Désagréments et dépannage : qui paie ?

phildar2007 · #1 13-01-2014 12:07:34

Bonjour à tous

Je rencontre quelques désaccords actuellement avec mon locataire (maison). En effet, cela fait déjà 3 fois en peu de temps que les tuyaux d’évacuation se retrouvent bouchés.

La maison qui n’est pas récente a très probablement été conçue avec une évacuation trop étroite. Aussi, lors du dernier débouchage, l’homme de métier aurait transmis cette info à mon locataire qui en fait maintenant son ‘argument’ de défense afin de systématiquement me faire payer l’intervention de débouchage.

Lui ayant fait part de mon désaccord par rapport à cela, il ‘menace’ de déduire cela de son loyer.

Juste pour situer : je pense être un propriétaire dès plus compréhensible et relativement rapide dans les prises de décisions quand soucis il y a. Je n'hésite pas à passer par mon portefeuille pour que mon locataire ne soit pas dans le cambouis

C’est déjà mon 3iem locataire et je n’ai pas eu de problème (bouchage imtempestifs) de ce type avec les 2 premiers. Selon ces dires, il aurait eu vent ou/et contact avec les anciens lui ayant fait part déjà que ce type de problème était déjà arrivé (et selon toute vraisemblance, je n'aurais été averti)

Ma question : selon vos avis, dois-je donc payer ces interventions ou cela lui incombe-t-il ? S’il n’est pas d’accord et qu’il déduit cela de son loyer, que dois-je faire ?

Enfin, je pense indexer mon loyer ce début d’année (dans les règles de l’art bien entendu) et je sens qu’il ne va pas être très content. Peut-il marquer son désaccord et ne pas payer ? Si tel est le cas, quels recours ?

Un grand merci pour vos éclairages.

grmff · #2 13-01-2014 12:38:14

Le débouchage est à charge du locataire.

Il aurait été bon de vérifier ce que disait le déboucheur. Bouché au niveau du WC? Au niveau de la descente? Au niveau d'un coude? Quel diagnostic selon lui? De quoi est composé le bouchon?

Il n'est pas impossible que le diamètre des tuyaux soit diminué par la présence de tarte et/ou de calcaire de manière tellement importante que le passage se bouche beaucoup plus facilement.

Le seul moyen de le savoir, c'est de passer une caméra dans les tuyaux. Si présence de tartre due aux années, le curage est à charge du propriétaire me semble-t-il.

Un moyen de détartrer, c'est le déboucheur acide. Dangereux, explosif si beaucoup de tartre, à utiliser doucement avec masque et lunettes si l'objectif est de détartrer les tuyaux. Je ne l'ai jamais fait personnellement pour détartrer les tuyaux de descente. Mais rien que dans un siphon de douche mal nettoyé, j'ai eu des projections d'acide sur le plafond de la douche...

panchito · #3 13-01-2014 15:27:25

Le mieux évidemment c'est de demander un rapport écrit au plombier qui est intervenu.

Qui l'a appelé?
Qu'a-t-il indiqué sur sa facture?

En principe le débouchage incombe au locataire. Votre rapport d'ELE n'indique surement pas qu'au moment de l'entrée dans les lieux, les décharges étaient bouchées. Et même si cela avait été le cas, et que cela ne figurait pas dans le rapport, votre locataire devait vous en faire la remarque écrite (ainsi qu'à l'expert si ELE fait par expert) dans les 30 jours de réception dudit rapport.

Donc, le débouchage est à présent entiièrement à charge du locataire. C'était à lui d'appeler le plombier et d'en payer la facture SAUF si le plombier mentionne sur sa facture que le problème serait du à de la vétusté.

Ce qui m'étonnerait beaucoup...

phildar2007 · #4 13-01-2014 16:53:27

Je viens d'avoir le technicien qui est intervenu. Ce n'est pas un plombier mais une société de débouchage spécialisé qui aspire ce genre de bouchon.

Selon ces dires, l'accès est assez difficile car trop étroit. Il ne sait pas mettre de caméra dans l'immédiat, mais via un autre accès avec mon accord (devis au préalable)

Là, il pourrait éventuellement voir si problème il devait y avoir au niveau du tuyau.

En attendant, le bouchon aspiré contenait des pâtes e.a., détail qu'il indiquera sur sa facture.

Panchito : pourrais-tu me dire où je peux, par écrit (article de loi par ex) retrouver tes propos dont je ne doute absolument pas ?
Que veux-tu dire par ELE ?

Grmff : il faut savoir que le wc (sanibroyeur), les eaux de vaiselles et les eaux de bain/douche communiquent toutes sur la même évacuation.
Pas de diagnostic possible sans une deuxieme intervention

Effectivement, il pourrait y avoir du calcaire mais à nouveau, difficile de le savoir.

