Peut on ajouter des charges communes ?

jelou · #1 03-09-2013 12:02:24

Bonjour,

Je suis propriétaire d'immeubles à appartements je m'occupe gratuitement de l'entretien des jardins, fosses etc bref ils n'ont aucune charges communes prévues dans les contrats de bail.
Malheureusement les charges deviennent de plus en plus lourdes, les obligations et normes de plus en plus nombreuses.
Puis je même s'il n'est pas indiqué dans le bail de compter des charges communes ?

Merci pour vos réponses.

rexou · #2 03-09-2013 12:16:13

jelou a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d'immeubles à appartements je m'occupe gratuitement de l'entretien des jardins, fosses etc bref ils n'ont aucune charges communes prévues dans les contrats de bail.
Malheureusement les charges deviennent de plus en plus lourdes, les obligations et normes de plus en plus nombreuses.
Puis je même s'il n'est pas indiqué dans le bail de compter des charges communes ?
Merci pour vos réponses.

Si le bail ne prévoit aucune charge, vous ne pouvez pas en rajouter.

Vous pouvez seulement adapter le montant des loyers et le bail pour les nouveaux locataires. Vous pouvez aussi (expiration bail ou triennat) envoyer un renon au locataire et lui proposer un nouveau bail à de nouvelles conditions s'il souhaite rester dans les lieux.

jelou · #3 03-09-2013 13:07:12

Merci pour la réponse mais quid pour les contrats de 9 ans je ne peux que les indexer alors ?

rexou · #4 03-09-2013 13:31:13

jelou a écrit :

Merci pour la réponse mais quid pour les contrats de 9 ans je ne peux que les indexer alors ?

Oui. hmm

Francis · #5 03-09-2013 18:15:28

Vous pouvez toujours renégocier avec vos locataires actuels !

jelou · #6 08-09-2013 16:36:49

pas évident, déjà que je voulais leur faire gagner de l'argent en partageant les frais de passage d'un agent pour pouvoir retoucher les taxes sur les eaux usagées et qu'ils ont refusé !!!
En moyenne ils payaient 28 € pour en retouché 50 !!! mais ils ne payaient qu'une seule fois les 28 par contre c'était chaque année qu'ils retouchaient 50.
Allez comprendre...

tempura · #7 09-09-2013 09:30:57

rexou a écrit :

Si le bail ne prévoit aucune charge, vous ne pouvez pas en rajouter.
Vous pouvez seulement adapter le montant des loyers et le bail pour les nouveaux locataires. Vous pouvez aussi (expiration bail ou triennat) envoyer un renon au locataire et lui proposer un nouveau bail à de nouvelles conditions s'il souhaite rester dans les lieux.

Aucune disposition légale n'impose de mentionner dans le contrat que le preneur devra payer les frais et charges. C'est une obligation inhérente au contrat de bail, comme celle de payer le loyer.

En cas de silence du contrat, le principe veut que le preneur paie les frais et charges relatifs à l’usage et à la jouissance du bien loué (les consommations personnelles, les frais de consommation d’eau, de gaz et d’électricité des communs, les frais de gestion d’immeuble, les frais d’entretien des ascenseurs, les frais d’entretien de la chaudière, le salaire du concierge ou de la femme de ménage, les taxes d’enlèvement des immondices, taxes d’égouts…) et le bailleur les frais et charges relatifs à la propriété. (Voir ici le document dont est extrait cette citation)

Dès lors, il me semble que le fait qu'aucun frais n'a été porté en compte dans le passé ne peut en rien justifier de ne pas pouvoir en porter en compte pour l'avenir, à la condition qu'ils soient dûment justifiés, évidemment.

rexou · #8 09-09-2013 11:11:21

tempura a écrit :

Aucune disposition légale n'impose de mentionner dans le contrat que le preneur devra payer les frais et charges. C'est une obligation inhérente au contrat de bail, comme celle de payer le loyer.

Le texte cité provient d'un document de 2007 et n'est pas spécifique aux baux de résidence principale.

