Locataire voulant résilier pour cause de dégradations

hsimpson · #1 26-06-2013 21:35:55

Bonjour,

J'explique d'abord la situation en détail, les question suivront:

Je suis propriétaire depuis décembre d'un studio dans un immeuble.
Le studio était déjà loué quand je l'ai acquis.

Il s'agit d'un bail de résidence secondaire de 6 mois débutant en novembre 2012.
Le propriétaire précédant n'a pas enregistré le bail et m'a affirmé devant le notaire qu'il n'était pas nécessaire de l'enregistrer tant qu'il s'agit d'un bail de courte durée.

Il y a un mois, ma locataire m'a appelé pour me signaler une fuite d'eau provenant d'au dessus de sa salle de bains.
Je suis allé voir le lendemain et la fuite avait l'air importante. J'ai donc immédiatement prévenu le syndic et suivi l'affaire. La fuite a maintenant été colmatée (il y a 15 jours). Des travaux vont devoir être prévus pour réparer les dégâts dans sa salle de bains, aux frais de l'assurance (plafonnage, peinture, meubles ayant pris l'humidité).

La locataire affirme avoir des problèmes de santé provoqués par l'humidité de sa salle de bains, et veut résilier le bail sur le champ. Elle prétend avoir vu un avocat qui lui aurait dit qu'elle pouvait, vu la situation, partir du jour au lendemain sans indemnité.

Elle m'a proposé de me payer la moitié du mois de juillet, et de partir pour mi-juillet. Je ne suis évidemment pas d'accord avec cela, car j'estime qu'il s'agirait d'une rupture de contrat de sa part. Je n'estime pas avoir commis de faute, ni être responsable de l'état dans lequel sa salle de bains se trouve. Je veux bien faire un geste, mais pas me retrouver avec un studio à relouer alors qu'il est en réparation.

Voici mes questions:
- le bail doit-il être enregistré? si oui, est-il encore temps de le faire?
- sur quel prétexte pourrait-elle partir du jour au lendemain? qu'a bien pu trouver son avocat? peut-elle prétendre que le studio est devenu insalubre, sachant qu'il était en parfait état lors de son arrivée?
- quels seraient normalement sa durée de préavis et ses indemnités si elle voulait partir mi-juillet?

Merci d'avance pour vos conseils.

grmff · #2 26-06-2013 21:53:53

Voici mes questions:
- le bail doit-il être enregistré? si oui, est-il encore temps de le faire?

Oui. Un bail doit toujours être enregistré. Toujours. C'est gratuit et peut se faire par mail pour tous les baux de résidence privée.

Si c'était un bail de résidence principale, votre locataire pourrait partir sans préavis ni indemnité tant que le bail n'est pas enregistré. Il est donc trop tard pour le faire, et dans votre cas, cela n'a rien à voir.

- sur quel prétexte pourrait-elle partir du jour au lendemain? qu'a bien pu trouver son avocat?

C'est un bail de résidence secondaire. Il faut donc voir ce qui est mentionné au bail concernant une éventuelle tacite reconduction, et d'éventuels préavis et indemnité.

Si rien n'est indiqué, voici ce que le code civil prévoit:

Le Code Civil a écrit :

Art. 1737. Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
Art. 1738. Si à l'expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.

peut-elle prétendre que le studio est devenu insalubre, sachant qu'il était en parfait état lors de son arrivée?

S'il y a des réparations à faire, elle doit les souffrir pour autant qu'ils ne durent pas plus de 40 jours:

Art. 1724. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgents et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Je suppose que la locataire prétend que le bien est inhabitable. Ce qui est fort, si elle vous propose un arrangement d'occupation jusque mi-juillet. Un bien est inhabitable, ou il ne l'est pas. Il ne l'est pas à partir de dans 15 jours...

- quels seraient normalement sa durée de préavis et ses indemnités si elle voulait partir mi-juillet?

Vous seriez fondé à demander le loyer jusqu'au bout de la 2e période de location, soit jusqu'à fin octobre.

hsimpson · #3 27-06-2013 10:20:44

Merci pour vos éclaircissements.

Il est en effet indiqué dans le bail que le preneur doit subir les travaux urgents même s'ils durent plus de 40 jours.

