article 577-8 (8) incompatibilité syndic vs proprio

claud · #1 31-07-2013 18:28:54

Quelqu'un pourrait-il m'informer quant à la portée de la nouvelle disposition en rapport avec l'article 577-8 (8) e.e.v. le 18 juin 2012 :

Dans l’article 577-8 du même Code, inséré par la loi du
30 juin 1994 et modiﬁé par les lois des 14 décembre 2005 et 2 juin 2010,
les modiﬁcations suivantes sont apportées : ....

3° l’article est complété par un § 8 rédigé comme suit :
« § 8. Il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de
syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. »

_____________________________________________________________

Pas de combinaison avec la qualité de membre du conseil
La nouvelle loi prévoit explicitement que la fonction de syndic n'est pas compatible avec la qualité de membre du conseil de copropriété. Dans la pratique, il apparaît que les copropriétaires qui agissent en qualité de syndic se portent également candidats à un siège au conseil de copropriété.

Ce cumul est cependant contraire à l'intention du législateur. Ce dernier a, en effet, confié au conseil de copropriété la tâche de vérifier si le syndic s'acquitte correctement de sa mission. L'incompatibilité a dès lors été consacrée dans le nouveau texte.

____________________________________________________________

Merci de me répondre

dach · #2 04-08-2013 11:11:09

claud a écrit :

La nouvelle loi prévoit explicitement que la fonction de syndic n'est pas compatible avec la qualité de membre du conseil de copropriété. Dans la pratique, il apparaît que les copropriétaires qui agissent en qualité de syndic se portent également candidats à un siège au conseil de copropriété.

Je ne vois de problème au fait qu'un CP candidat ou membre du CdC soit également candidat syndic. Cependant une fois désigné comme syndic, il doit, pendant la durée de son mandat de syndic, démissionner comme membre du CdC. Par après, il convient aussi de qu'il s’abstienne en sa qualité de membre du CdC de tout avis sur ses propres mission de syndic précédentes.

panchito · #3 04-08-2013 13:34:27

Si je comprends bien vous avez acheté un appartement dans une copropriété de 5 lots et 4 lots appartiennent à le même famille?

A part introduire une demande en Justice pour faire nommer un syndic judiciaire, je ne vois pas d'autres possibilités.

Sauf si vous savez rallier au moins 2 autres copropriétaires à votre cause.

Mais avant d'acheter, vous n'étiez pas au courant de la situation? Le vendeur appartenait-il aussi à cette famille?
S'agissait-il d'une ancienne unifamiliale divisée illégalement en lots suite à un héritage?

panchito · #4 04-08-2013 14:14:24

Nous sommes LOCATAIRES

Mais alors vous n'avez aucunement droit au chapitre!

L'élection et/ou le choix d'un Syndic ne vous regarde nullement.
En tant que locataire vous n'avez pas le droit d'assister aux AG et encore moins de voter.

Votre seule possibilité est d'envoyer vos remarques par écrit au Syndic, et il a l'obligation de les lire en fin d'AG.

Point final!

La seule personne avec qui vous avez une relation juridique, c'est votre bailleur. C'est à lui que vous devez exprimer vos doléances.

Et si votre logement n'est pas conforme, à vous d'introduire une requête en justice de paix à l'encontre de votre bailleur.

Notez bien que suite à vos plaintes et démarches, le logement sera peut être classé comme non louable ou insalubre et vous le perdrez...

grmff · #5 04-08-2013 14:18:55

1. Si vous êtes locataire, ce n'est pas (plus) votre problème.
2. Même si c'était votre problème, vous n'auriez aucune possibilité d'action en temps que locataire.
3. Si votre appart est déclaré insalubre, avez-vous reçu un avis d'expulsion immédiate? Quel est le statut?
4. Si votre proprio est la nièce, qu'elle est d'accord avec sa tante syndic, vous n'aurez aucun pouvoir de la dégommer du conseil de copropriété.
5. Même si la tante syndic est dégommée du conseil, elle restera syndic. Et donc, cela change quoi pour vous?
6. Quel est votre but, en fait?

panchito · #6 04-08-2013 20:27:39

Si le bien ne vous plait plus, remettez votre renom et cherchez en un autre.

Pourquoi vous pourrir la vie avec des problèmes qui ne vous regardent en rien?

grmff · #7 04-08-2013 20:39:47

Si les réponses partent dans tous les sens, c'est parce qu'en fait, vous n'apportez pas de question.

Et vous ne répondez pas aux nôtres.

