Bail commercial problématique

Francoisv · #1 26-01-2014 20:08:14

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un immeuble comprenant un rez commercial loué depuis le 1er mai 2013, et trois futurs appartements que je rénove. Le bail commercial a été signé avec une société dont le siège social est à Waterloo. Sa représentante est la personne qui a signé le bail.

Au sujet du bail commercial, les loyers du mois de novembre et décembre 2013 ainsi que la part du précompte immobilier que doit payer le locataire, n'ont pas été versés. J'ai donc un arriéré de paiement de plus ou moins 1500 euros.

Dans le courant du mois de janvier, la représentante de la société m'a expliqué que les bureaux de Waterloo allaient être fermés. Je ne devais toutefois pas m'inquiéter car son associé allait reprendre le bail (au nom de la société).

Le loyer du mois de janvier a ainsi été payé par l'associé.

J'ai effectué quelques vérifications au niveau de la BCE et le siège social de la société est toujours à Waterloo. La société est toujours active. L'associé est bel et bien associé; ce n'est pas une personne "tombée du ciel".

Mes questions:
- Ne dois-je pas signé avec l'associé un document dans lequel il est stipulé que c'est lui qui reprend le bail au nom de la société? Il me dit que la représentante resterait en place malgré la fermeture du siège de Waterloo. Louche, non?
- Au sujet des 1500 euros d'arriéré je ne sais pas vers qui m'orienter. J'ai juste l'impression que la société est au bord de la faillite et que sa représentante essaie de gagner du temps en me mettant son associé comme nouveau "locataire". Il paie (on verra début février) mais quid de l'arriéré?
- Dernièrement, l'associé a émis le souhait de se domicilier dans le rez commercial qui n'est pourtant pas aménagé pour cela. Je ne comprends pas quel serait son intérêt, y en a-t-il un?

J'espère que mes explications sont claires... j'ai parfois du mal à m'y retrouver moi-même. Je suis de nature patiente et jusqu'à preuve du contraire seulement 2 loyers n'ont pas encore été payés... mais vu la tournure des événements, j'aimerais me protéger contre toute magouille. Merci.

ChristopheDelagrange · #2 27-01-2014 10:39:59

Francoisv a écrit :

Au sujet du bail commercial, les loyers du mois de novembre et décembre 2013 ainsi que la part du précompte immobilier que doit payer le locataire, n'ont pas été versés. J'ai donc un arriéré de paiement de plus ou moins 1500 euros.

Vous êtes un drôle de gérant. Vous venez fin janvier sur un forum, pour demander comment résoudre un problème de loyer qui date de presque 3 mois. Si vous aviez parcouru le forum, vous auriez vu que les problèmes de loyers impayés ont été abordés maintes fois.
Vous auriez dû envoyez un rappel à l'occupant dès la première semaine de retard, lui laisser une délai de paiement de 2 ou 3 semaines maximum, et porter l'affaire en justice. Les procédures sont expliquées sur le forum et vous trouverez des modèles de requête. Mais vu votre manque de débrouillardise, courez vite voir un avocat.

PIM · #3 27-01-2014 14:07:21

@ francoisv: le bail a été conclu avec, comme locataire, la société elle-même ? (cela ne ressort pas clairement de vos explications)

Si cette société change d'actionnariat, cela ne change rien au bail.

En ce qui concerne les arriérés, il est urgent d'agir.

Comme vous le 'suggère' ChristopheDelagrange : vous devriez consulter d'urgence un avocat...

Francoisv · #4 27-01-2014 17:44:56

Bonjour,

Merci pour vos réponses. Quelques précisions.

- Le contrat de bail a été signé avec la société elle-même, représentée par Madame x.
- L'actionnariat n'a pas changé de main. Madame x est toujours gérante. Mais c'est désormais son associé qui verse les loyers, au nom de la même société. Donc situation normalisée, si je vous comprends bien.
- J'ai consulté un avocat spécialisé dans les baux résidentiels et commerciaux (parfois amené à suppléer le Juge de Paix) dès le premier retard de paiement, soit dès le mois de novembre (je suis un tout peu plus débrouillard que vous ne le pensez) et il m'a expliqué qu'en matière commerciale le Juge de Paix sera plus tolérant vis-vis à d'une société que d'un particulier. Il m'a donc conseillé d'attendre ces deux mois. Je m'apprêtais donc à agir début janvier quand l'associé a régler le loyer du mois. Reste un arriéré de 1500 euros.

Une autre question me vient désormais à l'esprit.

- En matière de bail résidentiel, j'ai mené ma barque en justice de paix comme un grand pour le règlement d'un arriéré de loyer (décidément, je peux me montrer débrouillard).
Est-ce qu'en matière de bail commercial, je pourrais théoriquement en faire autant, ou faut-il absolument que je passe par un avocat pour introduire ma requête? Merci.

PIM · #5 27-01-2014 17:53:09

@ francoisv: la preuve que vous êtes débrouillard, c'est que vous venez sur notre forum big_smile

L'actionnariat n'a pas changé de main. Madame x est toujours gérante.

Madame X peut être gérante, sans être actionnaire.
Mais peu importe.

Si le bail a été conclu par la société machin, valablement représentée par son gérant, c'est la société machin qui vous reste redevable du loyer, charges, etc.

La garantie locative a été constituée sous quelle forme ? et par qui ?

Pourquoi ne reprenez-vous pas contact avec l'avocat consulté pour actualiser son info et obtenir son avis ?