Je suppose qu'elle prétend le bien inhabitable en effet. Elle dit ne plus y loger, et propose mi-juillet pour avoir le temps d'organiser son déménagement.

Je pense lui proposer de partir, mais de payer le mois de juillet (complet).

En ce qui concerne le bail, je crois qu'une amande est prévue si je l'enregistre en retard. Alors que si je ne l'enregistre pas, je peux espérer qu'on ne me tombera pas dessus.

ChristopheDelagrange · #4 27-06-2013 16:08:57

hsimpson a écrit :

En ce qui concerne le bail, je crois qu'une amande est prévue si je l'enregistre en retard. Alors que si je ne l'enregistre pas, je peux espérer qu'on ne me tombera pas dessus.

Si vous ne l'avez pas enregistré, le locataire peut partir sans préavis et sans indemnité si c'est un bail principal de neuf ans. ceci ne vaut pas pour un bail de type court
Par contre, comme dit Grpff, l'enregistrement est toujours obligatoire et à charge du bailleur et doit être fait dans les deux mois

Cela dit, il semble que votre locataire cherche un prétexte pour partir. Ne vous laissez pas faire
C'est au locataire à prouver que le lieu était inhabitable, mais compte tenu que la salle de bains est seule touchée, je ne pense pas qu'on puisse décréter un logement insalubre pour ce motif, tout au plus demander une indemnité

panchito · #5 27-06-2013 17:12:30

Je suppose que la locataire prétend que le bien est inhabitable

A elle d'aller en justice et d'obtenir un jugement en ce sens!

Le juge nommera probablement un expert et elle est partie pour une très longue procédure...

Gof · #6 27-06-2013 20:53:23

grmff a écrit :

Si c'était un bail de résidence principale, votre locataire pourrait partir sans préavis ni indemnité tant que le bail n'est pas enregistré. Il est donc trop tard pour le faire, et dans votre cas, cela n'a rien à voir.

Petite subtilité, quand bien même elle sort quelque peu de ce sujet.

Le Code civil ne dit pas qu'il ne faut pas donner de congé. Il dit simplement que le délai de préavis ne trouve pas à s'appliquer.

Qu'est-ce que cela change me direz-vous?

Eh bien tout d'abord que le locataire doit bien donner un congé d'une part et, d'autre part, s'agissant d'un congé donné à tout moment, que celui-ci ne peut sortir ses effets que le premier jour du mois qui suit celui dans lequel le congé est parvenu au bailleur. Ca peut faire une différence parfois importante.

Ceci étant, pour revenir sur le problème soulevé par hsimpson, le Code civil nous apprend encore que le bailleur n'est pas tenu de garantir le trouble qui est le fait d'un tiers.

Il faut donc vérifier si la fuite trouve son origine dans le bien loué (et, éventuellement, par extension, à un bien commun qui appartient en indivision forcée au bailleur), ou dans un autre bien privatif.

Dans cette dernière hypothèse, le locataire ne peut pas faire appel à la garantie du bailleur et ne peut se retourner que contre l'auteur du trouble. Je conseillerais donc de n'accorder aucune réduction de loyer lorsque la garantie du bailleur n'est pas due, car cela pourrait être interprétée comme une aveu de responsabilité.

Cordialement,

Erico · #7 27-06-2013 20:54:47

GerardManfroid a écrit :

hsimpson a écrit :
En ce qui concerne le bail, je crois qu'une amande est prévue si je l'enregistre en retard. Alors que si je ne l'enregistre pas, je peux espérer qu'on ne me tombera pas dessus.
Si vous ne l'avez pas enregistré, le locataire peut partir sans préavis et sans indemnité si c'est un bail principal de neuf ans. ceci ne vaut pas pour un bail de type court
Par contre, comme dit Grpff, l'enregistrement est toujours obligatoire et à charge du bailleur et doit être fait dans les deux mois
Cela dit, il semble que votre locataire cherche un prétexte pour partir. Ne vous laissez pas faire
C'est au locataire à prouver que le lieu était inhabitable, mais compte tenu que la salle de bains est seule touchée, je ne pense pas qu'on puisse décréter un logement insalubre pour ce motif, tout au plus demander une indemnité

en même temps un logement avec une sdb inutilisable est insalubre non ?
bref c'est discutable

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