Location de son propre appart

manynotes · #1 25-09-2013 13:06:57

Un ami m'a posé une colle.

Il est inscrit sur un site qui permet à des personnes de louer leur appart ou une chambre de manière occasionnelle.

Sa situation familiale fait qu'il est assez souvent chez sa copine et donc son appart est inoccupé.

Il a déjà "loué" l'appart pour quelques jours quelques fois à des touristes.

Sa question : doit-il déclarer cette location? De quelle manière? Comme il s'agit de son bien propre, il déduit fiscalement le remboursement de son emprunt. Ca ne pose-t-il pas de problème cette utilisation "mixte" : résidence principale mais louée de temps en temps.

Merci.

PIM · #2 25-09-2013 13:12:36

manynotes a écrit :

Un ami m'a posé une colle.
Il est inscrit sur un site qui permet à des personnes de louer leur appart ou une chambre de manière occasionnelle.
Sa situation familiale fait qu'il est assez souvent chez sa copine et donc son appart est inoccupé.
Il a déjà "loué" l'appart pour quelques jours quelques fois à des touristes.
Sa question : doit-il déclarer cette location? De quelle manière? Comme il s'agit de son bien propre, il déduit fiscalement le remboursement de son emprunt. Ca ne pose-t-il pas de problème cette utilisation "mixte" : résidence principale mais louée de temps en temps.
Merci.

Il en est le propriétaire ?

panchito · #3 25-09-2013 13:34:12

Il a déjà "loué" l'appart pour quelques jours quelques fois à des touristes.

En mettant des annonces sur Internet au vu et au su de tout le monde?

En Belgique, chaque région a adopté une réglementation en matière de chambres d’hôtes.
A Bruxelles

En Wallonie

manynotes · #4 25-09-2013 14:21:57

panchito a écrit :

Citation :Il a déjà "loué" l'appart pour quelques jours quelques fois à des touristes.
En mettant des annonces sur Internet au vu et au su de tout le monde?
En Belgique, chaque région a adopté une réglementation en matière de chambres d’hôtes.
A Bruxelles
En Wallonie

Oui sur un site appelé Airbnb. Oui il est proprio et c'est sa résidence principale. Mais quand il a pas ses enfants il va chez sa copine et son appart est vide.

grmff · #5 25-09-2013 17:52:39

Il doit mettre la proportion louée en case "location" (case 106 si je me souvient bien) et la partie "habitation propre" en habitation principale (100 ou 101).

Rien d'autre.

rexou · #6 27-09-2013 16:14:01

grmff a écrit :

Il doit mettre la proportion louée en case "location" (case 106 si je me souvient bien) et la partie "habitation propre" en habitation principale (100 ou 101).
Rien d'autre.

Même pas. Il n'est propriétaire que d'un seul bien. Il peut déclarer ce bien comme habitation propre, même s'il le donne en location à temps plein.

L'administration accepte qu'un contribuable déclare son bien unique au code 100 même s'il réside ailleurs. En principe, pour raisons médicales, familiales, sociales... tellement diverses que tout risque de contestation est écarté. De la même manière, s'il possède plusieurs biens, il déclarera sans problème sa résidence (code 100) pour le bien possédant le RC le plus élevé, tout en résidant officiellement ailleurs, dans un bien dont il est, ou non, propriétaire. En Belgique ou à l'étranger d'ailleurs;

Par contre, il faut peut être voir quelles sont les conditions liées à l'emprunt. Il existe un risque -fort minime- de contrôle à ce niveau, ainsi qu'au niveau de la domiciliation, vu qu'il donne en location la totalité de sa résidence principale...

Mais fiscalement, rien à déclarer, sinon au code 100 (habitation personnelle) selon la date de l'emprunt.

rexou · #7 27-09-2013 16:23:52

Attention aussi si votre ami a bénéficié d'un abattement des droits d'enregistrement à l'achat d'éviter le risque d'une demande de remboursement pour non respect des conditions d'occupation personnelle durant un temps déterminé.

Si par exemple l'agent de quartier est informé de la location et fait radier le proprio de la commune...

manynotes · #8 28-09-2013 06:21:12

rexou a écrit :

Attention aussi si votre ami a bénéficié d'un abattement des droits d'enregistrement à l'achat d'éviter le risque d'une demande de remboursement pour non respect des conditions d'occupation personnelle durant un temps déterminé.
Si par exemple l'agent de quartier est informé de la location et fait radier le proprio de la commune...

