Travaux à charge de qui?

taikun · #1 20-09-2013 00:19:17

Bonjour,

Je possède un petit studio dans un immeuble géré par un syndic. Une fuite dans le tuyau de mes WC a entraîné des dégâts au plafond de l'étage inférieur. Le syndic a fait venir un plombier qui a réparé la fuite (choisi par ses soins).
Il m'annonce que les frais (environ 1.000 euros) sont à ma charge. Pour moi d'une part je ne suis pas sûr que l'entresol soit considéré comme partie privative, mais d'autre part je suppose que l'assurance doit couvrir ce genre de dégâts. Pouvez-vous me dire si c'est bien à moi de payer? Si c'est le cas n'aurais-je pas pu au moins choisir moi même l'artisan?

J'ai tenté de l'appeler et de lui envoyer un mail, mais pour l'instant pas de réponse... Me conseillez-vous d'aller en justice de paix ou avez-vous d'autres options à envisager? Si jamais il s'agit réellement d'une 'arnaque' de sa part, y a-t-il une procédure pour pouvoir changer de syndic avant la prochaine AG?

Un tout grand merci aux intervenants qui font vivre ce forum!

grmff · #2 20-09-2013 01:46:39

Si c'est votre WC qui avait une fuite, il était sous votre responsabilité. L'assurance de la copropriété va jouer, et se retourner contre le responsable... ou son assurance.

Si vous étiez assuré, communiquez les coordonnées de votre assurance au syndic, et dite lui de s'arranger en direct avec elle.

La franchise restera à votre charge.

taikun · #3 20-09-2013 01:58:33

Merci pour votre réponse ami insomniaque smile . Je n'ai pas précisé que la partie défectueuse du WC se situait dans l'entresol; je n'y avait donc pas accès. C'est pour cela que je me demandais si ça restait privatif. Et si ce n'est pas privatif, n'est-ce pas l'assurance de l'immeuble qui doit jouer? Dans ce cas ce serait le travail du syndic, non?

grmff a écrit :

Si c'est votre WC qui avait une fuite, il était sous votre responsabilité. L'assurance de la copropriété va jouer, et se retourner contre le responsable... ou son assurance.
Si vous étiez assuré, communiquez les coordonnées de votre assurance au syndic, et dite lui de s'arranger en direct avec elle.
La franchise restera à votre charge.

grmff · #4 20-09-2013 02:15:58

Si c'est dans une partie inaccessible, elle n'est effectivement pas sous votre surveillance.

Il faut alors évaluer la cause de la fuite. Si c'est de la vétusté ou une autre cause étrangère à votre responsabilité, ce n'est évidemment pas à votre charge.

Ceci dit, cela restera un combat d'expert entre les deux assurances. Etiez-vous assuré? Connaissez-vous les causes de la fuite? Avez-vous vu le problème? Qui a découvert la fuite?

taikun · #5 20-09-2013 03:14:20

La fuite a été découverte car le plafond du locataire du dessous commençait à s'abimer à cause de l'eau. C'est donc ce dernier qui a appelé le syndic; et c'est un plombier appelé par le syndic qui a démonté le WC et trouvé l'origine du problème.
Je devais aller travailler et j'ai donc laissé le plombier terminer. Je n'ai donc pas vu le problème moi-même. Le syndic est ensuite venu m'expliquer que le tuyau était défectueux et que je devais payer les réparations. Mais sans explications sur la cause du problème (je suppose l'usure).
Si je dois payer j'aurais au moins aimé avoir moi-même le choix du plombier (j'aurais sans doute trouvé l'ami d'un ami d'une connaissances qui m'aurait fait un bon prix).
Je n'ai pas d'assurance privée. En le quittant j'ai pu entendre le syndic avouer qu'il avait un problème avec l'assurance de l'immeuble, mais si tel est le cas je n'en suis pas responsable...
J'ai parlé de mon problème à une connaissance qui travaille à la justice de paix de ma commune, et elle m'a conseillé de venir la voir. N'ayant aucune formation en droit et au vue de l'absence de réaction du syndic je ne vois pas d'autres options, mais l'idée ne m'enchante pas...