Francoisv · #6 27-01-2014 18:05:26

- Madame x est actionnaire majoritaire.
- La garantie locative... heu... l'avocat que j'ai consulté m'a déjà à moitié traité de tous les noms alors un peu d'indulgence: le locataire a effectué d'importants travaux de rénovation et la garantie locative correspond donc aux travaux effectués. Oui, je sais, pas si débrouillard que ça. Ca, c'est pour ma pomme.
- L'avocat que j'ai consulté est souffrant depuis le début de l'année. Il travaille sur Bruxelles, or je suis namurois. Je cherche donc un conseil sur Namur.

"Est-ce qu'en matière de bail commercial, je pourrais théoriquement en faire autant, ou faut-il absolument que je passe par un avocat pour introduire ma requête?" Juste pour savoir... Merci.

ChristopheDelagrange · #7 27-01-2014 19:29:08

Francoisv a écrit :

(je suis un tout peu plus débrouillard que vous ne le pensez) et il m'a expliqué qu'en matière commerciale le Juge de Paix sera plus tolérant vis-vis à d'une société que d'un particulier. Il m'a donc conseillé d'attendre ces deux mois. Je m'apprêtais donc à agir début janvier quand l'associé a régler le loyer du mois. Reste un arriéré de 1500 euros.

Bon d'accord, j'ai parlé un peu vite, excusez-moi.
Enfin c'est curieux, un avocat et juge suppléant qui conseille d'attendre, comme si pour un mois de loyer ça ne valait pas la peine. Et qu'aurez-vous en attendant un mois de plus ? Que la somme due sera plus grosse, donc votre cause plus digne ?

J'ai déjà déposé pour deux semaines de retard vous savez, mais le contexte s'y prêtait

Quoiqu'il en soi, ne vous fiez jamais aux paroles du locataire : quoi qu'il dise, quand le retard excède 1 mois (admettons même un peu plus), vous devez déposer.

Francoisv · #8 27-01-2014 19:38:23

"Mon" conseil m'a expliqué que monté directement au créneau pouvait être considéré comme un aveu de faiblesse. C'est montré qu'on a besoin de sou, etc.

J'étais comme vous, prêt à en découdre. J'avais à ce titre déjà écrit la lettre de mise en demeure. Le coup de téléphone à mon conseil m'a ensuite complètement refroidi et j'ai fait preuve de patience, ce qui a porté ses fruits puisque le loyer de janvier a été payé... mais bon, il reste l'arriéré et je crains la suite.

Depuis, j'ai eu l'occasion de me rendre à une audience de la Justice de Paix de Namur et ai vu comment ça fonctionnait concrètement. Je n'ai pas été déçu et je pense que dorénavant je suivrai votre conseil et ne laisserai rien passer.

Merci pour vos conseils, Monsieur Delagrange.

ChristopheDelagrange · #9 27-01-2014 19:50:26

Francoisv a écrit :

"Mon" conseil m'a expliqué que monté directement au créneau pouvait être considéré comme un aveu de faiblesse. C'est montré qu'on a besoin de sou, etc..

Certains bailleurs pensent justement qu'agir vite, c'est montrer qu'on n'a pas beaucoup d'argent devant soi, donc que ça pourrait influencer favorablement un juge.

Tandis que si on traine , ça laisse à penser qu'on n'a pas un grand besoin de son argent.

Mais une cause n'est pas l'autre... Allez savoir. Ce dont je suis certain, c'est qu'afficher sa détermination au locataire est une bonne chose. Se laisser attendrir par des promesses est perçu souvent comme aveu de bonté, voire de faiblesse !

Francis · #10 27-01-2014 21:01:34

Dans un ancien dossier en justice de paix, le juge m'a déclaré que ma responsabilité de bailleur , c'était de limiter mon préjudice et donc de ne pas attendre 2 mois d'impayés pour déposer ma requête.
Depuis il m'arrive d'aller très vite en justice et généralement à ma satisfaction !

grmff · #11 27-01-2014 22:18:18

Un juge de paix avait à connaître d'une affaire que le propriétaire avait laissé trainer 7 ans. 7 longues années de bonheur pour un locataire qui n'a jamais payé le moindre cent. Pas un kopeck. Et la totale inaction d'un propriétaire qui a les moyens d'attendre et de se payer 100 iPhone sans même les utiliser, si vous voyez qui je veux dire.

Le juge a renvoyé l'affaire à une audience ultérieure pour un point de détail.

Quand cela a été mon tour, j'avais attendu une année. Il s'agissait uniquement de l'indexation que le locataire ne payait pas. Le locataire contestait des tas de choses. Le juge m'a renvoyé aussi, en disant que si j'avais attendu une année, j'attendrais encore un mois de plus le temps de réunir les renseignements demandés.

J'ai revu ce juge plus tard dans la journée. Au cours de la conversation, je lui ai dit qu'il était vache (gentillement...) Il était très visiblement d'accord avec moi... J'avoue, et il le savait, que c'était la seule chose à faire vu la situation. Et il n'y avait aucune urgence.

Mais il a tout de même dit une chose, que j'ai bien retenue et que je regrette de ne pas appliquer avec rigueur: un mois et un jour de retard, et la requête doit être sur le bureau du juge.

Depuis, chaque fois que j'ai dépassé cette échéance, je m'en suis mordu les doigts.

Je rajouterai que ce n'est pas parce que l'affaire est sur le bureau du juge que le monde s'arrête de tourner. Et qu'on se dispute irrémédiablement. Mais il devient clair qu'on arrête de jouer et de rigoler. C'est un accord. A respecter sous peine d'expulsion et dommages.

Donc, un mois et un jour. Pas un de plus. Pas une promesse de plus. Pas une chance de rajouter aux mensonges...

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