Il est effectivement interdit que le syndic soit aussi membre du conseil de copropriété (et pas conseil d'administration). C'est la loi. C'est donc simple et évident. Il n'est pas besoin de jurisprudence en la matière.

Quel est votre but, en fait?

luc · #8 05-08-2013 06:02:20

claud a écrit :

On parle de l'article 577-8 (8) qui mentionne l'incompatibilité entre ëtre syndic ET être dans le conseil d'administration des copropriétaires d'un même immeuble.
Est-ce que quelqu'un connait un cas qui s'y rapporte soit jurisprudence ou autre tel que mentionné dans ma question initiale ?
Merci

Vu la date de la loi, la séquence annuelle des AG et la durée d’un procès, il faudra attendre 2013 ou début 2014/2016 pour avoir de la jurisprudence.

Concrètement et me basant sur des jugements dans mon ACP, le juge n’annulera probablement pas la décision de nommer cette personne comme membre du conseil de copropriété, mais annulera sa nomination comme syndic, s’il y a des éléments suffisants.

Donc … si vous voulez contester cette décision d’AG, il faudra demander selon moi au juge de remplacer le syndic. Ce qui implique que vous travaillez avec un avocat.

Pour pouvoir faire nommer un syndic provisoire par un juge , il faut prouver au moins une négligence grave. Dans votre cas il faut impérativement (je simplifie) prouver la prise d’un décision qui a lésé vos intérêts et qui n’a pas passé par l’AG.

L’élément de nommer un syndic comme membre du conseil de copropriété n’est selon moi pas suffisant à lui seul de faire annuler cette décision. Il faut une négligence de la part du syndic.

Conclusion : demandez conseil à un avocat, de préférence spécialisé en droit immobilier – branche copropriété, avant de continuer.

Last but not least : en cas d’annulation de la nomination d’un syndic il est obligé, si l‘AG le demande, à rembourser l’entièreté de ses honoraires (jurisprudence de cassation) à l’ACP …

panchito · #9 05-08-2013 07:03:49

@Luc
En fait "claud" est locataire et n'a donc aucun droit de regard sur les éventuels manquement de son syndic et agissements du CdC...

luc · #10 05-08-2013 10:48:23

panchito a écrit :

@Luc
En fait "claud" est locataire et n'a donc aucun droit de regard sur les éventuels manquement de son syndic et agissements du CdC...

Mon commentaire était en effet orienté vers un CP.

Claud,

Un locataire peut contester des décisions d'AG, il doit le faire endéans les 3 mois de la notification. ET surtout il doit prouver qu'il a un intérêt direct.
Quant à l'organisation interne, il ne peut rien contester, sauf s'il n'y a pas de syndic ou d’AG, ou d’approbation des comptes annuels.

Francis · #11 05-08-2013 11:06:02

Généralement, ce n'est pas le syndic qui est impliqué directement dans le fait qu'un immeuble ne soit pas conforme avec la législation mais bien l'association des copropriétaires et SURTOUT chaque copropriétaire individuellement.

Exemple simple: Si l'installation électrique d'un appartement n'est pas conforme, c'est de la responsabilité exclusive du propriétaire de cet appartement et pas du syndic, ni de l'ACP.

Je crois que Claud se trompe de cible !

rexou · #12 05-08-2013 14:11:13

Vous êtes LO-CA-TAI-RE !!!

Le syndic et le conseil de gérance (ou de copropriété) ne sont en rien votre problème ! Vous n'avez même pas à connaître de l'existence ou non de ce conseil. Vous pouvez tout au plus, comme déjà expliqué, envoyer un courrier concernant la copropriété au syndic, et ce dernier en donnera lecture lors de l'AG. Personne n'a aucune obligation d'y donner suite !

Vous refaites l'historique de l'immeuble... Vous dites "on enlève la Tante, on enlève le problème". Je vous dis (et la Tante dirait pareil) : On enlève le locataire casse-c... et on enlève le problème !

Voilà ce que j'en pense. Je suis assez clair ?

Francis · #13 05-08-2013 15:15:57

Je suis du même avis que rexou.

De plus, votre seul interlocuteur doit être votre propriétaire.

Ne vous trompez pas de cible, dans votre intérêt !

rexou · #14 05-08-2013 15:21:18

De toute façon elle gère très mal et ne doit pas, selon la loi, être juge et jury. Une tierce personne serait la bienvenue surtout pour réaffecter les lieux à leur utilisation initiale.