Pourquoi le ferait-il? (le radier). Mon ami habite bien là. Mais comme il va disons la moitié du mois chez sa compagne, son appart est inoccupé. Et ce sontces périodes là qu'il propose de louer.

rexou · #9 29-09-2013 17:09:23

manynotes a écrit :

Pourquoi le ferait-il? (le radier). Mon ami habite bien là. Mais comme il va disons la moitié du mois chez sa compagne, son appart est inoccupé. Et ce sont ces périodes là qu'il propose de louer.

Pour la commune, il ne peut exister qu'un seul ménage résident dans un bien unifamilial (en l'espèce, un appartement). Si donc un individu élit domicile dans ce bien, le précédent occupant est bien présumé ne plus y résider, sauf à faire ménage commun, ce qui n'est pas le cas s'il fait état d'un bail signé.

Perso, dans le cas de votre ami, j'autoriserais un tiers à occuper mon appartement, sans établir de contrat de location ni aucun écrit. Ceci à condition d'avoir toute confiance en cet occupant occasionnel (qui peut "vider" l'appartement, ou s'y faire domicilier et y recevoir des huissiers...). Mais un simple accord verbal d'occuper les lieux durant des périodes définies, contre dédommagement (pas "loyer"!) à définir de commun accord.

S'il s'agit de louer son appartement (sa résidence principale) ainsi que tout son contenu à des étrangers pour de courtes périodes, c'est s'exposer à des risques fous pour pas grand chose... Et pas sur le plan fiscal. Vol, incendie, dégradations, conflits de dates, huissiers...

panchito · #10 29-09-2013 17:56:09

Tout à fait d'accord.

Ce serait insensé de confier un appartement avec tout son contenu et donc toutes ses affaires personnelles (dossiers, argenterie, bijoux, tableaux, électroménagers, home cinéma, provisions de bouche, bonnes bouteilles,...) à un parfait inconnu venant d'on ne sait où....

grmff · #11 29-09-2013 18:40:08

De nombreuses personnes louent des chambres, voire des apparts, meublés à des touristes. Ces biens sont meublés, équipés et complets. Loués via des sites publics (homelidays, hotels.com, booking.com etc)

Pour être "labelisée", il y a des règles. Mais on peut parfaitement louer sans label. Pas de règles alors..;

Les hôteliers râlent sur la concurrence, qui n'est pas soumise aux même règles, impôts et taxes. Mais c'est comme cela aujourd'hui.

Je connais quelqu'un qui a ce genre d'activité à Bruxelles. Il n'a jamais eu aucun problème de vol, dégradation etc. Bref, cela marche.

C'est aussi le principe d'échange de maison. Cela se passe très essentiellement correctement.

manynotes · #12 07-11-2014 14:24:55

Petit remontage de sujet. La fille de mon boss pense à monter une petite société immobilière pour réaliser ce genre de location. 3-4 apparts à Bruxelles. A votre avis dans quels coins serait-il mieux d'investir. A priori je dirais en plein centre ville.
Mon ami continue à louer son appart et de fait il n'a pour le moment eu aucun problème avec ses locataires.

rexou · #13 07-11-2014 16:29:08

manynotes a écrit :

Petit remontage de sujet. La fille de mon boss pense à monter une petite société immobilière pour réaliser ce genre de location. 3-4 apparts à Bruxelles. A votre avis dans quels coins serait-il mieux d'investir. A priori je dirais en plein centre ville.
Mon ami continue à louer son appart et de fait il n'a pour le moment eu aucun problème avec ses locataires.

Une société immobilière pour louer quelques apparts en location résidentielle, je ne suis pas convaincu que ce soit fiscalement intéressant. La totalité de vos loyers -moins les frais- est taxable dans ce cas. Ainsi que la plus-value en cas de vente il me semble...

manynotes · #14 07-11-2014 16:37:45

rexou a écrit :

manynotes a écrit : Petit remontage de sujet. La fille de mon boss pense à monter une petite société immobilière pour réaliser ce genre de location. 3-4 apparts à Bruxelles. A votre avis dans quels coins serait-il mieux d'investir. A priori je dirais en plein centre ville.
Mon ami continue à louer son appart et de fait il n'a pour le moment eu aucun problème avec ses locataires.
Une société immobilière pour louer quelques apparts en location résidentielle, je ne suis pas convaincu que ce soit fiscalement intéressant. La totalité de vos loyers -moins les frais- est taxable dans ce cas. Ainsi que la plus-value en cas de vente il me semble...

Ce qui est intéressant c'est de le faire en personne physique, d'empocher les loyers et de ne rien déclarer, c'est sur....mais je ne sais pas s'il sera possible de faire comme ça. Aussi, le fisc ne risque-t-il pas de tomber sur le dos des particuliers qui pratiquent de la sorte?

rexou · #15 07-11-2014 17:16:16

manynotes a écrit :

Ce qui est intéressant c'est de le faire en personne physique, d'empocher les loyers et de ne rien déclarer, c'est sur....mais je ne sais pas s'il sera possible de faire comme ça. Aussi, le fisc ne risque-t-il pas de tomber sur le dos des particuliers qui pratiquent de la sorte?