Le locataire semble me dire qu'il met régulièrement du produit (desktop?). Cela dit, s'il ne fait pas attention à de 'petits' détails comme les pates, son produit servira pas à grand chose.

Tout comme toi, j'ai fait également chez moi un détartrage de ma salle de bain de mon siphon et cela a littéralement détonner jusqu'au plafond.

Par contre, et je réitère ma question : je crains que cela ne se reproduise. Aussi, je vais envoyer un courrier avec rapport du déboucheur prévenant mon locataire que je n'interviendrai plus si cela se reproduisait.

S'il décide suite à cela de déduire du prix de sa location, que dois-je faire?
De même, je vais l'indexer prochainement. S'il n'est pas d'accord et ne paie pas le supplément, quel recours?.

Merci de vos aides encore une fois

grmff · #5 13-01-2014 17:07:32

Si tu as un mélange de l'eau de vaisselle et de l'eau des douches, il est plus que probable que les graisses réagissent avec les détergents. Cela donne, à l'aspiration, de petits caillous blancs un peu mous.

J'ai eu dans le temps ce genre de problème de conduite qui se bouchait régulièrement. Un jour, mon plombier m'a dit qu'il fallait tout ouvrir sur 15m, en passant sous les douches, sous la cuisine et sous le WC. Je n'ose imaginer le prix de la réparation.

Nous y avons été avec l'aspirateur, en mettant de l'eau, en l'aspirant, en y remettant de l'eau (très chaude), et passant la queue de rat mécanique (le long ressort avec le tire-bouchon qu'on mets dans le tuyau et qui attaque mécaniquement le bouchon.

En deux ou trois heures de travail, nous y sommes arrivés.

On a demandé au plombier d'y repasser le furet sur Karcher, histoire de nettoyer les tuyaux de manière plus approfondie. On a été tranquille pour nettement plus longtemps (et je n'y suis plus, je ne sais pas si le problème existe encore...)

Quel est le diamètre de votre tuyau d'évacuation?

panchito · #6 13-01-2014 17:10:38

ELE ?

Etat des lieux d'entrée. Devenu obligatoire depuis la loi de 2007.

Le rapport doit être ajouté au bail aux fins d'enregistrement.

Pourquoi n'indexeriez-vous pas le loyer??

Votre précompte immobilier est indexé chaque année sur l'indice des prix (et pas le "gentil" indice santé comme celui qui s'applique sur les loyers). En plus vos impôts aussi, puisque les locations immobilières sont déjà taxées sur base des RC's indexés (sur l'indice des prix à la consommation), qui sont ensuite multipliés par 140%, puis ajoutés à tous vos autres revenus professionnels pour calculer votre RIG (Revenu imposable globalement). Vous devez déclarer les biens immobiliers que vous donnez en location au "gentil" code 106 (si et seulement si votre locataire utilise le bien à 100% à titre privé). Sinon c'est encore plus taxé!

Quant à votre assurance incendie elle est indexée sur l'indice ABEX. Vous avez déjà vu comment il monte exponentiellement par rapport à l'indice santé?

Je ne comprends pas qu'autant de bailleurs "hésitent" à indexer leurs loyers. C'est un des droits les plus fondamentaux.

Le gouvernement a même crée un site pour leur faciliter la tâche.

Voir ICI

Nous, nous mettons toujours des crépines dans tous les éviers des biens que nous mettons en locations pour "éduquer" les locataires.

Au cas où il resterait quelques élément solides quand on fait la vaisselle, ou des cheveux dans la baignoire, etc...ils sont retenus par les crépines et ne peuvent évidemment jamais se retrouver dans les canalisations.

Il suffit d'enlever les crépines, de les vider au-dessus d'une poubelle.

C'est quand même de l'éducation de base, non?

PIM · #7 13-01-2014 17:34:11

panchito a écrit :

Voir ICI

ou ici neutral

Francis · #8 13-01-2014 17:46:39

Le débouchage est à charge du locataire sauf s'il n'en est pas responsable comme par exemple à cause d'une contre-pente, de coudes trop nombreux, d'un diamètre trop petit des tuyauteries, etc.
Perso, je demande toujours au déboucheur de vérifier de quoi ce compose le bouchon et de l'indiquer sur le bon de travail ou la facture. Cela permet de mettre le locataire, le nez dans son c...

D'autre part, ce n'est pas parce que l'ELE n'indique rien de particulier que systématiquement les réparations sont à charges du locataire. Dans le cas présent, la conduite peut ne pas être bouchée le jour de l'état des lieux d'entrée (ELE ) ou le bouchon est trop loin et les qq litres utilisés par l'expert n'ont pas suffit pour permettre de constater ce bouchon. Donc, prudence avec cet argument !