Elle gère comme elle le veut, et ne doit rendre de comptes qu'aux autres CP. Et si elle est juge et jury, cela ne vous regarde en rien !
Une tierce personne serait bienvenue... mais qui êtes-vous donc pour vous permettre même d'émettre un avis ???

L'affectation des lieux... Vous mentionnez "votre" place de rangement dans un petit local au 6 e étage. Juste une question : est-ce que votre bail précise que les lieux que vous louez incluent cet espace ? (J'ai comme un doute là)

La conformité de l'immeuble, ce n'est pas non plus votre problème. Pas plus que de savoir qui a acheté quand et à qui ou pourquoi, ou quels sont les liens familiaux ou autres des différents CP.

Vous mentionnez des "faux en écritures"... Soit un faux a été commis dans le but de vous faire payer indument des charges, soit... cela ne vous regarde pas !!!

Et vous ne répondez pas à la question qui vous a déjà été posée plusieurs fois : Quel est votre but ?

Vous voulez avoir votre mot à dire ? ACHETEZ !

grmff · #15 05-08-2013 16:27:06

Vous n'allez pas avoir le choix de déménager: dès prise de l'arrêté, il vous restera 48h pour déménager si la sécurité est gravement compromise.

Il vous reste à demander des dommages et intérêts, étant donné que le propriétaire vous a donné un logement insalubre. Demandez 18 mois, comme pour une expulsion pour occupation personnelle non conforme.

Si l'expulsion n'est pas immédiate, vous pouvez exiger que l'immeuble soit remis aux normes.

Et venez nous raconter ce que dira le juge...

rexou · #16 05-08-2013 16:58:17

grmff a écrit :

Vous n'allez pas avoir le choix de déménager: dès prise de l'arrêté, il vous restera 48h pour déménager si la sécurité est gravement compromise.
Il vous reste à demander des dommages et intérêts, étant donné que le propriétaire vous a donné un logement insalubre. Demandez 18 mois, comme pour une expulsion pour occupation personnelle non conforme.
Si l'expulsion n'est pas immédiate, vous pouvez exiger que l'immeuble soit remis aux normes.
Et venez nous raconter ce que dira le juge...

Mais le logement n'est pas insalubre !

Je crois bien que le 30/10/13, date à laquelle l'immeuble sera déclaré non-confore (ongeschickt verklaard et non pas inhabitable) sera sa dernière journée comme syndic si pas plus tôt.

Ne rêvez pas trop à une indemnité... mais revenez nous raconter ce qu'aura dit le juge ! smile

Francis · #17 05-08-2013 17:54:51

L'indemnité est possible si la non conformité est sérieuse.

Revenez nous tenir au courant, s v p

c'est l'intérêt d'un forum comme celui-ci !

rexou · #18 05-08-2013 18:45:07

Francis a écrit :

L'indemnité est possible si la non conformité est sérieuse.
Revenez nous tenir au courant, s v p
c'est l'intérêt d'un forum comme celui-ci !

Si la non-conformité est sérieuse... et sans doute aussi si le bailleur omet ou refuse de remédier -en tout ou en partie- à la situation dans un délai déterminé.

Il serait en effet fort intéressant de connaitre la suite et la position du juge.

Un conseil quand même : consultez un avocat. Il saura aller à l'essentiel sans déraper sur des détails hors sujet...

panchito · #19 05-08-2013 22:40:00

Si votre appartement vous pourrit la vie à ce point-là, donnez votre renom et choisissez en un autre (en regardant à deux fois cette fois!).

Cela vous reviendra certainement moins cher qu'une procédure judiciaire que vous allez devoir mener pendant des années et qui n'aboutira peut être jamais (appel - cassation etc..)

Mais vous serez sur la paille, car c'est bien connu seuls les avocats s'enrichissent.

Le 1er avocat venu, non specialisé, vous demandera facilement plus de 150€ de l'heure hors TVA.

Et tout cela dans quel but???

panchito · #20 05-08-2013 23:02:09

1/ et au fond votre avocat attaque qui en justice?

2/ et au fond votre brillantissime avocat auquel vous avez probablement offert un pont d'or ne sait pas répondre à votre question quant à l'article 577-8 (8): incompatibilité syndic vs proprio de telle sorte que vous soyez réduit à devoir mendier sur un forum public pour pouvoir recevoir gratuitement des réponses aux questions théoriques que vous vous posez?

article 577-8 (8) incompatibilité syndic vs proprio

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Re : article 577-8 (8) incompatibilité syndic vs proprio

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