Erreur indexation loyer

syfli · #1 06-03-2014 16:11:47

Bonjour,
je prends contact avec vous car nous venons de recevoir notre indexation de loyer et de charges.
Notre propriétaire a indexé notre loyer de 22,13 € et nos charges de 10€!
Et nous demande un rattrapage de 5 mois sur l'indexation du loyer et de 2 mois sur les charges!
Voici son calcul d'indexation 780,00*1, 6813/1, 6349 = 802,13€

Nous trouvons ça énorme comme indexation et comme rattrapage.
Nous nous sommes donc rendu sur le site du gouvernement belge afin de vérifier ces calculs d'indexation et nous arrivons à une indexation de 10,99€ sur le site du gouvernement belge... soit 780,00 EUR * 120,89/ 119,21= 790,99 €

De plus l'article 6 de la loi sur les loyers stipule qu'il ne peut nous demander que 3 mois de rattrapage d'indexation, mais qu'en est-il pour les charges?
Nous avons pris contact par mail avec notre propriétaire afin de lui expliquer que nous ne comprenons pas ces calculs et nous lui avons fourni un print screen du site du gouvernement belge.
Nous avons envoyé ce mail il y a 5 jours et nous sommes toujours sans réponse.

Pouvez-vous nous conseiller pour la procédure à suivre?

Merci pour toutes vos réponses

Himura · #2 06-03-2014 16:53:37

Votre méthodologie est bonne, déjà ;-)
Il faut tjs répondre gentiment, et présenter ses arguments. La discussion d'abord, en somme.

Pour le calcul, vous trouverez sur ce site tout ce dont vous avez besoin.
https://www.pim.be/pimfichier/indexloyer.html

Vous ne mentionnez pas les périodes, donc difficile de savoir si le calcul est correct.

syfli a écrit :

Bonjour,
je prends contact avec vous car nous venons de recevoir notre indexation de loyer et de charges.
Notre propriétaire a indexé notre loyer de 22,13 € et nos charges de 10€!
Et nous demande un rattrapage de 5 mois sur l'indexation du loyer et de 2 mois sur les charges!
Voici son calcul d'indexation 780,00*1, 6813/1, 6349 = 802,13€
Nous trouvons ça énorme comme indexation et comme rattrapage.
Nous nous sommes donc rendu sur le site du gouvernement belge afin de vérifier ces calculs d'indexation et nous arrivons à une indexation de 10,99€ sur le site du gouvernement belge... soit 780,00 EUR * 120,89/ 119,21= 790,99 €
De plus l'article 6 de la loi sur les loyers stipule qu'il ne peut nous demander que 3 mois de rattrapage d'indexation, mais qu'en est-il pour les charges?
Nous avons pris contact par mail avec notre propriétaire afin de lui expliquer que nous ne comprenons pas ces calculs et nous lui avons fourni un print screen du site du gouvernement belge.
Nous avons envoyé ce mail il y a 5 jours et nous sommes toujours sans réponse.
Pouvez-vous nous conseiller pour la procédure à suivre?
Merci pour toutes vos réponses

syfli · #3 06-03-2014 17:00:06

Nous avons signer notre bail le 27/08/2012 et le baille entrait en vigueur à partir du 01/09/2012.
Et nous avons payé 790,99€ de loyer et 50€ de charges pour le mois de mars pour ne pas nous mettre en défaut de paiement vis a vis du proprio. :-)

Himura · #4 06-03-2014 17:11:38

A nouveau, vous faites bien de payer "l'incontestablement du" sans délai. C'est parfait.

Pour l'indexation, je crois que les index indiqués correspondent à l'index à la consommation (mais pas sûr), car je ne vois pas d'où viennent ces montant de 1.6xxx... Si c'est le cas, c'est une erreur.

Un calcul normal serait :
index août 2012 : 119.47
index février 2014 : 121.68
--> Loyer actuel passe à 794,43 €
Rétroactivité : j'ai tjs compris que c'était 3 mois dans le passé également moi - et c'est ce que j'indique dans mes baux. (Mais j'ai déjà lu 1 an - sans certitude)

Himura · #5 06-03-2014 17:13:17

J'oublie de dire : pour les charges, ça suit normalement l'évolution du coût réel (je suppose que vous parlez de charges communes).

Si ce sont des charges fixées forfaitairement --> voir ce qui est prévu au bail.

NB : Attendez un peu quand même, le temps que d'autres pimonauteurs confirment/contre-disent/complètent tout ça. Je ne suis pas le plus calé sur le sujet du tout.

panchito · #6 06-03-2014 17:45:56

Au niveau des charges, les 50€/mois ce sont des provisions?

Qui sont revues au moins une fois l'an sur base des coûts réels?
Et dès lors adaptées une fois par an pour que la nouvelle provision mensuelle tienne compte de l'augmentation du coût de la vie?

grmff · #7 06-03-2014 23:39:32

Himura,

Votre calcul mentionne l'index de février. Cela n'a aucun sens. Le bail a commencé en septembre.

Toujours utiliser le calculateur de loyer! C'est beaucoup moins risqué...

syfli · #8 07-03-2014 09:33:04

Pour les charges nous passons de 40€/mois à 50€/mois, nous avons eu le décompte en janvier...
Mais je me pose une question j'ai lu dans PDF publier par le service public de Wallonie que le salaire du syndic est payé par le Proprio hors celui-ci nous demande des charges pour le syndic.
Il nous demande de payer aussi l'entretient des parlophones, des jardins et du parking peut-il compter cela dans les charges?