Vous devez de toute manière déclarer que ces biens sont loués. Mais quel type de location ?

- Résidentielle classique (code 106, base taxable = RC indexé x 1.4 = environ le double du RC non indexé). Le moins taxé. A la limite, vous pouvez déclarer une location meublée et indiquer la valeur locative impartie au mobilier -10% est raisonnable. (à défaut de mentionner la partie mobilier dans le bail, le fisc applique un forfait de 40% du loyer total comme base taxatoire).
- Location à caractère professionnel... Base taxable = 60% de vos loyers brut (avec minima/maxima par rapport au RC)
- Location hotelière... requalification en revenu professionnel il me semble... avec toute une série de contraintes supplémentaires (dont j'ignore le détail).

Ces revenus sont à ajouter à l'ensemble de vos revenus IPP.

La vie est un risque... et la fiscalité peut être sujette à modifications (devinez dans quel sens ?). Actuellement, il est encore possible de louer "court terme" voire "très court" à Bruxelles en choisissant l'option la plus intéressante de simple location résidentielle. En tout cas pour de petites unités, et sans faire trop de vagues. Mais comme dit Grmff, cela déplait aux hôteliers...

manynotes · #16 07-11-2014 17:30:55

rexou a écrit :

manynotes a écrit :
Ce qui est intéressant c'est de le faire en personne physique, d'empocher les loyers et de ne rien déclarer, c'est sur....mais je ne sais pas s'il sera possible de faire comme ça. Aussi, le fisc ne risque-t-il pas de tomber sur le dos des particuliers qui pratiquent de la sorte?
Vous devez de toute manière déclarer que ces biens sont loués. Mais quel type de location ?
- Résidentielle classique (code 106, base taxable = RC indexé x 1.4 = environ le double du RC non indexé). Le moins taxé. A la limite, vous pouvez déclarer une location meublée et indiquer la valeur locative impartie au mobilier -10% est raisonnable. (à défaut de mentionner la partie mobilier dans le bail, le fisc applique un forfait de 40% du loyer total comme base taxatoire).
- Location à caractère professionnel... Base taxable = 60% de vos loyers brut (avec minima/maxima par rapport au RC)
- Location hotelière... requalification en revenu professionnel il me semble... avec toute une série de contraintes supplémentaires (dont j'ignore le détail).
Ces revenus sont à ajouter à l'ensemble de vos revenus IPP.
La vie est un risque... et la fiscalité peut être sujette à modifications (devinez dans quel sens ?). Actuellement, il est encore possible de louer "court terme" voire "très court" à Bruxelles en choisissant l'option la plus intéressante de simple location résidentielle. En tout cas pour de petites unités, et sans faire trop de vagues. Mais comme dit Grmff, cela déplait aux hôteliers...

Merci pour ces infos.

grmff · #17 07-11-2014 21:17:27

Attention, à Bruxelles, les autorités comencent à prendre des règlements restrictifs, et cela ne va pas dans le bon sens pour ce genre d'activité.

rexou · #18 07-11-2014 22:14:38

grmff a écrit :

Attention, à Bruxelles, les autorités comencent à prendre des règlements restrictifs, et cela ne va pas dans le bon sens pour ce genre d'activité.

En effet, ça ne va pas dans le bon sens. Par contre, pour 2 ou 3 petites unités, un contrôle efficace n'est pas pour demain en cas de durcissement des conditions...

La formulation et l'interprétation du bail sont importantes en cas de problème... Sinon, il suffit de savoir qu'il existe depuis toujours une législation sur la fiscalité des meublés. Dans les faits, bien des meublés ne sont pas déclarés tels. (par exemple avec un bail simple et une mise à disposition à titre gratuit de mobilier... sur un document séparé.)

manynotes · #19 01-12-2014 10:11:00

Re remontage de sujet. Je me suis inscrit moi-même sur Airbnb comme hôte.

Quelle genre d'assurance devrais-je souscrire au cas où un indélicat abimerait mon bien et/ou son contenu?

panchito · #20 01-12-2014 11:22:01

au cas où un indélicat abimerait mon bien et/ou son contenu

Aucune assurance ne couvre les dégâts dus à de la négligeance ou malveillance.

Uniquement les risques "imprévisibles" sont couverts tels incendie, tempête, innondation etc...

PAs les dégradations volontaires...

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