assurance bailleur

jeanpierrehonda · #1 28-07-2013 20:05:06

Bonjour à tous, propriétaire d'un appartement à Bruxelles. je suis couvert en tant que bailleur par une assurance Top habitation. Dans le bail conclu avec mon locataire il est prévu que celui-ci doit s'assurer pour les dégats locatifs et sa responsabilité civile. Je suis confronté avec des avis contradictoires concernants le fait que mon locataire à bien fait le nécessaire.
1. Obliger votre locataire a prendre une assurance est une mesure vexatoire et dès lors vous ne pouvez exigez une preuve d'assurance et ce même prévu dans le bail.
2. Si c'est prévu dans le bail, le locataire est obligé de prendre assurance et vous en fournir la preuve.
3. Peu importe , puisque ayant souscrit vous même une assurance bailleur de toutes manières vous êtes couverts et en cas de sinistre de part la faute du locataire vous serez indemnisé ( l'assureur se retournera ensuite vers le locataire
4. Réclamer par écrit recommandé la preuve d'assurance locative à votre locataire même s'il ne la souscrit pas est suffisant pour vous mettre à l'abri de toutes surprises.
J'ai parcouru le net et demandé " l'avis " des cies d'assurances et reste toujours dans ce doute.
Je me tourne dès lors vers vous puisque déjà à plusieurs reprises vos avis éclairés m'ont déjà bien aidé avec des réponses claires et pertinentes.
Je vous remercie pour vos réponses qui de surcroit aideront d'autres propriétaires dans ce cas.

grmff · #2 28-07-2013 20:09:08

A mon sens, vous êtes couvert de toute manière par votre propre assurance.

Si le locataire ne s'assure pas, ce sera donc son problème.

Il n'est cependant pas illégal d'exiger que le locataire s'assure. Vous pouvez même déposer une requête devant la justice de paix pour non respect du bail. Vous aurez sans doute gain de cause... et le juge laissera le choix au locataire de s'assurer ou de se faire expulser.

Erico · #3 28-07-2013 21:07:05

Toujours difficile à vérifier

Même si il s'assure, s'assure t'il correctement ?
Moi je demande copie du contrat et je le fais vérifier par mon courtier

Et puis, paie t'il ses primes ?
Normalement on devrait demander chaque année preuve du paiement

Donc euh.... hmm

panchito · #4 28-07-2013 22:11:48

Ou alors vous souscrivez un volet "abandon de recours" en sus de votre assurance.

Cela vous coûte un peu plus cher, mais en cas de dégâts, vous serez couvert (si toutefois votre locataire vous signale le sinistre à temps) et éviterez la confrontation d'experts provenant d'assureurs différents (celui du locataire et le vôtre) qui ont souvent des avis diamétralement opposés.

Vous pouvez répercuter cette somme supplémentaire sur le loyer, et comme il s'agit en fait de l'assurance du locataire, vous pouvez retirer cette clause du bail.

Erico · #5 28-07-2013 23:00:22

ben oui mais si le proprio a une assurance, son assurance le couvre aussi Panchito

même si un loc ne s'est pas assuré ou n'a pas payé ses primes

grmff · #6 29-07-2013 08:21:11

Le conseil de Panchito est judicieux. Quand on a la possibilité. EN copropriété, avec une majorité de propriétaires occupants, cela ne marche évidemment pas.

Personnellement, les immeubles que je gérais en temps que syndic étaient tous assurés avec abandon de recours.

Quand je suis proprio d'un immeuble, je l'assure aussi avec abandon de recours. Ce sont en fait des économies réelles pour le locataire. Cela coûte beaucoup moins cher qu'une assurance locataire.

jeanpierrehonda · #7 29-07-2013 12:38:01

Un grand merci à tous, comme toujours réponses claires , rapides et professionnelles. Je savais que je pouvais compter sur vous.

D1791 · #8 30-07-2013 15:47:47

Pour certains de mes biens, j'ai pris la clause d'abandon de recours contre le locataire (surprime de 50% chez mon assureur).
J'ai modifié la clause de mon bail relatif aux assurances de la façon suivante :
".... Pour les risques locatifs, le preneur demande au bailleur de bénéficier de la clause d’abandon de recours vis-à-vis du preneur comprise dans l’assurance incendie déjà souscrite par le bailleur auprès d’xxxx Belgique. Le preneur s’engage à verser au bailleur la majoration de prime encourue, à savoir 50%, sur simple demande à chaque échéance annuelle du contrat. La première échéance étant calculée pro-rata temporis.
En cas de sinistre causé par la faute du preneur, la franchise restera à sa charge."

Cette solution offre plusieurs avantages :
- c'est moins cher pour le locataire que de prendre une assurance "classique",
- ça devrait réduire les discussions entre experts,
- le bailleur est toujours assuré que la prime est payée (c'est lui qui la paie) ;
mais aussi des inconvénients :
- il faut que le locataire rembourse sa quote-part lorque je lui présente annuellement la facture,
- le locataire a connaissance de détails me concernant (compagnie, montant assuré...).

Par contre, il est toujours utile de signaler au locataire que cette formule d'assurance ne couvre pas le contenu.

panchito · #9 30-07-2013 15:50:20

d'abandon de recours contre le locataire (surprime de 50% chez mon assureur).

Oops c'est énorme!!

Pour une grosse villa de plus de 500m², la surprime pour l'abandon de recours n'est que de 20% (chez Et**s)

Erico · #10 30-07-2013 19:59:39

à D1791

50 % de surprime ça me semble beaucoup en effet, je m'étais renseigné dans le temps et je ne crois pas qu'on me demandait autant

moi j'y ai renoncé à cause de la franchise qui aurait été à ma charge

panchito · #11 30-07-2013 20:02:39

Libre à vous de la répercuter sur votre locataire si l'expert de votre assurance lui impute la responsabilité des dégâts.

grmff · #12 30-07-2013 21:33:11

50% de supplément chez FortisAG
25% de supplément chez Winterthur

Himura · #13 02-08-2013 10:07:33

C'est une belle clause, dont je vais m'inspirer ;-)
Merci

D1791 a écrit :

Pour certains de mes biens, j'ai pris la clause d'abandon de recours contre le locataire (surprime de 50% chez mon assureur).
J'ai modifié la clause de mon bail relatif aux assurances de la façon suivante :
".... Pour les risques locatifs, le preneur demande au bailleur de bénéficier de la clause d’abandon de recours vis-à-vis du preneur comprise dans l’assurance incendie déjà souscrite par le bailleur auprès d’xxxx Belgique. Le preneur s’engage à verser au bailleur la majoration de prime encourue, à savoir 50%, sur simple demande à chaque échéance annuelle du contrat. La première échéance étant calculée pro-rata temporis.
En cas de sinistre causé par la faute du preneur, la franchise restera à sa charge."
Cette solution offre plusieurs avantages :
- c'est moins cher pour le locataire que de prendre une assurance "classique",
- ça devrait réduire les discussions entre experts,
- le bailleur est toujours assuré que la prime est payée (c'est lui qui la paie) ;
mais aussi des inconvénients :
- il faut que le locataire rembourse sa quote-part lorque je lui présente annuellement la facture,
- le locataire a connaissance de détails me concernant (compagnie, montant assuré...).
Par contre, il est toujours utile de signaler au locataire que cette formule d'assurance ne couvre pas le contenu.

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