Je me répète en vous remerciant, mais comme beaucoup de gens j'apprends sur le tas, je démarre de 0. Et ce site (et notamment vous cher Grmfff) constituez un point de départ de référence pour solutionner pas mal de problèmes (et ce 24h/24!).

tempura · #6 20-09-2013 06:11:00

taikun a écrit :

Bonjour,
Je possède un petit studio dans un immeuble géré par un syndic. Une fuite dans le tuyau de mes WC a entraîné des dégâts au plafond de l'étage inférieur. Le syndic a fait venir un plombier qui a réparé la fuite (choisi par ses soins).
Il m'annonce que les frais (environ 1.000 euros) sont à ma charge. Pour moi d'une part je ne suis pas sûr que l'entresol soit considéré comme partie privative, mais d'autre part je suppose que l'assurance doit couvrir ce genre de dégâts. Pouvez-vous me dire si c'est bien à moi de payer? Si c'est le cas n'aurais-je pas pu au moins choisir moi même l'artisan?

Il faudrait commencer par :
1) déterminer exactement la source du problème (en interrogeant le plombier ou en examinant sa facture si elle est suffisamment détaillée);
2) lire l'acte de base pour savoir si ce problème (tuyau) est commun ou privatif.

S'il est commun, les réparations sont évidemment à charge de la copropriété (ou de son assurance).
S'il est privatif, les réparations sont à charge du propriétaire (qui n'est pas assuré).

Comme il a fallu intervenir en urgence, il serait difficile de soutenir qu'il fallait vous laisser le choix du plombier.

panchito · #7 20-09-2013 08:20:56

Si le tuyeau est accessible dans votre appartement, c'est bien vous qui supportez les frais de réparations.

Si la fuite est apparue à un endoit où le tuyeau est encastré dans les murs ou votre sol (qui fait office de plafond à l'appartement du dessous), c'est à l'assurance de la copropriété à intervenir.

Si votre Syndic n'a pas payé la prime de cette assurance, il s'est rendu coupable d'une faute grave qui justifie son licenciement sur le champ.

Via une AGE.

tempura · #8 20-09-2013 08:32:07

panchito a écrit :

Si le tuyeau est accessible dans votre appartement, c'est bien vous qui supportez les frais de réparations.
Si la fuite est apparue à un endoit où le tuyeau est encastré dans les murs ou votre sol (qui fait office de plafond à l'appartement du dessous), c'est à l'assurance de la copropriété à intervenir.
Si votre Syndic n'a pas payé la prime de cette assurance, il s'est rendu coupable d'une faute grave qui justifie son licenciement sur le champ.
Via une AGE.

A mon avis, pour qu'une conduite soit considérée comme commune, il ne suffit pas qu'elle ne soit pas accessible. Autrement dit, je ne crois pas que le critère de l'accessibilité soit le bon. Il faut impérativement consulter l'acte de base. C'est ainsi, par exemple, qu'il a été jugé que les canalisations de chauffage situées dans la chape du sol d'un appartement doivent être considérées comme des parties privatives, lorsque le règlement de copropriété qualifie de privatives "les canalisations à l'usage exclusif d'un lot dans leurs sections se trouvant dans le lot desservi" (Tribunal de première Instance de Nivelles, Jugement du 25 octobre 2007, RCDI 2008, p. 23).

grmff · #9 20-09-2013 08:50:50

L'assurance de la copropriété couvre aussi les tuyaux privatifs. Que ce soit privatif ou commun est donc irrelevant.

grmff · #10 20-09-2013 08:55:18

Si le tuyeau est accessible dans votre appartement, c'est bien vous qui supportez les frais de réparations.

Pas d'accord. Si le tuyau est percé par vétusté, c'est au propriétaire à payer les frais de réparation du tuyau.

Evidemment, si le locataire a vu depuis des semaines que le tuyau était percé et a laissé couler sans rien dire, il est coupable de négligence, et l'assurance de la copropriété pourrait se retourner contre lui.

Si la fuite est apparue à un endoit où le tuyeau est encastré dans les murs ou votre sol (qui fait office de plafond à l'appartement du dessous), c'est à l'assurance de la copropriété à intervenir.

De toute façon, c'est à l'assurance de la coprorpéité à intervenir. Elle peut éventuellement se retourner contre le responsable par la suite. Si le responsable est assuré, tant mieux pour lui. S'il ne l'est pas, tant pis pour lui. Mais ce n'est en aucun cas le problème de la copropriété... si elle est assurée, évidemment.

