mes locataires n'était pas garanti. Et voilà que hier, je reçois le décompte 2011 qui devra être approuvé dans 15 jours lors de l'AG. Dans celui-ci on me réclame 300€ pour frais d'avocat et de recommandé adressés à mes locataires. Selon moi, s'il y a pas de jugement reconnaissant la responsabilité de mes anciens locataires, le syndic ne peut pas me réclamer ces frais. Existe-il un article de loi à ce sujet et/ou une référence.

Pourquoi y a-t-il eu avocat puisque l'AG a décidé de ne pas poursuivre ?
Normalement, le syndic s'adresse à l'avocat sous l'autorisation de l'AG ???

bada · #3 15-06-2013 18:19:45

texteEn juin 2011, l'AG a décidé de ne pas poursuivre mes locataires car le dossier se basait uniquement sur le témoignage d'un voisin et que la solvabilité de mes locataires n'était pas garanti.

Mais vous, vous êtes solvable et vous êtes responsable de vos locataires. Si on avait pu prouver la responsabilité de vos locataires, c'est vous qui deviez passer à la caisse et à vous ensuite de vous retourner sur vos locataires.

tempura · #4 15-06-2013 20:36:26

bada a écrit :

Mais vous, vous êtes solvable et vous êtes responsable de vos locataires. Si on avait pu prouver la responsabilité de vos locataires, c'est vous qui deviez passer à la caisse et à vous ensuite de vous retourner sur vos locataires.

Et on peut savoir où se trouve cette règle qui veut que le bailleur est responsable des dégâts causés aux parties communes par son locataire ? Cela m'intéresse.

luc · #5 16-06-2013 06:06:58

Mendel a écrit :

En juin 2011, l'AG a décidé de ne pas poursuivre mes locataires car le dossier se basait uniquement sur le témoignage d'un voisin et que la solvabilité de mes locataires n'était pas garanti.

Cette décision a été une erreur commis par l'ACP. Une ACP n'a pas de contrat avec les locataires, mais seulement avec les propriétaires (l’acte d’achat & l’acte de base). Le propriétaire a un contrat avec les locataires, s'il est bailleur.

Donc l’ACP doit se mettre en contact avec le propriétaire, s’il les résidents de son lot causent des dégâts aux parties communes. Les frais de ces contacts (par le syndic, par un avocat ; …) sont à charge de l’ACP, sauf :

- Si un compromis est conclu entre l’ACP (ou son représentant) et le CP dans lequel le propriétaire (ou son assurance) promet de payer un montant comme compensation des dégâts causés.

- Si un jugement condamne un copropriétaire à payer un montant à l’ACP

- Si les statuts prévoient que dans certains cas le CP doit payer un montant, c’est possible si les statuts sont publié sous forme d’acte authentique ET si l’application de l‘Art. 577-14 CC n’annule pas cette disposition.

- Si le contrat du syndic prévoient que certains montants sont mis à charge du copropriétaire, cette clause ne peut être valablement opposé au CP que si le projet du contrat lui a été remis avec l’invitation de l'AG qui a appropuvé ce contrat OU sans effet rétroactif, si le contrat, correctement approuvé par l’AG, lui a été notifié comme prévue par la loi.

tempura · #6 16-06-2013 10:04:29

luc a écrit :

Mendel a écrit :En juin 2011, l'AG a décidé de ne pas poursuivre mes locataires car le dossier se basait uniquement sur le témoignage d'un voisin et que la solvabilité de mes locataires n'était pas garanti.
Cette décision a été une erreur commis par l'ACP. Une ACP n'a pas de contrat avec les locataires, mais seulement avec les propriétaires (l’acte d’achat & l’acte de base). Le propriétaire a un contrat avec les locataires, s'il est bailleur.
Donc l’ACP doit se mettre en contact avec le propriétaire, s’il les résidents de son lot causent des dégâts aux parties communes. Les frais de ces contacts (par le syndic, par un avocat ; …) sont à charge de l’ACP, sauf :
- Si un compromis est conclu entre l’ACP (ou son représentant) et le CP dans lequel le propriétaire (ou son assurance) promet de payer un montant comme compensation des dégâts causés.
- Si un jugement condamne un copropriétaire à payer un montant à l’ACP
- Si les statuts prévoient que dans certains cas le CP doit payer un montant, c’est possible si les statuts sont publié sous forme d’acte authentique ET si l’application de l‘Art. 577-14 CC n’annule pas cette disposition.
- Si le contrat du syndic prévoient que certains montants sont mis à charge du copropriétaire, cette clause ne peut être valablement opposé au CP que si le projet du contrat lui a été remis avec l’invitation de l'AG qui a appropuvé ce contrat OU sans effet rétroactif, si le contrat, correctement approuvé par l’AG, lui a été notifié comme prévue par la loi.

C'est clair !

Mendel · #7 17-06-2013 07:19:14

Merci pour l'info mais il reste cependant une zone d'ombre.

Si l'ACP avait été en justice et avait gagné, elle se serait retrouné contre moi et à moi de me retrouner contre mon locataire (OK logique) inversement si elle n'avait pas gagné elle n'aurait rien pu me réclamer.

Or ici l'ACP n'ayant pas obtenu de jugement je considère que dans tous les cas (meme si une convention existait,... on ne sait jamais), l'ACP ne peut pas m'imputer ces frais.

bada · #8 17-06-2013 08:12:22

Si l'ACP avait été en justice et avait gagné, elle se serait retrouné contre moi et à moi de me retrouner contre mon locataire (OK logique) inversement si elle n'avait pas gagné elle n'aurait rien pu me réclamer.