Merci

panchito · #9 07-03-2014 09:36:25

Tout dépend de ce qui est stipulé dans votre bail quant aux charges locatives.

En principe c'est le locataire qui a la jouissance des lieux. A lui donc de payer pour l'entretien, les fournitures, la gestion des founisseurs (faite par le syndic), et les menuees réparations.

Le propriétaire, qui lui ne profite de rien, doit juste payer:
- l'assurance incendie du bâtiment
- les frais de justice pour les procédures lancées par ou contre l'ACP
- les grosses rénovations touchant à la structure du bâtiment (châssis, toiture, façade,..)

Himura · #10 07-03-2014 09:38:16

grmff a écrit :

Himura,
Votre calcul mentionne l'index de février. Cela n'a aucun sens. Le bail a commencé en septembre.
Toujours utiliser le calculateur de loyer! C'est beaucoup moins risqué...

Je ne vois pas pourquoi, Grmmf. L'index de février est celui à prendre en compte car c'est aujourd'hui que le propriétaire demande l'indexation. Il n'y a pas d'obligation que l'indexation se fasse par année exacte, juste que ça soit au minimum après 12 mois.

grmff · #11 07-03-2014 10:07:01

La loi précise les indices à utiliser. Donc, on peut demander l'indexation quand on veut, mais les indices sont toujours les mêmes.

rexou · #12 07-03-2014 11:32:25

Concernant les charges, vous recevez un décompte annuel (sauf si votre bail stipule qu'elles sont forfaitaires) et votre bail doit en principe préciser ce qui est inclus ou non dans ces charges. L'entretien est toujours aux frais du locataire. Les frais de syndic sont en général aussi à charge du locataire, même si un partage est parfois prononcé par les tribunaux si rien n'est mentionné dans le bail...

L'indexation est à calculer selon la formule légale et avec un effet rétroactif de maximum 3 mois. (indice du mois précédant la signature du bail et indice de la date anniuversaire du début du bail)

Himura · #13 07-03-2014 11:48:44

grmff a écrit :

La loi précise les indices à utiliser. Donc, on peut demander l'indexation quand on veut, mais les indices sont toujours les mêmes.

Pourriez-vous être plus clair sur ce qui ne va pas ?
Les indices sont les indices légaux (tels qu'écrits sur ce site)... Donc ?

grmff · #14 07-03-2014 11:52:58

Visiblement, vous ne comprenez pas.

Utilisez le calculateur de loyer, et vous ne ferez pas d'erreur.

Himura · #15 07-03-2014 12:08:05

Visiblement, vous ne m'aidez pas à comprendre non plus.
Ce que je cherche, c'est où est l'erreur que vous mentionnez... (Un calculateur n'aide en rien à voir le principe, si celui-ci est faux).

Soit vous ciblez la période à prendre en compte, soit le montant des indices, soit la formule.
Je penche pour la première possibilité, vu que le calcul n'est pas pris sur une multiple de 12 mois (mais vous n'êtes vraiment pas clair, sur ce coup).

rexou · #16 07-03-2014 12:19:25

Himura a écrit :

Je ne vois pas pourquoi, Grmmf. L'index de février est celui à prendre en compte car c'est aujourd'hui que le propriétaire demande l'indexation. Il n'y a pas d'obligation que l'indexation se fasse par année exacte, juste que ça soit au minimum après 12 mois.

Voilà une excellente question ! Perso, je ne connais pas la réponse, mais elle m'intéresse.

J'ai toujours indexé assez aléatoirement et après un délai bien plus long que les 12 mois minimum, mais en prenant le dernier index connu sans tenir compte de l'anniversaire du bail . Jamais un locataire n'a contesté et je n'ai jamais approfondi la stricte légalité de la procédure.

grmff · #17 07-03-2014 12:30:15

Non, je ne vous aide pas à comprendre. Mais vous ne cherchez pas dans les pistes de solutions non plus. Je ne vais pas faire votre travail de réflexion sur ce coup-là.. wink

Faites le calcul de l'indexation avec le calculateur, et comparez avec votre solution. Vous aurez la réponse à la question que vous vous posez. yikes

panchito · #18 07-03-2014 12:45:34

Et si Syfly nous disait ce qui n'est toujours pas clair après toutes les explications foutnies ...

grmff · #19 07-03-2014 12:51:46

Voici ce que donne le Calculateur de Loyer:

Formule légale utilisée
Nouveau loyer (septembre 2013) = Loyer de base (août 2012) * IS (2004) août 2013 / IS (2004) juillet 2012
Ce qui donne en chiffres:
790,99EUR = 780,00 EUR * 120,89/ 119,21 ce nouveau loyer est valable à partir de septembre 2013

790.99 est donc le loyer indexé correct, basé sur les indices corrects:
1. Indice de base du mois précédant la signature.
2. Indice courant du mois précédant le mois d'anniversaire du bail.

Et jamais l'indice du mois où on fait réellement l'indexation. Donc, l'utilisation de l'indice de février n'est pas approprié.

Himura · #20 07-03-2014 14:50:04

Ca devient condescendant et ridicule. C'est bien ce qui est indiqué depuis le départ.

La question est donc : un indice qui n'est pas un multiple de 12 (mois) est-il vraiment interdit.
J'ai beau cherché, je ne vois rien qui l'interdit. (Le calculateur n'étant pas vraiment un élément fiable, comparé aux textes disponibles).

C'est peut-être le cas, mais ce serait bien d'avoir des éléments évidents.

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