Si votre Syndic n'a pas payé la prime de cette assurance, il s'est rendu coupable d'une faute grave qui justifie son licenciement sur le champ.

Ce qui importe pour le locataire, c'est que ce n'est pas son problème...

panchito · #11 20-09-2013 08:59:46

PAs d'accord, Taikun est le propriétaire

tempura · #12 20-09-2013 09:15:59

grmff a écrit :

Citation :Si le tuyeau est accessible dans votre appartement, c'est bien vous qui supportez les frais de réparations.
Pas d'accord. Si le tuyau est percé par vétusté, c'est au propriétaire à payer les frais de réparation du tuyau.
Evidemment, si le locataire a vu depuis des semaines que le tuyau était percé et a laissé couler sans rien dire, il est coupable de négligence, et l'assurance de la copropriété pourrait se retourner contre lui.
Citation :Si la fuite est apparue à un endoit où le tuyeau est encastré dans les murs ou votre sol (qui fait office de plafond à l'appartement du dessous), c'est à l'assurance de la copropriété à intervenir.
De toute façon, c'est à l'assurance de la coprorpéité à intervenir. Elle peut éventuellement se retourner contre le responsable par la suite. Si le responsable est assuré, tant mieux pour lui. S'il ne l'est pas, tant pis pour lui. Mais ce n'est en aucun cas le problème de la copropriété... si elle est assurée, évidemment.
Citation :Si votre Syndic n'a pas payé la prime de cette assurance, il s'est rendu coupable d'une faute grave qui justifie son licenciement sur le champ.
Ce qui importe pour le locataire, c'est que ce n'est pas son problème...

Je me demande ce qu'un locataire vient soudain faire dans cette histoire.

tempura · #13 20-09-2013 09:20:57

grmff a écrit :

L'assurance de la copropriété couvre aussi les tuyaux privatifs. Que ce soit privatif ou commun est donc irrelevant.

Alors, l'assurance de la copropriété interviendra dans tous les cas et tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.

grmff · #14 20-09-2013 09:22:10

Effectivement, je pensais que Taikun était locataire, et non propriétaire.

C'est donc à l'assurance de la copropriété à intervenir, dans tous les cas.

La franchise restera à charge de Taikun si le tuyau est considéré comme privatif, et à charge de la copropriété si le tuyau est considéré comme commun.

Si l'ACP n'était pas assurée au moment du sinistre, ce sera à payer par le syndic, qui est en faute.

taikun · #15 25-09-2013 11:56:09

Un tout grand merci, je ne m'attendais pas à recevoir autant de réponses si rapidement! Je passe chez le juge de paix début octobre, je posterai le verdict ici pour le cas ou ça pourrait servir aux prochains visiteurs!

panchito · #16 25-09-2013 11:59:27

Et vous avez attaqué l'ACP ou le Syndic?

taikun · #17 25-09-2013 12:12:54

Le syndic... Depuis le début ses explications sont bancales, et son manque de communication relève clairement de la mauvaise foie...
En anecdote je vais vous raconter que ce week-end j'ai été boire un verre. J'ai rencontré un entrepreneur et je lui ai parlé de mes problèmes. Il m'a avoué que lui même travaillait pour un syndic qui lui avait demandé à plusieurs reprises de 'gonfler' ses factures afin de soutirer de l'argent à la copropriété... Concrètement des travaux à 3.000 euros étaient facturés 5.000 et le syndic proposait 1.000 pour lui et 1.000 pour l'entrepreneur. Je ne dis pas que c'est partout comme ça, mais j'ai une vraiment mauvaise impression sur celui qui gère mon immeuble, et cette histoire ne m'a pas rassurée!

panchito a écrit :

Et vous avez attaqué l'ACP ou le Syndic?

panchito · #18 25-09-2013 12:26:43

Le syndic...

Dans la majorité des cas, le Syndic vient avec le dernier PV d'AG avec lequel il prouve que l'ACP lui a donné quitus et décharge.

--> donc dans 99,99% des il en sort blanchi et totalement hors de cause.

Et tout retombe alors sur l'ACP qui a en fait endossé la responsabilté du Syndic en lui donnant décharge et quitus.

Ce sera évidemment amusant de voir si le Syndic va prendre son propre avocat ou celui de l'ACP dont il peut refacturer les honoraires à l'ACP

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