Facturer en cours de bail de nouvelles charges qui ne sont pas prévues initialement me semble un exercice fort périlleux si le cas devait être présenté devant un tribunal...

Payer les charges est une obligation inhérente au contrat, comme celle de payer le loyer. Oui, mais le loyer est explicitement mentionné...

La jurisprudence est déjà partagée quant à l'imputation des frais de gestion si le bail ne le précise pas explicitement...

tempura · #9 09-09-2013 11:25:47

rexou a écrit :

tempura a écrit :
Aucune disposition légale n'impose de mentionner dans le contrat que le preneur devra payer les frais et charges. C'est une obligation inhérente au contrat de bail, comme celle de payer le loyer.

Le texte cité provient d'un document de 2007 et n'est pas spécifique aux baux de résidence principale.
Facturer en cours de bail de nouvelles charges qui ne sont pas prévues initialement me semble un exercice fort périlleux si le cas devait être présenté devant un tribunal...
Payer les charges est une obligation inhérente au contrat, comme celle de payer le loyer. Oui, mais le loyer est explicitement mentionné...
La jurisprudence est déjà partagée quant à l'imputation des frais de gestion si le bail ne le précise pas explicitement...

En effet, le texte concerne le droit commun des baux, qui s'applique donc à tous les baux, sauf dispositions particulières pour un type de bail particulier. Il n'y a, à ma connaissance, pas de règle spécifique en la matière pour les baux portant sur la résidence principale. Toujours à ma connaissance, pas de modification sur ce point depuis 2007 en ce qui concerne le régime général applicable aux baux. On trouve d'ailleurs l'expression du même principe dans un document de 2011 (p. 13)(Ici). Pour les charges, même si cela peut donner lieu à contestation, il existe des règles simples dans leur principe. En tout cas, je ne vois aucune règle qui imposerait de les inscrire dans le contrat pour permettre de les réclamer. Au demeurant, en suivant votre raisonnement, aucune charge ne pourrait jamais être réclamée en cas de bail verbal.

rexou · #10 09-09-2013 13:37:18

Si rien n’est prévu, les charges seront réparties s
elon leur nature, celles relatives à la
propriété sont à charge du propriétaire, celles qui
concernent l’usage et la jouissance du
bien loué incombent au locataire.
Exemples :
Sont à charge du locataire :
•
les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électri
cité et de chauffage, en ce
compris les redevances ;
•
les abonnements et les redevances de téléphone et
de télédistribution ;
•
l’entretien périodique du brûleur de la chaudière,
de l’ascenseur, ... ;
•
la quote-part dans le chauffage, l’éclairage et l’
entretien des locaux communs, en
ce compris le salaire de la concierge ou de la femm
e de ménage;
•
les frais de relevé des calorimètres;
•
la taxe d’enlèvement des immondices.
Sont à charge du propriétaire :
•
le précompte immobilier et les impôts sur la propr
iété ;
•
le matériel d’entretien des communs, les plantatio
ns des communs et leur
entretien ;
•
l’entretien des locaux de la concierge ;
•
la prime d’assurance du propriétaire ;
•
le salaire du gérant ou du syndic nommé par l’asse
mblée générale des
copropriétaires.
Lors de la négociation du bail, le propriétaire a l
’obligation de renseigner au locataire le
montant prévisible des charges locatives. Le candid
at-locataire peut donc demander que lui
soient communiqués les derniers relevés des charges
du locataire précédent

En dehors des consommations et abonnements, le seul poste serait la femme de ménage. Poste inexistant lors du début de bail et donc non renseigné au locataire...

Il n'est pas mentionné les petites réparations, et le syndic, ainsi que l'entretien du jardin serait à charge du bailleur...

C'est un exemple, mais en l'absence de toute mention de charge locative spécifiée au bail, je me demande quelle serait la position d'un juge devant la soudaine apparition d'un poste nouveau que le bailleur ajouterait d'initiative.

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