En fait, comme vous l'avez lu précédemment, l'ACP n'avait pas à aller en justice contre votre locataire mais aurait du vous présenter directement la facture (il y a un témoin).

La situation actuelle est qu'aucun responsable n'est identifié et donc je rejoins votre raisonnement à savoir que l'ACP ne peut pas vous imputer les frais d'avocat. Pas de responsable = pas de frais.

Le syndic a fait deux erreurs :
1. vouloir poursuivre votre locataire (au lieu de vous)
2.consulter un avocat (avec quel mandat)

tempura · #9 17-06-2013 08:46:46

Mendel a écrit :

Bonjour à tous,
Début 2012 le syndic a pris contact avec un avocat suite à des dégâts constatés dans les communs et attribuables selon les voisins à mes locataires (qui ont quitté les lieux en octobre 2012).
En juin 2011, l'AG a décidé de ne pas poursuivre mes locataires car le dossier se basait uniquement sur le témoignage d'un voisin et que la solvabilité de mes locataires n'était pas garanti.
Et voilà que hier, je reçois le décompte 2011 qui devra être approuvé dans 15 jours lors de l'AG. Dans celui-ci on me réclame 300€ pour frais d'avocat et de recommandé adressés à mes locataires.
Selon moi, s'il y a pas de jugement reconnaissant la responsabilité de mes anciens locataires, le syndic ne peut pas me réclamer ces frais. Existe-il un article de loi à ce sujet et/ou une référence.
Merci d'avance

A mon avis, l'ACP, par la voie du syndic, n'a pas commis d'erreur en tentant de mettre le locataire en cause. Il n'y a certes aucune relation contractuelle entre l'ACP et le locataire, mais ce dernier peut, comme n'importe qui, voir sa responsabilité civile engagée s'il commet une faute qui donne lieu à un dommage. Par ailleurs, l'acte de base et le règlement de copropriété peuvent être directement opposables au locataire ( 577-10, § 4, du Code civil).
Encore faut-il qu'il y soit prévu une règle permettant de réclamer quelque chose au locataire dans le cas présent (indemnité de déménagement ?).
Reste à savoir si le syndic pouvait d'initiative, sans en référer à l'ag, demander conseil à un avocat. Il pourrait éventuellement invoquer l'urgence d'obtenir un avis d'expert, même si son initiative n'a pas eu de résultat positif. Personnellement et au regard des éléments connus, je serais plutôt content d'avoir un syndic qui agit de la sorte plutôt que d'en avoir un qui, comme c'est l'usage dans la profession, ne fait rien.

bada · #10 17-06-2013 10:18:41

tempura a écrit

Personnellement et au regard des éléments connus, je serais plutôt content d'avoir un syndic qui agit de la sorte plutôt que d'en avoir un qui, comme c'est l'usage dans la profession, ne fait rien.

Réagir en étant complètement à coté de la plaque, vaut mieux ne pas réagir.

La 1ère réaction du syndic aurait été de s'adresser au propriétaire et là, le syndic prouve qu'il connait mal la loi et probablement l'acte de base car ce type de problèmes est repris dans tous les actes de base qui ne date pas de Mathusalem.

tempura · #11 17-06-2013 12:02:13

bada a écrit :

tempura a écrit
Citation :Personnellement et au regard des éléments connus, je serais plutôt content d'avoir un syndic qui agit de la sorte plutôt que d'en avoir un qui, comme c'est l'usage dans la profession, ne fait rien.
Réagir en étant complètement à coté de la plaque, vaut mieux ne pas réagir.
La 1ère réaction du syndic aurait été de s'adresser au propriétaire et là, le syndic prouve qu'il connait mal la loi et probablement l'acte de base car ce type de problèmes est repris dans tous les actes de base qui ne date pas de Mathusalem.

Mais vous qui connaissez bien la loi, vous pourriez peut-être indiquer laquelle il fallait invoquer ?

rexou · #12 17-06-2013 13:19:54

La responsabilité de l'auteur présumé des dégâts n'est pas établie en suffisance par un seul témoin.

Le syndic aurait dû contacter le propriétaire dans un premier temps.

Si le locataire conteste son implication, et si les éléments connus ainsi que le niveau du préjudice le justifient, l'AG peut décider de contacter un avocat et de poursuivre l'auteur présumé. (le locataire).

L'ACP assume alors les frais d'avocat et fait appliquer le jugement obtenu.

A défaut de jugement, l'ACP doit supporter le préjudice subi et les frais d'avocat (ce qui n'exclut pas de recadrer le syndic s'il ne peut justifier du bien fondé de sa démarche). Dans ce cas, je conçois mal sur quelle base le bailleur accepterait d'honorer la facture. L'ACP ne poursuit pas le locataire par défaut de sa solvabilité, mais aussi par défaut d'établir indiscutablement sa responsabilité. Deux témoignages concordants et indépendants sont, je crois, généralement requis...

L'indemnité de déménagement quant à elle est simplement due à l'ACP par le bailleur, et indépendamment de toute (non)intervention du locataire.

luc · #13 17-06-2013 13:50:09

Je suis l'avis de rexou ...

Mendel · #14 17-06-2013 15:53:40

Le syndic m’avait contacté et mis en copie par email des lettres adressés à mon locataire.

Le problème est que si l’ACP se retourne contre moi en justice et que le locataire n’est pas présent, il lest impossible à ce dernier de répondre à ses détracteurs et donc le jugement ne lui est pas opposable.

C’est un triangle infernal l’ACP tape sur la tête du proprio qui tape sur la tête du locataire qui doit se défendre des accusations de l’ACP.

rexou · #15 17-06-2013 17:19:05

L'ACP ne peut pas se retourner contre le propriétaire.

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