Petit conseil: si les conduites sont réellement trop faibles, prenez le taureau par les cornes et rénover vos évacuations. Les égouts, c'est comme le toit, primordial.
C'est même plus important car ce n'est pas de l'eau de pluie qui s'en échappe !

panchito · #9 13-01-2014 18:16:14

ou le bouchon est trop loin et les qq litres utilisés par l'expert n'ont pas suffit pour permettre de constater ce bouchon. Donc, prudence avec cet argument !

C'est bien pour cela que le locataire a un délai de 30 jours pour faire toutes ses remarques.

En 30 jours, vous saurez évidemment si tout fonctionne comme il faut ou pas!

Francis · #10 13-01-2014 19:06:06

Il faut tout de même une responsabilité du locataire.
La durée de 30 jours est à prendre avec des pincettes bien que j'annonce également cette possibilité de faire des commentaires pendant cette même durée à mes clients.

rexou · #11 13-01-2014 19:29:29

Les conduites peuvent en effet être entartrées... Peuvent...
Mais le plombier a trouvé des pâtes dans les canalisations.
C'est un fait avéré et suffisant, très largement suffisant même, pour imputer la facture au locataire. (Le plombier mentionne la présence de pâtes de manière explicite)
Quant à l'index, il s'applique sans discussion possible. Envoi recommandé, et si non paiement, requête en justice.

panchito · #12 13-01-2014 20:01:22

Ne perdons pas de vue qu'il y a toujours présomption de faute du locataire. Cette présomption de responsabilité démarre à la date de début de bail. Il peut y avoir sinistre sans faute du locataire... mais sauf cas de force majeure, les dommages sont à charge du locataire.

L'article 1732 du Code Civil précise d'ailleurs : "Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont lieu sans sa faute".

Le locataire est donc clairement présumé responsable des dommages que subirait l'habitation qu'il loue. Sauf s'il parvient à prouver qu'il n'a commis aucune faute (difficile à prouver lorsque la cause n'est pas connue). A défaut d'une telle preuve, l'assureur et le propriétaire se retourneront contre lui. Le locataire a donc tout intérêt à s'assurer, même si le propriétaire est déjà assuré.

phildar2007 · #13 17-01-2014 10:22:12

Bonjour à tous

j'ai donc bien reçu la facture....159€ d'intervention.

Celle-ci mentionne donc bien la présence de pâtes dans le bouchon.

Admettons que je le stipule par recommandé à mon locataire, lui sommant de payer la totalité ou en partie.
Si celui-ci refuse, quel serait mon recours ?

Le déboucheur, lui, n'a que faire de mes 'histoires' avec le locataire et veut logiquement être payé.

Aussi, je pensais lui envoyer un recommandé stipulant que si cela devait se reproduire, il pourra danser sur sa tete, je n'interviendrai plus. Qu'en pensez-vous?

Merci

grmff · #14 17-01-2014 10:27:02

Le déboucheur doit être payé par celui qui l'a appelé.

Si c'est vous, c'est à vous de le payer. Et de vous retourner contre votre locataire.

Francis · #15 17-01-2014 11:30:10

Donc la responsabilité du locataire est bien engagée, sans discussion possible .

Pour le paiement de la facture du déboucheur, même avis que grmff

rexou · #16 17-01-2014 11:59:56

grmff a écrit :

Le déboucheur doit être payé par celui qui l'a appelé.
Si c'est vous, c'est à vous de le payer. Et de vous retourner contre votre locataire.

Parfaitement exact et c'est bien la moindre des choses, non ? Vous lui demandez de déboucher. Il débouche. Et vous payez. Ensuite, vous réglez votre cuisine interne avec votre locataire.

Votre idée de lui envoyer un recommandé pour une intervention future ne tient pas la route : soit vous ne faites pas appel à lui et vous n'aurez pas à le payer, soit il ne répondra plus à vos demandes d'intervention, tout simplement.

grmff · #17 17-01-2014 12:05:07

Rexou,

Je présume que phildar2007 pense envoyer un recommandé au locataire. Pas au déboucheur...

C'est l'heure de l'apéro?

phildar2007 · #18 17-01-2014 13:08:43

Effectivement, je ne conteste pas du tout le fait de payer le déboucheur.

Comme le dit Rexou, ce serait la moindre des choses surtout pour la rapidité de son intervention (le jour même et quelques heures aprs mon coup de fil).

Et effectivement, il va de soi, recommandé à mon locataire et non au déboucheur.

panchito · #19 17-01-2014 13:18:57

Mais c'est très mal enmanché, car c'est la partie qui commande qui paie!

Il fallait demander à votre locataire de faire venir le déboucheur et l'autoriser à vous envoyer la facture par la suite si le problème était dû à de la vétusté.

Maintenant le locataire a le droit de ne pas vous rembourser, puisque vous avez vous-même passé commande!

grmff · #20 17-01-2014 14:18:08

Pas du tout d'accord, Panchito.Il va sûrement essayer, mais c'est le responsable qui paye.

Il est en plus à noter que l'intervention d'urgence du professionnel est bon marché..

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